ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) ЖИЛИЩА
1. Понятие жилищного законодательства и договора найма жилища
Жилищное законодательство — это совокупность нормативно-правовых актов, регулирующих общественные отношения по реализации конституционного права на жилье и связанные с ними отношения по управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности, эксплуатации и ремонту.
Общие правила найма (аренды) жилища предусмотрены в главе 59 ГК.
Специальным нормативно-правовым актом жилищного законодательства является Жилищный кодекс Украины от 30.06.93 г.
Жилищный фонд образуют находящиеся на территории Украины жилые дома, а также жилые помещения в других строениях.
Существуют несколько видов жилищного фонда:
государственный;
общественный;
фонд жилищно-строительных кооперативов и жилищных кооперативов (ЖСК и ЖК);
частный.
Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда регулируют Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденные Постановлением Совета Министров УССР и Украинского республиканского совета профессиональных союзов от 11.12.84 г. № 470.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства граждан в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского совета.
Учет требующих улучшения жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, имеющих жилищный фонд, осуществляется по месту работы, а по их желанию — и по месту жительства.
Каждая семья может состоять на квартирном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и в исполнительном комитете местного совета по месту жительства.
Для постановки на квартирный учет необходимы нуждаемость в улучшении жилищных условий, а также постоянное проживание и прописка в данном населенном пункте.
Нуждающимися в улучшении жилья считаются:
—лица, обеспеченные жильем ниже установленного уровня;
—проживающие в помещении, не отвечающем санитарным и техническим требованиям;
—страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи;
—проживающие по договору поднайма жилья в домах государственного или общественного фонда или по договору найма жилья в домах ЖСК;
—проживающие длительное время по договору найма (аренды) в частных домах (квартирах);
—проживающие в общежитиях;
—проживающие в одной комнате по две и более семьи независимо от родственных отношений, или лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов (в том числе если занимаемое ими жилое помещение состоит больше чем из одной комнаты).
Предоставление жилья осуществляется в порядке очередности.
Законодательство установило перечень лиц, имеющих право первоочередного предоставления жилья. К ним, в частности, относятся:
—инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица;
—Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда;
—лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
—участники войны;
—инвалиды труда I и II групп и инвалиды I и II групп из числа военнослужащих;
—матери, которым присвоено звание «Мать-героиня»;
—семьи при рождении близнецов;
—многодетные семьи;
—учителя и другие педагогические работники общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений и др.
Вне очереди жилье предоставляется:
—гражданам, жилье которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания;
—лицам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность;
—лицам, возвратившимся из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя; гражданам, незаконно осужденным и впоследствии реабилитированным, при невозможности возврата ранее занимаемого жилья;
—детям-инвалидам, не имеющим родителей или родители которых лишены родительских прав и проживают в государственных или иных социальных учреждениях, по достижении совершеннолетия, если по заключению медико-социальной экспертизы они могут осуществлять самообслуживание и вести самостоятельный образ жизни;
—лицам, избранным на выборную должность, когда это связано с переездом в другую местность;
—членам семьи народного депутата Украины в случае его смерти в период выполнения Депутатских обязанностей в Верховной Раде Украины на постоянной основе.
При предоставлении жилья не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, а также лицами, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной комнате с членами своей семьи.
Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах 13,65 кв. м жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте.
Решение о предоставлении жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда принимает исполнительный комитет местного совета либо администрация предприятия совместно с профкомом (совместным решением).
На основании решения о предоставлении жилья исполнительный комитет местного совета выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Ордер действителен в течение 30 дней.
Глава 59 ГК регулирует найм (аренду) жилища.
Договор найма (аренды) жилища — это договор, по которому одна сторона — собственник жилища (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату (ст.810 ГК).
Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.
К договору найма жилища, кроме найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения ГК, если иное не установлено законом.
Согласно Жилищному кодексу Украины договор найма жилого помещения — это договор, по которому наймодатель обязуется предоставить жилое помещение в пользование нанимателю и членам его семьи, а наниматель обязуется использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно вносить квартирную плату.
Характеристики договора — двусторонний, возмездный. Согласно ГК он может быть как консенсуальным, так и реальным (согласно Жилищному кодексу он является консенсуальным).
Отличия договора найма (аренды) жилища от договора найма (аренды):
а) предмет договора найма жилища — только жилое помещение;
б) круг прав нанимателя в договоре найма жилища шире, чем
в договоре найма — в частности, они имеют не только право пользования жильем в домах государственного и общественного жилищного фонда, но и право обмена, вселения членов семьи и др.
в) договор найма жилища порождает права и обязанности не только для нанимателя, но и для членов его семьи;
г) договор найма жилища в домах государственного и общественного фонда имеет бессрочный характер.
Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем. Наниматель жилища в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом (ст.812 ГК).
Стороны в договоре найма жилища наймодатель и наниматель. Ими могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилище лишь для проживания в нем физических лиц (ст.813 ГК).
Стороны договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда — жилищно-эксплуатационная организация (а при ее отсутствии — предприятие, организация) и ордеродержатель. В договоре найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в качестве наймодателя выступает собственник жилого дома.
Согласно ст.811 ГК договор найма жилища заключается в письменной форме. Жилищный кодекс Украины также предусматривает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность.
ГК предусматривает как права, так и обязанности нанимателя жилища.
Согласно ст.815 ГК наниматель:
1) обязан использовать жилище только для проживания в нем,
обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии;
2)не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилища без согласия наймодателя;
3)обязан своевременно вносить плату за жилище, а также самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.
Размер платы за пользование жилищем устанавливается в договоре найма жилища. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жилищем, установленная в договоре плата не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жилищем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жилищем в срок, установленный в договоре найма жилища. Если срок внесения платы за пользование жилищем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.
Согласно Жилищному кодексу Украины, в домах государственного и общественного жилищного фонда члены семьи нанимателя, совместно проживающие с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Наниматель не пользуется каким-либо преимуществом перед членами семьи в осуществлении права пользования жильем.
В соответствии с Жилищным кодексом, членов семьи нанимателя можно подразделить на две группы. Первая группа — супруг нанимателя, их дети и родители. Вторая группа — другие лица, если они постоянно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (они могут быть признаны членами семьи нанимателя). Это может быть, например, фактический супруг нанимателя. При возникновении спора суд, разрешая вопрос о признании лица членом семьи нанимателя, выясняет характер его отношений с нанимателем, другими членами семьи, устанавливает, имели ли место ведение общего хозяйства (наличие общих расходов), а также другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.