Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения[66].
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Ст. 82 ЖК РФ предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения. Данная статья корреспондирует со ст. 686 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:
1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения в брак, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);
4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма;
5) согласия наймодателя в этом случае не требуется.
Данное положение не распространяется на отношения из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение), некоторые условия договора (перечень членов семьи нанимателя).
Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:
1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2) согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения, и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
3) согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).
В случае отказа наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686 ГК РФ.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма.
Ранее норма ст. 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение.
Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявлении его умершим, признании безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным.
Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ)[67].
3.2 Расторжение договора найма жилого помещения
Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК.
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье, например в случае переезда на постоянное жительство в другую местность.
Необходимо обратить внимание на положения данной статьи в части согласования этих действий с членами семьи. Предусматривается дача согласия лишь членов семьи нанимателя, проживающих с ним. Вместе с тем необходимо получить согласие на это и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, имея в виду положения ст. 69 и 71 ЖК (права членов семьи нанимателя, права и обязанности временно отсутствующих).
Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
Следует иметь в виду, что договор можно расторгнуть только в случае выезда всей семьи (нанимателя с членами его семьи). Если же выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением; в случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82).
Основаниями расторжения договора жилищного найма в ка-честве ответственности за неисполнение обязанностей, возло-женных законодательством, являются:
· невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммуналь-ные услуги в течение более 6 месяцев;
· разрушение или повреждение жилого помещения;
· систематическое нарушение прав и законных интересов сосе-дей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
· использование жилого помещения не по назначению.
Эти основания предусмотрены ч. 4 ст. 83 ЖК.
По смыслу п. 1 ч. 4 этой статьи расторжение договора социального найма может иметь место в случае, если неуплата является «длящейся» в течение 6 месяцев (без перерыва). Следовательно, если она прерывается уплатой, нет оснований к расторжению договора.
Предусмотренный ч. 4 ст. 83 ЖК перечень является закрытым, следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в иных случаях, помимо обозначенных. Однако данная позиция сомнительна. Частью 4 ст. 67 ЖК предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо названных ч. 3 этой статьи, несет иные обязанности, предусмотренные другими федеральными законами и договором социального найма жилого помещения, нарушение которых также может повлечь расторжение договора.
Помимо наймодателя иск о расторжении договора социального найма может быть предъявлен органом, осуществляющим согласования переустройства и перепланировки жилищ. Согласно положениям ЖК не допускается переустройство и перепланировка жилого помещения в нарушение установленного порядка; последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки предусмотрены ст. 29 ЖК. Одно из таких последствий – расторжение договора (с возложением на собственника жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности привести такое жилье в прежнее состояние).
Статья 3 ЖК, развивая содержание одного из основных принципов жилищного законодательства – недопустимость произвольного лишения жилища, предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами. Данное положение основано на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.
Хотелось бы обратить внимание на следующие позиции, чтобы исключить разночтения и непонимание отдельных норм ЖК. Так, расторжение договора социального найма не всегда связано с выселением; при выезде нанимателя (с членами семьи) из жилого помещения в связи с переездом в другое место жительства договор расторгается без необходимости выселения нанимателя, т.е. он самостоятельно, без понуждения освобождает жилье.
Как уже было сказано, ч. 4 ст. 83 ЖК перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членами его семьи. Помимо этого расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях:
· сноса дома, в котором находится жилое помещение;
· переоборудования жилого помещения в нежилое;
· признания жилья непригодным для проживания;
· если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.