СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1 Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи коммерческой недвижимости
1.1 Понятие договора купли-продажи коммерческой недвижимости в гражданском праве
1.2 Объекты и субъекты договора
1.3 Основные положения договора
2 Порядок заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости
2.1 Основные этапы заключения договора
2.2 Правила оформления
2.3 Гражданско-правовые основы защиты прав сторон договора
3 Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости
3.1 Проблемы и пробелы в законодательстве
3.2 Необходимость реформирования законодательства
Заключение
Список использованной литературы
В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.
Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.
Двухсторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых - продавец, а другая - покупатель.
Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.
Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.
В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) другой стороне (покупателю).
При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.
Перечисленными выше факторами обусловлена актуальность темы дипломной работы, целью которой является исследование особенностей и проблем правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости. Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:
1. раскрыты особенности гражданско-правового регулирования договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
2. охарактеризованы особенности заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
3. проанализированы проблемы и пробелы современного гражданского законодательства о регулировании купли-продажи коммерческой недвижимости, в связи с чем разработаны рекомендации по совершенствованию данных норм.
Таким образом, объектом данного исследования является договор купли-продажи коммерческой недвижимости, предметом – особенности правового регулирования заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости.
Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота. Это естественно, поскольку категория "недвижимости" является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники.
Современный период развития литературы о правовом регулировании недвижимости можно охарактеризовать как период становления. При этом появляется довольно много журнальных публикаций, посвященных практическим аспектам совершения сделок с недвижимостью, однако фундаментальных трудов в этой области немного.
Одной из немногих работ современного периода, в которой анализируется понятие недвижимого имущества, является книга Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич "Недвижимое имущество: Правовое регулирование[1]". Хотя авторы и ограничиваются анализом особенностей правового режима таких объектов недвижимости, как земля, недра, воды, леса, предприятия, жилые и нежилые помещения (за пределами книги остаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, то есть те объекты, которые хотя и отнесены к недвижимости законом, но по своей природе являются движимыми вещами), однако обстоятельность изложения проблемы статуса недвижимого имущества, его характерных признаков на сегодняшний день делает эту книгу наиболее заметным трудом современной российской юриспруденции.
Заметное место в современной литературе, посвященной юридическому анализу недвижимости, занимает работа О.М. Козырь "Недвижимость в новом Гражданском кодексе России[2]". Несмотря на относительно небольшой размер этой статьи, в ней проведен скрупулезный анализ современной российской гражданско-правовой концепции института недвижимости, выявлено содержание вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество. В работе определен пообъектный состав недвижимого имущества, рассмотрены вопросы государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.
В работах В.В. Витрянского[3] анализируются различные виды сделок с недвижимостью. Теоретическому исследованию особенностей совершения сделок с недвижимостью сопутствует анализ складывающейся судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимым имуществом.
В монографии В.П. Камышанского "Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений[4]" исследованы вопросы ограничений права собственности в отношении недвижимого имущества. К указанной работе примыкает и докторская диссертация[5] этого же автора, которая является методологической базой для анализа ограничений права собственности на недвижимость, основанного на разграничении имущества на движимое и недвижимое.
Комментарий судебно-арбитражной практики по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью, содержится в книге судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Н.Р. Ивановой "Защита права собственности в арбитражном суде[6]".
Книга В.А. Алексеева "Регистрация прав на недвижимость[7]" посвящена анализу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав на недвижимость) и складывающейся в соответствии с этим законом административной и судебной практики регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В книге дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и проанализирован правовой режим осуществления государственной регистрации как акта признания прав на недвижимость. В основе работы лежит анализ понятия объекта недвижимости, предлагается классификация объектов недвижимого имущества и выявлена правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость как правового института, его цели, задачи и принципы осуществления.
Работа С.А. Бабкина "Основные начала организации оборота недвижимости"[8] посвящена анализу правового регулирования оборота недвижимости. Работа построена на сравнительном анализе действующих в ряде зарубежных государств (Германия, Канада, США, Швейцария) систем регистрации (оглашения) прав на недвижимое имущество. Автор исследует понятие недвижимости, объективные предпосылки формирования дефиниции "недвижимость", вопросы публично-правовых ограничений оборота недвижимости.
Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам регистрации прав на недвижимость, опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России. Книга "Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права" <*> представляет из себя сборник статей преподавателей указанного заведения. В работе Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой "Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)[9]" речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество. Авторы при написании работы учли новейшие изменения в законодательстве, регулирующем оборот недвижимости и регистрацию прав на недвижимое имущество.
В монографии И.Д. Кузьминой "Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости"[10] представлены результаты исследования правового режима одного из видов недвижимости - зданий и сооружений. Представленный в работе анализ был предпринят впервые и выполнен на основе нового законодательства Российской Федерации. В книге рассматриваются основные категории, характеризующие правовой режим зданий и сооружений, определен порядок введения зданий и сооружений в гражданский оборот, показаны проблемы реализации права распоряжения ими. На основании указанной работы автором подготовлена докторская диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук[11].
Вопросы исследования сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество нашли отражение в монографиях С.П. Гришаева, А.Р. Кирсанова, Ю.В. Романца, К.И. Скловского, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева.