Жилищный кодекс

Введение

Развитиерыночных отношенийв нашей страненеминуемопривело ксущественнымизменениямжилищных отношений,что выразилосьв приватизациижилищного фондас его передачейв частнуюсобственностьграждан и юридическихлиц, демонополизациии развитииконкурентнойсреды в системеуправленияи обслуживанияжилищной сферы,развитии новыхформ жилищныхправоотношений,совершенствованиисистемы управленияжилищно-коммунальнымхозяйством,обеспечениигосударственногорегулированияв вопросахсодержанияи использованияжилищного фондаи объектовкоммунальногоназначения,стимулированиисоздания товариществсобственниковжилья и обеспечениистабильнойсоциальнойзащиты населенияв жилищныхотношениях.

Основнаяставка сделанана то, чтобыпотребностьграждан в жильеудовлетворяласьне за счетобщественныхфондов потребления,а за счет собственныхсредств участниковжилищных отношений,но при непосредственнойподдержкегосударствав виде предоставлениябезвозмездныхсубсидий настроительствои приобретениежилья, выпускажилищныхсертификатов,жилищногокредитования,приватизациигосударственногои муниципальногожилищного фондаи в целом рядедругих мер,направленныхна созданиеширокого социальногослоя частныхсобственниковжилья, рынкажилья и коммунальныхуслуг.

В то же времянеобходимопризнать, чтопроверенныймноголетнейпрактикойпорядок обеспеченияграждан жилымипомещениямибезвозмезднов порядке очередностиследует сохранитьдля социальнонезащищенныхслоев населенияв качествеособой социальнойпомощи государства,но он должентрансформироватьсяв более совершенныесовременныеформы, что позволитв будущем вплотнуюподойти к решениюжилищной проблемы.

В такихусловиях государствовынуждено идтина крайниемеры, заключающиесяв резком повышениистоимости жильяи коммунальныхуслуг, переложениибремени содержанияжилья на плечирядовых граждан.

Решениевышеуказанныхпроблем являетсяприоритетнойзадачей государства.

Немаловажнымпроблемнымвопросом вжилищной сферетакже являетсяогромное количествозаконодательныхи подзаконныхнормативныхправовых актов,принятых ещев доперестроечнуюэпоху и в большинствесвоем моральноустаревшихи противоречащихдействующемуроссийскомузаконодательству.

Выбор темынастоящейработы не случаени направленна глубокоеисследованиевопросов жилищногоправа, а именнопользованияжилыми помещениямипо договорунайма жилогопомещения иобосновывается:

• желаниемавтора специализироватьсяв области жилищногоправа;

• большойсоциальнойзначимостьюжилищных вопросов;

• приоритетностьюрешения жилищныхвопросов нагосударственномуровне;

• сложностьюи многообразностьюформ жилищныхправоотношений;

• заинтересованностьюшироких масснаселения впредоставленииквалифицированнойюридическойпомощи по жилищнымвопросам;

• перспективностьютемы;

• специфичностьюжилищногоправа как отраслиправа.

По даннымсоциологическихисследований,наиболее частограждане обращаютсяза юридическойпомощью поповоду жилищныхпроблем – 31,6% отобщего числаопрошенных.Граждан в первуюочередь интересуютвопросы полученияжилья, постановкина очередь,прописки(регистрации),соблюденияправ несовершеннолетнихпри совершениисделок с жильем,приватизациижилья, льготпо оплате жильяи коммунальныхуслуг, наследованияжилья и т. п. Далееследуют вопросытрудовыхправонарушений– 17,5%, социальноеобеспечение– 11%, конфликтыс органамигосударственнойвласти – 11% и т.д.

В настоящейработе раскрываютсяпонятие, содержание,основания ипорядок заключения,изменения ипрекращениядоговора наймажилого помещения,правовые последствиясовершенияучастникамижилищныхправоотношенийюридическизначимых действий,соотношениесоциальногои коммерческогонайма, судебнаяпрактика, мненияюристов теоретикови практиков,а также собственныевзгляды и выводыавтора.

7

I.Конституционноеправо гражданРоссийскойФедерации

на жилище

Всоответствиисо Всеобщейдекларациейправ человека1948 года (ст. 25) «каждыйчеловек имеетправо на такойжизненныйуровень, включаяпищу, одежду,жилище, медицинскийуход и необходимоедля поддержанияздоровья иблагосостоянияего самого иего семьи»¹.

КонституцияРоссийскойФедерации 1993года провозгласилав числе основныхсоциально-экономическихправ и свободчеловека игражданинаправо на жилище(ст. 40): «Каждыйимеет правона жилище».

Провозглашаяправо каждогона жилище, частьпервая статьи40 КонституцииРФ устанавливаетгарантию охраныэтого права:«Никто не можетбыть произвольнолишен жилища».

Посвоей юридическойприроде конституционноеправо на жилищеявляетсягосударственно-правовыминститутом,призванномна государственномуровне защищатьправа граждан.Вместе с тем,оно служитюридическойбазой для развитияи совершенствованияжилищногозаконодательства,системы жилищныхправоотношений,пользованияжилыми помещениями,совершениясделок и другихюридическизначимых действийс жилыми помещениями,организацииуправленияи обеспечениясохранностижилищногофонда.

Вотношениисодержанияправа гражданна жилище влитературесуществуютразличные точкизрения. По мнениюС.М. Корнеева,право на жилищеимеет две составныечасти: во-первых,право на жилищеозначает, чтогосударствогарантируеткаждому гражданинувозможностьпользованиятем жилищем,которое у негоимеется; во-вторых,государствопринимает насебя обязанностьсодействоватьтому, чтобыкаждый гражданинбыл обеспеченжильем².Аналогичногомнения придерживаетсяи ряд другихправоведов³.

В.П.Грибанов считает,что право нажилище означаетгарантированнуюзаконом возможностьудовлетворенияпотребностив жилье нуждающихсяграждан различнымиспособами исредство,обеспечивающееудовлетворениеданной потребности⁴.КонституцияРФ (ч. 2 ст. 40) возлагаетна органыгосударственнойвласти и органыместногосамоуправленияобязанностьпоощрять жилищноестроительствои создаватьусловия дляосуществленияправа на жилище.

Малоимущим,иным указаннымв законе гражданам,нуждающимсяв жилище, онопредоставляетсябесплатно илиза доступнуюплату из государственных,муниципальныхи других жилищныхфондов в соответствиис установленнымизаконом нормами (ч. 3 ст. 40 КонституцииРФ).

Правона жилище носитмногоаспектныйхарактер иможет бытьсведено к несколькимосновным юридическимвозможностям,вытекающимиз содержания статьи 40 КонституцииРФ:

1) возможностьстабильногопользованиязанимаемымжилым помещениемв домах государственного,муниципальногои других жилищныхфондов;

2) возможностьулучшения своихжилищных условий,получениядругого жилогопомещенияразными способами:малоимущимилицами, инымиуказаннымив законе гражданами,нуждающимисяв жилище – путемполучения жильябесплатно илиза доступнуюплату из государственного,муниципальногоили иного жилищногофонда в соответствиис установленнымизаконом нормами;другими лицами– путем строительстваили приобретенияжилых помещенийза счет собственныхденежных средствс привлечениемденежных субсидийгосударстваи кредитовбанка;

3) возможностьиспользованияжилого помещенияне только дляпроживаниягражданина– собственникаэтого помещенияи членов егосемьи, но и путемпередачи жилогопомещения дляпроживаниядругим гражданамна основаниидоговора(коммерческогонайма и др.);

4) обеспечениедля жителейжилых домов(жилых помещений)здоровой средыобитания, жилойсреды, достойнойцивилизованногочеловека;

5) сконституционнымправом на жилищетесно и непосредственносвязаны и такиенормы КонституцииРФ, которыепредусматриваютнеприкосновенностьжилища и защитуот проникновенияв него другихлиц помимо волипроживающихв нем (ст. 25),неприкосновенностьчастной жизни(ст. 23), право насудебную защиту(ст. 46) и др.

Правона жилище являетсянепосредственнодействующим.Оно определяетсмысл, содержаниеи применениезаконов, деятельностьзаконодательнойи исполнительнойвласти, органовместногосамоуправленияи обеспечиваетсяправосудием(ст. 18 КонституцииРФ).

Вкачестве одногоиз основныхсоциально-экономическихправ, право нажилище входитв составконституционно-правовогостатуса гражданинаРФ. Наличиеэтого правау граждан РФкорреспондируетсоответствующиеобязанностиорганов государственнойвласти и органовместногосамоуправления,связанныепрежде всегос предоставлениемжилых помещенийв пользованиев случаях,предусмотренныхв законе, расширениемгосударственногои муниципальногожилищных фондов,содействиемв развитиичастного фонда,всемернойподдержке вприобретениии строительствегражданамижилья, гарантированиемустойчивого,стабильногоосуществленияправа пользованияжилыми помещениями.

Провозглашенноев КонституцииРФ право нажилище носилобы декларативныйхарактер, еслибы не был создангосударственно-правовоймеханизм егореализации.

ОбщиеположенияКонституцииРФ о праве нажилище не требуютдополнительнойрегламентациив законе. Вместес тем ст. 40 КонституцииРФ предполагает,что ее отдельныеположенияконкретизируютсяи раскрываютсяв нормах жилищногои других отраслейзаконодательства,устанавливающихсоответствующийправовой механизм,посредствомкоторогообеспечиваетсяреализацияконституционныхправ.

Конституционноепонятие правана жилище несводится кгражданско-правовомупонятию правона жилую площадь,под которымобычно подразумеваетсякомплекс правомочийнанимателяпо пользованиюи распоряжениемжилым помещением,предоставленнымему по договоруили по другомузаконномуоснованию.

Помнению С.И. Аскназия,право на жилищевыражает комплексправомочийнанимателяна пользованиеи распоряжениежилым помещением¹.Ю.Г. Басин считает,что термин«право на жилище»является неудачным,поскольку ониспользуетсяна практикелишь для обозначениясубъективногоправа нанимателя².

Главнымсодержаниемконституционногоправа гражданна жилище являетсяправо владения,пользованияи распоряженияжилыми помещениями,принадлежащимигражданам направе собственности,по своему усмотрению,в определенныхзаконом пределах;право на получениегражданами,нуждающимисяв жилье, жилыхпомещений пооснованиями в порядке,предусмотренныхв законе; правоиметь жилищедля проживания;право на реализациюиных правомочий,предоставленныхКонституциейРФ и законамиРФ.

КонституцияРеспубликиБашкортостан,основаннаяна воле проживающегона ее территориинарода, общепризнанныхпринципах инормах международногоправа, такжепровозгласилаправо гражданРеспубликиБашкортостанна жилище какодно из наиболееважных и значимыхсоциально-экономическихправ (ст. 51).

1Международноепубличноеправо. Сборникдокументов.В 2-х томах. – М.:БЕК, 1997. С. 242.

2См.: Гражданскоеправо. Учебникдля вузов. В2-х томах. Т.2. –М.: БЕК, 1993. С. 149.

3См.: КонституцияРоссийскойФедерации.Комментарий.– М.: БЕК, 1994. С. 223.

4Грибанов В.П.Основы советскогожилищногозаконодательства.– М.: Юрид. лит.,1983. С.25, 27.

