Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.
6. Срок договора. Договор аренды здания и сооружения может быть заключен на срок как определенный (это может быть и краткосрочная, и долгосрочная аренда), так и неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены в правовых актах лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.
7. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подверглись кардинальным изменениям.
Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). При этом, если договор аренды здания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственной регистрации, то передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту должна иметь место лишь после регистрации сделки. В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Норма ГК о порядке передачи здания или сооружения не императивна, и законом или договором может быть определен иной порядок. Так, в договор может быть включено условие о том, что при заключении договора аренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт или иной документ о передаче не составляется.
Названные правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения обязательства.
Права арендатора на земельный участок при аренде здания или сооружения. Одну из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений составляет обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования.
Исходя из п. 1 ст. 652 ГК право арендатора здания, сооружения на такой земельный участок бесспорно. Оно не зависит от характера прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.). Вид права арендатора на земельный участок предопределен характером прав арендодателя на земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение. Если арендодатель здания, сооружения является собственником земельного участка, то исходя из п. 2 ст. 652 ГК и правил ЗК право арендатора на земельный участок определяется законом либо соглашением сторон. Арендатору здания, сооружения в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (в частности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.
Если же здание, сооружение находится на чужом для арендодателя земельном участке (к примеру, земля является государственной собственностью), арендодатель вправе передать в аренду стоящее на этом участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК).
Вопрос о характере прав арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью земельный участок в ГК не разрешен и должен быть определен в договоре согласно правилам ЗК о правах на землю. Если же и в договоре этот вопрос не урегулирован, то, очевидно, исходя (по аналогии закона) из правила ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК, при таких обстоятельствах к арендатору здания или сооружения переходит на срок аренды объекта право пользования соответствующей частью земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653 ГК).
Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения определяются общими положениями об аренде.
Расторжение договора аренды зданий и сооружений также осуществляется согласно общим положениям об аренде.
ЛИТЕРАТУРА
1. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).