Оба определения изобилуют специальной строительной, архитектурной и иной терминологией. Их использование продиктовано необходимостью определения состава объекта строительства. В тоже время состав объекта строительства определяется его технической, инженерной сложностью и представлением заказчика о его функциональном предназначении. Безусловно, небольшой торговый павильон и торговый гиперцентр (в г. Самара например, «ИКЕЯ», «Ашан», «Касторама» и др.) как объекты строительства будут иметь различный состав инженерных обустройств и технических характеристик.
Представляется, что объект строительства можно рассмотреть еще в двух аспектах.
Во-первых, объект строительства - это, безусловно, то, над чем ведутся строительные работы; во-вторых, это тот результат, который стремится получить заказчик путем производства строительных работ. Таким образом, можно с уверенностью высказать точку зрения, согласно которой объект строительства выступает как ожидаемый результат строительного процесса, а не его текущее состояние.
Иными словами, в представленных выше определениях С.П. Юшкевича объект строительства представлен в качестве законченного, полностью обустроенного, оснащенного необходимым оборудованием, соответствующего смете, определенным строительным нормам, правилам и принятого заказчиком результата.
Однако при данном подходе не учитывается то, что специфика предмета договора строительного подряда заключается в единстве его статических и динамических составляющих. Именно второй условный момент не нашел отражения в определении понятия «объекта строительства». По тем же причинам представляется не совсем верным мнение М.И. Брагинского о том, что понятие «объект строительства» совпадает с другим понятием - «стройка»[66].
Следует особо обратить внимание на то, что законодательное закрепление и толкование таких понятий как «строительный процесс», «новое строительство», «расширение», «реконструкция» вовсе отсутствует.
Исследовав сущность определений таких понятий, как «здание», «строительное сооружение», «стройка» представляется целесообразным взять за основу их толкование, которое изложено выше, и в качестве базовых закрепить именно в Строительном кодексе.
Поскольку, как уже было отмечено, четкое определение предмета договора строительного подряда и, соответственно, однозначное толкование целого ряда специфических строительных терминов является важной гарантией достижения цели данного договора, проведем краткий анализ соответствующих норм ГК РФ.
Так, на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда может заключаться на: «строительство или реконструкцию ... а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных ... работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту... если иное не предусмотрено договором». В этой связи проведем анализ ряда важных моментов. Во-первых, законодатель определил, что договором строительного подряда охватываются следующие процессы: новое строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов (по-видимому, законодатель имел в виду уже введенные в эксплуатацию объекты), прочие работы, связанные со строящимся объектом. На сегодняшний день ГК РФ и иные нормативные акты не дают определения или разъяснения таким понятиям, как «строительство», «реконструкция» и «капитальный ремонт». Представленные же уточнения следуют из смыслового содержания процитированной статьи.
Во-вторых, из текста статьи видно, что применение положений договора строительного подряда к иным работам, «неразрывно связанным со строящимся объектом работ», возможно только для строящегося (т.е. не законченного строительством) объекта. Из текста закона не видно, допускается ли применять эти положения при реконструкции и капитальном ремонте уже построенных объектов. Этот пробел требует отдельного законодательного решения.
В-третьих, законодатель считает, что договор на капитальный ремонт по своей правовой природе может не относиться как к договору строительного подряда, так и к договору подряда вообще. Капитальный ремонт может не предполагать передачи созданного результата работ заказчику. В этом и состоит диспозитивное значение применения наречия «если». К договору на капитальный ремонт можно с успехом применить нормы о договоре возмездного оказания услуг. Относимость же норм о строительном подряде к договору на капитальный ремонт стороны могут (но не обязаны) дополнительно согласовать в тексте договора. «Иное» в данном случае означает, что стороны могут исключать из договора на капитальный ремонт не только диспозитивные, но и императивные нормы §3 гл. 37 ГК РФ. Подобная позиция О.Н. Садикова обоснована и представляется вполне уместной[67].
