В силу диспозитивности норм ст. 755 ГК РФ продолжительность гарантийного срока и его исчисление может регулироваться положениями договора с учетом специального законодательства. Императивно в ГК РФ установлены только сроки исковой давности. При разработке договора необходимо учитывать, что общий срок исковой давности в отношении зданий и сооружений - 3 года (ст. 196 и п. 1 ст. 725 ГК РФ). В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования (в т.ч. исковые), связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком к подрядчику при условии их обнаружения в пределах 2 лет по п. 2 ст. 724 ГК РФ. Указанное входит в некоторое противоречие с п. 1 ст. 725 ГК РФ, где рассматривается срок исковой давности, сокращенный до одного года. Учитывая, что при приемке законченного строительством объекта заказчик может не обнаружить скрытые дефекты и что они могут проявиться в процессе эксплуатации объекта, ст. 756 ГК РФ дает на их обнаружение 5 лет. Это срок может быть увеличен по инициативе сторон в самом договоре (п.1 ст. 755 ГК РФ).
Если заказчик не выполняет свои обязанности по оплате оконченного строительством, введенного в эксплуатацию и принятого им торгового или офисного центра, то подрядчик вправе удержать у себя в качестве обеспечения его материалы и оборудование, иное имущество и даже результат работ (ст. 712 ГК РФ). Удержание производится по правилам §4 гл. 23 ГК РФ. В договоре на этот случай подрядчик может предусмотреть определенные условия.
Удержание - новый способ обеспечения обязательств, который не был предусмотрен в ГК РСФСР 1964 года. Норма об удержании диспозитивна, на что указывает фраза: «подрядчик имеет право» в ст. 712 ГК РФ и п. 3 ст. 359 ГК РФ. Необходимо отметить, что если в договоре строительного подряда есть прямое указание на недопустимость удержания, то в силу п. 3 ст. 359 ГК РФ подрядчик не вправе его применять. В случае неправомерного удержания, подрядчик нарушит свои обязательства и будет обязан возместить заказчику причиненные убытки по п. 1 ст. 393 ГК РФ[95].
Применительно к результату работ по п. 6 ст. 720 ГК РФ законодатель наделил подрядчика правом и разрешил не просто удержать его, но и при определенных условиях даже реализовать третьим лицам. По общему правилу в соответствии со ст. 360, 349 и п. 1 ст. 350 ГК РФ удерживаемое имущество через суд должно было бы быть реализовано на публичных торгах. В рассматриваемом случае, применительно к договору строительного подряда, право продажи является следствием прав на удержание и представляет собой меру оперативного воздействия. Таким образом, в отношении подрядчика законодатель ввел специальное правило (п. б ст. 720 ГК РФ), исключающее действие общего правила о порядке удовлетворения требований. Следует отметить, что вопросы гражданско-правовой и связанных с ней других видов юридической ответственности по договору строительного подряда нуждаются в комплексном самостоятельном исследовании, поскольку, на наш взгляд, очевидна их актуальность как с научной, так и с практической точек зрения.
В ходе исследования рассмотрена правовая природа и этапы развития договора подряда; дана юридическая характеристика действующих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения строительного подряда; раскрыто понятие, показаны сущность и значение договора строительного подряда в гражданском праве Российской Федерации; выделены существенные признаки, позволяющие отграничивать исследуемый договор от иных гражданско-правовых договоров подрядного типа; исследована специфика гражданско-правового статуса субъектов договора подряда на строительство офисных и торговых центров; раскрыты существенные условия договора подряда на строительство офисных и торговых центров, в том числе предмет, цена и порядок расчетов, срок, приемка и сдача; исследована проблема формы договора строительного подряда; показаны особенности гражданско-правовой ответственности по договору подряда на строительство торговых и офисных центров; раскрыта специфика страхования рисков, возникающих из данного договора. В работе отмечены пути дальнейшего совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения строительного подряда.
Показана сущность договора строительного подряда, которая заключается в специфической форме договорных отношений, по которой одна из сторон заказывает проведение строительных работ и выражает согласие на их оплату, а другая обладает специальными познаниями и навыками в области строительства и выражает согласие на их проведение. Договор строительного подряда, согласно ГК РФ, является разновидностью договора подряда, является консенсуальным, взаимным, возмездным. Отмечается, что договор строительного подряда обладает рядом видовых отличий, в их числе: выполнение работ на недвижимом объекте, неразрывно связанном с землей; выполнение работ, направленных на повышение прочности, устойчивости здания (сооружения).
Отмечается также, что специфика гражданско-правовой ответственности по договору строительного подряда состоит в том, что действующее гражданское законодательство практически не содержит норм о конкретных видах и размерах санкций за конкретные нарушения условий договора. В этой связи заказчик и подрядчик, заключая договор, самостоятельно по согласованию между собой включают в него положения о взаимной ответственности друг перед другом.
Предлагаются пути дальнейшего совершенствования российского гражданского законодательства, регулирующего договор строительного подряда. В их числе:
1. Дополнить часть вторую статьи 740 ГК РФ «Договор строительного подряда» словами «в письменной форме» следующим образом:
«Договор строительного подряда заключается в письменной форме на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со стоящимся объектом работ...».
2. Дополнить часть вторую статьи 743 ГК РФ «Техническая документация и смета» положением о том, что «при не предоставлении технической документации стороной в обговоренный срок договор строительного подряда считаемся незаключенным»:
«Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. При не предоставлении технической документации стороной в обговоренный срок договор строительного подряда считается незаключенным».
3. Статью 753 ГК РФ «Сдача и приемка работ» дополнить частью седьмой следующего содержания:
«Акт сдачи и приемки результата работ признается судом недействительным в случае противоречия публичным интересам, нарушения прав и охраняемых законом интересов физических и юридических лиц».
4. Согласно п. 2 ст. 754 ГК РФ подрядчик вправе без предварительного согласования с заказчиком допустить мелкие отступления от технической документации, если они не повлияют на качество объекта в целом. Однако следует заметить, что ни закон, ни судебная практика пока не раскрыли понятие "мелкие отступления", которые подрядчик может допустить. Видимо, степень этих отступлений определяется каждый раз по-разному с учетом их последствий. Целесообразно такие отступления оценить в процентах от сумму договора, ч.2 ст.745 ГК РФ следует дополнить предложением: «Мелким признается отступление не свыше 5% от сумму договора строительного подряда».
5. Действующее гражданское законодательство почти не содержит указаний на то, за какие конкретные правонарушения какие виды санкции и в каком объеме следует применять в случае нарушения обязательств по договору строительного подряда. Регулирование вопросов установления конкретных санкций ложится почти полностью на усмотрение сторон. На наш взгляд, такой подход не способствует предупреждению возможных правонарушений. Предлагается дополнить раздел 3 Главы 37 ГК РФ статьей 757-1 следующего содержания: «Ответственность подрядчика за нарушения условий договора строительного подряда не может превышать сметной стоимости объекта строительства, за исключением случаев обнаружения в работе существенных недостатков и умышленного нарушения условий договора».
Нормативно-правовые акты
1. По составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов [Текст]: [Правовое руководство ЮНСИТРАЛ принято ООН в Нью-Йорке 1988 г.] // М., Юридическая литература. 1995. – С. 112 - 121.
2. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.