Право на обмен жилыми помещениями.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72 ЖК РФ).
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения.
Если соглашение не достигнуто любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть осуществлен между гражданами, проживающими в жилых помещения, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах ан территории РФ.
Право нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем.
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).
Договора поднайма может быть заключен при условии – если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия совместно с ним проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 81 ЖК РФ).
Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
Надо заметить, что в условиях сегодняшней рыночной экономики и острой проблемы обеспечения граждан жильем, на практике такие случаи практически не встречаются. Разве что только по причине невозможности внесения нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в связи с его материальным положением.
3. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения
3.1 Изменение договора социального найма жилого помещения
Жилищные отношения, являются устойчивыми стабильными, подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.
Жилищный кодекс РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.
В Жилищном кодексе РФ регламентируется следующие случаи изменения договора найма.
Статья 82 Жилищного кодекса РФ «Изменение договора социального найма жилого помещения», граждане, поживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случаи смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего.
Предмет договора найма жилого помещения имеет две главные взаимосвязанные особенности. Во-первых, жилое помещение должно быть изолированным и, во-вторых, отвечать предъявляемым к нему санитарным и техническим требованиям.
Статьей 82 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире.
Изменение договора найма жилого помещения может иметь место вследствиепризнания нанимателем другого члена семьи. Этому основанию изменения договора найма жилого помещения посвящена статья 686 Гражданского кодекса РФ. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях: предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующего требованиям к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя; согласия нанимателя и остальных членов семьи на признание члена семьи нанимателем. Требуется исключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя, совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя с другой.
Изменение договора найма в случае смерти нанимателя или его выбытия осуществляется независимо от возражений наймодателя по поводу замены нанимателя. В данном случае решающее значение имеет единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем.
Если согласие между членами семьи не достигнуто, то нанимателем, как правило, становится самый старший член семьи, который был указан в решении (постановлении) о предоставлении жилой площади.
По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях с учетом внесенных изменений.
Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.
Изменение договора найма жилого помещения возможно также при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в одну семью. Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети и т.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении только выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, с целью незаконности переуступки жилой площади), а действительным, соответствовало их намерению заключить единый договор социального найма жилого помещения.
Отказ наймодателя в заключении единого договора социального найма может быть оспорен в судебном порядке. В этом случае в суде рассматриваются доказательства, подтверждающие родственные отношения, наличие одной семьи или намерение совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство лиц об образовании единой семьи (копии свидетельства о браке, рождении, письма, акты комиссий, и др.).
3.2 Расторжение договора социального найма. Выселение из жилых помещений
Договора социального найма расторгается по основания, предусмотренным законом либо договором.
В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения.
Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное место жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.
В отличие от порядка, установленного статьей 83 Жилищного кодекса РФ, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без его предварительного ремонта.
Расторжение договора найма по инициативе наймодателя. В соответствии со ст. 3 ЖК РФ закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.
Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде или смерти одиноко проживающего нанимателя жилого помещения, действие договора найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался.