Действительно, трудно согласиться с мнением о том, что на стороне заказчика в договоре строительного подряда может быть множественность лиц. Следуя логике Верховного суда РФ, можно выделить два признака, по которым он допускает квалификацию соответствующих отношений как отношений в рамках договора строительного подряда. Во-первых, это непосредственное заключение договора строительного подряда между заказчиком и подрядчиком, во-вторых, в качестве объекта строительства рассматривается конкретная квартира, как часть многоквартирного жилого дома. То есть, с каждым отдельным гражданином должен заключаться отдельный договор строительного подряда на строительство конкретной квартиры в данном жилом доме.
Квартира представляет собой помещение в жилом доме, то есть его часть. Согласно ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство здания, сооружения, строения и т.п., то есть объекта, обладающего признаками целостности, а не части объекта. В то же время, на гражданина как на заказчика возлагается также обязанность подготовить и утвердить техническую документацию на квартиру, чего в принципе невозможно, так как техническая документация не может быть изготовлена на отдельный элемент объекта. Ряд иных положений о договоре строительного подряда, в том числе ст. 745, 747 ГК РФ, позволяет нам утверждать, что отношения между строительной организацией и гражданином, желающим приобрести квартиру в многоквартирном доме, не могут строиться на основании договора строительного подряда, а сам договор не может заключаться с множественностью лиц на стороне заказчика.
Следовательно, включение Верховным судом РФ в официальное обобщение судебной практики вывода о возможности заключения договора строительного подряда между подрядчиком и гражданином-заказчиком на строительство квартиры в многоквартирном доме является непродуманным. Такие отношения действительно не исключают некоторых признаков договора строительного подряда, но должны укладываться в рамки иной договорной конструкции с применением правил о защите прав потребителей.
Подрядчиками по договору строительного подряда могут быть физические лица и юридические лица. К таковым можно отнести специализированные организации - строительно-монтажные, строительные, проектно-строительные и другие организации независимо от организационно-правовой формы; организации-посредники, координирующие проведение работ и выступающие в качестве генеральных подрядчиков, а также физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Законодательством предъявляется к ним требование об обязательном наличии лицензии на право осуществления строительной деятельности.
В юридической литературе высказано мнение о допустимости заключения договора строительного подряда с физическим лицом, не имеющим статуса предпринимателя без образования юридического лица. Считаем наиболее обоснованным мнение другого ученого М.И. Брагинского,[60] указавшего, что ограничение участия в договорах строительного подряда распространяется на подрядчиков, имея в виду не только требование закона о наличии у подрядчика лицензии, но и то обстоятельство, что подрядчик должен обладать специальными знаниями и навыками. Кроме того, в соответствии с п. 1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 № 174,[61] право на получение лицензии принадлежит юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы и индивидуальным предпринимателям. Таким образом, физические лица, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, не входят в число субъектов, имеющих право на получение лицензии на осуществление строительной деятельности и, соответственно, заключение с ними договора строительного подряда будет являться противозаконным.
ГК РФ допускает множественность лиц на стороне подрядчика, что подтверждается словами, содержащимися в ст. 707 кодекса: «если на стороне подрядчика выступают одновременно два лица или более...». Поэтому вполне допустима ситуация, когда на стороне подрядчика могут выступать несколько лиц, каждый из которых несет ответственность перед заказчиком либо в пределах своей доли при делимости предмета обязательства, либо солидарно в случае неделимости предмета обязательства.
Часто при строительстве новых объектов подрядчику необходимо привлекать третьих лиц для выполнения тех или иных работ, которые он не имеет возможности или не желает выполнять по тем или иным причинам. Так при сооружении объекта «под ключ», необходимо выполнять не только комплекс строительно-монтажных работ, но и отделочные, электротехнические работы, работы по подводу водо- и теплосетей и др. Все это требует привлечение специализированных организаций, которые располагают для этого необходимым оборудованием, знанием и опытом. Правовой основой для взаимодействия таких субъектов со сторонами договора строительного подряда выступает ст. 706 ГК РФ, предоставляющая подрядчику право на привлечение к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков).
Что касается третьих лиц, которые могут принимать участие в подрядных отношениях в сфере строительства, то их можно условно поделить на государственные органы, осуществляющие строительный надзор, и лица, которые привлекаются сторонами для решения тех или иных вопросов. Правовой основной для их взаимодействия являются нормы о договоре строительного подряда, например, ст. 743 «Страхование объекта строительства», ст. 745 «Обеспечение строительства материалами и оборудованием», ст. 749 «Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика», ст. 753 «Сдача и приемка работ».
Договор строительного подряда является универсальным регулятором подрядных отношений в сфере строительства, основным документом, регламентирующим взаимоотношения сторон.
В связи с вышеизложенным, можно заключить, что договор строительного подряда занимает важнейшую роль в системе гражданско-правовых обязательств. Как регулируемые правилами о договоре строительного подряда отношения в сфере строительства влияют на развитие многих отраслей экономики, так и сам институт договора строительного подряда обуславливает развитие многих договорных конструкций, являясь основанием для их возникновения и дальнейшего совершенствования. Законодательные положения о договоре строительного подряда содержат многочисленные нормы, являющиеся правовой основой для взаимодействия с иными субъектами гражданского права и органами государственной власти. Это свидетельствуют о том, что отношения, имеющие своей основой договор строительного подряда, далеко выходят за рамки этой договорной конструкции. Специфика договорных отношений в строительном подряде такова, что они определяют активную роль не только подрядчика, как непосредственного исполнителя работ, но и заказчика, на которого возлагается совокупность обязанностей, требующих от него постоянного контроля за ходом исполнения договора и позитивного сотрудничества с подрядчиком.
Правовое регулирование отношений в строительном подряде выражается в установлении порядка заключения договора, его исполнения, а также ответственности сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
В настоящий момент в науке делаются попытки сформулировать теоретически определение понятия договора, принципы его составления, вычленить элементы, являющиеся его каркасом, в том числе найти правильный подход к заключению.
Заключение договоров, исполнение возникших на их основе гражданско-правовых обязательств нередко ассоциируется с представлением о том, что обман и насилие в договорных отношениях предпочтительнее соблюдения закона. В определенном смысле отдельные связи субъектов гражданского оборота трудно назвать правоотношениями. Зачастую это лишь квазиправоотношения, которые маскируются под правовую форму. Остроту проблемы подтверждает тот факт, что довольно часто среди мотивов участников договорных отношений уже изначально присутствует предлагаемый обман контрагента по договору, игнорирование интересов государства, что значительно затрудняет экономическое развитие страны.
Из смысла ст. 1 ГК РФ вытекает принцип гражданского законодательства, согласно которому имущественные обязательства сторон должны основываться на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданского оборота. В частности, покушение одной стороны договора на автономию воли другой подрывает эффективность гражданско-правовых норм.
Многие авторы указывают на «подводные камни», возникающие при заключении договоров, и дают немало практических рекомендаций, связанных с правильными мерами сторон при их подписании. Но покушение на автономию воли другой стороны может произойти и на стадии исполнения договора (при нарушении договорных обязательств одной из сторон).[62]
Таким образом, нарушение одного из краеугольных принципов гражданского права-принципа автономии воли участников имущественного оборота (со всеми сопутствующими последствиями) - относится к стадии заключения договора, а также наблюдается при неисполнении или ненадлежащем исполнении участниками своих договорных обязательств.