1Приводитсяпо: Гражданскоеправо. Учебникдля вузов. В2-х томах. Т. 2 / Под ред. Е.А. Суханова.– М.: БЕК, 1993. С. 163.

2Басин Ю.Г. Вопросысоветскогожилищногоправа. – Алма-Ата,1963. С. 18.

49

II.Наем жилогопомещения.

Договор наймажилого помещенияв государственном,

муниципальном и общественномжилищных фондах

социальногоиспользования

(договорсоциальногонайма жилогопомещения)

Способомреализацииконституционногоправа гражданна жилище, средиряда других,являетсяпредоставлениежилых помещенийпо договоружилищногонайма.

Жилищныйнаем, являясьчастным проявлениемимущественногонайма (аренды),включает в себявсе признаки,присущие последнему,но вследствиесвоей спецификии социальногоназначения,имеет ряд черт,свойственныхтолько ему.

Своимпоявлениемжилищный наемкак самостоятельнаяправовая категорияобязан жилищнойпроблеме иизвестен тольков нашей стране.Зарубежноезаконодательствоне знает подобнойправовой категории¹.

Советскоегражданскоеправо, пропитанноеконсерватизмомв областичастнособственническихотношений ивсемернойзаботой Советскогогосударствао своих гражданах,выделив изимущественногонайма жилищныйнаем и придавему самостоятельноезначение (всвязи с принятиемв 1981 году ОсновжилищногозаконодательстваСоюза ССР исоюзных республики Жилищногокодекса РСФСР²в 1983 году), отошлотаким образомот принципадиспозитивностигражданскихправоотношений,допустив вобласть своегоправого регулированияне свойственныеему административно-правовыеметоды регулирования.

Выделив, такимобразом, изсостава гражданскихправоотношенийжилищныеправоотношенияпо пользованиюжилыми помещениямии дав понятиежилищногонайма, отечественноегражданскоеправо утратилорешающее значениев областирегулированияправоотношений,предметомкоторых былижилые помещения.

Перелом врегулированиижилищныхправоотношенийпроизошел всвязи с принятиемЗакона РСФСРот 4 июля 1991 года«О приватизациижилищного фондав РФ»³,Закона РФ от24 декабря 1992 года«Об основахфедеральнойжилищной политики»⁴и, особенно, всвязи с принятиемГражданскогокодекса РФ ивыражается:во-первых, взаконодательномзакрепленииимущественногооборота объектовжилищныхправоотношений(ст. 130, 131, 209, 213, 301-306, 549-558, 671-688 ГКРФ и др.); во-вторых,в разграниченииимущественногонайма на двавида - социальногои коммерческогонайма (ст. 672 ГКРФ) и в-третьих,в частичнойунификацииправовых норм,касающихсянайма жилогопомещения.

Согласност. 671 ГК РФ, подоговору наймажилого помещенияодна сторона– собственникжилого помещенияили управомоченноеим лицо (наймодатель)– обязуетсяпредоставитьдругой стороне(нанимателю)жилое помещениеза плату вовременноевладение ипользованиедля проживанияв нем.

Договор наймажилого помещенияв государственном,муниципальноми общественномжилищном фондесоциальногоиспользования(договор социальногонайма жилогопомещения)заключаетсяс гражданамипри предоставленииим жилого помещенияв домах жилищногофонда социальногоиспользования(ст. 672 ГК РФ). Понятиежилищного фондасоциальногоиспользования дано в ст. 12 ЗаконаРФ «Об основахфедеральнойжилищной политики».Это совокупностьвсех жилыхпомещений,включая жилыедома, квартирыи иные жилыепомещения,заселенныена условияхдоговора наймаи предоставляемыхв пределахнормы жилойплощади, а такжежилые помещенияв коммунальныхквартирах,специализированныедома (общежития,гостиницы-приюты,дома маневренногофонда, специализированныедома для одинокихпрестарелых,дома-интернатыдля инвалидов,ветеранов идругие) и жилыепомещения вних, формируемыхс обеспечениемгласности изгосударственного,муниципальногои общественногожилищного фондаместной администрацией,государственнымии муниципальнымипредприятиями,учреждениямии организациями.

В отличиеот этого, договоркоммерческогонайма жилогопомещениязаключаетсяв отношениижилых помещенийпреимущественночастного жилищногофонда, однаконе исключаетсягосударственный,муниципальныйи общественныйжилищные фонды.

Проведемчеткую границу,разделяющуюдва вида договоровнайма жилых помещений– социальногои коммерческого:

во-первых,по виду жилищногофонда ;

во-вторых,по социальномуназначению.Договор социальногонайма жилогопомещенияпризван содействоватьобеспечениюжилыми помещениямималоимущихи социальнонезащищенныхили слабозащищенныхслоев населения,нуждающихсяв улучшениижилищных условийили в предоставлениижилых помещений;

в-третьих,по субъектномусоставу. Примерныйперечень категорийграждан, которымжилые помещенияпредоставляютсяпо договорусоциальногонайма приведенв ст. 9 ЗаконаРСФСР «О приватизациижилищного фондав РФ» Это инвалидыВеликой Отечественнойвойны и приравненныек ним лица, инвалидыс детства, инвалидытруда, семьипогибших приисполнениигосударственныхобязанностейи другие категорииграждан;

в-четвертых,по основаниями порядку заключения.Договор социальногонайма заключаетсяна основанииордера с гражданами,постояннопроживающимив данном населенномпункте, признаннымив установленномзаконом порядкенуждающимисяв улучшениижилищных условийи состоящихна учете поместу работыили жительствав качественуждающихсяв улучшениижилищных условий(ст. 28 – 49 ЖК РСФСР,ст. 21 – 41 ЖК РБ). Договоркоммерческогонайма заключаетсяпо соглашениюсторон, руководствуясьих волеизъявлением(ст. 432 ГК РФ);

в-пятых, пооснованиями порядку изменения,расторженияи прекращения;

в-шестых, поотраслевойпринадлежности.Договор социальногонайма являетсядоговоромжилищногоправа, в отличиеот договоракоммерческогонайма, которыйявляетсягражданско-правовымдоговором;

в-седьмых,по срокам действия.Договор социальногонайма являетсябессрочнымдоговором, вотличие отдоговоракоммерческогонайма, которыйзаключаетсяна срок не болеепяти лет (краткосрочныйнаем – не болееоного года)(ст. 683 ГК РФ);

в-восьмых,по правовомуположениюнанимателя,членов семьинанимателя,постояннопроживающихс ним лиц, поднанимателейи временныхжильцов;

в-девятых,по правовомурежиму предмета(объекта) жилищногонайма – жилогопомещения;

в-десятых,по правовымпоследствиямв результатесовершенияуполномоченнымилицами юридическизначимых действий;по содержаниюправ и обязанностейсторон и др.

Характерныйдля договорасоциальногонайма административно-правовой,а коммерческогонайма – гражданско-правовой(диспозитивный)методы правовогорегулирования,в наибольшейстепени отражаетих спецификуи содержание.

Действительно,отсутствиеадминистративныхпредписаний,составляющихоснову правоотношенийпо социальномунайму, лишилобы его той социальнойзначимости,которую заложилзаконодатель.Коммерческийнаем призвансоздать рынокжилья и коммунальныхуслуг. Это естьпроявлениенормальныхрыночных отношений.

Помимо наймажилых помещенийзаконодательствовыделяет арендужилых помещений(п. 2 ст. 671 ГК РФ, ст.17 Закона РФ «Обосновах федеральнойжилищной политики»,ст. 104 – 110 ЖК РБ идр.)

Договор арендыжилого помещения заключаетсяс юридическимилицами, выступающимив качественанимателейв отношениижилых помещенийисключительнодля проживанияв них граждан.Представляется,что указаниев законе овозможностипредоставленияжилых помещенийпо договоруаренды гражданамотноситсяисключительнок коммерческомунайму (ст. 1, 17 ЗаконаРФ «Об основахфедеральнойжилищной политики», ст. 1, 2, 14, 104 – 110 ЖКРБ). Предоставлениежилых помещенийгражданам подоговору арендыв домах жилищногофонда социальногоиспользованияявляетсянеправомерным,посколькупротиворечитсмыслу жилищногозаконодательстваи социальномуназначениюдоговора социальногонайма жилыхпомещений.

Неправомернымтакже являетсяразмещениев жилых помещенияхпромышленныхпроизводств.Размещениепредприятий,учрежденийи организацийдопускаетсятолько послеперевода жилыхпомещений внежилые в порядкест. 9 ЖК РСФСР(п. 3 ст. 288 ГК РФ)¹.Данные нормыисходят изтого, что жилыепомещенияпредназначеныисключительнодля проживанияв них граждан(п. 2 ст. 288 ГК РФ).

Пленум ВерховногоСуда РФ и ПленумВысшего Арбитражногосуда РФ разъяснил,что сделки,связанные сарендой (имущественнымнаймом), безвозмезднымпользованием,а также инымне связаннымс проживаниемграждан использованиеморганизациями жилых помещений,которые не былипереведеныв нежилые впорядке, установленномжилищнымзаконодательством,совершенныепосле введенияв действиеГражданскогокодекса РФ,являются ничтожнымипо основаниям,предусмотреннымст. 168 и 288 ГК РФ².

2.1. Предоставлениегражданам жилыхпомещений вдомах государственного,

муниципальногои общественногожилищного фондасоциальногоиспользования

ГражданеРоссийскойФедерации,нуждающиесяв улучшениижилищных условий,имеют правона получениев установленномзаконом порядкежилого помещенияв домах государственного,муниципальногои общественногожилищного фонда (ст. 10, 28 ЖК РСФСР,ст. 2, 14, 21 ЖК РБ). Бесплатноеполучениежилого помещениягарантируетсяне всем, а толькомалоимущими другим указаннымв законе гражданам.

В периодперехода крыночным отношениямдля граждан,нуждающихсяв улучшениижилищных условий,сохраняетсяранее действующийпорядок постановкина учет и обеспеченияжилыми помещениями(ст. 10). В связи сэтим на указанныйпериод сохраняютсилу нормыжилищногозаконодательствапо данномувопросу.

Согласност. 13 Закона РФ«Об основахфедеральнойжилищной политики»порядок и условияпредоставленияжилого помещенияпо договорунайма гражданам,нуждающимсяв улучшениижилищных условий,определяюторганы государственнойвласти и управленияРФ, субъектовРФ с соответствиис существующейочередью наулучшениежилищных условий,а также с учетомльгот по предоставлениюжилых помещений.

