Поскольку строительство связано с созданием недвижимого имущества, стороны договора строительного подряда должны урегулировать правоотношения по предоставлению земли под строительство. Гражданский кодекс РФ установил, что обязанность по своевременному предоставлению земельного участка всегда лежит на заказчике (п. 1 ст. 747 ГК РФ). От исполнения данной обязанности зависит не только возможность подрядчика осуществлять строительные работы, но и статус возведенной на земельном участке недвижимости. Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, является самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ) и подлежит сносу. Толкование норм п. 1 ст. 747 и п. 1 ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что заказчик обязан не просто предоставить подрядчику земельный участок, но соблюсти при этом порядок отвода и согласования использования земельного участка под данное строительство.
Соответственно подрядчик при передаче земельного участка вправе требовать от заказчика подтверждения его легального статуса. Таким подтверждением служат разрешение на строительство, удостоверяющее право владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории, выдаваемое в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Еще одна обязанность заказчика – предоставление подрядчику услуг, необходимых для осуществления строительства (п. 2 ст. 747 ГК РФ). Услуги заказчика могут состоять в предоставлении в пользовании необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечении транспортировки грузов, временной подводки сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и другие, определенные договором. Оплата предоставленных заказчиком услуг осуществляется также лишь в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда. То есть при их отсутствии в договоре заказчик не будет иметь права на предъявления соответствующего требования к подрядчику.
В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа [25] по этому основанию суд отказал в иске заказчика о взыскании с подрядчика платы за использование транспортных средств при строительстве, стоимости аренды жилого дома для работников и т.д. Суд кассационной инстанции подтвердил обоснованность доводов нижестоящих инстанций: "Апелляционная инстанция свои выводы о необоснованности требований истца засчитать арендную плату, стоимость автоуслуг… обосновала ссылкой на нормы материального права – ст. 747, 748 ГК РФ".
Таким образом, можно сделать следующие выводы. Обязанности заказчика по обеспечению строительства земельным участков и услугами, если их предоставление согласовано сторонами, являются условием выполнения подрядчиком строительных работ. Неисполнение заказчиком данных обязанностей влечет для подрядчика невозможность исполнить свои обязательства по строительству, что дает ему основания применить к этой ситуации нормы о просрочке кредита (ст. 406 ГК РФ), об отказе от исполнения обязательств в случае непредоставления встречного исполнения (ст. 328, 450 ГК РФ). Статья 719 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения упомянутых обязанностей в виде права подрядчика не приступать к работе, приостановить начатую работу, а также отказаться от исполнения договора и потребовать возмещение убытков.
Учитывая особое значение строительной деятельности, законодатель в ст. 750 ГК РФ установил правило о сотрудничестве сторон при осуществлении строительства. Согласно п. 1 ст. 750 ГК РФ, если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Основанием для сотрудничества сторон являются обнаружившиеся препятствия к надлежащему исполнению договора. Кроме того, препятствия в исполнения договора в смысле ст. 750 ГК РФ не могут быть связаны с исполнением сторонами своих обязательств, поскольку этот вопрос урегулирован иными нормами закона. Например, здесь не имеются в виду препятствия в виде отсутствия строительных материалов, поскольку их обязана предоставить соответствующая сторона. Таким образом, препятствиями по смыслу ст. 750 ГК РФ выступают обстоятельства, которые стороны не предвидели на момент заключения договора, не связаны с исполнением обязанностей по договору, препятствуют ведению строительства.
Президиум ВАС РФ [18] рассмотрел дело по иску генерального подрядчика к субподрядчику о взыскании пеней за просрочку сроков выполнения работ. Надзорная инстанция снизила сумму взыскиваемой неустойки по следующим основаниям: " Субподрядчик выполнил все работы за исключением врезки водопровода,…поскольку администрация города… отказалась отключить действующий водопровод до окончания отопительного сезона. Он известил… генерального подрядчика о невозможности выполнения врезки и соответствующей работы по договору, однако подрядчик отказался оказать субподрядчику содействия в выполнении работ. Договором подряда не предусмотрена конкретная сторона, обязанная получить разрешение на отключение действующего водопровода.
Руководствуясь ст. 750 ГК РФ. Суд признал, что генподрядчиком не выполнены обязательства по сотрудничеству, предусмотренные договором строительного подряда, поэтому у него отсутствуют основания требовать от субподрядчика взыскания санкций с момента, когда исполнение обязательства зависело от действий истца".
