Жилищное правоотношение социального найма носит длительный характер. Но, тем не менее, рано или поздно наступают определенные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение жилищного правоотношения данного вида.
Понятия «прекращение правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения», «расторжение договора социального найма жилого помещения» и «выселение из жилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой[25]. Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга.
Прекращением жилищного правоотношения следует считать ликвидацию составляющих его прав и обязанностей сторон, в том числе субъективного права конкретного гражданина пользоваться конкретным жилым помещением.
Прекращение договора найма происходит так же и по обстоятельствам, не содержащим в себе волевой характер. В специальных нормах гражданского и жилищного законодательства закреплены основания прекращения договора найма жилого помещения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон:
1. в случае фактической невозможности исполнения обязательств – утрата (разрушение) жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ), невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).
2. смерть одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК РФ);
3. принятие акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст, 687 ГК РФ; п. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п, 3. ст, 687 ГК РФ; п. 1 ст. 85 ЖК РФ).
В основе прекращения жилищного правоотношения социального найма по объективным обстоятельствам лежит событие юридический факт, не зависящий от воли и сознания людей[26].
И в завершении хотелось бы сказать, что не трудно заметить то что специальные нормы о прекращении договора найма жилого помещения являются отражением общих норм о прекращении обязательств.
Понятие расторжения договора исследовано в юридической литературе. расторжение договора - это акт, направленный на прекращение действия частично или полностью неисполненного договора, и тем самым возникающих из него обязательств, на будущее время[27].
Применительно к жилищному найму его расторжение можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по соглашению сторон, по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, по иску наймодателя.
Расторжение договора выполняет три различные роли:
· является отражением изменений экономической обстановки и необходимости преобразований невыгодных существующих отношений;
· может применяться как санкция за нарушение обязательств;
· может применяться как мера защиты прав.
Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) по требованию нанимателя и членов его семьи;
3) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
4) по требованию наймодателя.
В жилищном законодательстве предусмотрены специальные случаи заключения соглашения, влекущего расторжение договора социального найма жилого помещения:
1) в связи с переводом жилого помещения в нежилое (ст. 22 ЖК РФ);
2) расторжение договора социального найма в связи с заключением договора обмена (ст. 74 ЖК РФ);
3) расторжение договора социального найма в связи с капитальным ремонтом и реконструкцией жилого помещения (ч. 2 и ч. 3 ст. 86 ЖК РФ);
Нанимателю по договору социального найма принадлежит право на обмен занимаемого жилого помещения (п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Отношения по обмену жилых помещений по договору социального найма урегулированы ст. 72-75 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им помещения на жилое помещение, предоставленное но договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, по действующему законодательству допустим обмен только в жилищном фонде социального использования и только равноценными правами: права пользования на право пользования.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон в соответствии со ст. 88 ЖК РФ может произойти в случае капитального ремонта или реконструкции дома. Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, peгулируются Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, принятыми в соответствии с ними иными нормативно-правовыми актами РФ (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке применяется в качестве правовой санкции или как мера принуждения, не относящаяся ксанкциям. За нарушение жилищных обязательств законодательство предусматривает карательные санкции, под которыми понимаются установленные законом или договором негативные последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.
Как мера ответственности нанимателя расторжение договора социального найма применяется по основаниям, предусмотренным п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнессния платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению;
Для социального найма расторжение договора в качестве меры ответственности нанимателя и членов его семьи предусмотрено по основаниям:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 4 ст, 83 ЖК РФ);
4)....................... использование жилого помещения не по назначению;
5) самовольное переустройство (перепланировка) (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Не в качестве меры ответственности расторжение договора социального найма по требованию наймодателя может быть по основаниям: уменьшение общей площади жилого помещения либо ее увеличение, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо площадь помещения существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).
Ответчик признается невиновным, если докажет, что предпринял все меры заботливости и осмотрительности для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Уважительность причины неплатежей в соответствии с презумпцией вины должника, не исполнившего обязательство, доказывается ответчиком по делу.
Законодательство не ставит в зависимость вопрос о выселении ни от размера задолженности, ни от наличия другого жилья.
В соответствии с ч. 2 ст. 83 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор.
В отношении договора социального найма законодатель закрепил возможность расторжения договора с помощью конклюдентных действий нанимателя и членов его семьи: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3ст. 83 ЖК РФ). Основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Указанное основание не включено законодателем в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, где содержатся другие основания расторжения договора по требованию наймодателя. Однако с инициативой расторжения договора в таких случаях выступает именно наймодатель.
Наймодателю не предоставлено право расторгнуть договор найма жилого помещения способом одностороннего отказа от его исполнения в течение срока действия соглашения.
Итак, по результатам проведенной работы были получены следующие выводы:
1. Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В качестве первого может быть уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация)
2. Название «договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.
3. При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.