Условиями,при которыхгражданин можетпретендоватьна улучшениежилищных условийявляются:

1) постоянноепроживаниев данном населенномпункте. Местомжительствагражданина,согласно ст.20 ГК РФ, ст. 2 ЗаконаРФ от 25 июня 1993года «О правеграждан РоссийскойФедерации насвободу передвижения,выбор местапребыванияи жительствав пределахРоссийскойФедерации»¹,является жилойдом, квартира,служебное жилоепомещение,специализированныедома, а такжеиное жилоепомещение, вкотором гражданинпостоянно илипреимущественнопроживает вкачествасобственника,по договорунайма (поднайма),договору арендылибо на иныхоснованиях,предусмотренныхзаконодательствомРФ. Доказательствомпостоянногопроживанияна практикепризнаетсяналичие постояннойпрописки(регистрации),что, однако,ЗаключениемКомитетаконституционногонадзора СССРот 11 октября1991 года и ПостановлениемКонституционногоСуда РФ от 2 февраля1998 года № 4-П «Поделу о проверкеконституционностипп. 10, 12, 21 Правилрегистрационногоучета по меступребыванияи по месту жительствав пределах РФ,утвержденныхпостановлениемПравительстваРФ от 17 июня 1995года № 713»²данная практикапризнана несоответствующейКонституцииРФ. Местом жительстванесовершеннолетних,не достигших14 лет или граждан,находящихсяпод опекой,признаетсяместо жительстваих законныхпредставителей– родителей,усыновителейи опекунов;

2) нуждаемостьв улучшениижилищных условий.Нуждающимисяв улучшениижилищных условийпризнаютсяграждане, имеющиеобеспеченностьжилой площадьюна одного человекаменее 8 квадратныхметров; проживающиев неблагоустроенныхжилых помещенияхнезависимоот вида жилищногофонда инвалидыВОВ, семьи погибшихвоинов, одинокиеучастники ВОВ,инвалиды трудаIгруппы, инвалидыIгруппы из числалиц, пребывавшихв составе действующейармии во времяопераций, одинокиепенсионеры³;проживающиев жилом помещении,признанномв установленномзаконом порядкенепригоднымдля постоянного проживания(не отвечающем установленным санитарным и техническим

требованиям)¹;проживающиев квартирах,занятых несколькимисемьями, еслив составе семьиимеются больные,страдающиетяжелыми формаминекоторыххроническихзаболеваний,при которыхсовместноепроживаниес ними в однойквартире невозможно²;проживающиев смежныхнеизолированныхкомнатах подве и болеесемьи при отсутствиимежду нимиродственныхотношений;занимающиекомнаты в квартирахна нескольконанимателей(коммунальныхквартирах);проживающиев общежитияхне менее трехлет, кроме граждан,произведшихотчуждениесобственногожилого помещенияранее, чем затри года домомента вселенияв общежитие,а также сезонныхи временныхработников,лиц, работающихпо срочномутрудовомудоговору и лиц,поселившихсяв связи с обучением;проживающиедлительноевремя на условияхподнайма вдомах государственногои общественногожилищногофонда, либонайма в домахЖСК, либо в домах,принадлежащихгражданам направе собственности,не имеющиедругой жилойплощади (ст. 29ЖК РСФСР, ст.22 ЖК РБ).

Учет граждан,нуждающихсяв улучшениижилищных условий,осуществляетсяпо месту жительствав районной,городской,районной вгороде, поселковой,сельскойадминистрации.Учет нуждающихсяв улучшениижилищных условийграждан, работающихна предприятиях,в учрежденияхи организациях,имеющих жилищныйфонд и ведущихжилищноестроительствоили принимающихдолевое участиев жилищномстроительстве,осуществляетсяпо месту работы,а по их желанию– также и поместу жительства.Подобный порядокучета граждан,нуждающихсяв улучшениижилищных условий,предусмотренв ст. 20 опубликованногопроекта ЖК РФ³.

Принятиена учет граждан,нуждающихсяв улучшениижилищных условийосуществляетсяпо месту жительства– местнойадминистрацией,а по месту работы– администрациейпредприятия,где гражданинработает, совместнос профсоюзныморганом этогопредприятия.

Примерныеправила учетаграждан, нуждающихсяв улучшениижилищных условийи предоставленияжилых помещенийв РФ, утвержденыпостановлениемСовета МинистровРСФСР 31 июля1984 года за № 335¹,а в РеспубликеБашкортостан– постановлениемСовета МинистровБАССР и Башоблсовпрофа20 июня 1990 года за№ 127.

Согласноэтим правилам(п. 12) для принятияна учет гражданиномподается заявлениеи другие документы,относящиесяк решению данноговопроса.

Отказ в постановкена учет не можетбыть обжалованв судебномпорядке, поскольку«суды не вправерассматриватьтребованияграждан, разрешениекоторых отнесенок компетенциииных органов:о предоставлениижилых помещенийлицам, нуждающимсяв улучшениижилищных условий»².

Учет гражданведется поединому списку,из которогоодновременнов отдельныесписки включаютсяграждане, имеющиеправо на первоочередное(льготное) ивнеочередноеполучение жилыхпомещений.

Жилищноезаконодательствопредусматриваетисчерпывающийперечень оснований,по которымгражданин можетбыть снят сучета нуждающихсяв улучшениижилищных условий(ст. 32 ЖК РСФСР,ст. 25 ЖК РБ).

Опубликованныйпроект ЖК РФпредусматриваетв качествеоснованийснятия с учетатакже дополнительныеобстоятельства,в частности,получение вустановленномпорядке субсидиина приобретенияжилья, бесплатноеполучениеземельногоучастка длястроительстважилья (ст. 24).

Жилые помещенияпредоставляютсягражданам,состоящим научете нуждающихсяв улучшениижилищных условийв порядкеочередности,исходя из временипринятия научет и включенияв списки наполучение жилыхпомещений (ст.33 ЖК РСФСР, ст.26 ЖК РБ).

Переченькатегорийграждан, имеющихправо на первоочередноеи внеочередноепредоставлениежилых помещенийуказан в ст.36, 37 ЖК РСФСР и ст.26, 28 ЖК РБ, которыйне являетсяисчерпывающим³.

Народныйсудья одногоиз народныхсудов обратилсяв суд с искомк администрациигорода о предоставлениижилого помещенияна семью изтрех человекво внеочередномпорядке с учетомправа на дополнительнуюжилую площадь,сославшисьна ст. 14 ЗаконаРФ «О статусесудей в РФ» всвязи с тем,что квартирабыла предоставленабез учета правана дополнительнуюжилую площадь.

Суд первойинстанции искудовлетворил.

ПрезидиумВерховногоСуда РФ, удовлетворяяпротест ПервогозаместителяПредседателяВерховногоСуда об отменекассационногоопределенияСудебной коллегиипо гражданскимделам ВерховногоСуда РФ об отменерешения судапервой инстанцииуказал, чтопоскольку истецнуждается вулучшениижилищных условийи со дня постановкина учет истекшестимесячныйсрок, предусмотренныйст. 19 Закона РФ«О статусесудей в РФ» онимеет правона внеочередноеполучениеквартиры сучетом правана дополнительнуюжилую площадь.При этом ненарушаютсяправа третьихлиц¹.

Жилые помещенияв домах государственногои муниципальногожилищного фондапредоставляютсягражданамрайонной, городской,районной вгороде администрациейпри участииобщественнойкомиссии пожилищным вопросам,а в домах предприятий,учрежденийи организаций– по совместномурешению администрациипредприятияи профсоюзногооргана, утвержденномурайонной, городской,районной вгороде администрацией(ст. 43 ЖК РСФСР,ст. 34 ЖК РБ).

На основаниирешения опредоставлениижилого помещенияорганы местнойадминистрациивыдают гражданинуордер, которыйявляется единственнымзаконным основаниемдля вселенияв жилое помещение.

Жилые помещенияпредоставляютсягражданам впределах нормыжилой площади,но не менее 9квадратныхметров на одногочеловека. Приэтом не допускаетсязаселение однойкомнаты разнополымилицами старше9 лет. Административнаяи судебнаяпрактика истолковалапоследнееправило в томсмысле, чтостарше 9 летдолжны быть,по крайнеймере, двоеразнополых².Но при всехобстоятельствахнельзя разъединятьсупругов.

Жилищноезаконодательствовыделяет следующиевиды жилищныхнорм:

1) норма жилойплощади наодного человека– 12 квадратныхметров (ст. 38 ЖКРСФСР, ст. 31 ЖКРБ);

2) учетнаянорма для определениянуждаемостиграждан впредоставленииили улучшениижилищных условий– 8 квадратныхметров (ст. 22 ЖКРБ);

3) минимальныйразмер площадижилья, предоставляемойв пользование– 9 квадратныхметров на одногочеловека (ч. 2ст. 33 ЖК РБ);

4) социальнаянорма жилойплощади – 18квадратныхметров на одногочлена семьииз трех и болеечеловек, 42 квадратныхметра – на семьюиз двух человеки 33 квадратныхметра – на одинокопроживающегочеловека (п. 1постановленияПравительстваРФ от 26 мая1997 года № 621 «Офедеральныхстандартахперехода нановую системуоплаты жильяи коммунальныхуслуг»¹).

Сверх нормыжилой площадиотдельнымкатегориямграждан предоставляетсядополнительнаяжилая площадьв виде комнатыили в размере20 квадратныхметров (ст.37 ЖК РБ). Переченькатегорий такихграждан установленнормативнымиактами, принятымиеще в 20-30 годы².

Если в квартиреосвободилосьжилое помещение,не изолированноеот занимаемогодругим нанимателемжилого помещения,это помещениеподлежит передачев его пользование.Освобождающеесяв квартиреизолированноежилое помещение,где проживаютнескольконанимателей,должно предоставлятьсяпроживающимв этой квартирегражданам,нуждающимсяв улучшениижилищных условий,а при отсутствиитаковых – гражданам,имеющим жилуюплощадь менееустановленнойнормы на одногочеловека. Приотсутствиивышеуказанныхкатегорийграждан, освобождающеесяжилое помещениепередаетсяиным нанимателямэтой квартирыпо договорукупли-продажи,а при отсутствиии этой категории– жилое помещениезаселяетсяв общем порядке(ст. 16 Закона РФ«Об основахфедеральнойжилищной политики»,ст. 46 ЖК РСФСР,ст. 36 ЖК РБ).

Пленум ВерховногоСуда РСФСР от26 декабря 1984 года№ 5 «О некоторыхвопросах, возникающихв судебнойпрактике припримененииЖК РСФСР» разъяснил(п. 6), что если наосвободившеесяжилое помещениепретендуютв той же квартиредва или болеенанимателя,каждый из нихотносится клицам, имеющимправо на егополучение, то,решая вопрос,кому из нихотдать преимущество,суду следуетисходить изтого, кто изэтих гражданв большей степенинуждается вулучшениижилищных условий,учитывая приэтом размерзанимаемыхими жилых помещений,состав их семейи другие заслуживающиевнимания конкретныеобстоятельства³.

Основаниемдля заселенияжилого помещенияпо договорусоциальногонайма жилогопомещенияявляется ордерна жилое помещение.

2.2. Понятие иэлементы договорасоциальногонайма жилогопомещения

В государственном,муниципальноми общественномжилищном фондесоциальногоиспользованияжилые помещенияпредоставляютсягражданам подоговору социальногонайма жилыхпомещений.

Специфическимиособенностямидоговора социальногонайма являетсято, что он заключается:

- в отношениижилых помещенийв государственном,муниципальноми общественномжилищном фондесоциальногоиспользования;

- в отношениижилых помещений,предоставляемыхв пределахнормы жилойплощади, а такжес учетом социальнойнормы жилойплощади, в пределахкоторой осуществляетсяпредоставлениисубсидий наоплату жильяи коммунальныхуслуг;

- в отношенииопределенногов законе кругалиц;

- на основанииордера, выданногоорганами местнойадминистрации.

Договоромсоциальногонайма жилогопомещенияявляется соглашение,по которомуодна сторона(наймодатель)обязуетсябезвозмезднопредоставитьв бессрочноевладение ипользованиеили только впользованиедругой стороне(нанимателюи членам егосемьи) благоустроенное,изолированное,пригодное дляпостоянногопроживания,отвечающееустановленнымсанитарными техническимтребованиямжилое помещениев домах государственного,муниципальногои общественногожилищного фондасоциальногоиспользованияв пределахнормы жилойплощади, либосохранить зананимателеми членами егосемьи правовладения ипользованияили толькопользованияжилым помещениемнезависимоот его площади,а нанимательи члены егосемьи обязуютсяиспользоватьжилое помещениепо назначениюи своевременнопроизводитьоплату занимаемогожилого помещенияи коммунальныхуслуг.

Элементамидоговора социальногонайма являютсяпредмет, цена,срок, стороны,содержание(права и обязанностисторон) и формадоговора.Существеннымиусловиямидоговора являютсяусловия о предметедоговора, условия,которые названыв законе илииных правовыхактах каксущественныеи необходимые,а также все теусловия, относительнокоторых позаявлению однойиз сторон должнобыть достигнутосоглашение(п. 1 ст. 432 ГК РФ).Относительнодоговора социальногонайма это предмет,цена и срок.

Предметомдоговора социальногонайма жилогопомещенияявляетсяблагоустроенноеприменительнок условиямданного населенногопункта, отвечающееустановленнымсанитарными техническимтребованиямизолированноежилое помещение,состоящее изквартиры илиодной или несколькихкомнат, в пределахнормы жилойплощади, но неменее 9 квадратныхметров на одногочеловека. Приэтом под жилойквартиройпонимаетсяконструктивнообособленнаясложная функциональнаячасть жилогостроения илинежилого строенияс жилыми помещениями,предназначеннаяи в административномпорядке признаннаяпригодной дляпостоянногопроживанияграждан, имеющаяобособленныйвход с улицыили с площадкиобщего пользования,имеющая хотябы два функциональныхобъема (комнаты)и не имеющиев своих пределахфункциональныхчастей другихквартир. Поджилой комнатойпонимаетсяконструктивнообособленнаянеделимаяфункциональнаячасть квартиры,площадь которойв соответствиис правиламигосударственногоучета учитываетсяв составе жилойплощади квартиры¹.

Не могут бытьсамостоятельнымпредметомдоговора социальногонайма жилыепомещения,связанные сдругим жилымпомещениемобщим входом(смежные неизолированныекомнаты) и нежилыепомещения.

Договорзаключаетсяс нанимателемна безвозмезднойоснове, то естьнанимательне вносит никакой платы за предоставлениево владениеи пользованиежилого помещения,что

не являетсяоснованиемк отнесениюданного условияк несущественным.Цену договоране следуетсмешивать соплатой жилогопомещения икоммунальныхуслуг (ст. 55, 57 ЖКРСФСР, ст. 49, 50 ЖКРБ).

Договорсоциальногонайма являетсябессрочным,то есть заключаетсяна неопределенныйсрок. Данноеправило являетсясущественнойгарантиейжилищных правнанимателейи членов ихсемей.

Согласност. 674 ГК РФ, ст. 51ЖК РСФСР и ст.44 ЖК РБ, договорсоциальногонайма заключаетсяв письменнойформе.

Таким образом,договор социальногонайма жилогопомещенияявляетсяконсенсуальным,двусторонним(взаимным),безвозмездным.

Сторонамидоговора выступаютнанимательи наймодатель(ст. 51 ЖК РСФСР,ст. 44 ЖК РБ).

Нанимателемвыступаетгражданин,которому вустановленномзаконом порядкевыдан ордерна жилое помещение.Поскольку членысемьи нанимателяимеют равныеправа и несутравные обязанности,то есть являютсясонанимателямив силу закона,следовательнопонятие нанимателькак сторонадоговора включаетв себя такжеи членов егосемьи.

Наймодателемпризнаетсяжилищно-эксплуатационнаяорганизация,а при ее отсутствии – предприятия,учрежденияи организации,на балансекоторых находитсяжилой дом. Жилищноезаконодательствоне определилоконкретныеформы жилищно-эксплуатационныхорганизаций.В настоящеевремя низовымизвеньями управленияжилищно-коммунальнымхозяйствомявляются тресты,жилищно-эксплуатационныеконторы (ЖЭК),жилищно-коммунальныеотделы (ЖКО),дирекции поэксплуатациизданий (ДЭЗ),ремонтно-эксплуатационныеуправления(РЭУ), домоуправленияи др.

Типовоеположение обуправлениидомами (жилищно-эксплуатационнойконторе) утвержденоприказом поМинистерствукоммунальногохозяйства РСФСРот 8 июля 1963 годаза № 204¹.

В интересахсохраненияжилищного фондажилищноезаконодательствопредусматриваетподсказанноепрактикойправило, чтожилой дом можетэксплуатироватьсятолько однойжилищно-эксплуатационнойорганизацией.

2.3. Заключениедоговора социальногонайма жилогопомещения

Согласност. 51 ЖК РСФСР,ст. 44 ЖК РБ договорсоциальногонайма жилогопомещениязаключаетсяв письменнойформе на основанииордера на жилоепомещение междунаймодателем– жилищно-эксплуатационнойорганизациейи нанимателем– гражданином,на имя котороговыдан ордер.

По своейюридическойприроде ордерна жилое помещениепредставляетсобой административно-правовойдокумент, вкотором содержитсяраспоряжениенаймодателюпредоставитьгражданину,на имя котороговыдан ордери членам егосемьи в пользованиедля проживанияжилое помещение,указанное вордере.

В юридическойлитературевысказываетсямножествомнений о соотношенииордера на жилоепомещение идоговора наймажилого помещения.Одни юристысчитают, чтоправо пользованияжилым помещениемвозникает изсложного юридическогосостава, включающегов себя решениекомпетентногооргана о предоставлениижилого помещения,ордер на жилоепомещение идоговор социальногонайма жилогопомещения²,другие полагают,что ордер нажилое помещениеявляетсянепосредственнымоснованиемвозникновенияправ пользованияжилым помещением³.

Ордер можетбыть выдантолько на фактическисвободное жилоепомещение,непосредственногражданину,которомупредоставляетсяжилое помещениеили, в исключительныхслучаях, другомулицу по доверенности,удостовереннойв установленномпорядке.

Выдача ордераможет бытьприостановленаорганом местнойадминистрации,если фактическийсостав семьине соответствуетсоставу, указанномув решении опредоставлениижилого помещенияи выявлениядругих обстоятельств,которые моглиповлиять нарешение вопросао предоставлениижилого помещения.

При вселенииконтрольныйталон ордерадолжен бытьсдан в жилищно-эксплуатационнуюорганизацию,где он хранитсякак документстрогой отчетности,а ордер остаетсяу нанимателя.

Если вопрекизакону вселениев жилое помещениепроизведенобез выдачиордера, договорсоциальногонайма жилогопомещения можетпризнан судомнедействительным.Ордер такжеможет признаннедействительнымв случае предоставлениягражданамине соответствующихдействительностисведений онуждаемостив улучшениижилищных условий,нарушения правдругих лиц илиорганизацийна указанноев ордере жилоепомещение илив случае совершениядолжностнымилицами неправомерныхдействий прирешении вопросао предоставлениижилого помещенияи в других случаях,предусмотренныхв законе (ст.48 ЖК РСФСР, ст.40 ЖК РБ).

Соболь Г.состояла научете на улучшениежилищных условийпо месту работы.В 1989 году ей насемью из четырехчеловек былапредоставленадвухкомнатнаяквартира, а в1993 году – трехкомнатнаяквартира натот же составсемьи взамендвухкомнатной.

Предприятие,предоставившеетрехкомнатнуюквартиру обратилосьв суд с искомо выселенииСоболь Г. изнее, ссылаясьна то, что приполученииквартиры СобольГ. ввела в заблуждениелицо, выписывавшееордер, уговоривне включатьв ордер фамилиюстаршего сына,заявив, что онпрописан убабушки. Получивже ордер, онапереехала втрехкомнатнуюквартиру толькос мужем и младшимсыном, а старшегопрописала вдвухкомнатнуюквартиру, и оностался проживатьв ней.

Суд первойи кассационнойинстанции,Судебная коллегияпо гражданскимделам ВерховногоСуда РФ искоставили безудовлетворения,указав, что приполучении жильяСоболь Г. непредставлялане соответствующихдействительностисведений осоставе семьи, так как в двухкомнатнойквартире проживалочетверо, в томчисле старшийсын, которыйправо на жилуюплощадь имел,хотя и не былпрописан вквартире.

ПрезидиумВерховногоСуда РФ отменилвсе постановлениянижестоящихсудов указав,что при разрешенииспора оставленыбез вниманияобъясненияистца, свидетелей,а также требованияст. 48 ЖК РСФСР,предписывающиепризнаватьордер на жилоепомещениенедействительнымв случае предоставлениягражданамине соответствующихдействительностисведений онуждаемостив улучшениижилищных условий¹.

Пленум ВерховногоСуда РСФСР от26 декабря 1984 годаразъяснил (п.7), что основаниемдля признанияордера на жилоепомещениенедействительнымможет служитьнарушениеочередностипредоставленияжилых помещений.С таким заявлениемвправе обратитьсяв суд предприятие,учреждение,организацияили орган местнойадминистрации,в ведении которыхнаходится жилоепомещение либопрокурор. Граждане,состоящие научете нуждающихсяв улучшениижилищных условийи считающие,что жилое помещениедолжно бытьпредоставленоим, обращатьсяв суд с такимиисками не могут,посколькусубъективногогражданскогоправа на указанноев ордере жилоепомещение онине имеют.

Признаниеордера на жилоепомещениенедействительнымпо мотиву выдачиего на жилоепомещение,право пользованиякоторым принадлежитдругому гражданину,влечет выселениелиц, вселившихсяна основаниитакого ордерас предоставлениемим другогожилого помещения,соответствующегопо размерублагоустройствупредоставленномупо ордеру.

Срок исковойдавности дляпризнанияордера недействительнымустановленв три года. Течениесрока исковойдавности начинаетсяс момента, когдалицо узналоили должно былоузнать о нарушениисвоего права.

Трехгодичныйсрок исковойдавности неприменяется,если получениеордера связанос совершениемгражданами,его получившимиили должностнымилицами действий,заведомо противныхинтересамгосударстваи общества.Срок исковойдавности неприменяетсяпо требованиямо выселениииз жилого помещениялиц, поселившихсяв качествевременныхжильцов илиподнанимателей,поскольку онинезависимоот длительностипроживанияне приобретаютправа на жилуюплощадь.

Закон предусматриваетобязательнуюписьменнуюформу договора,что на практикечаще всего несоблюдалось.Это приводилок тому, чтонанимателиочень частоне знали своихправ и обязанностей,которые потребованиюзакона должныбыть оговореныв договоре.Положение сталоменяться спереходом крыночным отношениямв жилищнойсфере, когдакаждый участникобщественныхотношенийтребует соблюденияи защиты принадлежащихему прав, чтоневозможнобез соблюдениянадлежащейформы договора.Несоблюдениепростой письменнойформы договоралишает стороныправа в случаеспора ссылатьсяв подтверждениедоговора и егоусловий насвидетельскиепоказания, ноне лишает праваприводитьписьменныеи другие доказательства(ст. 162 ГК РФ).

