ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Институт дополнительного образования
Юридическое отделение
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
на тему:
«ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГОСУДАРСТВЕННОМ И МУНИЦИПАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ»
2009
Содержание
Введение
1. Общие положения о договоре найма жилого помещения
1.1 Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве
1.2 Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения
1.3 Основания для заключения договора социального найма
1.4 Пользование специализированными жилыми помещениями
1.5 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Ответственность за нарушение договора найма жилого помещения
2. Порядок постановки на учёт и заключения
договора найма жилого помещения
2.1 Форма и порядок постановки на учёт для заключения договора найма жилого помещения
2.2 Форма и порядок заключения договора найма жилого помещения
3. Изменение и расторжение договора найма жилого помещения
3.1 Изменение договора найма жилого помещения
3.2 Расторжение договора найма жилого помещения
Заключение
Список использованных нормативных актов, материалов из судебной практики, специальной литературы
Введение
Наряду с приобретением и строительством гражданами жилья за собственные средства без ограничения площади одним из способов осуществления предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище является найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию – он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека – потребности в жилье.
В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать собственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и не у каждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно к жилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, по общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК).
Проблема регулирования договорных отношений в сфере найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Актуальность обуславливается тем, что смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения.
Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при постановке на учёт нуждающихся в жилых помещениях, заключении договоров найма, а также при изменении и расторжении договоров найма жилого помещения.
В качестве предмета исследования дипломной работы будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие постановку на учёт для заключения договора социального найма жилого помещения, основания заключения договоров найма жилого помещения, законодательство по изменению и расторжению договора найма.
Цель данной работы – выявить правовые проблемы, возникающие при получении договоров найма, последствия при его изменении и расторжении.
Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:
· Изучить понятие, предмет и форму различных договоров найма;
· Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору найма;
· Раскрыть условия и основания постановки в очередь нуждающихся для заключении договора социального найма;
При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.
При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч. 1 от 30.11.1994 и ч. 2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы различных авторов, использованы публикации в журналах, а также использовалась справочно-правовая система ГАРАНТ (обнов. от февраля 2009 г.).
1. Общие положения о договоре найма жилого помещения
1.1 Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве
В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Найм жилья оформлялся как имущественный найм, и норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось. Государство (в частности, местное самоуправление), несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис[1], в его разрешении не участвовало.
В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы этой главы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях, инструкциях, циркулярах.
Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР №112, СНК СССР от 17.10.37 №1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»[2].
Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода – жилого помещения для проживания в нем.
С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 г. и разработанного в соответствии с ними Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., посвященные найму жилого помещения, утратили силу. Впервые договор найма жилого помещения стал бессрочным. С этого момента и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г.[3] наем жилого помещения регулировался исключительно жилищным законодательством.
Необходимо отметить, что на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами, и роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму[4].
1.2 Понятие и виды договоров найма жилого помещения. Элементы договора социального найма жилого помещения
Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года, признав жилое помещение объектом жилищных прав, закрепил различные правовые формы его использования, сохранив традиционные подходы и предложив новые правовые решения.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров:
– если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то – договор аренды жилого помещения,
– если физическое лицо (гражданин), то – договор найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения подразделяется на:
– коммерческий договор найма. (До введения в действие нового Гражданского кодекса коммерческий договор найма назывался договором аренды, а гражданин, арендующий жилое помещение, – арендатором. В некоторых нормативных актах, вышедших до введения нового Гражданского кодекса сохраняется устаревшая терминология).
По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[5].
Аналогичное мнение высказано П.В. Крашенинниковым и В.Н. Литовкиным.
В государственном и муниципальном жилищном фонде г. Ульяновска и Ульяновской области коммерческий найм не предусмотрен.
Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица – арендаторы жилых помещений).
– договор специализированного найма жилого помещения.