Предметом договора могут также являться: выполнение комплекса строительных, монтажных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ; изготовление нестандартизированного оборудования и его монтаж; ревизия оборудования и его эксплуатация и другие работы. Еще раз подчеркнем, что для любого договора существенным является условие о его предмете. Отсутствие такого условия влечет недействительность договора с момента его заключения и ничтожность всех его последствий для каждой из сторон[68].
Цена является существенным условием договора строительного подряда. Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и впорядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Фиксация в договоре строительного подряда условия о цене может быть различной. Исследование данного вопроса наиболее полно проведено И.А. Сиротиной. По ее мнению, существуют следующие методы, применяемые при установлении цены в договоре строительного подряда[69]:
• паушальный;
• метод компенсируемых издержек;
• метод установления цены за единицу выполненной работы. Причем, стороны договора строительного подряда могут использовать перечисленные методы в любом сочетании.
И.А. Сиротина дает следующую характеристику данным методам. Так, суть паушального метода заключается в том, что стороны согласовывают общую твердую сумму, которая должна быть уплачена за строительство. Она остается неизменной даже в том случае, если фактические расходы по строительству будут отличаться от тех, которые предполагались в момент заключения договора.
В соответствии с методом компенсируемых издержек заказчик обязан оплатить все разумные расходы подрядчика по строительству, а также выплатить согласованное вознаграждение, включающее прибыль подрядчика и его накладные расходы[70].
Согласно методу установления цены за единицу выполненной работы, стороны договариваются о ставке за единицу строительных работ. А общая цена работ по договору зависит от количества фактически выполненного.
Не редко в практике применяется такой подход, при котором стороны договариваются не о конкретной денежной сумме, которая фиксируется непосредственно в договоре строительного подряда, а о способе ее определения. При этом участники договора могут исходить как из действующих сметных расценок отдельных видов строительных работ (регулируемые цены), так и из конъюнктурно складывающихся цен на рынке строительных работ для данной местности.
Установление регулируемой цены может быть выражено в договоре строительного подряда приблизительно следующей записью: «Стоимость обусловленных договором работ определяется на основании действующих сметных расценок в базисных ценах 2008 г. с пересчетом их в текущие цены с помощью соответствующих коэффициентов удорожания на момент выполнения или принятия работ». При такой формулировке цена выполняемых работ состоит из двух частей: сметной, в виде известных расценок, и переменной, выраженной текущим коэффициентом пересчета базисных цен. Такой способ определения цены позволяет производить расчет без каких-либо дополнительных согласований сторон.
В том случае, если стоимость работ выражена в договоре в твердой денежной сумме, ее изменение требует обязательного согласования сторон. Например, в связи с удорожанием стоимости строительных материалов или необходимости выполнения каких-либо работ, связанных с особенностями технологии строительства данного объекта, подрядчик может и не вписаться в обусловленную договором цену. В его интересах предупредить об этом заказчика и только после достигнутой договоренности о новой цене договора продолжить работы. В противном случае риск несения убытков лежит на подрядчике.
Подобная ситуация в принципе возможна при возведении офисных или торговых центров. Следует отметить, что подобные объекты недвижимости, как правило, представляют собой индивидуальное архитектурное решение. На этапе составления проекта, конечно, предусматриваются элементы внутренней отделки помещений, наличие оригинальных конструктивных решений (например, кровля из прозрачных материалов, фонтаны в холлах, трансформирующиеся перегородки, зимние сады и т.п.); высчитывается стоимость необходимых для их реализации материалов и цена работы. Вместе с тем, к моменту фактического выполнения данных работ может возникнуть необходимость в замене некоторых предполагаемых материалов другим (первых может не оказаться в наличии, их импорт станет не возможен по причинам, не зависящим от воли сторон и т.п.), соответственно изменится и цена работы по монтажу. И, как следствие, возникнут разногласия между сторонами договора строительного подряда.