Большинство авторов придерживается мнения, что договор ренты является реальным, потому что помимо соблюдения соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Однако этот элемент юридической конструкции договора довольно спорен. Для данного вопроса имеет значение то, о каком из видов договоров ренты идет речь и является ли отчуждение предмета договора бесплатным либо за плату.
Таким образом, доводы в пользу реальности и консенсуальности договора ренты взаимосвязаны и каждый из них является довольно убедительным, однако факт передачи имущества является необходимым условием заключения договора, следовательно, природа его реальна. Более того, договор ренты – это длящийся договор, которому присущи признаки реального договора [8, с. 87].
Бесспорным, по сути, всегда было и остается признание договора ренты возмездным, т.е. сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. Договор является возмездным независимо от того, выплачивается получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (без выплаты стоимости имущества), то договор, тем не менее, остаётся возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей, которые могут иметь как денежную, так и натуральную форму: выполнение работ; оказание услуг; обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе; оплата ритуальных услуг и т.д. [8, с. 87].
Алеаторность договора является неоспоримой во французском гражданском законодательстве. Доказательством этому может служить то, что Французский гражданский кодекс содержит раздел, посвященный алеаторным договорам, куда, прежде всего, отнесен договор ренты. Так, договор, заключенный на условиях выплаты покупателем продавцу пожизненной ренты, является рисковым, ибо размер общей суммы, которую должен будет уплатить покупатель, зависит от продолжительности жизни продавца.
Согласно ГК после передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей, по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором.
Отсюда следует сделать вывод, что договор ренты является односторонним. Этой позиции придерживаются авторы, которые относят договор ренты к реальным. Однако сторонники консенсуальности договора считают его двусторонним, мотивируя это тем, что передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, а, следовательно, порождает взаимные права и обязанности [8, с. 88].
Таким образом, юридическая конструкция договора заключается в том, что данный договор является реальным, односторонним, возмездным во всех случаях, алеаторным, т. е. рисковым.
Но, помимо вышеперечисленных характеристик (юридической конструкции), признаками договора ренты также можно назвать:
- длительность рентных отношений (т. е. их долговременный и стабильный характер);
- характер встречного предоставления, которое заключается в предоставлении постоянного или пожизненного содержания другой стороне;
- в отличие от договоров купли-продажи и мены, по которым совершается эквивалентный товарообмен ("товар" - "деньги", "товар" - "товар") по договору ренты эквивалентность может только предполагаться, поскольку на практике это всегда связано с риском того, что размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества. С этой точки зрения договоры ренты и являются алеаторными.
Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.
Так, известный русский цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать договор ренты как разновидность договора дарения. Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки среди ученых-цивилистов.
В.Ф. Маслов относил договор ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход» [16, с. 56].
Нам представляется, что такие подходы к решению вопроса о месте договора ренты в системе обязательственного права не является единственно верными. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей и дарением очевидно – основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем, договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.
Все аргументы, приводимые в литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:
- для договора ренты не свойствен признак безвозмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, 3. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А. Калпин и др.;
- в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный товарообмен, в договоре ренты эквивалентность может только предполагаться, так как в данном случае невозможно заранее определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые-цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, B.C. Ем, Р. Климович, В. Подгруша и др.;
- договор ренты приводит к установлению между его контрагентами особых правовых отношений, которые несвойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А. Маркова);
- отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением – еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко) [16, с. 57].
Белорусский законодатель обратил внимание на самостоятельный характер договора ренты еще в 1964 г., поместив в Гражданский кодекс БССР отдельную главу, получившую название «Договор отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания».
В литературе продолжают встречаться и иные подходы к решению данного вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два вида договора пожизненного содержания: один – урегулированный законодательством и представляющий собой разновидность ренты и другой (отличный от него) – договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью является не «получение ренты», а «удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре [11, с. 120].
Полагаем, отсутствие единого мнения по вопросу о том, какие конкретно нормы, регулирующие договор купли-продажи и договор дарения, необходимо применять в субсидиарном порядке к договору ренты, на практике может вызвать определенные трудности. Поэтому считаем необходимым законодательное урегулирование данного вопроса путем уточнения нормы, содержащейся в п. 2 ст. 556 ГК.
1.2 Договор пожизненного содержания с иждивением: понятие, предмет, особенности
Договор ренты в зависимости от срока его действия и передаваемого имущества может быть нескольких видов. Однако на практике в основном встречается одна его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что пожилые одинокие люди, в основном и заключающие данный договор, нуждаются не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении всем необходимым.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) [1, ст. 572].
Суть договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что под выплату ренты происходит отчуждение недвижимого имущества, при этом получателем ренты может быть только физическое лицо и рента должна выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть, включая в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый медицинский уход и т.д.
Важно отметить, что в отличие от других договоров ренты по своей правовой природе этот договор является новым для гражданского права Республики Беларусь.
Договору пожизненного содержания с иждивением как разновидности договора ренты присущи те же характеристики, то есть он является:
- реальным;
- односторонним договором (но двусторонней сделкой);
- возмездным;
- алеаторным (рисковым: от лат. alea - игральная кость, случайность).
Данный договор является разновидностью договора пожизненной ренты. Поэтому к нему применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК (п. 2 ст. 572 ГК). К договору пожизненного содержания с иждивением могут быть применимы правила о возможности заключения договора в пользу нескольких лиц (п. 2 ст. 567 ГК); о расторжении договора по требованию получателя ренты (ст. 570 ГК); о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (ст. 571 ГК).
Различия в правовом регулировании названных договоров обусловлены следующими причинами:
– наличие особых доверительных отношений между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением;