"Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания и финансовых возможностей нанимателя, а по договору социального найма помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст.50 ЖК РФ)"[5].
Сторонами договоров выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ), нанимателем же может быть только физическое лицо. По договору социального найма наймодателем является собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные лица (ст.60 ЖК РФ).
"Существенные отличия усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие "члены семьи нанимателя", которые должны быть обязательно указаны в договоре социального найма, их перечень является существенным условием договора"[6]. При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией проживающих совместно с нанимателем граждан (ст.677 ГК РФ).
Права и обязанности наймодателя по договору социального найма во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст.65 ЖК РФ). Но в отличие от положений ст.676 ГК РФ в ст.65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц. Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену изделий на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии. Необходимо отметить также, что перечень обязанностей наймодателя по ст.65 ЖК РФ не является исчерпывающим. Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей несет гражданско-правовую ответственность, а по договору социального найма наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность (ст.66 ЖК РФ, ст. ст.6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ). Права и обязанности нанимателя по договору социального найма установлены в статье 67 ЖК РФ, причем перечень их является открытым. Специфическим правом нанимателя по договору социального найма является право на замену (ст.81 ЖК РФ) и обмен (ст. ст.72, 75 ЖК РФ) жилого помещения, в то время как в гражданском законодательстве такое право не предусмотрено.
Согласно статье 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующее от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Следует отметить, что жилое помещение предоставляется лишь определенной категории граждан, указанных в статьях 49 и 51 ЖК РФ. "Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по решению органа местного самоуправления. Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных и региональных). Порядок обеспечения их жильем определяется федеральным законом или законами субъекта РФ. Иным категориям граждан также могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления". [7] Жилые помещения предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п.5 ст.49 ЖК РФ). При этом гражданин признается малоимущим с учетом его дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. А статус граждан, нуждающихся в жилых помещениях, определен в статье 51 ЖК РФ. Помимо данных лиц жилое помещение может быть предоставлено гражданам, жилое помещение которых признано в установленном порядке не пригодным для проживания и ремонту или реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончанию их пребывания в образовательных и иных учреждениях; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.
Законодательство определяет необходимый перечень документов для постановки на учет для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий: заявление гражданина; копии финансового и лицевого счета; выписка из домовой книги; акт либо справка о проверке жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности или осуществлении сделок по его отчуждению; план Ростехинвентаризации; документы, подтверждающие родственные отношения; паспортные данные; документы с прежнего места жительства; документы, подтверждающие статус; решение органа местного самоуправления о признании лица малоимущим.
"Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч.1 ст.61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме". [8]
Как уже отмечалось, договор является бессрочным, "т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством". [9]
Договор заключается в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР, однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера на жилое помещение. ЖК РФ ордер упразднил. Подчеркнем, что нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права при возникновении спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания, однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства.
"Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму договора. Такому положению в немалой степени способствовало правило ст.47 ЖК РСФСР, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения". [10]
Если ранее ордер - это документ, по которому гражданину предоставлялось жилое помещение, а договор найма - документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением, то теперь будет иметь место только последний. По своей юридической природе ордер - это приказ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, ордер и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии.
Необходимо отметить, что основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. "Между тем договор социального найма и данное решение - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике". [11]
При выработке условий конкретный договоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением правительства РФ от 21.05.2005 № 315. Многие его положения соответствуют нормам ЖК РФ, хотя при внимательном его прочтении выявляются недостатки и неточности, так в некоторых случаях предусматривается наличие соответствующих актов, ни форма, ни содержание которых не определены; неудачна и редакция в части платы за жилое помещение по утвержденным ценам и тарифам.