Договор мены и обмен земельными участками в Республике Беларусь. Залог земельного участка (стр. 2 из 4)

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя земельного участка, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности, определяются в кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 октября 1993 г. № 679 «О нормативных ценах на земли, передаваемые в частную собственность граждан» нормативная цена земель ежегодно определяется органами исполнительной власти для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Органы местного управления могут по мере развития рынка земли своими решениями повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем 25 процентов.

Для того чтобы договор залога был признан действительным, он должен содержать: надлежащее обозначение предмета ипотеки; оценку этого имущества; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор залога земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Беларусь, совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации.

По общему правилу местом его нотариального удостоверения является место нахождения недвижимого имущества. Аналогичным образом государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения земельного участка.

При государственной регистрации ипотеки в регистрационную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипотекой обязательства, или данные о порядке и условиях ее определения, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.

Одновременно с нотариальным удостоверением договора залога земельного участка налагается запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено этим договором.

В течение всего срока, когда действуют условия договора залога земельного участка, он остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу или юридическому лицу Республики Беларусь, или гражданину Республики Беларусь, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут быть собственниками такого участка.

При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу.

Если вырученных средств от реализации земельного участка недостаточно для погашения кредита и процентов, то банк может возместить недостающую сумму из имущества залогодателя в установленном законом порядке.

В случае смерти гражданина - залогодателя земельного участка, право пользования полученным им кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления ими права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.

В случае изъятия у залогодателя для государственных или общественных нужд заложенного земельного участка и предоставления ему в частную собственность другого земельного участка право залога переходит на предоставленный земельный участок, если договором о залоге земельного участка не предусмотрено иное.

Достаточно сложен вопрос о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования {сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначе

нием. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением сторон, а в случае спора - судом.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь может быть представлен следующим образом.

1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.

2.Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге, затем оценивается стоимость закладываемого имущества.

3.Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.

4.Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.

5.Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге (залоговое свидетельство).

6.Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя.

7. В случае невозвращения ссуды банк реализует недвижимость (земельный участок).

Особая привлекательность залога как способа обеспечения обязательств в том, что он позволяет проще произвести принудительное взыскание.¹ Земельные участки - особое недвижимое имущество, поэтому реализация банком такой недвижимости связана с рядом особенностей. Так, в законодательстве установлен перечень земельных участков, которые могут стать предметом ипотеки, а также круг земель, не подлежащих ипотеке. Законодательство не допускает ипотеки земель, находящихся в государственной собственности, сельскохозяйственных угодий. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами для земель различного целевого назначения. Еще раз подчеркнем, что банк-залогополучатель вправе реализовать при сохранении целевого назначения земельный участок только соответствующему сельскому (поселковому), городскому (городов областного подчинения и города Минска), районному исполнительному и распорядительному органу, гражданину, но при условии, что он может быть собственником земли. Такая реализация осуществляется на основании решения суда. Из вырученной суммы банк-залогодержатель удовлетворяет свои претензии к залогодателю в пределах его долга по кредиту, а остальную часть возвращает залогодателю.

Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы, строительство жилого дома, производственных построек, приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды, приобретение дополнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством.