Третьим из наиболее распространенных методов инвестирования в строительство является вложение средств в фонды финансирования строительства. Сейчас считается, что именно этот вариант инвестирования строительства является самым безопасным, так как предполагает двухуровневый контроль. Фонд следит за выполнением обязательств застройщиком, а за самим фондом – Государственная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг.
3. Договор инвестирования в строительство – основные нюансы
Договор инвестирования – это документ, закрепляющий права и обязанностей сторон, принимающих участие в процессе инвестирования. В сфере строительства договор инвестирования играет крайне важную роль, поскольку определяет пределы обязательств и условия осуществления строительных проектов. Сторонами в этом случае выступают застройщик, инвестор, заказчик или соинвестор. Договор в обязательном порядке оговаривает возможные риски и действия в случае возникновения форс-мажорных ситуаций.
Когда вы собираетесь приобрести недвижимость, независимо от того, действуете ли вы как частное лицо или представляете юридическое, договор инвестирования должен стать для вас основным документом, который нужно изучить самым тщательным образом. Ведь не секрет, что грамотно составленный договор может как обезопасить заказчика или инвестора, так и ограничить их полномочия до абсолютного бездействия. Договор инвестирования должен быть взаимно выгодным, предоставлять равные возможности и выгоды всем сторонам и базироваться на действующем законодательстве.
Все дело в том, что договор инвестирования как и многие другие официальные документы, с которыми приходится сталкиваться человеку в различных ситуациях, зачастую составлен довольно сложным и не всем понятным языком. Чтобы понять, насколько выгоднее условия застройщик предлагает инвестору или заказчику, нужно обязательно несколько раз перепроверить основные пункты договора инвестирования.
Прежде всего, в договоре инвестирования должны быть четко и максимально подробно прописаны сроки завершения строительства и сдачи здания заказчику. Также в обязательном порядке договор должен содержать график погашения платежей по строительству и оговаривать штрафные санкции, налагаемые на застройщика в случае нарушения сроков и заказчика в случае невыплаты очередных платежей.
Во многих договорах инвестирования строительства пункт, описывающий возможные санкции в случае увеличения срока сдачи объекта в эксплуатацию является одним из основных. По мнению экспертов, в нем лучше указать, что при нарушении оговоренных сроков должна быть снижена цена, выставленная застройщиком за выполненные работы.
Специалисты советуют также детально изучить подробный план строящегося здания, причем не только параметры самой конструкции, но и место расположения будущего объекта, близость его к источникам шума или загрязнения.
Кроме того, при заключении договора инвестирования строительства следует проверить документы застройщика. Во-первых, у него должно быть разрешение на строительство и градостроительный сертификат. В идеале – еще и утвержденный проект, однако практика показывает, что определенные элементы и характеристика проекта могут быть изменены уже после подписания договора.
Основные риски инвестиций связаны с наиболее вероятными источниками и причинами возникновения непредвиденных условий реализации инвестиционных проектов.
Первым из рисков инвестирования, который чаще всего влияет на стабильность гарантированности выполнения обязательств инвестиционного договора, является риск инфляционный. Сюда же можно отнести и возникновение дефляционного риска как ситуации с противоположными внешними характеристиками, но одинаково пагубно влияющей на жизнеспособность инвестиционного проекта. Инфляционные риски инвестиций заключаются в возможности финансовых потерь из-за обесценивания денег и увеличения их массы, обращаемой в государстве. Дефляционные риски инвестирования связаны, наоборот, с уменьшений денежной массы в обращении. Причиной потери финансовых активов в этом случае становятся низменные составляющие дефляционного процесса – увеличения процента налогообложения и сокращения уровня расходов их государственного и местного бюджетов.
Существуют также рыночные риски инвестиций. Они возникают как ответная реакция на изменение цен на товары и услуги, производство и оказание которых предусмотрено реализацией инвестиционного проекта. Они также могут быть спровоцированы увеличением процентной ставки или снижением котировок различных ценных бумаг.