Представляется,что вышеуказанноеправило неприменимо вотношениидоговора социальногонайма жилогопомещения,поскольку фактего заключенияможет быть влюбом случаеподтвержденордером нажилое помещение,а наймодательне вправе отказатьсяот заключениядоговора снанимателемпри наличииу последнегоордера на конкретноежилое помещение.

Договорсоциальногонайма жилогопомещениязаключаетсяна основанииТипового договоранайма жилогопомещения вдомах государственного,муниципальногои общественногожилищного фондав РСФСР, утвержденногоПостановлениемСовета МинистровРСФСР 25сентября1985 года за № 415¹,а также Примернойформы договорасоциальногонайма жилогопомещения вдомах государственногои муниципальногожилищного фонда(приложение№ 4 к приказуМинистерствастроительстваРФ от 20 августа1996 года № 17-113 «Обутвержденииположения оформированиидоговорныхотношений вжилищно-коммунальномхозяйстве»²,которые определяютсодержаниеи условия заключаемыхдоговоров.

Отказ наймодателязаключитьдоговор наоснованиивыданногогражданинуордера можетбыть обжалованв судебномпорядке, посколькуподобные спорыподведомственнысуду и гражданин– ордеродержатель,в силу закона,имеет субъективноеправо требоватьзаключениядоговора. Приэтом спорырассматриваютсясудом в порядкеисковогопроизводства.

Судебнаяпрактика пожилищным вопросамвсегда исходилаиз того, чтоотсутствиеписьменнойформы договорасоциальногонайма жилогопомещения неявляется основаниемдля признанияего недействительным.Договор можетбыть признаннедействительнымтолько по основаниям,предусмотреннымв законе.

Жилищноеправоотношениесоциальногонайма возникаеттолько из договора.Пока договорне заключен,у гражданина– ордеродержателянет права пользованияжилым помещением,нет обязанностивносить квартирнуюплату, обеспечиватьсохранностьпомещения и т. п.

2.4. Содержаниедоговора социальногонайма жилогопомещения

Юридическоесодержаниедоговора социальногонайма жилогопомещенияобразуют праваи обязанностиего участников.Право всегдаесть мера возможногоповедения, аобязанность– мера должногоповедения. Всовокупностиправа и обязанностикаждой стороныв договореобразуют тотфактическийсостав, которыйпринято называтьсодержаниемдоговора. Реализациясубъективногоправа возможнапри совершенииуполномоченнымлицом активногодействия. Вотличие отэтого, выполнениеуполномоченнымлицом возложеннойна него обязанностивозможно какпосредствомдействия, таки посредствомпассивногобездействия.

Права и обязанностисторон в договоресоциальногонайма жилогопомещениясформулированыв Гражданскомкодексе РФ,Жилищном кодексеРСФСР и Жилищном кодексе РБ,в Правилахпользованияжилыми помещениямии содержанияжилого домаи придомовойтерриториии Типовом договоренайма жилогопомещения вдомах государственного,муниципальногои общественногожилищногофонда.

Права и обязанностисторон сформулированыс учетом потребностейграждан в жилыхпомещениях,обеспечениясохранностижилищногофонда, надлежащейэксплуатациижилых помещенийсоблюденияправ и охраняемыхзаконом интересовдругих лиц,защиты нарушенныхправ в судебномпорядке, а такжес учетом фундаментальногопринципа –законностив реализацииуполномоченнымилицами принадлежащихим прав.

В жилищныхправоотношенияхправо одногосубъектакорреспондируетсоответствующейобязанностидругого. Тоесть правунанимателякорреспондируетобязанностьнаймодателяи наоборот,хотя встречаютсяи исключения.Поэтому рассмотрениесодержаниядоговора социальногонайма жилогопомещенияосуществляетсяс точки зренияобязанностейкаждой из сторондоговора. Внеобходимыхслучаях рассматриваютсяправа какой-либоиз сторон договора,если праву этойстороны некорреспондируетобязанностьдругой стороны.

Права и обязанностинанимателяи членов егосемьи.

Нанимателькак сторонав договоресоциальногонайма жилогопомещениявправе:

1) вселить взанимаемоеим жилое помещениесвоего супруга,детей, родителей,других родственников,нетрудоспособныхиждивенцеви иных лиц, получивна это письменноесогласие всехсовершеннолетнихчленов семьи,причем на вселениек родителямих детей, недостигшихсовершеннолетия,согласия родителейне требуется.

Краеугольнымв жилищномправе являетсяположение отом, что членысемьи нанимателяжилого помещения,проживающиесовместно сним, пользуютсянаравне с нанимателемвсеми правамии несут всеобязанности,вытекающиеиз договорасоциальногонайма жилогопомещения.

В интересующемнас плане семьяявляется определеннойгруппой лиц,общностьюлюдей, построенной(основанной)на браке, родствеили свойстве,совместномпроживании,по общему правилу,в одном жилищеи ведущей снанимателемэтого жилогопомещениясовместноехозяйство.

В жилищныхправоотношенияхсемья в рядеслучаев выступаеткак особыйколлективныйсубъект права.

Правосубъектностьсемьи проявляетсялибо черездействия нанимателяв качестве еепредставителя,либо черездействия, совершаемыеотдельнымичленами семьи.

Семья с точкизрения жилищногоправа включаетв себя следующиекатегорииграждан: нанимателя;членов семьинанимателя(супруга, детей,родителей);других родственников,нетрудоспособныхиждивенцеви иных лиц (ст.53 ЖК РСФСР, ст.46 ЖК РБ).

Посколькучлены семьинанимателяимеют равныес нанимателемправа и обязанностипо договорусоциальногонайма жилогопомещения,следовательноони являютсясонанимателямив силу закона.Это нашло отражениев ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСРи ч. 1 ст. 46 ЖК РБ: «совершеннолетниечлены семьинанимателянесут солидарнуюответственностьс нанимателемпо обязательствам,вытекающимиз договора».Однако правовойстатус нанимателяи членов егосемьи различается.Нанимательпо договорусоциальногонайма жилогопомещенияявляетсяответственнымквартиросъемщиком,то есть представителемчленов своейсемьи, которыев свою очередьвыступают вкачествепредставляемых,имеющих, однако,право осуществлятьпринадлежащиеим субъективныеправа самостоятельно.

Супруг нанимателя,их дети и родителиявляются законнымичленами семьинанимателя.Другие родственники,нетрудоспособныеиждивенцы, ав исключительныхслучаях и другиелица могут бытьпризнаны членамисемьи нанимателя,если они проживаютсовместно снанимателеми ведут с нимобщее хозяйство.Это члены семьинанимателяпо решениюсуда.

Пленум ВерховногоСуда СССР от3 апреля 1987 года№ 2 «О практикеприменениясудами жилищногозаконодательства»разъяснил (п.7), что разрешаявопрос о признаниичленом семьинанимателядругих лиц(кроме супруга,детей, родителей),суд обязанвыяснить характерих отношенийс нанимателем,членами егосемьи, в частности,установить,имели ли местоведение общегохозяйства(общие расходы),оказание взаимнойпомощи, другиеобстоятельства,свидетельствующиео наличии семейныхотношений¹.

1. Прокуроробратился всуд с заявлениемв интересахрайисполкомак Е. Бурдину овыселении егоих двухкомнатнойквартиры, указав,что нанимателемэтой квартирыявляется егобабушка, послесмерти которойквартира оказаласьзанятой Е. Бурдиным,который былв нее незаконнопрописан, посколькус бабушкойникогда непроживал ичленом ее семьине являлся.

Суд первойи кассационнойинстанциитребованиеистца удовлетворил.

Судебнаяколлегия погражданскимделам ВерховногоСуда РФ отменилавсе постановлениянижестоящихсудов, указавпри этом, чтосогласно ст.54 ЖК РСФСР нанимательвправе в установленномпорядке вселитьв занимаемоеим жилое помещениясвоего супруга,детей, родителей,других родственников,нетрудоспособныхиждивенцеви иных лиц. Приэтом они приобретаютравное с нанимателемправо пользованияжилым помещением,если являютсяили признаютсячленами егосемьи и еслипри вселениине было иногосоглашенияо порядке пользованияжилым помещением.Е. Бурдин послесмерти дедастал проживатьс бабушкой вее квартиреодной семьей,при этом бабушканеоднократноставила вопросо его прописке,но в этом былонезаконноотказано¹.

Граждане,вселенныенанимателемс согласия всехсовершеннолетнихчленов семьи,приобретаютравное с нанимателеми остальнымичленами семьиправо пользованияжилым помещением,если эти лицаявляются илипризнаютсячленами семьинанимателяи если при вселениимежду ними инанимателемне было достигнутоиного соглашенияо порядке пользованияжилым помещением.

Эти лицасохраняют правопользованияжилым помещением,даже если пересталибыть членамисемьи нанимателя,но продолжаютпроживать взанимаемомжилом помещении.

2. ЦуцыгинаТ. обратиласьв суд с искомк ЦуцыгинойА. и ЦуцыгинуВ. о признанииза ней и еенесовершеннолетнимсыном правапользованияжилплощадьюв квартире,нанимателькоторой – ЦуцыгинаА., ссылаясь нато, что она ещедо рождениясына с согласияЦуцыгина В. иего материЦуцыгиной А.Переехала житьв их квартиру,перевезла тудаже свое имущество,с ответчикомвела общеехозяйство,ребенок проживалтам со дня своегорождения.

Суд первойинстанциитребованияистца удовлетворил.

Судебнаяколлегия ВерховногоСуда РФ решениесуда первойинстанцииотменила, указав,что ответчицаразрешилаЦуцыгиной Т.временно проживатьв ее квартиредо рожденияребенка, посколькуквартира ЦуцыгинойТ. была сыройи холодной, апосле рожденияребенка требоваласьпомощь по уходуза ним. Ответчицане имела намеренияпрописыватьЦуцыгину Т.,поскольку онауже была обеспеченажилплощадью¹.

Согласност. 54 ЖК РСФСРи ст. 47 ЖК РБ вселениенанимателемдругих гражданв занимаемоеим жилое помещениепроизводится«в установленномзаконом порядке».

Пленум ВерховногоСуда СССР от3 апреля 1987 годаразъяснил (п.7), что под вселениемв установленномпорядке понимается,как правило,вселение вжилое помещениес соблюдениемположений опрописке. Однакосуд может признатьправо на жилуюпомещениевселившегосялица, когда вего пропискебыло необоснованноотказано.

В результатепримененияна практикест. 54 ЖК РСФСРсложилосьположение, прикотором возникновениежилищных правставилось взависимостьот наличияпрописки, котораяявляется элементоминых – административно-правовыхотношений.

ПостановлениемКонституционногоСуда РФ от 25 апреля1995 года за № 3-П«По делу о проверкеконституционностичастей первойи второй статьи54 ЖК РСФСР в связис жалобой гражданкиЛ.Н. Ситаловой»,содержащеесяв ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСРположение об«установленномпорядке» какпроцедуревселения вжилое помещениепри условиисоблюдениярежима прописки,признано несоответствующимКонституцииРФ, поскольку«из КонституцииРФ и Закона РФ« О праве гражданРФ на свободупередвижения,выбор местапребыванияи жительствав пределахРоссийскойФедерации»следует, чторегистрация,заменившаяинститут прописки,или отсутствиетаковой немогут служитьоснованиемограниченияили условиемреализацииправ и свободграждан, в томчисле правана жилище»².

