б) стоимость каждой из предлагаемых управляющей компанией работ (услуг) в отдельности;
в) имущественная ответственность - пеня за каждый день просрочки в случае нарушения установленных договором сроков (периодичности) выполнения работ (услуг). Установленная п. 5.2 Договора ответственность Управляющей организации только лишь в виде предупреждения неадекватна ответственности Собственника.
Такая ответственность предусмотрена ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», где, в частности, сказано, что "в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена, - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен лишь более высокий размер неустойки (пени)".
Иными словами, если управляющей организацией не осуществляются, скажем, мытье полов и смена перегоревших лампочек в подъезде и не определена стоимость данной конкретной услуги (а в рассматриваемом договоре она не определена), то жители имеют право требовать неустойку (пеню) в размере трех процентов от всей суммы, которую они платят управляющей компании за содержание и ремонт жилья.
Анализ предлагаемого для подписания, в частности, жителям г. Чайковский, договора управления многоквартирным домом приводит к неутешительному выводу, что данная редакция договора в малой степени отвечает интересам жителей. Однако договор на то и договор - ничто не мешает жителям при подписании договора требовать учета их интересов. Впрочем, не следует расстраиваться жителям, успевшим подписать такой договор с управляющей компанией. Договор до окончания срока его действия можно изменить по согласованию с самой компанией либо по решению суда. Есть более простой и реалистичный вариант - при взаимоотношениях с управляющей компанией руководствоваться в необходимых случаях не положениями договора, а напрямую законами и иными нормативными актами Российской Федерации, субъекта Федерации, администрации города или района, в котором проживает человек. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» признаются недействительными.
Безусловно, большая часть жителей (собственников жилья) не обладает достаточным объемом юридических знаний, чтобы самостоятельно противостоять юридическим службам домоуправляющих компаний. Жителям в связи с этим хочется посоветовать не биться напрасно в неравной схватке с более опытным и грамотным противником, а чаще обращаться за квалифицированной юридической помощью к адвокатам, юристам, тем более что потраченные на оплату юридических услуг денежные средства будут возмещены ответчиком (домоуправляющей компанией), если ваши требования будут признаны судом обоснованными.
В заключение ради объективности хотелось бы отметить, что не все однозначно плохо в нашем коммунальном хозяйстве, далеко не все работники коммунальных служб отличаются черствостью и некомпетентностью, среди них немало добросовестных людей, с которыми возможно решать вопросы мирным путем и просто приятно иметь дело.
Жители, безусловно, не должны терпеть беззаконие, невнимание к своим проблемам, но не должны становиться и недобросовестными потребителями, злоупотребляющими своим правом либо вовсе требующими, чаще в силу своей некомпетентности, от работников коммунальных служб того, что совсем не в их полномочиях. Неправильно также, лишь приоткрыв дверь в ЖЭК, с ходу набрасываться на работников коммунальных служб едва ли не с кулаками и нецензурной бранью. Вряд ли у них после этого появится горячее желание помочь нам.
Заключение
Мы рассмотрели договор управления многоквартирным домом. Подводя итоги, могу сказать следующее: по результатам изученного мной материала, я сделал вывод, что специалисты, юристы, неоднозначно воспринимают и комментируют данный договор. Исходя из проведенного мною исследования могу с уверенностью сказать, что отношения, вытекающие из заключения данного договора вызвали негативный резонанс в обществе специалистов жилищного права. Большинство специалистов считает , что формальное применение требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ разрушает созданные на местах системы договорных отношений. Вводится совершенно новый, неапробированный механизм правоотношений, и не заметить этого нельзя.
Создание систем договорных отношений в муниципальных образованиях происходило в течение десятилетий с учетом законодательства и экономических возможностей регионов. Предыдущее законодательство предоставляло возможность каждому муниципальному образованию создавать свою модель управления многоквартирными домами, насыщать ее финансовыми потоками, а также позволяло оказывать воздействие на саму систему. В период затяжного реформирования и недовольства населения самой реформой формирование на местах договорных отношений требовало значительного времени и средств как бюджетов муниципальных образований, так и самого населения. Система договорных отношений - это сложный гражданско-правовой инструмент, жестко увязанный с классифицирующими признаками договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, налоговым законодательством, правилами ведения бухгалтерского учета, смежными федеральными законами и подзаконными актами, регулирующими предоставление коммунальных услуг. Более 10 лет в стране происходило разграничение функций управления и непосредственного предоставления жилищно-коммунальных услуг. Создавался институт управления многоквартирными домами, основанный на представлении интересов всех собственников жилья и защите их прав как потребителей жилищно-коммунальных услуг. Теперь предлагается кардинально противоположный подход.
Согласно ч. 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме.
Если рассматривать договор управления как новый вид договорных отношений в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг, то с его внедрением управляющая организация становится в одном лице и ресурсоснабжающей и обслуживающей организацией. Говорить о защите населения как потребителей жилищно-коммунальных услуг уже не приходится. Не может одна и та же организация предоставлять услуги и одновременно защищать права потребителей.
Фактически население в системе договорных отношений остается без структуры, защищающей их права. Население не может квалифицированно оценить работу таких организаций, затратную часть таких работ, а также противостоять этим организациям.
Возникает серьезный конфликт данной нормы с гражданским законодательством (ст. 539-548 ГК РФ) и другими федеральными законами, которые определяют, что энергоснабжающей организацией может быть коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.
Не могут созданные в настоящее время управляющие организации быть поставщиками коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление), не являясь производителями ресурсов, не имея устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов, а соответственно и пользователями этих ресурсов, не говоря о лицензировании такой деятельности. Такими организациями могут быть только действующие монопольные организации, обеспечивающие потребителей электрической и тепловой энергией, газо-, водоснабжением и водоотведением.
Кроме того, регулирование договорных отношений относится к гражданскому законодательству (ст. 2 и 3 ГК РФ). Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При детальном анализе комментируемой статьи изначально можно сделать вывод, что договор управления по конструкции текстуальной части относится к договору возмездного оказания услуг, который регулируется СТ. 779 ГК РФ.
К договорам возмездного оказания услуг относятся услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и иные, за исключением услуг, оказываемых по договорам купли-продажи, подряда, поручения, комиссии и доверительного управления.
Предоставление жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров, поэтому самостоятельной формой договора считаться не могут.
Следовательно, договор управления следует рассматривать как смешанный договор.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно устанавливать условия такого договора: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные их предоставить. Исключением является договор управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления на открытом конкурсе (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).