Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным в судебном порядке как по общим, так и по специальным основаниям.
Общими основаниями являются сформулированные в гражданском законодательстве основания признания недействительными гражданско-правовых сделок. В судебной практике иногда предъявляются иски о признании обмена жилыми помещениями недействительным как совершенного вследствие заблуждения, имеющего существенное значение. В сделке по обмену жилыми помещениями судебная практика признает имеющим существенное значение заблуждение относительно размера жилой площади или ее качественного состояния. Это незнание или неправильное представление о таких недостатках жилого помещения, которые в момент совершения обмена не могли быть выявлены, были позднее обнаружены и неустранимы путем ремонта, что объективно создает невозможность проживания в квартире, делает ее не соответствующей санитарным требованиям. Не является основанием для признания обмена недействительным наличие в обмениваемом помещении незначительных и легко устранимых дефектов.
Наряду с общими основаниями обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным и по специальным основаниям вследствие нарушения специальных запретов или необходимых условий, установленных в жилищном законодательстве для совершения обмена жилыми помещениями, которые предусмотрены в ст.86 ЖК Украины.
В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения (ст.88 ЖК). Если обмен признан недействительным вследствие неправомерного поведения одной из сторон, то наряду с переселением в ранее занимаемое жилое помещение виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, расходы по переезду, ремонту помещения и т.п.) по правилам гражданского законодательства.
Право сдавать жилище в поднаем. Согласно ст.823 ГК по договору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Договор поднайма жилища является возмездным. Размер платы за пользование жилищем устанавливается договором поднайма. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилища. При досрочном прекращении договора найма жилища одновременно с ним прекращается договор поднайма. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
В соответствии с Жилищным кодексом наниматель жилого помещения государственного или общественного жилищного фона вправе сдавать жилое помещение в поднаем. Для этого необходимо согласие проживающих совместно с ним членов семьи и наймодателя. При этом наниматель вправе сдать в поднаем часть жилого помещения, а при временном выезде — все помещение, Жилое помещение по усмотрению нанимателя сдается в поднаем без указания срока либо на определенный срок, в том числе и на период сохранения этого помещения за временно отсутствующим нанимателем.
Договор поднайма заключается в письменной форме с последующей регистрацией в жилищной-эксплуатационной организации.
Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если: 1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений; 2) в качестве поднанимателя жилого помещения или члена его семьи в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.
Сдача жилого помещения в поднаем с нарушением установленных в законодательстве требований влечет недействительность договора поднайма. В этом случае граждане, незаконно поселившиеся в жилом помещении, обязаны немедленно освободить его, а при отказе — подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Если договор поднайма заключен на определенный срок, то по его истечении поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занимаемое помещение. В случае совершения поднанимателем виновных нарушений жилищного законодательства, указанных в ст.97 ЖК, договор поднайма может быть расторгнут досрочно.
При заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан письменно предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца.
Одним из нередко используемых нанимателем жилищных прав является право на вселение временных жильцов. Согласно ст.818 ГК наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жилищем (временных жильцов). Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилищем. Временные жильцы должны освободить жилище по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления им нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.
В соответствии со ст.98 ЖК наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц без взимания платы за пользование помещением (временных жильцов).
Как временные жильцы, так и поднаниматели самостоятельного права на занимаемое помещение не приобретают независимо от продолжительности проживания в нем. Поэтому в случае прекращения договора поднайма или предъявления нанимателем требования о выселении временных жильцов, а также прекращения договора найма, поднаниматель и члены его семьи, а также временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилье. В случае отказа они подлежат выселению без предоставления другого жилья в судебном порядке.
3. Изменение и расторжение договора найма жилища
Изменения договора найма жилища могут требовать обе стороны — наймодатель и наниматель. По общему правилу, изменение договора допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, но в Жилищном кодексе установлены отдельные исключения.
В частности, при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, независимо от его согласия, наймодатель вправе требовать изменения договора и обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение.
В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. Если жилое помещение существенно уменьшится, то другое помещение должно быть предоставлено по требованию нанимателя (ст. 102 ЖК).
Одним из случаев изменения договора найма жилого помещения является так называемый «раздел жилья»: совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать, с согласия остальных проживающих совместно с ним членов семьи, заключения с ним отдельного договора найма, если выделяемое помещение является изолированным и по размеру соответствует жилой площади, приходящейся на долю лица, требующего раздела (ст. 104 ЖК).
Ст.824 ГК регламентирует замену нанимателя в договоре найма жилища. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилища может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилища нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с прежним нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилища остается действующим на прежних условиях.
Изменение договора найма жилого помещения, именуемое переоформлением договора, состоит в признании по ранее заключенному договору найма нанимателем совершеннолетнего члена семьи вместо прежнего нанимателя по его требованию с согласия нанимателя и остальных проживающих с ним членов семьи.
Расторжение договора найма жилища. Выселение. Расторжение договора найма жилища возможно согласно Гражданскому кодексу Украины в одностороннем порядке по требованию как нанимателя жилища, так и наймодателя.
Принципиальное отличие такого расторжения по инициативе нанимателя от расторжения по инициативе наймодателя состоит в том, что если наниматель жилища' имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, то по требованию наймодателя он может быть расторгнут в случаях, предусмотренных ГК, в судебном порядке.
Согласно ч.2 ст.825 ГК договор найма жилища может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:
1)невнесения нанимателем платы за жилище за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме более двух раз;
2)разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилища. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя постановляет решение о расторжении договора найма жилища. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год;