По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. При этом договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.
Заключение договора с каждым из сособственников представляется не вполне оправданным. Поскольку договор заключается с одной управляющей организацией, на одинаковых условиях для всех собственников, представляется допустимым закрепление в законодательстве возможности заключения одного договора собственников с управляющей организацией. Для этого было бы достаточно по решению общего собрания предоставить избранному собственниками представителю право на заключение соответствующего договора на утвержденных собранием условиях. Что касается размеров платы, вносимой каждым из сособственников, то она может быть определена и в едином договоре, т.к. она будет исчисляться по единым тарифам с учетом доли каждого из сособственников в общем имуществе.
Если собственниками создано товарищество собственников жилья или специализированный жилищный кооператив, договор управления многоквартирным домом заключается управомоченным органом товарищества собственников жилья либо специализированного жилищного кооператива. Так, согласно ст. 148 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом отнесено к компетенции правления товарищества. При этом следует отметить, что правление лишь заключает такой договор. Что касается принятия решения о привлечении управляющей организации, то оно должно осуществляться общим собранием.
Хотя Жилищный кодекс не устанавливает каких-либо требований к управляющей организации, учитывая характер деятельности такой организации, следует сделать вывод, что она должна быть создана в одной из форм, предусмотренных для коммерческих организаций.
Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом допускают возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Правомерность расширительного толкования понятия «управляющая организация» иногда обосновывают ссылкой на п. 3 ст. 23 ГК РФ. Согласно данной норме, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Однако данное положение не дает достаточных оснований для расширения понятия «управляющая организация», т.к. в нем идет речь о применении норм Гражданского кодекса РФ о порядке осуществления такой деятельности, но не о том, что индивидуальный предприниматель может осуществлять все те виды деятельности, которые вправе осуществлять коммерческие организации. В том случае, если законодатель предусматривает осуществление какой-либо деятельности как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, используется понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность».
Отсутствие четкой правовой регламентации статуса управляющей организации не означает возможности расширительного толкования положений и норм жилищного законодательства.
При отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций целесообразно было бы установить требования к наличию в организации квалифицированных специалистов, а также требования к минимальному размеру уставного капитала такой организации. Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений возможно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. При этом страховании сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.
Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии Жилищным кодексом управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.
Договор управления многоквартирным домом заключается в целях управления, т.е. для осуществления управляющей организацией комплекса юридически значимых и фактических действий, направленных на обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также оказание коммунальных услуг собственникам и иным пользователям помещений. При этом договор управления многоквартирным домом, в отличие от договора доверительного управления имуществом, не предусматривает передачи правомочий собственников управляющей организации, а также передачи управляющей организации самого имущества. Отчуждение данного имущества в целом в какой-либо форме без передачи прав на жилые и нежилые помещения в доме невозможно.
Соответственно, не требуется передачи дома на баланс управляющей организации, составление актов приема-передачи и т.д. К договору должен прилагаться лишь перечень объектов, составляющих общее имущество, надлежащую эксплуатацию которых обязана обеспечить управляющая организация. Данный перечень должен являться неотъемлемой частью договора управления.
Как указывается в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления», законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Жилищным кодексом РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.
Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.
Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
В перечне общего имущества многоквартирного дома следует отразить сведения о состоянии объектов общего имущества многоквартирного дома на момент передачи в управление. Сведения о состоянии общего имущества могут быть использованы впоследствии для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Передаче управляющей организации подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.
Согласно ст. 162 ЖК РФ передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса.
Поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Следует отметить, что вступление договора управления многоквартирным домом в силу и возникновение обязанностей по управлению не зависит от передачи соответствующей документации. Вместе с тем, т.к. эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, управляющая организация вправе требовать от лиц, у которых находится техническая документация, ее передачи управляющей организации.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;