Однако ликвидность недвижимости низкая, а интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта может быть неточным, что стимулирует к вложению денежных средств в другие сферы.
4.
Показатели оценки эффективности инвестиций в недвижимость
Особенностью оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в проекты в условиях рыночной экономики, является большая степень неопределенности и непостоянства применительно к перспективным результатам из-за частых и достаточно быстрых изменений в целях, стоимости, технологии и конкуренции. Вторая особенность оценки эффективности инвестиций в методиках стран с рыночной экономикой - обязательный учет фактора времени путем дисконтирования затрат и выгод. Третья особенность - повышенная роль процентной ставки.
Методы анализа, используемые в странах с рыночной экономикой, основываются на предпосылке, что удачные инвестиционные решения ведут к улучшению качества жизни и к экономическому росту. Следовательно, цель анализа эффективности инвестиций состоит в максимизации общественного или частного благосостояния с учетом ряда ограничений. Целесообразно, чтобы каждое инвестиционное решение базировалось на финансовом анализе - (для оценки выгод конкретного инвестора) и экономическом анализе (для определения эффективности инвестиций для общества). В ходе финансового анализа все затраты и выгоды определяются в рыночных ценах, инвестиции распределяются на весь срок службы проекта или срок займа и используется частная ставка дисконтирования. Задача экономического анализа - максимизация выигрыша в общественном благосостоянии при условии выполнения ряда социальных целей.
В теории и практике инвестиционно-финансового менеджмента наиболее часто применяются пять основных методов, которые можно объединить в две группы.
Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- метод определения чистой текущей стоимости (Net present value - NPV);
- метод расчета внутренней нормы окупаемости (Internal Rate of Return - IRR);
- метод расчета рентабельности инвестиций (Profitability Index - PI).
Методы, основанные на учетных оценках:
- метод расчета периода окупаемости инвестиций (Payback Period - РР);
- метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций (Return on Investment - ROD.
Одним из основных методов экономической оценки инвестиционных проектов является метод определения чистой текущей стоимости (NPV), на которую ценность фирмы может прирасти в результате реализации инвестиционного проекта. Этот метод исходит из двух предпосылок: любая фирма стремится к максимизации своей ценности; разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость.
Так как приток денежных средств распределен во времени, его дисконтирование производится по процентной ставке "i".
Важный момент - выбор уровня процентной ставки, по которой производится дисконтирование.
В экономической литературе иногда ее называют ставкой сравнения, поскольку оценка эффективности часто производится именно при сравнении вариантов инвестиций. Иногда коэффициент дисконтирования называют "барьерным коэффициентом". Несмотря на различие названий, эта ставка должна отражать ожидаемый усредненный уровень ссудного процента на финансовом рынке.
Очевидно, что при NPV>0 проект следует принять, при NPV < 0 проект должен быть отвергнут. При выборе альтернативных проектов предпочтение отдается проекту с более высокой чистой текущей стоимостью.
Данный метод анализа эффективности инвестиций позволяет определить выгоды и издержки в каждый год проекта по мере их образования. Преимущество отражения издержек и выгод за весь жизненный цикл проекта состоит в учете прогнозируемых изменений цен, риска или неопределенности. Поэтому определение чистой текущей стоимости в условиях рыночных отношений самый распространенный и точный инструмент анализа эффективности инвестиций.
Наиболее часто применяемым показателем оценки эффективности вложений, особенно среди частных зарубежных инвесторов является показатель "внутренней нормы окупаемости" (IRR). Он соизмерим с существующими рыночными ставками для капиталовложений, так как реализация любого инвестиционного проекта требует привлечения финансовых ресурсов, за которые необходимо платить.
Отсюда большинство инвесторов именно по нему определяют степень доходности вкладываемых средств.
Под внутренней нормой окупаемости понимают ставку дисконтирования, использование которой обеспечивает равенство текущей стоимости ожидаемых денежных притоков, то есть при начислении на сумму инвестиции процентов по ставке, равной внутренней норме прибыли, обеспечивается получение распределенного во времени дохода. Показатель IRR характеризует максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть произведены при реализации проекта. Когда для реализации проекта привлекаются кредиты банков, значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным. Практическое применение данного метода сводится к последовательной итерации, с помощью которой находится дисконтирующий множитель, обеспечивающий нулевое значение NPV.
Распространенный показатель анализа эффективности инвестиций - коэффициент рентабельности (Р1), который в отличие от показателя NPV, является относительной величиной. Смысл коэффициента Р1 состоит в отборе независимых проектов со значением больше единицы. Он дает аналитикам инвестиций надежный инструмент ранжирования различных инвестиционных проектов с точки зрения их привлекательности, но не характеризует абсолютную величину чистых выгод. Также распространенным показателем анализа эффективности инвестиций является срок окупаемости (РР), который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций.
Часто используется метод определения дисконтированного срока окупаемости (DРР),под которым понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиционного проекта, равна сумме инвестиций.
Основной недостаток метода состоит в том, что он не учитывает весь период функционирования инвестиций, рассматривается только период покрытия расходов в целом. Показатель срока окупаемости можно рекомендовать использовать лишь в виде ограничения при принятии решений. Согласно этому показателю преимущество получают не те инвестиционные проекты, которые дают наибольший эффект, а те, которые окупятся в кратчайший срок. Поскольку для общества важна не столько скорость возмещения инвестиций, сколько другие выгоды, то в зарубежной практике данный показатель используется лишь для финансового анализа.
Метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций (коэффициента эффективности инвестиций - К01) ориентирован на оценку инвестиций на основе не денежных поступлений, а бухгалтерского показателя - дохода фирмы. Показатель представляет собой отношение средней величины дохода фирмы по бухгалтерской отчетности к средней величине инвестиций. Он приобрел наибольшую популярность при оценке инвестиционных проектов, связанных с разработкой финансовыми организациями и банками новых типов их услуг, так как основные активы этих организаций представляют собой денежные средства, а значит здесь очень мала амортизация и не требуется оборотный капитал. Кроме того, показатель ориентирует менеджеров на те инвестиционные проекты, которые прямо связаны с уровнем бухгалтерского дохода, интересующего акционеров в первую очередь.
Методики, предлагаемые зарубежными экономистами, отличаются максимальным учетом всех факторов и условий, воздействующих на эффективность инвестиций, к числу которых относится и валютный фактор. Особенно важен его учет там, где многие инвестиции осуществляются в иностранной валюте (например, в долларах США). Национальные курсы часто завышают или занижают ценность внутренней валюты, что приводит к ценовому искажению капитала в иностранной валюте.
Поэтому ценность вложений в иностранной валюте целесообразно определять, скорректировав общие инвестиции на удельный вес импорта и валютный курс.
По мнению большинства зарубежных экономистов, самая достоверная оценка эффективности инвестиций достигается с помощью показателей NPV, IRR и Р1. Причем, практика использования различных методов показывает, что и для частных инвесторов, и для государства наиболее обобщающим критерием является чистая текущая стоимость, а показатель внутренней нормы прибыли предпочтительнее и точнее, чем срок окупаемости.
В целом можно констатировать, что разные показатели с разных сторон характеризуют целесообразность инвестиционных проектов и ни одной из характеристик не следует пренебрегать, ибо каждая из них несет свой объем информации, и только все они в совокупности могут дать реальное представление о приемлемости или неприемлемости степени риска. Особенно это касается крупномасштабных инвестиционных проектов, имеющих длительный временной горизонт. При определении степени риска лучше использовать методы, применяемые в странах с развитой рыночной экономикой. Например, в Великобритании официально рекомендуемая ставка дисконтирования в 5 % увеличивается еще на 2 % при наличии неопределенности в получении дохода.
Реальная ценность научных методов анализа эффективности инвестиционных вложений заключается в возможности их практического применения для оценки частного проекта.
Заключение
Строительство жилья, особенно в центральной части города, является наиболее прибыльным видом инвестирования, который позволяет возвратить инвестиции и получить прибыль в наиболее короткие сроки.
Однако стремление инвесторов получить "самые быстрые деньги", когда проекты "окупаются на уровне строительства второго этажа" привело к тому, что под жилье выхватываются правдами и неправдами лучшие площадки в городах. Следующим по доходности сегментом недвижимости являются бизнес - центры, однако класс бизнес - центра может снизиться из-за практики продажи его площадей различным владельцам. Бизнес - центры, площади в которых распродаются как квартиры, теряют после этого класс "А". Это порочная практика, которая приводит к тому, что, в конце концов, те, кто выкупал площади, продают их обратно одному оператору.