Например, об инвесторах, финансирующих процесс капитального строительства, речь идет в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[6]. ГК РФ и Закон N 39-ФЗ по-разному трактуют некоторые понятия, используемые в ходе капитального строительства. Это, в частности, касается субъектного состава договора строительного подряда, понятийного аппарата и терминологии. Данные противоречия нередко затрудняют практическое применение отдельных типов договоров строительного подряда. Представляется, что субъекты инвестиционной деятельности при составлении договора строительного подряда должны формировать его положения в соответствии с требованиями Закона. При ведении сложных строительных работ субъектом договора строительного подряда может быть инженер или специализированная организация. В ст.749 ГК РФ[7] отмечено, что заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно, без согласия подрядчика, договор об оказании заказчику инженерных услуг с соответствующим инженером или инженерной организацией. Следовательно, в подобном случае в договоре строительного подряда должны быть определены функции инженера (инженерной организации), связанные с выполнением им своих обязательств. Полномочия данного субъекта договора строительного подряда сводятся к осуществлению инженерного надзора и контроля за ходом строительных работ. Его указания и требования исходят от имени заказчика и обязательны для исполнения подрядной строительной организацией.
Смысл привлечения инженера (инженерной организации) заключается в том, что заказчик не обладает специальными знаниями, но желает получить объект надлежащего качества. Когда привлекается инженер (инженерная организация), заказчик идет на дополнительные затраты, связанные с оказанием инженерных услуг. В то же время в соответствии с п.4 ст.748 ГК РФ подрядчик, который ненадлежащим образом выполнил работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность вести такой контроль и надзор возложена на заказчика законом. Следует отметить, что согласно п.2 ст.748 ГК РФ в том случае, если заказчик обнаружил недостатки, но не сделал соответствующего заявления подрядчику, он теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. К особенностям договора строительного подряда можно отнести наличие в нем положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ или объекта строительства, если речь идет о строительстве под ключ[8].
Это требование договора закрепляется только в письменной форме путем подписания сторонами договора актов установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства. С точки зрения организации бухгалтерского и налогового учета эти факторы имеют важнейшее значение. В соответствии со ст.756 ГК РФ[9] предельный срок обнаружения недостатков, допущенных подрядными организациями в ходе строительных работ, составляет пять лет. Особенности, свойственные договору строительного подряда, обусловливают его функциональную направленность.
Прежде всего, это фондосоздающая, инвестиционная, социальная, стабилизирующая функции. Строительство удовлетворяет потребности хозяйствующих субъектов в строительстве или обновлении их основных фондов. В соответствии с законодательством Российской Федерации инвестиционную деятельность в рамках договора строительного подряда могут осуществлять как физические лица, так и хозяйствующие субъекты, в том числе иностранные. Это позволяет развивать экономику строительной отрасли на основе негосударственных инвестиций, а также предоставляет заказчику возможность выбора инвесторов. Социальная функция договора строительного подряда заключается в увеличении рабочих мест, связанных с выполнением строительных заказов, что позволяет снизить уровень безработицы. Кроме того, жилищное строительство по договорам строительного подряда в значительной мере способствует решению жилищного вопроса. Стабилизирующая функция договора строительного подряда обусловлена тем, что объекты законченного строительства служат длительное время, не требуя значительных средств для поддержания их в состоянии, пригодном к использованию. Между тем в изготовлении строительной продукции косвенно или непосредственно принимают участие более 70 отраслей экономики, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями, цементом, лесоматериалами, строительными машинами, средствами транспорта, топливом, энергетическими ресурсами и т.д. В части регулирования договора строительного подряда ГК РФ содержит как обязательные, так и необязательные нормы, т.е. нормы, используемые применительно к конкретным ситуациям, с помощью которых учитываются специфика и все особенности конкретного объекта капитального строительства. Содержание отдельного договора строительного подряда может зависеть от масштаба стройки, желаний сторон, состава субъектов договора и их юридической подготовки и т.д.
Из этого можно сделать вывод о том, что нет формы договора строительного подряда на все случаи и практически всегда существует необходимость формирования структуры договора исходя из конкретных обстоятельств. При любом сочетании субъектов главным в процессе капитального строительства является заказчик. Данное утверждение основано на том, что именно он инициирует строительство; определяет условия работы подрядных организаций; отвечает за разработку проектно-сметной документации; предоставляет для строительства земельный участок; является потребителем законченного объекта строительства. Деятельность подрядных строительных организаций может быть генподрядной и субподрядной. При этом следует иметь в виду, что генподрядная организация может не проводить никаких строительных работ, а содержание ее деятельности сводится к посредничеству; сбору и анализу экономической, управленческой или другой информации, связанной со строительством; организации, обеспечению ведения строительных работ и руководству процессом строительства. Работодателем для субподрядной организации является генподрядная организация.
Субподрядные организации - непосредственные исполнители строительных работ. Они, как правило, имеют узкую специализацию по видам работ[10]. Иными словами, генподрядчик поручает субподрядчику выполнение определенных видов строительных работ. Практическая реализация договора строительного подряда по схеме заказчик - генподрядчик - субподрядчик зависит от конкретных условий, задач и целей, стоящих перед участниками капитального строительства. Кроме того, разграничение функций между участниками процесса капитального строительства, степень детализации обязательств и требований по их выполнению могут быть определены самими сторонами договора или основаны только на существующих нормативно-правовых актах общего назначения. Таким образом, если договором строительного подряда иное не предусмотрено, то отношения регулируются на основе действующего законодательства в области инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством. Следует учесть, что в качестве генподрядчика или субподрядчика может фигурировать только хозяйствующий субъект, имеющий специальную лицензию. Кроме того, для выполнения некоторых видов строительных работ требуется оформить дополнительную лицензию. Иными словами, организации, не имеющие соответствующих лицензий, не имеют право осуществлять строительство.
Момент перехода права собственности на объект строительства влияет, в частности, на определение ответственности за сохранность объекта или его части; выявление налоговой базы; момент истечения гарантийного срока качества; срок исковой давности; возникновение кредиторской задолженности заказчика. Вопросы приемки и сдачи строительных работ регламентируются ст.753 ГК РФ[11]. В ней, в частности, отмечено, что заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Если иное не предусмотрено договором, работы по сдаче выполненных строительных работ осуществляются за счет заказчика объекта строительства. Кроме того, заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.
В ст.746 ГК РФ[12] указано, что выполненные подрядчиком работы оплачиваются заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы и порядок оплаты строительных работ, относительно которых они достигли согласия.
Кроме того, согласно ст.711 ГК РФ[13] в том случае, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика - досрочно. Из текста ст.711 ГК РФ[14] невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить выполненные работы подрядчику. Формулировка после окончательной сдачи результатов работ не устанавливает конкретного срока. Из этого следует вывод о том, что вопросы, связанные с условиями и сроками оплаты, следует проработать на стадии заключения договора строительного подряда. Кроме того, важно указать в договоре форму оплаты работ, так как ГК РФ не определено, каким именно образом заказчик должен погасить свою задолженность перед подрядной организацией.