Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх нормативов потребления, в том числе оплата дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи.
При социальном найме не действует правило о недопустимости одностороннего изменения размера платы за наем помещения.
Плата за наем жилья по договору социального найма устанавливается и вносится нанимателем в денежной форме.
Расчеты с наймодателем по договорам социального найма осуществляются через специально созданные для этой цели расчетно-кассовые центры по сбору и обработке коммунальных платежей и предоставлению субсидий гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Размер платы за пользование конкретным жилым помещением, льготы по его оплате, сумма неустойки (если имела место просрочка платежа) и расчетный счет, на который должен осуществляться платеж, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно наймодателем.
Согласно ст. 56 ЖК наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.
5. Права и обязанности сторон в договорах коммерческого и социального найма во многом совпадают. На договор социального найма распространяются нормы ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК (ч. 3 ст. 672 ГК), а также другие положения ГК, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Права и обязанности сторон в договоре социального найма конкретизированы в жилищном законодательстве, ведомственных нормативных актах, в частности в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (приложение N 6 к Приказу Госстроя России от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" <*>).
--------------------------------
<*> Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.
Далее будут рассмотрены некоторые особенности прав и обязанностей сторон по договору социального найма.
При социальном найме обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения определяются императивными нормами жилищного законодательства. Обязанность капитального ремонта всегда лежит на наймодателе. Если капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, невозможен без выселения жильцов, закон обязывает наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, на время ремонта, не расторгая договора социального найма ремонтируемого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится за счет наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения на время наниматель может быть переселен при наличии его согласия и согласия членов его семьи в другое благоустроенное жилое помещение для постоянного проживания (ст. 82 ЖК).
Если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если предполагается существенное уменьшение жилого помещения в результате капитального ремонта, по требованию нанимателя ему и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.
Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Типовым договором социального найма предусмотрена периодичность текущего ремонта - не реже одного раза в пять лет.
Обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК) включает в себя, во-первых, обязанность не совершать действий, ухудшающих жилое помещение, его санитарно-техническое и иное оборудование, не нарушать правила пожарной безопасности, в том числе не устанавливать самодельные предохранительные электрические устройства, не загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы. Во-вторых, под обеспечением сохранности подразумеваются определенные активные действия: сообщение об аварийных ситуациях наймодателю или в соответствующую аварийную службу; принятие мер по поддержанию чистоты в жилом помещении, очистке сливных труб и т.д.
Наниматель и члены его семьи обязаны бережно относиться не только к занимаемому ими жилому помещению, но и к местам общего пользования в многоквартирном доме - подъездам, лифтам и т.д.
В договорах социального найма наниматель оплачивает не только наем, но и коммунальные услуги (ст. 57 ЖК).
В Типовом договоре социального найма предусматриваются и некоторые другие обязанности нанимателя - принять жилое помещение в установленный срок, обеспечить доступ в занимаемое жилое помещение представителям наймодателя, включая работников организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования. В случае отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов его семьи более одного месяца наниматель по договору социального найма обязан уведомить об этом наймодателя. Хотя подобные обязанности прямо не установлены законодательством применительно к договору коммерческого найма, они могут быть включены в последний по соглашению сторон.
В соответствии с Типовым договором социального найма наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время капитального ремонта жилого помещения (когда ремонт невозможен без выселения нанимателя) в другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, предоставленное наймодателем. Данное требование следует рассматривать как обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение и не препятствовать ремонтным работам. Вместе с тем представляется правом, а не обязанностью нанимателя занятие предоставляемого наймодателем на время ремонта жилого помещения. Наниматель может и иным образом решить проблему проживания своей семьи в период капитального ремонта, например заключить договор коммерческого найма другого жилого помещения.
Одним из основных различий договоров коммерческого и социального найма является то, что в договоре коммерческого найма исполнение предусмотренных договором обязанностей возлагается только на нанимателя, а в договоре социального найма эти обязанности в равной мере несут члены семьи нанимателя. Наниматель и члены его семьи в договоре социального найма рассматриваются в отношениях с наймодателем как солидарные должники (ч. 1 ст. 53 ЖК).
Наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке <*> вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в жилом помещении. Это правило не распространяется на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия (ст. 54 ЖК).
--------------------------------
<*> Под "установленным порядком" ранее понималось соблюдение режима прописки (регистрации). Это положение Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П признано не соответствующим Конституции РФ и в настоящее время не подлежит применению (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708).
Возможность переустройства и реконструкции жилого помещения допускается в договоре социального найма только в целях повышения благоустройства жилого помещения и с согласия не только наймодателя, но и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 84 ЖК).
Наниматель, самовольно переустроивший или перепланировавший жилое или подсобное помещение, должен за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 84 ЖК).
Поднаем у нанимателя по договору социального найма имеет некоторые особенности, установленные жилищным законодательством. Так, согласно ст. 80 ЖК, если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель вправе отказаться от договора, предупредив поднанимателя об этом за три месяца.
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, было сдано в поднаем на время отсутствия нанимателя в забронированном жилом помещении, наниматель или члены его семьи по возвращении вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.
В случае отказа освободить жилое помещение по требованию нанимателя, поднаниматели подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 65 ЖК). Кроме того, учитывая предназначение договора социального найма - обеспечение жильем лиц, которые не могут его приобрести на иных основаниях, - помещение, занимаемое по договору социального найма, не должно использоваться исключительно для сдачи в поднаем. Так, в ч. 2 ст. 76 ЖК указывается, что все жилое помещение может быть сдано в поднаем только при временном выезде нанимателя. Статья 79 ЖК устанавливает запрет на систематическое использование жилых помещений с целью "извлечения нетрудовых доходов". Данная норма в настоящее время не должна применяться, так как не возбраняется получение доходов любыми не противоречащими законодательству способами, в том числе от сдачи имущества во временное пользование.