2) с письменногосогласия проживающихсовместно снанимателемсовершеннолетнихчленов егосемьи, включаявременноотсутствующих,произвестиобмен занимаемогожилого помещения;

3) сохранитьжилое помещениепри временномотсутствиинанимателяи членов егосемьи;

4) сдавать вподнаем занимаемоежилое помещениеили его частьподнанимателям,а равно разрешитьпо взаимномусогласию спроживающимисовместно нимсовершеннолетнимичленами егосемьи временноепроживаниев находящемсяв их пользованиижилом помещениидругим гражданам(временнымжильцам) безвзимания платыза пользованиежилым помещением;

5) требоватьс согласия всехсовместнопроживающихс ним совершеннолетнихчленов семьиизменения илирасторжениядоговора социальногонайма жилогопомещения.

6) требоватьсоблюденияпринадлежащихнанимателюи членам егосемьи прав иохраняемыхзаконом интересов,а в случае ихнарушения –защищать всудебном порядке.

Нанимательи члены егосемьи обязаны:

1) соблюдатьправила пользованияжилыми помещениями,содержанияжилого домаи придомовойтерритории;

2) использоватьжилое помещениев соответствиис его назначением;

Жилое помещениепредназначенодля проживанияв нем граждан.Размещениепромышленныхпроизводствв жилых помещенияхне допускается.Переустройствои перепланировкажилого помещения,лоджий и балконовмогут производитьсятолько в целяхповышения егоблагоустройстваи допускаютсялишь с согласиявсех совершеннолетнихчленов семьинанимателя,наймодателяи с разрешенияорганов местнойадминистрации.

Щербатоваи Смирноваобратилисьв суд с искомк Кнушевицкойи Абрамовойоб устранениипрепятствийв переустройствеи перепланировкежилого помещенияи об определениипорядка эксплуатациимест общегопользования,ссылаясь нато, что постановлениемглавы местнойадминистрацииутвержденозаключениемежведомственнойкомиссии повопросу перепланировкии она разрешена.

Суд первойинстанцииистцам в искеотказал.

Судебнаяколлегия ВерховногоСуда РФ отмениларешение судапервой инстанции,указав следующее:«В основу решениясуд положилзаключениемежведомственнойкомиссии о том,что предполагаемаяперепланировкатехническивозможна, ненарушает санитарныхи противопожарныхправил и норм.Однако суд неучел того, чтов заключениикомиссии нетвыводов о том,повышает лиданная перепланировкаблагоустройствоквартир, в томчисле ответчиков,или наоборот,ухудшает¹.

3) вноситьежемесячно,не позднеедесятого числаследующегоза прожитыммесяца, квартирнуюплату, а такжеплату за коммунальныеуслуги (водоснабжение,газ, электрическуюи тепловуюэнергию) поустановленнымтарифам.

Оплата жильяи коммунальныхуслуг устанавливаетсяв размере,обеспечивающемвозмещениеиздержек насодержаниеи ремонт жилья,а также накоммунальныеуслуги (ст.18 Закона РФ «Обосновах федеральнойжилищной политики»).

ПостановлениемПравительстваРФ от 18 июня 1996года № 707 «Обупорядочениисистемы оплатыжилья и коммунальныхуслуг»²и постановлениемКабинета МинистровРБ от 7 сентября1994 года № 325 утверждены«Положенияо об упорядочениисистемы оплатыжилья и коммунальныхуслуг и порядкапредоставлениягражданамкомпенсацийи субсидий пооплате жильяи коммунальныхуслуг».

Компенсации(субсидии)предоставляютсягражданам иорганами местногосамоуправленияв пределахсоциальнойнормы жилойплощади и нормативовпотреблениякоммунальныхуслуг с учетомпрожиточногоминимума, совокупногодохода семьии действующихльгот, при этомсобственныерасходы граждан,имеющих совокупныйдоход семьина одного человекане превышающийустановленныйпрожиточныйминимум, недолжны превышатьполовинуустановленногозаконом минимальногоразмера оплатытруда.

Компенсацияназначаетсяорганами местнойвласти послепредоставлениягражданаминеобходимыхдокументов.

ПостановлениемПравительстваРФ от 26 мая 1997 года№ 621 «О федеральныхстандартахперехода нановую системуоплаты жильяи коммунальныхуслуг»¹утвержденыфедеральныестандартыперехода нановую системужилья и коммунальныхуслуг. Этимистандартамиявляются: стандартсоциальнойнормы жилойплощади, стандартуровня платежейграждан, стандартмаксимальнодопустимойдоли собственныхрасходов гражданна оплату жильяи коммунальныхуслуг, стандартпредельнойстоимостипредоставленныхжилищно-коммунальныхуслуг на одинквадратныйметр площадижилья в месяц.

Граждане,сдающие занимаемыеими жилые помещенияв поднаем, утрачиваютправо на компенсациюпо оплате жильяи коммунальныхуслуг.

Оплата жильяи коммунальныхуслуг осуществляетсяв РеспубликеБашкортостанна основаниитарифов, утвержденныхПостановлениемКабинета МинистровРБ от 30 июня 1995года за № 232².

Для некоторыхкатегорийграждан установленыльготы по оплатежилья и коммунальныхуслуг³.

4) бережноотноситьсяк жилому помещению,жилому дому,объектамблагоустройстваи зеленымнасаждениям,санитарно-техническомуи иному оборудованию,обеспечиватьих сохранность.При обнаружениинеисправностейв квартиренемедленноприниматьвозможные мерык их устранению;

5) содержатьв чистоте ипорядке жилоеи подсобныепомещения,балконы, лоджии;соблюдатьчистоту и порядокв подъездах,кабинах лифтов,на лестничныхклетках и вдругих местахобщего пользования;

6) соблюдатьправила пожарнойбезопасностипри пользованииэлектрическими,газовыми идругими приборами;экономно расходоватьводу, газ, электрическуюи тепловуюэнергию; производитьсвоевременно,но не реже одногораза в пять леттекущий ремонтзанимаемогожилого помещенияи мест общегопользования;устранять засвой счет поврежденияжилого помещения,а также производитьремонт либозамену поврежденногосанитарно-

техническогоили иногооборудования,если указанныеповрежденияпроизошли повине нанимателялибо другихлиц, совместнос ним проживающих;не производитьпереустройство,

перепланировкужилого и подсобныхпомещений безполучениясоответствующегоразрешенияорганов местнойадминистрации;не допускатьвыполненияв квартиреработ и совершениядругих действий,приводящихк порче жилыхпомещений либосоздающихповышенныйшум или вибрацию,нарушающиенормальныеусловия проживанияграждан в другихжилых помещениях;соблюдатьполную тишинус 23 часов ночидо 7 часов утра;допускать взанимаемоежилое помещениеработниковЖЭО для осмотратехническогои санитарногосостоянияжилого помещения;не нарушатьправа и охраняемыезаконом интересысоседей и другихлиц; переселитьсяс членами своейсемьи на времяпроведениякапитальногоремонта жилогодома;

7) при выездеиз жилого помещенияв другое постоянноеместо жительствасо всей семьейосвободитьи сдать наймодателюжилое помещениев надлежащемсостоянии;

8) соблюдатьтребованияжилищногозаконодательстваи условия договорасоциальногонайма жилогопомещения.

Нанимателюи членам егосемьи запрещаетсяхранить в жиломпомещении иместах общегопользованиявещества ипредметы,загрязняющиевоздух, загромождатькоридоры, проходы,лестничныеклетки, запасныевыходы, куритьв подъездахи на лестничныхклетках, а такжесодержать набалконах илоджиях животных,птиц и пчел.

Права и обязанностинаймодателя.

Наймодателькак сторонадоговора социальногонайма жилогопомещенияобязан:

1) предоставитьнанимателюи членам егосемьи пригодноедля постоянногопроживанияжилое помещение,указанное вордере и заключитьна основанииэтого ордерадоговор социальногонайма жилогопомещения;

2) предоставлятьили обеспечиватьпредоставлениенанимателюи членам егосемьи необходимыхкоммунальныхуслуг;

3) систематическипроизводитьосмотр жилыхпомещений ипрофилактическоеобслуживаниесанитарно-техническогои иного оборудования;

4) своевременнопроизводитьнеобходимыйкапитальныйремонт жилогодома, заменятьвследствиеизноса основныеконструкциидома, ремонтироватьсанитарно-техническоеоборудование.

Если припроизводствекапитальногоремонта жилогодома невозможнопроживаниев нем нанимателейи других лиц,наймодательобязан предоставитьнанимателюи членам егосемьи на всевремя проведениякапитальногоремонта другоежилое помещение,не расторгаяпри этом договорасоциальногонайма жилогопомещения (ст.82 ЖК РСФСР, ст.65 ЖК РБ).

Как разъяснилПленум ВерховногоСуда РСФСР от26 декабря 1984 года(п. 13), при разрешенииспоров о выселениив судебномпорядке иззанимаемогожилого помещенияна время капитальногоремонта жилогодома необходимовыяснить, находитсяли предоставляемоежилое помещениев том же населенномпункте и пригодноли оно для проживанияграждан с учетомих возраста,состоянияздоровья, другихзаслуживающихвниманияобстоятельств,а равно продолжительностькапитальногоремонта.

В тех же случаях,когда жилоепомещение,занимаемоенанимателеми членами егосемьи, в результатекапитальногоремонта неможет бытьсохранено илисущественноувеличитсяи у нанимателяобразуютсяизлишки жилойплощади, имдолжно бытьпредоставленодругое благоустроенноежилое помещениедо началакапитальногоремонта (ст. 83ЖК РСФСР, ст.66 ЖК РБ).

Увеличениежилого помещениясчитаетсясущественным,если его размерыпревысят нормужилой площади,а также нормудополнительнойжилой площади.

5) производитьвнутриквартирныйтекущий ремонтжилых помещенийв случаях, когдатакой ремонтсвязан с устранениемнеисправностейотдельныхконструктивныхэлементовжилого домаили оборудованияв нем; оказыватьсодействиенанимателюв проведениютекущего ремонтажилых помещений;обеспечиватьнадлежащеесодержаниеподъездов,вестибюлей,тамбуров, лестничныхклеток, кабинлифтов и другихмест общегопользования,а также придомовойтерритории¹;

6) не нарушатьохраняемыезаконом праваи интересынанимателейи членов ихсемей, а такжедругих лиц;

7) неукоснительнособлюдатьжилищноезаконодательствои условия договорасоциальногонайма жилогопомещения.

Переченьобязанностейнаймодателя,нанимателяи членов егосемьи не являетсяисчерпывающим.Законом и договороммогут бытьпредусмотреныи другие обязанности.При этом праваи обязанностикаждой из сторондоговора недолжны ущемлятьправа и охраняемыезаконом интересыдругих лиц.

Правовоеположениеподнанимателейи временныхжильцов.

Среди субъектовжилищныхправоотношенийвыделяютподнанимателейи временныхжильцов, которыесамостоятельногоправа на жилоепомещение неприобретают.

