По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Следует отметить, что "при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений. Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ)"[26]. Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами. Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.
Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. ", в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.
Следующим основанием расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность, либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно и нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.
Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство,
Наниматель и члены его семьи не отвечают за действия бывших членов семьи. Последние несут все обязанности самостоятельно (пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждение помещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжении договора не предъявляется, а речь может идти только о выселении этого гражданина.
Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.
Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.
Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.
Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей. Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.
Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Следует отметить, что "требовать выселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.
К заинтересованным лицам относятся граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе соседи нанимателя"[27]. Надо отметить, что члены семьи нанимателя соседями не являются и не могут заявить требования в качестве соседей, права которых нарушены.
Важно обратить внимание на то, что заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, так как сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.
Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК РФ:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке.
Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным.
При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения - предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.
Расторжение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно, если:
стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;
жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.