1.2 Правовое регулирование договора строительного подряда
Каждый из нас хотя бы раз занимался строительством или ремонтом дома, квартиры, нежилого помещения. При этом возникало много вопросов: производить работы своими силами или прибегать к услугам специальной организации, как правильно выбрать такую фирму и т. д. И даже после того, как решение было принято, вопросов оставалось немало. Каким образом обезопасить себя от недобросовестных работников? Что надо предпринять, чтобы строительство и ремонт не растянулись на годы?
Для урегулирования многочисленных вопросов необходимо заключить договор строительного подряда с выбранной организацией. Согласно этому документу исполнитель (подрядчик) обязуется в установленный срок выполнить в соответствии с требованиями заказчика определенные работы, а заказчик обещает создать подрядчику необходимые для их выполнения условия, принять оговоренную цену и произвести необходимые выплаты.
В процессе строительства возникает множество разнообразных хозяйственных отношений и лучше, если они будут оформлены надлежащим образом. Все, включая приобретение прав на подлежащий застройке земельный участок, проведение изыскательских работ, выполнение проектных работ, строительство, поставка материалов, авторский надзор и экспертное обследование регулируется договорами.
Договор строительного подряда, как и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических характеристик, знание которых позволяет получить представление о структуре правоотношений его участников.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Необходимо обратить внимание, что когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ[15] о правах заказчика по договору бытового подряда.
Правовые отношения в сфере строительной деятельности преимущественно регулируются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ[16] о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда.
Кроме Гражданского Кодекса РФ, к источникам правового регулирования отношений в сфере капитального строительства относятся и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности - Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», осуществляемой в форме капитальных вложений, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный и Земельный кодексы РФ и др.
К договорам бытового подряда применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти.
Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в области организации строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы[17].
Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании договора строительного подряда применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.
Так же важно не забывать о правильном правовом оформлении и сдачу-приемку работ по договору строительного подряда. Правильно оформить сдачу-приемку работ по договору строительного подряда очень важно. Ведь именно с этим событием связано обязательство заказчика произвести оплату.
Анализ статьи 753 Гражданского кодекса РФ[18] позволяет выделить следующие стадии сдачи-приемки работ:
- подрядчик извещает заказчика о готовности к сдаче работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ;
- проводятся предварительные испытания, если это предусмотрено законом или договором строительного подряда, либо вытекает из характера работ;
- проводится непосредственно сдача и приемка результата работ, а также экспертиза недостатков, если заявлено требование о том, чтобы ее проводить;
- составляются и подписываются акты сдачи-приемки работ. Если выявлены недостатки, то акт сдачи-приемки работ подписывается с замечаниями о недостатках;
- устраняются недостатки работ, после чего подписывается документ, подтверждающий их устранение (если они выявлены).
Согласно пункту 5 статьи 753 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Таким образом, если предварительные испытания должны проводиться, то в интересах подрядчика согласовать в договоре строительного подряда их способы и параметры. Ведь получение любого отрицательного результата может служить основанием для отказа заказчика от подписания акта сдачи-приемки работ. Существенное значение для правильного прохождения данной стадии сдачи-приемки работ имеет также и такой факт. Даже если после первоначальных предварительных испытаний, давших отрицательный результат, выявленные при предварительном испытании дефекты подрядчиком устранены, необходимо проводить такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имеет право отказаться от подписания акта сдачи-приемки работ.
2. Содержание договора строительного подряда
В данной работе, необходимо рассмотреть договор подряда, непосредственно, на примере строительной фирмы. Фирма «УНР-1» была создана в 1990 году. За это время у предприятия сложился постоянный круг клиентов, в числе которых есть и крупнейшие российские компании. Среди самых известных заказчиков: Комбинат им. Степана Разина, сеть магазинов «Детский мир», завод «Полюстрово», Петропавловская крепость, ОАО «Мобильные ТелеСистемы» (МТС), «Промышленно-строительный банк» (ныне «ВТБ Северо-Запад»), девелоперские компании «БФА-Девелопмент» и «ГАЛС Северо-Запад», ГУВД Санкт-Петербурга, Госналогинспекция.
Полное наименование: ЗАО «УНР-1 АП «ЭСПА»
Юридический адрес: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район р.п. Кузьмоловский, ст. Капитолово, лит. А
Фактический (почтовый) адрес: 194254, Санкт-Петербург, ул. Есенина, дом 16, корп.1, оф. 89
Специализация «УНР-1» - общестроительные, ремонтные, отделочные, дизайнерские работы «под ключ», демонтаж и снос зданий, капитальный ремонт, реконструкция, реставрация зданий и помещений, том числе музеев и памятников истории.
Лицензия Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Д 838637 от 09 апреля 2007г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Лицензия Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия РПК 1667 от 23 мая 2007 г. на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).
Относительно ценовой политики, необходимо сказать, что на ЗАО «УНР-1 АП «ЭСПА», довольно-таки приемлемые цены, постоянным клиентам предоставляются скидки.
2.1 Элементы договора строительного подряда
Так же стоит рассмотреть элементы договора строительного подряда. К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок[19].
- Стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.