Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Интересен вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.
Приведем такой пример. Собственница приватизированной квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ) (т.к договоренность о нотариальной форме сделки между сторонами была) , а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи [24].
Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г.Ф. Шершеневича: «…Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения…» [53, c. 98]. В.М. Хвостов сформулировал то же правило по-иному: «…Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках…».
Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.
Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора [12].
Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, суммируем права и обязанности сторон по договору продажи недвижимого имущества.
Так, по договору продажи недвижимости:
Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.
Продавец обязан:
1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);
3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);
4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Покупатель вправе:
1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);
2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки,
б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,
в) недостатки, выявляемые неоднократно,
г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.
Покупатель обязан:
1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Отдельно следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).
2. Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.
4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п.2 ст.223 ГК РФ).
Согласно ст. 2 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [30, c. 17].