После принятия части второй ГК договор, называвшийся в Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал именоваться договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор аренды жилого помещения - договором найма <*> жилого помещения. ГК исключил из числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц - они могут получить жилое помещение за плату во временное пользование по договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК). При этом сохраняет силу требование об использовании жилья по назначению - только для проживания граждан.
--------------------------------
<*> В научной литературе и некоторых нормативных актах этот договор называется договором коммерческого найма. Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку оно не предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие "коммерческий" ассоциируется обычно с осуществлением субъектом предпринимательской деятельности. Термин впервые использован в кн. "Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель" под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова (М., 1996). К тому же понятие "договор коммерческого найма" используется в законодательных актах субъектов Федерации применительно к договорам, опосредующим предоставление жилья из государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования (см., например: ст. 11 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики в городе Москве").
2. Понятие "жилищные правоотношения" в большинстве современных научных исследований рассматривается в широком смысле, как любые отношения, связанные с управлением жилищными фондами, приобретением и пользованием жилыми помещениями. Объединяет все эти разнообразные отношения правовая цель - обеспечение потребности граждан в жилье и объект, по поводу которого они возникают, - жилое помещение. Жилищными можно считать отношения по постановке гражданина на учет для получения жилья по договору социального найма, а также отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем из этого договора, и т.д. Понятие "жилищные правоотношения" в указанной трактовке включает в себя как отношения, основанные на началах власти и подчинения, так и отношения, в которых субъекты равноправны, имущественно обособлены. Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым помещением, рассматривают как разновидность гражданских правоотношений <*>.
--------------------------------
<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003. С. 5.
3. Совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на находящееся в залоге у кредитора жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики).
В жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).
Жилищный фонд неоднороден - он различается по субъектам права собственности, формам использования. В последние годы его структура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.
В законодательстве, а также научной литературе жилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖК жилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация не согласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждается в корректировке.
В ст. 7 Основ федеральной жилищной политики выделен частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд <*>. Приведенная классификация более соответствует закрепленным в Конституции РФ и ГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы собственности, вряд ли следует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в частный жилищный фонд.
--------------------------------
<*> До принятия Федерального закона от 21 апреля 1997 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913) выделялся также коллективный жилищный фонд, т.е. фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. При этом нарушался единый классификационный критерий, так как общая собственность не рассматривается в качестве формы собственности, а указывает лишь на наличие у имущества нескольких собственников.
К частному жилищному фонду относятся:
1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц - частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
В государственный жилищный фонд входят:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Существует также муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В зависимости от условий использования жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, можно выделить:
а) жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральной жилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности из государственного и муниципального жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Жилые помещения из данного фонда предоставляются по договорам социального найма;
б) коммерческий жилищный фонд - совокупность жилых помещений, передаваемых в пользование с целью получения дохода (прибыли).
Особую категорию составляет специализированный жилищный фонд: служебные жилые дома и жилые помещения, предоставляемые на период определенной деятельности, а также предназначенные для временного поселения, в частности общежития и др. (ст. 7 ЖК). К специализированным относятся помещения маневренного фонда, предоставляемые обычно гражданам на время капитального ремонта занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (ст. 82 ЖК).
В состав жилых помещений для временного поселения в настоящее время включены также жилые помещения, предоставляемые перечисленным в ст. 108.1 ЖК категориям граждан: вынужденным переселенцам, беженцам; гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложенное в обеспечение возврата этого кредита или займа.
Порядок и условия предоставления жилых помещений из специализированного жилищного фонда специфичны.
К примеру, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предоставляются по договору социального найма в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. "О беженцах" <*>, ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах" <**>).
--------------------------------
<*> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956.
<**> СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110.
Гражданин, проживающий в жилом помещении из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права: