В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходимые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком. Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инженера, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК)[9].
В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком предпринимательской деятельности, последний в случаях, предусмотренных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности. Например, в настоящее время в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» подлежат лицензированию такие виды строительной деятельности, как строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам (техническим регламентам); производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, и некоторые другие.
Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строительного подряда, характерна сложная структура договорных связей. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ – субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заключаются договоры строительного субподряда. При такой структуре договорных связей особенность правового положения генерального подрядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками – ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК).
Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК). Генеральный подрядчик иска не признал, ссыпаясь на то, что неоплата выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с возражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требования, сославшись на тo. Что подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком[10].
Возможны и иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договоры непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные вилы строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обязательств перед заказчиком. Не исключается также возможность заключения договора строительного полряда со множественностью лиц на стороне подрядчика (ст. 321 ГК).
Как отмечалось в юридической литературе, заключение и исполнение договора строительного подряда «составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы – те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование». Инвесторы могут сами, от своего имени выступать в договоре строительного подряда в качестве заказчика либо уполномочить на это в силу инвестиционного договора иное физическое или юридическое лицо. В роли инвесторов могут выступать также заказчик и подрядчик по договору строительного полряда.
В тех случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо в качестве соинвесторов по отношению к объекту договора строительного подряда действуют заказчик и подрядчик по этому договору, после завершения строительства возникает необходимость раздела построенного здания, сооружения или иного объекта недвижимости между инвесторами. В силу того, что построенный объект недвижимого имущества представляет собой неделимую индивидуально-определенную вещь, речь может идти лишь об определении долей в праве собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащих каждому из инвесторов. Исключение составляют случаи строительства многоквартирных жилых домов на основе договоров долевого участия в строительстве. В этих правоотношениях объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, которое и подлежит передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Одной из характерных особенностей содержания договора строительного подряда является чрезвычайное многообразие прав и обязанностей его сторон. В связи с этим права и обязанности сторон могут быть сгруппированы применительно к основным условиям договора строительного подряда и порядку исполнения вытекающих из него обязательств. При этом можно выделить следующие группы прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда:
• права и обязанности сторон, связанные с подготовкой, уточнением и и изменением технической документации и сметы строительства;
• права и обязанности сторон по обеспечению строительства и осуществлению строительных работ;
• права и обязанности сторон в области контроля и надзора за выполнением строительных работ;
• права и обязанности сторон в области сотрудничества контрагентов;
• права и обязанности сторон по сдаче-приемке результатов работ;
• права и обязанности сторон по оплате строительных работ.
2.2 Подготовка, изменение и уточнение проектно-технической документации и сметы
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектно-технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектно-технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК).
Основными проектными документами на строительство являются технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объекта и утверждаемый на его основании проект строительства объекта. В соответствии с ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса в состав проектно-технической документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:
1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий и техническими условиями;
2)схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
3) архитектурные решения;
4) конструктивные и объемно-планировочные решения;
5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
6) проект организации строительства;
7) организация необходимых работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства или их частей;
8) перечень мероприятии по охране окружающей среды;
9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
10) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
11) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами[11].
В необходимых случаях проектно-техническая документация должна пройти государственную экспертизу, в процессе которой она оценивается с точки зрения ее соответствия техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.