В данном деле невозможность отключения водопровода стала обнаружившимся препятствием для осуществления строительства. Оно не зависело, от исполнения обязанностей сторон и не было известно сторонам на момент заключения договора. Однако п. 2 ст. 750 ГК РФ устанавливает, что расходы сторон связанные с ее исполнением, возмещаются другой стороной только в случаях, когда это предусмотрено договором строительного подряда. Поэтому сторонами в договоре следует, во-первых, указать, что расходы на выполнения мероприятий по сотрудничеству подлежат возмещению другой стороны, а во-вторых, определить порядок их возмещения.
Гражданский кодекс РФ предусматривает право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом работ. Указанные полномочия могут быть эффективным средством стимулирования подрядчика для надлежащего выполнения принятых им обязательств. Контроль и надзор осуществляется за соблюдением сроков выполнения (графика) работ, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ). Кроме того, контроль и надзор за выполнением работ является предварительной (до приемки работ) формой выявления их недостатков.
Средством контроля и надзора выступает право заказчика давать указания подрядчику по ходу строительства и обязанность подрядчика их выполнять, если они не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Осуществление заказчиком контроля и надзора за выполнением работ связано с обнаружением и предъявлением требований относительно работ подрядчика, выполненных ненадлежащим образом.
Наиболее важный вопрос в связи с контролем за ходом работы – выявление заказчиком недостатков и указание на них. Пункт 2 ст. 748 ГК РФ установил, что заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшим ссылаться на обнаруженные им недостатки. Утрата права ссылаться на выявленные недостатки означает, что заказчик не сможет отказаться от подписания акта о приемке работ по мотиву существования недостатков, которые он выявил в ходе контроля и надзора за ходом работ и не сообщил о них подрядчику, и предъявить требования об их устранении за счет подрядчика.
Приведем пример из практики. Заказчик предъявил иск о взыскании с подрядчика убытков связанных с некачественно выполненными работами. Из материалов дела следовало, что истец, осуществляя надзор за выполнением ответчиком работ, не представил доказательств, подтверждающих факт выявленных недостатков и сделанных по этому поводу замечаний.
Суд кассационный инстанции мотивировал отказ в жалобе следующим: "В соответствии со ст. 748 ГК РФ заказчик при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ, обнаружив отступления от условий договора подряда, недостатки работы, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. В случае если заказчик таких заявлений не сделал, он в дальнейшем теряет право ссылаться на обнаруженные им недостатки" [23].
В аналогичной ситуации ФАС Западно-Сибирского округа [24] удовлетворил исковые требования подрядчика о взыскания оплаты работ: "С учетом того, что в акте о приеме выполненных работ отсутствуют сведения о некачественных работах, а отступления от установленных норм и правил допускались с согласия заказчика, подписывавшего акты на скрытые работы, арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца…При этом суд обоснованно со ссылкой на норму п. 2 ст. 748 ГК РФ отклонил доводы ответчика об отсутствии обязательства по оплате в связи с некачественным выполнением работ, поскольку, не заявив требования к подрядчику об устранении выявленных недостатков при выполнении работ, он не вправе ссылаться на указанное обстоятельство в последующем".
Необходимо учитывать, что контроль и надзор за ходом работ – право заказчика, а не обязанность. Поэтому подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда данная обязанность возложена на заказчика законом (п. 4 ст. 748 ГК РФ). Это подтверждается судебным постановлением ФАС Поволжского округа [36]. Суды первой и апелляционной инстанции отказали заказчику в иске о взыскании ущерба, причиненного недостатками работ, в том числе в связи с тем, что заказчик контролировал ход строительства и соответственно не может ссылаться на эти недостатки. Суд кассационной инстанции счел вынесенные акты незаконными и отменил их: "Ссылки судов обеих инстанции на то, что заказчик контролировал строительство… знал о недостатках строительства и не принял должных мер, по мнению коллегии, несостоятельны. Статья 748 (п. 5) ГК РФ устанавливает, что подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда данная обязанность возложена на заказчика законом. Из материалов дела не усматривается, что законом на заказчика возложена обязанность осуществлять контроль и надзор за строительством спорного объекта.