В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические и юридические лица. Однако в рассматриваемой области выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда и наличия особого разрешения на данный вид деятельности.
Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются третьей стороне — инженеру (или инженерной организации) (ст. 749 ГК РФ). В круг его обязанностей входит осуществление контроля, надзор за строительством и принятие решений от имени заказчика. Правовой основой регулирования отношений заказчика и инженера является договор об оказании услуг такого рода, на заключение которого согласия подрядчика не требуется. Ответственность за действия инженера несет заказчик в пределах предоставленных инженеру полномочий.
Функции инженера, влияющие на деятельность подрядчика, должны быть отражены в договоре о строительном подряде, заключаемом между заказчиком и подрядчиком.
Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор очень часто не совпадают в одном лице.
Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т. д.
Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии[3].
Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в договоре строительного подряда - это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.
В отличие от заказчика подрядчиком в договоре строительного подряда не может быть любое лицо. Это связано с тем, что для определенных видов строительной деятельности необходимо наличие лицензии.
Федеральный закон от 8 августа 2001 года N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" в качестве лицензируемых называет такие виды деятельности, как строительство централизованных систем питьевого водоснабжения и систем водоотведения городских и других поселений, строительство взрыво- и пожароопасных, химически опасных и вредных производств, строительство горных производств и т. д.
Кроме того, в части, не противоречащей этому Закону, продолжает действовать Положение о лицензировании строительной деятельности, утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 года, которое расширяет перечень видов строительной деятельности, подлежащей лицензированию.
В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.
Договор строительного подряда, заключенный с подрядчиком, у которого нет необходимой лицензии, является оспоримой сделкой (ст.173 ГК РФ), то есть он может быть признан судом недействительным в течение одного года с момента заключения.
Оспорить подобный договор может сам подрядчик, его учредители или государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью строительных организаций.
А вот заказчик оспорить такой договор не сможет, если будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у подрядчика необходимой лицензии.
В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных фирм и организаций.
Однако по общему правилу, вытекающему из статьи 706 ГК РФ, субподрядчик не является стороной в договоре строительного подряда, заключенного между генеральным подрядчиком и заказчиком.
Поэтому этот вопрос должен решаться не в преамбуле договора, где определяются стороны, а в статье договора, посвященной праву подрядчика привлечь к выполнению работ третьих лиц или обязанности подрядчика лично выполнить работу. Если в договоре строительного подряда вообще ничего не будет об этом сказано, то в силу пункта1 статьи 706 ГК РФ подрядчик будет иметь право поручить выполнение работ субподрядчикам[4].
В случае если субподрядчик не исполнит обязательства, то перед заказчиком будет отвечать генеральный подрядчик. А все требования по оплате выполненных работ субподрядчик будет предъявлять к генеральному подрядчику, а не к заказчику. Причем оплата генподрядчиком работ, выполненных субподрядчиком, никак не зависит от оплаты или неоплаты работ заказчиком.
Если же субподрядчик будет назван в договоре строительного подряда в качестве стороны, это автоматически повлечет за собой превращение генерального подрядчика и субподрядчика в долевых или солидарных должников (и кредиторов) со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Если же субподрядчик с согласия генерального подрядчика заключит отдельный договор с заказчиком, то этот субподрядчик будет нести ответственность непосредственно перед заказчиком, а также сможет получать от него оплату за выполненные работы напрямую.
Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем в последнее время все чаще договор составляется в виде единого многостраничного, детально регламентирующего взаимоотношения заказчика и подрядчика документа, подписываемого сторонами.
В ряде случаев при их составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также ведения строительства в различных отраслях (см. Приложение).
Вводная часть договора должна включать в себя:
- его наименование (договор строительного подряда);
- дату его подписания;
- место его подписания (населенный пункт);
- полное фирменное наименование его участников, под которым они зарегистрированы;
- сведения о наличии у подрядчика лицензий на строительство;
- названия сторон (Заказчик, Подрядчик) для того, чтобы не повторять каждый раз названия фирм;
- подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор, наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора (устав, положение, доверенность).
Большое внимание в вводной части договора нужно уделить составу участников. Договор подряда - двусторонний договор, но это не значит, что на стороне как подрядчика, так и заказчика не могут выступать несколько лиц.
Статья договора, посвященная предмету, должна содержать:
- наименование объекта строительства (в том числе когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);
- месторасположение объекта строительства;
- характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект);
- перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.
Давая характеристику объекта строительства, мы бы посоветовали сторонам указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления информации об эксплуатации объекта и т.д.
Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда (это должно быть зафиксировано в его тексте). Если же в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, а также указаний на то, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это влечет за собой признание договора подряда незаключенным.
Условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поэтому договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержден Высшим Арбитражным Судом РФ[5].
Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеет для сторон первостепенное значение.
Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.
Помимо начальных и конечных сроков стороны могут предусмотреть в договоре даты завершения отдельных этапов работ, составив график строительства. И подрядчик должен помнить, что коль скоро в договоре оговорены промежуточные сроки, то за их несоблюдение он будет нести ответственность. Вид и размер ответственности стороны могут определить в самом договоре строительного подряда.
Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с пунктом 2 статьи 405 он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.