Несмотря на более длительные сроки окупаемости офисных проектов, они интересны тем, что эти офисы можно потом продавать инвестиционным операторам или институциональным инвесторам. После офисных центров следующим по привлекательности для потенциальных инвесторов могут стать логистические центры и склады. Также экспертами отмечается высокая инвестиционная привлекательность сегмента гостиничной недвижимости.
Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет. В результате мы считаем, что должны окупить недвижимость за 3-4 года, а в мировой практике совершенно нормально, когда недвижимость окупается 10-12 лет.
Практическая часть.
Задача
Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 85000$, стоимость участка 23000$, эффективный возраст улучшения 10 лет, срок экономической жизни - 50 лет.
Решение
Задача решается с использованием затратного метода.
1) Определим коэффициент износа
Срок эк-й жизни = возраст эф-й / Кизн
Следовательно,
Кизн = Вэф-й / Срок эк-й жизни
Кизн = 10 лет / 50лет = 0,2
2) Определим сумму износа
Кизн = сумма износа / стоимость восстановления
Следовательно,
Сумма износа (И) = Кизн * стоимость восстановления
И = 0,2 * 85000$ = 17000$
3) Определим стоимость здания
И = стоимость восстановления - стоимость здания
Следовательно,
Стоимость здания = стоимость восстановления - И
Стоимость здания = 85000$ - 17000$ = 68000$
4) Наконец, определим стоимость продажи земельного участка с улучшениями.
Стоимость здания = стоимость продажи уч-ка с улучшениями - стоимость участка
Следовательно,
Стоимость продажи уч-ка с улучшениями = стоимость уч-ка + стоимость здания
Стоимость продажи уч-ка с улучшениями = 23000$ + 68000$ = 91000$
Ответ: Стоимость продажи земельного участка с улучшениями - 91000$.
Список литературы
1. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002.
2. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001. - (Учебники для вузов. Специальная литература).
3. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2006.
4. Гранова И. В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание. СПб.: Питер, 2002.