Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 01.03.2005, до 01.03.2010); обмена жилого помещения (ст. 74 ЖК); замены жилого помещения (ст. 81).
В случае расторжения договора социального найма в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 29 (п. 2 ч. 5 – расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий. Согласно ст. 29 ЖК на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, поскольку судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным классифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е. его значительное повреждение, что «создает угрозу жизни или здоровью» граждан и, следовательно, применять ст. 83 (п. 2 ч. 4).
В Жилищном кодексе не предусматриваются положения об утрате права пользования жилым помещением. Вместе с тем утратившими такое право следует считать лиц, лишенных родительскихправ и выселяемых из помещения, если совместное их проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 91 ЖК).
Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь виновного лица, а договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно. Следовательно, расторжение договора социального найма в соответствии со ст. 83 ЖК должно иметь место, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, а также, если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается такого основания расторжения договора, как использование жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора, поскольку в подобных ситуациях виновными предполагаются все участники договора на стороне нанимателя, в том числе и временно отсутствующие.
В случаях, предусмотренных п. 2–4 ч. 4 ст. 83 ЖК, виновные лица – наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья.
В связи с рассматриваемым вопросом следует затронуть ст. 71 ЖК. Согласно данной статье временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае была бы правильной постановка вопроса о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано, например, под офис); если не вносится плата за жилье.
Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например, не участвует в оплате жилья, правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением.Договор жилищного найма может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК (ст. 166–181). Договор, признанный недействительным, является «несуществующим» с момента его заключения, тогда как при расторжении действие его прекращается с момента расторжения.
Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.[68].
Заключение
В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с договором найма жилого помещения, его заключением, изменением и расторжением.
В ходе исследования был проведен подбор материала, характеризующий основные элементы договора найма жилого помещения, анализ судебных решений по поводу изменения и расторжения договора найма. Т.о., задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, касающихся сторон найма и их полного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав и обязанностей были успешно выполнены. Отсюда выводы, которые построены исходя из результатов выполненной работы:
Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями.
Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.
Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.
С учетом вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», предоставляет в пользование другой стороне – гражданину, именуемому «наниматель», приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами».
В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения.
Договор найма жилого помещения в муниципальном и государственном жилищном фонде является, по сути, уникальным институтом российского жилищного права. Общие понятия, такие как предмет, под ним понимают жилое помещение, или форма, в данном случае письменная, зачастую встречаются и в других нормах гражданского законодательства. Но само понятие договора нам говорит о том, что одной из сторон (наймодателем) является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующее от имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления. Или другими словами одна из сторон – государство или муниципалитет. Т.о. государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимся, в порядке установленном ЖК РФ, заключать в обязательном порядке договор социального найма жилого помещения.
Права и обязанности нанимателя и наймодателя – основные условия договора найма. При этом ЖК РФ содержит существенный перечень таких обязанностей, например, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Типовой договор социального найма, уточняет условия, расширяет перечень при этом, не противореча ЖК РФ.
Из главы нового ЖК РФ о найме жилого помещения изъято положение о возможности изменения договора социального найма жилья по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Поэтому считаем, что возможно было бы дополнение в ст. 82 ЖК РФ пунктом 3 следующего содержания: «Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения».
Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ определяет круг граждан, так называемых бывших членов семьи, которые несут самостоятельную ответственность по договору социального найма. Т.о., бывшие члены семьи нанимателя имеют права и обязанности, тем более право на изменение договора социального найма с определением круга его обязанностей.
В этой связи считаем, что необходимо было бы дополнить ст. 82 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69, с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих ими обязательств».
Бывшие члены семьи нанимателя, вынужденные проживать с нанимателем имеют право давать согласие на случай расторжения договора социального найма. Поэтому рекомендуется изменение в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ с «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма» на «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе граждан, указанных в ч. 4 ст. 69, в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.»
Кроме того, в Российском законодательстве не определён точный круг членов семьи наймодателя, а также основания, по которым необходимо признавать членами семьи нанимателя. Кроме тех, которые указаны в ст. 69, а именно основание совместного проживания и ведения общего хозяйства. Что конкретно является ведением общего хозяйства и совместным проживанием также нигде не указано. Также не указан минимальный период совместного проживания с наймодателем.