Последнее основание, названное в ст. 593 ГК РФ, связано с таким распоряжением плательщика недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, в силу которого оно поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, которые тем самым стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, доверительно передавшего недвижимость персонально одному плательщику ренты. Требование получателя к плательщику ренты - мера защиты его существенного интереса.
Договор пожизненной ренты прекращается смертью получателя ренты, а также соглашением сторон. В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательство плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращается, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры.
Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике это основание прекращения обязательства по договорам ренты применения еще не нашло.[25]
Согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ: "В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты рентополучатель вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков". То есть получатель ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет[26].
Таким образом, основанием инициативного требования расторжения договора получателем ренты в договоре пожизненной ренты является существенное нарушение договора со стороны плательщика. Перечня таких оснований, даже примерного, закон не называет. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной части лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Это общее понятие существенного нарушения договора может быть раскрыто через основания, приведенные в договоре постоянной ренты. Однако стороны вправе предусмотреть в договоре, что именно они понимают под существенным нарушением договора.
В то же время существенное нарушение договора следует трактовать в соответствии со смыслом предписаний закона, который состоит в том, что существенным следует признавать такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. В этой связи термин "ущерб" не должен толковаться ограничительно. Кроме возможных высоких дополнительных расходов, неполучения доходов, он включает и другие последствия, существенно отражающиеся на интересах стороны[27].
При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Однако, если под выплату пожизненной ренты были переданы бесплатно квартира, жилой дом или иное имущество, получатель пожизненной ренты вправе при существенном нарушении договора недобросовестным плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, то есть по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ).
Право требовать прекращения договора по данным основаниям плательщику ренты не принадлежит.
Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено.
Приведем пример из правоприменительной практики: так, по договору пожизненного содержания с иждивением А. передал К. свою 1-комнатную квартиру, а К. обязалась пожизненно содержать А., обеспечивая его питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив в его бесплатном пожизненном пользовании квартиру. Стоимость всего объема содержания с иждивением составила два минимальных размера оплаты труда, установленных законом, ежемесячно.
Гражданин А. предъявил иск о расторжении данного договора, обосновывая его тем, что ответчица не выполняет принятых на себя по договору обязательств: не оплачивает квартиру, не обеспечивает его питанием, одеждой, необходимой помощью, не выплачивает установленную договором сумму. Никакой договоренности о том, что он сам должен оплачивать квартиру, у него с ответчицей не было.
Ответчица иск не признала, пояснив в судебном заседании, что истец не был официально женат на ее тете, что еще до смерти тети они с А. заключили данный договор, и ответчица постоянно ему помогала: покупала продукты, стирала, убирала квартиру, навещала его по два раза в неделю. В 2006 г. А. познакомился с женщиной и попал под ее влияние, после чего потребовал от ответчицы вернуть ему ключи от его квартиры, не захотел с ней более общаться. Что касается платы за квартиру, у А. хорошая пенсия, он никогда не нуждался, поэтому по устной договоренности между ними А. самостоятельно платил за квартиру. Однако с осени 2006 г., видя, что он все больше попадает под влияние новой знакомой, которая хочет получить его квартиру, К. сама платила за квартиру, о чем свидетельствуют копии квитанций. Суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении его условий другой стороной. Таковым признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Свидетели Г., Б., Ф. в суде показали, что знакомы с А. более 10 лет, являются соседями, постоянно ходят друг к другу в гости. Свидетели помогают ему принести из магазина продукты на его деньги, свидетель Г. помогает в уборке квартиры. О существовании ответчицы знают со слов А., что он "подписал" ей квартиру, а она ему никак не помогает. Свидетели же К., 3. и В. в судебном заседании показали, что К. помогала А. еще до заключения договора, а с 2005 г. постоянно приезжала, убиралась у него, привозила продукты. Свидетели К. и В. знают это со слов самой ответчицы, а 3., являющаяся соседкой А. по лестничной площадке, показала, что много раз видела, как ответчица приходила к А., а 2 или 3 раза оставляла у нее продукты для истца. Оценивая показания свидетелей, суд приходит к выводу о том, что показания К. и В. нельзя положить в основу решения. Свидетельница 3. показала, что видела, как ответчица приходит в квартиру, но не видела, как она там убирается или что приносит и приносит ли истцу. То обстоятельство, что К. оставляла у нее несколько раз продукты для А., не является подтверждением регулярного и в надлежащем размере выполнения К. своих обязанностей по договору. Кроме того, показания данных свидетелей о регулярном выполнении ответчицей своих обязанностей по содержанию А. не нашли подтверждения в материалах дела и опровергаются другими доказательствами по делу. Показания свидетелей Г., Б., Ф. конкретны, последовательны, непротиворечивы и активно подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Ответчица утверждает, что выполняла взятые на себя по договору обязательства, однако не представила суду достаточно достоверных доказательств своего утверждения. Напротив, истец утверждает, что никаких договоренностей с ответчицей по поводу оплаты квартиры не было достигнуто и он оплачивал квартиру, так как вынужден был это делать, представил находящиеся у него квитанции об оплате. Ответчица начала платить за квартиру, как обязана по договору, только с осени 1998 г., что суд признает существенным нарушением условий договора, ведь истец рассчитывал бесплатно пользоваться квартирой и согласно договору был вправе на это рассчитывать. Не представлено ответчицей и доказательств того, что она регулярно выполняла обязанность по содержанию истца в размере оговоренной суммы. Из материалов дела усматривается, что она редко навещала истца, и не установлено, помогала ли ему материально. Всесторонне исследовав доказательства, суд признает правомерным требование истца о расторжении данного договора и возврате ему в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ в собственность его квартиры[28].