Принятое в установленном порядке решение о выборе управляющей организации и условиях договора управления многоквартирным домом обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Правило о применении к отношениям между управляющей организацией и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.
Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:
- общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.
Представляется, что основанием для проведения конкурса являются также случаи, когда собственники выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой желают заключить договор управления многоквартирным домом. Как следует из законодательства, выбор рассматриваемого способа управления предполагает определение решением общего собрания конкретной организации, которой собственники собираются поручить управление. Однако в настоящее время, когда собственники обладают минимальной информацией об имеющихся управляющих организациях, выбрать какую-либо иную организацию, кроме ремонтно-эксплуатационных организаций, созданных публичными образованиями, весьма затруднительно.
Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса.
Путем проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей организации и в случаях, когда многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности (ст. 163 ЖК РФ). Причем в данной ситуации выбор иного способа управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации. Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» .
Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.
Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать способ управления многоквартирным домом. В случае создания товарищества собственников жилья товарищество может управлять многоквартирным домом без привлечения других организаций. При этом договор управления не заключается, поскольку отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений. Однако с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между названными субъектами отсутствуют отношения членства.
Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации. При выборе общим собранием собственников помещений данного способа управления необходимо выбрать такую организацию.
Взаимоотношения между собственниками и управляющей организацией должны основываться на основании договора таким договором является договор управления многоквартирным домом.
Понятие договора управления многоквартирным домом.
Заключение договора управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Содержание и ремонт многоквартирных домов осуществляются на основании договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.
В современном законодательстве появилось новое понятие – «управляющая организация». Под управлением жилищным фондом понимается деятельность по обеспечению содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, а также предоставлению коммунальных услуг.
Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.
Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.
Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В законе установлены существенные условия договора управления.
По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда[4]
Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором . В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства.
Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как смешанный договор - это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.
Поскольку регулирование отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного законодательства, договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.