Риски инвестиций могут быть спровоцированы не только внешними факторам. Так, операционные риски имеют своей причиной непрофессионализм персонала или неисправное оборудование и возникающие вследствие этого нарушения в проведении необходимых операций.
Функциональный риск – это вероятность несения финансовых потерь из-за ошибочного использования того или иного принципа при формировании инвестиционного портфеля проектов. Те же причины имеет селективный риск, который возникает в случае выбора одного отдельного финансового инструмента инвестиций.
Риски инвестиций, связанные с выполнением одной из основных характеристик проекта – его ликвидностью, называются соответственно рисками ликвидности. В общем виде это риски, которые предполагают невозможность получения инвестором доходов и инвестированных средств.
В случае если инвестированные средства являются заемными, взятыми в кредит, возникает кредитный риск инвестиций. Этот тип рисков возникает в случае потери заемщиком своих финансовых активов и неспособности выполнять заранее оговоренные функции в реализации инвестиционного проекта.
Страновый риск является характерным для международного инвестирования. Риски инвестиций, которые были вложены в объекты, находящиеся либо непосредственно на территории страны, либо управляемые ею или находящиеся под ее юрисдикцией. Если состояние экономики и политики в этой стране неустойчивы, и возникают страновые риски инвестиций.
Риск упущенной выгоды, который всегда сопутствует реализации инвестиционного проекта – это вероятность потерь вследствие неосуществления одного из обязательных элементов инвестирования, например, страхования.
5. Портфельное инвестирование.
Портфельное инвестирование – это способ вложения средств сразу в несколько объектов. Это позволяет в значительной степени обезопасить инвестора от возможных потерь. Как правило, именно портфельное инвестирование дает наиболее высокий и гарантированный доход. Портфельное инвестирование предполагает создание так называемого инвестиционного портфеля, состоящего из отдельных объектов, но в то же время воспринимаемого как целостный объект управления.
Основные цели любого инвестированию заключаются в получении дохода при минимальном риске. Портфельное инвестирование способно создать такие условия для инвестора, в которых он может заложить ожидаемый уровень дохода в сам инвестиционный проект. При этом инвестиционная стратегия, в русле которой и будет реализовываться проект, может быть ориентирована на совершенно различный результат – от банального накопления капитала до расширения деятельности промышленного предприятия.
С точки зрения безопасности портфельное инвестирование обладает значительно лучшими характеристиками в отношении минимизации рисков. Однако нельзя полностью исключать все негативные последствия, которые это за собой влечет. Так, уровень риска и дохода зачастую оказываются показателями обратно пропорциональными. Ни один объект инвестирования, равно как и их портфель не дает абсолютной гарантии достижения поставленной цели и получение ожидаемого дохода. Однако, несомненно, инвестирование портфельное по сравнению с инвестированием в отельные проекты или, скажем, ценные бумаги, с большей вероятностью позволит получить запланированную прибыль.
Как правило, инвестор уже при составлении портфеля инвестиций формирует некий план, согласно которого он надеется получать регулированную и гарантированную прибыль. Портфельное инвестирование преимущественно используется крупными компаниями при распределении своих финансовых активов. И потому результатом удачного портфельного инвестирования должны быть регулярные текущие выплаты (проценты и дивиденды), из расчета которых зачастую строится финансовая политика и программа предприятия.
Обычно портфельное инвестирование используется для достижения нескольких целей одновременно: это и получение устойчивого дохода, и увеличения капитала, и минимизация рисков, и обеспечение выгодного инвестору уровня ликвидности. Однако в реальности одновременно достижение всех этих целей зачастую невозможно в силу объективных причин. Например, инвестирование в государственные объекты дает минимальный доход при минимальном же риске, а вложение в недвижимость – при довольно высоком уровне дохода обладают наименьшей ликвидностью. Поэтому неизбежным при определении целей портфельного инвестирования является определение приоритетной цели.