Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок в состоянии, необходимом для его использования в строительстве; передать в пользование здания и сооружения, нужные для обеспечения работ или относящиеся к фронту работ. На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя ряд дополнительных обязанностей: передать в пользование складские помещения, общежития для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1, 2 ст. 747 ГК).
Главные обязанности заказчика на стадии завершения строительства: принятие законченного строительством объекта и оплата выполненных работ.
Поскольку от хода и характера строительных работ зависит результат, передаваемый заказчику, последний наделен правом контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748 ГК). Заказчику предоставлено право наблюдать за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Однако недопустимо вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
В то же время надзор и контроль за выполнением работ - право, а не обязанность заказчика. Поэтому подрядчик, ненадлежащим образом выполнявший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял в процессе строительства должного надзора или контроля за их исполнением. Исключения возможны лишь для случаев, когда законом на заказчика возложена обязанность осуществлять такой надзор и контроль (п. 4 ст. 748 ГК).
Основная обязанность подрядчика - построить в установленный срок объект либо выполнить иные работы. Причем, как уже отмечалось, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой качественно, исполняя указания заказчика, не противоречащие условиям договора и не представляющие собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 743, п. 3 ст. 748, ст. 754, 755 ГК).
Для строительного подряда подобно другим разновидностям подряда характерна независимость подрядчика от заказчика в организации работ при выполнении задания. Заказчик, как уже отмечалось, не вмешивается в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Независимость подрядчика выражается в том, что он самостоятельно определяет способ выполнения задания. Подрядчик поэтому, если иное не предусмотрено соглашением с заказчиком, выполняет работы своим иждивением - из своих материалов, своими силами и средствами (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 ГК), самостоятельно решая все вопросы организации и обеспечения выполнения работ. Наиболее ярко это проявляется при заключении договора о строительстве "под ключ". В таком строительном подряде подрядчиком выполняется полный инвестиционный цикл на основании задания заказчика: разработка технической документации и сметы, обеспечение строительства материалами и оборудованием, выполнение общестроительных и специальных работ, сдача объекта в эксплуатацию.
Подрядчик рассматривается законом как профессиональный исполнитель работ в отличие от заказчика, который обращается к подряду лишь от случая к случаю. Поэтому ГК предусматривает обязанности подрядчика предупреждать заказчика о степени пригодности предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751 ГК). Неисполнение этой обязанности влечет для подрядчика неблагоприятные последствия (п. 2, 3 ст. 716 ГК).
Существенное значение для договора строительного подряда имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ. В процессе строительства должны соблюдаться требования природоохранного законодательства <*>, предупреждающие ведение работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил. Подрядчик при осуществлении работ также должен предусматривать меры, обеспечивающие их безопасность, в частности оснащение строительной площадки и отдельных видов работ, а также специалистов средствами безопасности.
См.: Федеральный закон от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды", ст. 10 Градостроительного кодекса РФ и др.
Надлежащее исполнение подрядчиком своих обязанностей зачастую обусловлено встречным исполнением обязательств заказчиком. Так, в силу п. 1 ст. 719 ГК подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредставление материалов, оборудования, технической документации, препятствовало исполнению договора.
При выполнении работ на крупных и дорогостоящих объектах <*> в договор нередко включается условие, устанавливающее обязанность подрядчика предоставить обеспечение надлежащего выполнения его обязательств (ст. 329 ГК). Таким обеспечением зачастую выступает банковская гарантия возврата аванса при неисполнении работ либо уплаты определенной суммы при нарушении подрядчиком обязанностей по сохранности оборудования, обеспечению эксплуатации объекта после его приемки заказчиком и проч.
Особенно работ по монтажу дорогостоящего или уникального оборудования на строящихся объектах.
Устранять искусственные препятствия при исполнении обязательства призвано правило ст. 750 ГК о сотрудничестве участников строительного подряда. Как неисполнение заказчиком обязанности по сотрудничеству Высший Арбитражный Суд РФ расценил, в частности, следующий факт. Заказчик - муниципальное предприятие по строительству жилья не принимал результат работ - построенный дом, поскольку он не подключен к системе водо- и теплоснабжения. Подключение же не было сделано подрядчиком из-за того, что администрация города отказывалась временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему ресурсоснабжения. Заказчик мог оказать содействие в получении разрешения на указанные работы, в том числе путем обсуждения с руководством города вопроса об изменении способа подключения объекта, но оставил без ответа все обращения к нему. На этом основании суд пришел к выводу о непринятии заказчиком зависящих от него мер по устранению препятствий к исполнению договора и о неисполнении им обязательств по сотрудничеству и отказал ему во взыскании с подрядчика неустойки за просрочку сдачи объекта (см. п. 17 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51).
8. Сдача и приемка результата работы. Согласно ст. 740 ГК заказчик обязан принять результат работ. В практике встречаются различные виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная; а также приемка заказчиком и государственная приемка. Главное назначение всех видов приемки - проверить качество работ.
Промежуточная приемка проводится обычно в отношении тех выполняемых промежуточных работ, которые скрываются последующими конструкциями либо предназначаются для больших механических и иных нагрузок. Например, прочность фундамента здания может быть проверена и приемка осуществлена до закрытия его плитами и возведения стен. В процессе строительства возможна регулярная промежуточная приемка работ, в частности ежемесячная, подтверждающая выполнение работ за определенный период.
Частичная приемка также является приемкой в процессе строительства. Она применяется, как правило, когда строится сложный строительный комплекс, включающий отдельно стоящие здания и сооружения, объекты гражданской обороны и проч., которые могут эксплуатироваться заказчиком самостоятельно. Допустим, объектом строительства являются административный корпус предприятия, производственное здание и здание оздоровительного комплекса. При частичной приемке (в отличие от промежуточной) заказчик не только проверяет качество части выполненных работ, но также берет в фактическое владение результат работы и вправе его эксплуатировать (к примеру, административный корпус). Подобное возможно, если результат определенной части работ выделен в договоре в качестве отдельного этапа. Поэтому частичная приемка ведет к приемке отдельного этапа работ и, соответственно, к переходу риска случайной гибели или повреждения результата отдельного этапа с подрядчика на заказчика (п. 3 ст. 753 ГК).
В то же время не следует отождествлять приемку отдельного этапа работ и частичную приемку. Приемкой отдельного этапа может быть и промежуточная приемка при условии, что подлежащая приемке в процессе строительства часть работ выделена в договоре как этап <*>.
Вместе с тем и промежуточная приемка далеко не всегда является приемкой отдельного этапа работ. На необходимость разграничения различных видов приемки в процессе строительства указывает и Высший Арбитражный Суд РФ на примере одного из дел. Так, в коммерческой практике промежуточная приемка отдельного этапа работ и приемка промежуточных работ, не относящихся к таковому, оформляется путем подписания одного и того же акта, именуемого актом формы N 2. При этом акты приемки промежуточных работ подтверждают фактическое выполнение работ за определенный период и, как правило, подписываются ежемесячно, что позволяет получить основание для промежуточных расчетов. И если фактически выполненные промежуточные работы не были выделены в договоре в качестве отдельного этапа, то акты формы N 2 не являются актами предварительной приемки отдельного этапа работ. Такое разграничение имеет принципиальное значение при распределении рисков случайной гибели или случайного повреждения результата работ. В случае принятия промежуточных работ, не относящихся к отдельному этапу, действует общее правило о распределении рисков (ст. 741 ГК) (см. п. 18 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51).