При согласовании условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище[12].
Из содержания п.1 ст.602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, т.е. не только в договоре по поводу жилого помещения.
В зависимости от передаваемого объекта недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище может быть определена в договоре по-разному.
При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй - в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий - при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.
Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора[13].
Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц). Путем предоставления иного жилого помещения решается и вопрос об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимости, не относящейся к жилым помещениям.
Такой подход законодателя, как нам представляется, не вполне оправдан, так как не гарантирует в полном объеме право получателя ренты на надлежащее предоставление содержания.
На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом помещении, переданном под предоставление содержания. Однако законодателю не следует оставлять этот вопрос без внимания.
Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем[14].
Право пользования жилым помещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.
В соответствии с п. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты (залогодатель) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Таким образом, для реализации правомочия распоряжения путем заключения договоров купли-продажи, дарения, последующего залога, мены и др. собственнику необходимо получить согласие получателя ренты. К сожалению, ГК РФ не указывает, в какой форме - устной или письменной - должно быть выражено согласие получателя ренты. Представляется, что для защиты прав получателя ренты необходимо, чтобы такое согласие было выражено в письменной форме, а при наличии нескольких получателей ренты собственник вправе распоряжаться имуществом только при наличии согласия всех получателей ренты. В договоре может быть предусмотрено нотариальное удостоверение волеизъявления получателя ренты относительно распоряжения недвижимостью.
Наличие надлежаще выраженного согласия получателя ренты особенно важно при заключении договоров по передаче имущества в собственность (купли-продажи, мены, дарения), так как при этом обязанность по предоставлению содержания с иждивением переходит к другому лицу, приобретающему вещь с обременением. Для получателя ренты личность плательщика имеет большое значение. Давая согласие на перевод долга, получатель ренты должен быть уверен в том, что обязанность по предоставлению содержания будет надлежаще исполнена в соответствии с условиями договора. При заключении договора с физическим лицом роль личности нового плательщика ренты особенно возрастает, так как в этом случае наряду с надлежащим исполнением обязанности немаловажную роль имеет моральный фактор (личный контакт, взаимные симпатии и др.).
При совершении последующих сделок с недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, действует следующее правило: лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, в договор пожизненного содержания с иждивением может быть включено условие о солидарной ответственности первоначального и последующих плательщиков ренты. Однако для полного удовлетворения интересов кредитора наличия такого условия только в договоре пожизненного содержания с иждивением недостаточно, необходимо также включать условие о солидарной ответственности во все последующие договоры, связанные с недвижимостью, наряду с указанием того, что лицо приобретает вещь с обременением[15].
Наряду с указанными основаниями смена должника возможна в случае смерти плательщика ренты или реорганизации юридического лица. В случае смерти одного из солидарных должников на его место вступает наследник, который становится солидарно с оставшимися в живых солидарными должниками ответственным перед получателем ренты за надлежащее исполнение обязательства.
При реорганизации юридического лица в форме выделения или разделения, если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного юридического лица, в соответствии с п. 3 ст. 60 ГК РФ вновь возникшие юридические лица становятся солидарными должниками по обязательствам реорганизованного юридического лица перед получателем ренты.
При перемене плательщика ренты недвижимое имущество может перейти в собственность как одного, так и нескольких лиц. Появление нескольких лиц на стороне должника означает трансформацию простого обязательства (при одном получателе ренты) в обязательство со множественностью лиц на стороне должника. Правовое положение нескольких должников определяется по-разному: должники могут быть долевыми (каждый обязан исполнить обязательство в своей доле - равной или неравной) или солидарными (кредитор вправе потребовать исполнения обязательства от любого из должников или от всех совместно). Солидарность должников не предполагается.
В ГК РФ в качестве общего правила при множественности лиц в обязательстве предусмотрены долевые обязательства, при этом доли каждого лица признаются равными (ст. 321 ГК РФ).
Солидарная обязанность возникает, если это предусмотрено договором или установлено законом, в частности, при неделимости предмета обязательства (ст. 322 ГК РФ).
Таким образом, для рассматриваемого вида рентного обязательства законодатель допускает множественность лиц и на стороне должника. Однако, в отличие от множественности лиц на стороне кредитора, основанием для установления множественности лиц на стороне должника является не заключение договора пожизненного содержания с иждивением, а последующие юридические факты.