Поднанимателипользуютсяжилым помещениемпо договоруподнайма, которыйпредставляетсобой соглашение,по которомунанимательжилого помещения,выступая в ролинаймодателя,предоставляетвсе жилое помещениеили его частьдругому лицу(поднанимателю)во временноепользованиеза соответствующуюплату.

Заключениенанимателемдоговора поднаймавозможно приналичии одновременноследующихусловий: 1) согласияпроживающихсовместно сним членов егосемьи; 2) согласиянаймодателя;3) согласия другихнанимателейи совершеннолетнихчленов семьи,если сдаетсяв поднаем жилоепомещение вкоммунальнойквартире; 4) наличияжилой площади,достаточнойдля того, чтобыпосле вселенияподнанимателейна каждогопроживающегоприходилосьне менее установленнойнормы жилойплощади; 5) отсутствиев составе семьинанимателя(или у другихнанимателейкоммунальнойквартиры) лиц,страдающихтяжелыми формаминекоторыххроническихзаболеваний.Отсутствиелюбого из этихусловий препятствуетзаключениюдоговора поднаймажилого помещения.

За пользованиежилым помещениемподнанимательвносит плату,установленнуюсоглашениемсторон, но неболее размераквартирнойплаты, уплачиваемойсамим нанимателем.Это ограничениена практикеникогда несоблюдалосьи не соблюдаетсяв настоящеевремя, несмотряна то, что даннаянорма не отменялась.

При заключениидоговора поднаймачаще всегоопределяетсясрок его действия,который неможет превышатьсрока договорасоциальногонайма.

Таким образом,договор поднаймажилого помещенияявляетсяконсенсуальным,двусторонним(взаимным),возмездным.Существеннымиусловиямиявляются предмет,цена и срок.

В силу договораподнайма жилогопомещения уподнанимателявозникаетограниченноеправо пользованияжилым помещением, поскольку онопроизводноот прав нанимателя.Это значит, чтоподнанимательсамостоятельного,устойчивогоправа на жилоепомещение неприобретает.

Другой категориейсубъектовжилищныхправоотношений,не имеющихсамостоятельногоправа на жилуюплощадь являютсявременныежильцы.

По правовомуположениювременныежильцы отподнанимателейотличаютсяв следующем:

1) на вселениевременныхжильцов требуетсясогласие нанимателяи совершеннолетнихчленов егосемьи. Согласиянаймодателяпри этом нетребуется;

2) с временныхжильцов невзимается платаза пользованиежилым помещением;

3) вселениевременныхжильцов на сроксвыше полуторамесяцев допускаетсяпри условиисоблюдениятребованияо норме жилойплощади;

4) временныежильцы обязаныосвободитьзанимаемоежилое помещениепо первомутребованиюнанимателяили проживающихсовместно сним членов егосемьи;

5) отсутствиев законе условий,при которыхне допускаетсявселение временныхжильцов.

Обязанностиподнанимателейи временныхжильцов строгоограничены.Поднанимательобязан использоватьсданное емув поднаем жилоепомещение поназначению,своевременновносить обусловленнуюдоговором платуза пользованиежилым помещением,не допускатьпорчи и разрушенияжилого помещения,не нарушатьправа и охраняемыезаконом интересысоседей и другихи соблюдатьтребованияжилищногозаконодательстваи условия договораподнайма. Обязанностивременныхжильцов те же,за исключениемвнесения платыза пользованиежилым помещением.

2.5. Сохранениежилого помещенияза временноотсутствующимигражданами.

Бронированиеи обмен жилыхпомещений

Жилищноезаконодательствопредусматриваетслучаи, когдаза нанимателямии членами егосемьи сохраняетсяжилое помещение.Это временноеотсутствиенанимателяи членов егосемьи (ст. 60,61 ЖКРСФСР, ст. 54,55 ЖКРБ) и выезднанимателяи (или) членовего семьи наработу за границуили в районыКрайнего Севераи в приравненныек ним местности(ст. 62 – 65 ЖК РСФСР,ст. 56 – 58 ЖК РБ).

При временномотсутствиинанимателяи членов егосемьи за нимсохраняетсяжилое помещениев течение 6 месяцев.При их отсутствиисверх этогосрока они могутпризнаны утратившимиправо пользованияжилым помещением.

ПостановлениемКонституционногоСуда РФ от 23 июня1995 года за № 8-П«По делу о проверкеконституционностичасти первойи пункта 8 частивторой статьи60 ЖК РСФСР в связис запросомМуромскогогородскогонародного судаВладимирскойобласти и жалобамиграждан Е.Р.Такновой, Е.А.Оглоблина, А.Н.Ващука» положенияч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖКРСФСР, допускающиелишение гражданинаправа пользованияжилым помещениемв случае временногоотсутствия,признаны несоответствующимиКонституцииРФ¹.

КонституционныйСуд указал, чтовременноеотсутствиесамо по себене может служитьоснованиемлишения гражданинаправа пользованияжилым помещением.Нанимательи члены егосемьи, не проживающиев жилом помещениисвыше 6 месяцев,теперь не можетбыть толькопо этому основаниюпризнан утратившимправо пользованияжилым помещением.В случае спорадело подлежитразрешениюв суде по искуоб утрате правапользованияжилым помещениемпо другомуоснованию. Самотсутствующийдля защитысвоего праватакже можетпредъявитьиск к лицам,препятствующимему в проживаниив жилом помещении,об устранениипрепятствийв пользованииим жилым помещением.

К., нанимательдвухкомнатнойквартиры проживалавместе с внучкойР., которая такжебыла включенав ордер.

В 1990 году Р.,после окончанияшколы, уехалаучиться в другойгород. Из квартирыона не выписывалась,производилаее оплату и небыла признанаутратившейправа пользованияжилым помещением.

Несмотряна это, наймодательвселил в этожилое помещениедругих лиц.Прокурор обратилсяв суд с искомо признанииза Р. права нажилую площадь.

Суд первойинстанции искпрокурораудовлетворил.

Судебнаяколлегия погражданскимделам ВерховногоСуда РФ решениесуда первойинстанцииоставила безизменения,указав, чтоправо на жилуюплощадь с спорнойквартире у Р.возникло каку члена семьинанимателяи утрачено небыло. С доводамиответчиково том, что всоответствиисо ст. 60 ЖК РСФСРистица утратилаправо на жилоепомещение, судправильно несогласился,сославшисьпри этом наПостановлениеКонституционногоСуда РФ от 23 июня1995 года¹.

Ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСРи ч. 2 ст. 54 ЖК РБпредусматриваютоснования,когда жилыепомещениясохраняютсяза временноотсутствующимигражданамина более длительныйсрок (свыше 6месяцев).

Утвенкопредъявил искк Асмоловойо признанииза ним правапользованиятрехкомнатнойквартирой,вселении тудаи об устранениипрепятствийсо стороныответчика восуществленииправа пользованияжилым помещением,сославшисьна то, что проживалв этой квартиревместе с родителямидо направленияв 1970 году в военноеучилище, поокончаниикоторого служилофицером вармии.

Ответчица,возражая противиска, указала,что истец утратилправо пользованияквартирой послеокончанияобучения в 1977году.

Суд первойинстанции виске отказал.

Судебнаяколлегия погражданскимделам ВерховногоСуда РФ, отменяякассационноеопределениеи постановлениенадзорнойинстанции оботмене решениясуда первойинстанции оботказе в иске,указала, чтоза истцом сохранялосьправо пользованиеквартирой втечении первыхпяти лет службыв армии (п.1 ч. 2 ст.60 ЖК РСФСР), тоесть до 1982 года.Он же находилсяна службе свышеэтого срока,поэтому за нимправо пользованияквартирой навсе время службыне сохранялось².

При выезденанимателяи членов егосемьи на работуза границу, врайоны КрайнегоСевера и вприравненныек ним местности(ст. 62 ЖК РСФСР,ст. 56 ЖК РБ), гражданам,эвакуированнымиз зон отчужденияи переселенным(переселяемым)из зоны отселения,работникамна селе, военнослужащим,проходящимвоенную службупо контрактуна территориигосударствЗакавказья,Прибалтикии РеспубликиТаджикистан,а также натерриториях,подвергшихсярадиоактивномузагрязнениювследствиечернобыльскойкатастрофыи другим указаннымв законе категориямграждан, занимаемыеими по постоянномуместу жительстважилые помещениябронируютсяна весь срокдействия трудовогосоглашения,контракта напрохождениявоенной службы,переселенияили отселения.

Порядокбронированияжилого помещенияустановленИнструкциейо порядкебронированияжилого помещения,утвержденнойпостановлениемСовета МинистровРСФСР 31 июля1984 года за № 336³.

За нанимателемили членом егосемьи бронируетсяжилое помещение,занятое подоговору социальногонайма жилогопомещения,независимоот того, остаютсяли там другиечлены семьиили они выезжаютвместе. В последнемслучае жилаяплощадь бронируетсяи за выезжающимичленами семьи.

Бронированиежилого помещениядолжно бытьпроизведеногражданамине позднее 6 месяцев с моментавыезда.

По истеченииэтого срокажилое помещениеможет бытьзабронированоза гражданами,если они в судебномпорядке непризнаны утратившимиправо пользованияжилым помещением.

Бронированиеоформляетсявыдачей охранногосвидетельства– брони. Отказв выдачи брониможет бытьобжалован всудебном порядке.

Для полученияохранногосвидетельствананимателемили членом егосемьи или поих доверенности– другим лицомподается заявлениев орган местнойадминистрации.

Охранноесвидетельствовыдается в двухэкземплярах,один из которыхостается унанимателя,а другой подрасписку сдаетсяв жилищно-эксплуатационнуюорганизацию.

Жилое помещениене бронируется,если предъявлениск о расторженииили изменениидоговора социальногонайма жилогопомещения; запроживающимина служебнойжилой площадии в общежитиях;за временнымижильцами иподнанимателями;за нанимателямив домах жилищно-строительныхкооперативови в домах, находящихсяв собственностиграждан.

Граждане,забронировавшиежилое помещение,сохраняют праваи несут обязанностипо договорусоциальногонайма жилогопомещения,вправе вселитьв него поднанимателейи временныхжильцов на весьсрок действияохранногосвидетельства.

Если нанимательили члены егосемьи в течении6 месяцев послеокончания срокадействия бронина предъявяттребованиео возврате импомещения,договор социальногонайма жилогопомещениярасторгаетсяв судебномпорядке, а нанимательи члены егосемьи подлежатвыселению (ст.62 ЖК РСФСР, ст.56 ЖК РБ). Данноеправило необходимоприменять сучетом указанноговыше ПостановленияКонституционногоСуда РФ от 23 июня1995 года.

Так, по одномугражданскомуделу былоустановлено,что истец Солдатовв связи с выездомна работу врайон КрайнегоСевера в 1973 годуполучил охранноесвидетельствона период до19 апреля 1976 года,затем Солдатовв течении несколькихлет работалв Красноярскомкрае, проживалтам в общежитии.

Отменяярешение судовоб отказе виске Солдатовуо признанииправа на спорнуюкомнату и передаваядело на новоерассмотрение,Судебная коллегияпо гражданскимделам ВерховногоСуда РФ указала:«Доводы истцао том, что всоответствиис п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР,предусматривающимсохранениежилого помещенияза временноотсутствующимигражданамив случае временноговыезда из постоянногоместа жительствапо условиями характеруработы в течениевсего временивыполненияданной работы,он сохранилправо на жилоепомещение, вкотором он жилс матерью, судомне проверялось.Таким образом,одно из основанийиска осталосьсудом не рассмотренным.Следовательно,решение судане может бытьпризнанопостановленнымна основаниивсестороннеи полно выясненныхобстоятельствдела и подлежитотмене как несоответствующеетребованиямст. 14, 50, 197 ГПК РСФСР»¹.

Таким образом,по своей юридическойприроде броня– это документадминистративно-правовогохарактера,подтверждающийобязательствооргана местногосамоуправленияохранять жилоепомещение,указанное вброне, на указанныйв ней срок, недопускатьзаселения этогожилого помещенияпостороннимигражданами,обеспечиватьего сохранность.Броня не должнаиспользоватьсяв целях, противныхинтересам иправам нанимателяи членов егосемьи.

В проектеопубликованногоЖК РФ предусматривается(ст. 42, 43), что любоелицо вправетребоватьвыдачи охранногосвидетельства.Отказ в выдачеможет бытьобжалован всудебном порядке.

Обмен жилымипомещениями.

Одним изважнейших правнанимателяи членов егосемьи являетсяправо на обмензанимаемогопо договорусоциальногонайма жилогопомещения.

Желаниепроизвестиобмен чащевсего бываетпродиктованотакими обстоятельствами,как необходимостьразъехатьсяв разные квартирыв связи с вступлениемв брак, желаниемжить ближе кместу работыили к местужительствародственников,стремлениеиметь квартирубольшего размералибо на другомэтаже, с лучшимиудобствами,планировкойи т. п. Обмен нередкообусловленсоображениямиматериальногопорядка – желаниемполучить денежноевозмещениеразницы в стоимостиобмениваемыхпомещений.

Различаютобмен жилымипомещениямис согласиясовместнопроживающихс нанимателемчленов егосемьи и приотсутствиитакого согласия(ст. 67, 68 ЖК РСФСР,ст. 119, 121 ЖК РБ).

В первомслучае нанимательжилого помещениявправе с письменногосогласия проживающихсовместно сним совершеннолетнихчленов егосемьи, включаявременноотсутствующих,а также наймодателя,произвестиобмен занимаемогожилого помещенияс другим нанимателемили членомжилищно-строительногокооператива(при условиипринятия егов члены ЖСК), втом числе спроживающимив другом населенномпункте.

Во второмслучае, еслимежду нанимателеми членом егосемьи не достигнутосоглашениео об обменежилыми помещениями,то спор подлежитразрешениюв судебномпорядке по искулюбого из членовсемьи нанимателя.

Как разъяснилПленум ВерховногоСуда РСФСР от26 декабря 1984 года(п. 12), при рассмотрениидел о принудительномобмене необходимотщательнопроверять,заслуживаютли вниманиядоводы и интересычленов семьи,проживающихв обмениваемомжилом помещении,при этом подзаслуживающимивнимания доводамиследует пониматьобстоятельства,связанные свозрастом,состояниемздоровья и т.п., которыепрепятствуютсовместномупользованиюжилым помещением.

Принудительныйобмен можетприменятьсяиногда в видесанкции заправонарушениев отношениилица, создающегоусловия, невозможныедля совместногос ним проживания другим лицомпри условии,что въезжающийв порядке обменавселяется вкачестве членасемьи нанимателя(ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР).

Порядок обменажилыми помещениямиустановленИнструкциейо порядке обменажилыми помещениями,утвержденнойприказом Министракоммунальногохозяйства РСФСР 9 января 1967 годаза № 12¹.

Обмен жилымипомещениямисовершаетсяпутем выдачисторонам договораобмена обменныхордеров органамиместной администрациии считаетсясовершенным(вступает взаконную силу)с момента врученияего сторонам(ст. 71 ЖК РСФСР,ст. 120 ЖК РБ).

Отказ в оформленииобмена жилымипомещениямив домах жилищногофонда социальногоиспользованияможет бытьобжалован всудебном порядке.

Так, по одномугражданскомуделу собственникжилого дома– наймодательотказал в обменезанимаемыхгражданамиЗ. и Б. жилыхпомещений натом основании,что одно изобмениваемыхжилых помещенийнаходится вобщежитии.

Суд первойинстанцииотказал З. и Б.в удовлетворениииска об устранениипрепятствийв производствеобмена жилымипомещениями.

Судебнаяколлегия погражданскимделам ВерховногоСуда РФ отмениларешение судапервой инстанции,указав следующее:«Наймодатель,зная что Б. выданордер и что этовлияет на правовойрежим жилогопомещения, вустановленныйсрок и в предусмотренныйзаконом срокего действительностьне оспорил...

В судебномзаседанииистица указывала,что на основанииордера с неюбыл заключендоговор жилищногонайма, ей былавыдана домоуправлениемрасчетнаякнижка на оплатуквартиры икоммунальныхуслуг, что идругие жильцыдома имеютордера на комнаты…

Так, еслижилая площадьпредоставленаистице в порядкеулучшенияжилищных условий,с ней был заключендоговор жилищногонайма, то онаимеет правона обмен жилогопомещениянезависимоот того, чтожилой дом являетсяобщежитием.Поэтому принятоерешение подлежитотмене»¹.

Обмен жилымипомещениямив зависимостиот его характераназывают разделом,соединением,разменом и т.п. Данная терминологияне являетсяюридической,а отражаетсоциальнуюсущность институтаобмена.

Обмен жилымипомещениямижилыми помещениямипроизводитсясо взаимнойпередачей прави обязанностей,вытекающихиз договорасоциальногонайма жилогопомещения.

В литературевысказаномнение, чтовзаимная передачаправ и обязанностейнеразрывносвязаны с главнымсодержаниемобмена – передачейжилых помещений².

Договор обменажилыми помещениямиявляетсяконсенсуальным,двусторонним(взаимным),возмездным.Его предметомможет бытьтолько определенноежилое помещениев виде квартиреили комнаты,находящеесяв пользованиинанимателяили члена ЖСКлибо в собственностиодной из сторондоговора. Немогут бытьпредметомдоговора жилыепомещения вобщежитиях,гостиницах,служебные жилыепомещения ижилые помещенияв домах, грозящихобвалом илиподлежащихсносу.

Жилищноезаконодательствовыделяет такназываемыйродственныйобмен (ст. 70 ЖКРСФСР). Природственномобмене совершеннолетнийчлен семьинанимателяс письменногосогласия нанимателяи остальныхчленов семьиобмениваетприходящуюсяна него долюжилую площадьс другим лицомпри условии,что въезжающийв порядке обменавселяется вкачестве членасемьи нанимателяэтого жилогопомещения.

Обмен жилымипомещениямине допускается,если: к нанимателюпредъявлениск о расторженииили изменениидоговора социальногонайма жилогопомещения;обмен носиткорыстный илификтивныйхарактер; дом(жилое помещение)грозит обвалом,подлежит сносуили переоборудованиюдля использованияв других целяхлибо передаетсядля государственныхили общественныхнужд; дом подлежиткапитальномуремонту спереустройствоми перепланировкойжилых помещений;жилое помещениеявляется служебнымили находитсяв общежитии;в связи с обменомжилищные условияодной из обменивающихсясторон существенноухудшаются,в результатечего гражданестановятсянуждающимисяв улучшениижилищных условий(ст. 73 ЖК РСФСР,ст. 122 ЖК РБ).

В 1993 году Мельниковаобратилась в суд с искомо выселениии устранениипрепятствийв пользованиижилым помещениемШульгиной,указав следующее:

Мельниковаи ее дочь Шульгинас сыном проживалив однокомнатнойквартире, затемШульгиной сребенком былапредоставленадвухкомнатнаяквартира. В1985 году Мельниковаи ее дочь произвелиродственныйобмен, но фактическиостались проживатьв прежних жилыхпомещениях.

Суд первойинстанции виске Мельниковойотказал.

Судебнаяколлегия погражданскимделам ВерховногоСуда РФ решениесуда первойинстанцииоставила безизменения,отметив следующее:«При рассмотренииспора суд правильнопризнал произведенныйобмен фиктивным,поскольку онбыл совершенбез намерениясторон вселитьсяв другие жилыепомещения»¹.

Договор обменажилыми помещениямиследует отличатьот договорамены жилыхпомещений. Подоговору меныжилых помещенийсобственникжилого помещенияпередает другомусобственникупринадлежащееему жилое помещениев обмен на жилоепомещение,принадлежащеедругому собственнику(ст. 567 ГК РФ).

2. 6. Изменениедоговора социальногонайма жилогопомещения

Жилищныеотношения,являясь устойчивыми,в своем движенииподвергаютсяизменениемглавным образомвследствиеперемен, которыепроисходятв семье. Этооказываетвлияние насодержаниежилищныхправоотношений.

Отношениянайма жилогопомещения могутизменятьсяв связи с выбытиемнанимателяи его заменыновым нанимателем,выделом и разделомжилой площади,объединениемграждан в однусемью, при вселениив жилое помещениечленов семьинанимателяи других лиц,при полученииосвободившегосяв квартирежилого помещения,при отказепользователяот части жилогопомещения, припереустройствеи перепланировкежилого помещения,при переводежилого помещенияна другой правовойрежим и т. п.

Изменениедоговора социальногонайма жилогопомещениянеобходимоотличать отизмененияжилищногоправоотношения,которое гораздошире по своемусодержанию.

Изменениедоговора социальногонайма жилогопомещенияпроисходит:

- по объекту– в связи с разделомжилого помещенияпо требованиючлена семьинанимателя(ст. 86 ЖК РСФСР,ст. 68 ЖК РБ);

- по субъекту– вследствиепризнаниянанимателемдругого членасемьи (ст. 88 ЖКРСФСР, ст. 69 ЖКРБ) или по требованиюнанимателей,объединяющихсяв одну семью (ст. 87 ЖК РСФСР).

В первомслучае необходимостьраздела иливыдела жилойплощади вызываетсяразного родапричинами:изменениемполовозрастногосостава семьии созданиемна ее базе несколькихсемей илирасторжениембрака междусупругами ит. п.

Право нараздел иливыдел жилогопомещения имеетсовершеннолетнийчлен семьинанимателя,если с согласияостальныхпроживающихс ним совершеннолетнихчленов семьии в соответствиис приходящейсяна него долюжилой площадьюлибо с учетомсостоявшегосясоглашенияо порядке пользованияжилым помещениемему может бытьвыделеноблагоустроенное,изолированноежилое помещение,пригодное дляпостоянногопроживания.

Пленум ВерховногоСуда РСФСР от26 декабря 1984 годаразъяснил судам(п. 7), что посколькувсе члены семьипользуютсяравными правамипо договорусоциальногонайма жилогопомещения, тотакое правопринадлежити несовершеннолетнимчленам семьи.Требованияот их именипредъявляютих законныепредставители– родители,усыновителиили опекуны(попечители)¹.

Ранее действовавшеезаконодательствопредусматривалов качествеодного из условий,при которыхвозможен разделили выдел жилойплощади, наличиеу члена семьинанимателясамостоятельногоисточникасредств ксуществованию,что обуславливалосьнеобходимостьюрегулярноговнесения квартирнойплаты и платыза коммунальныеуслуги. Вместес тем, как показываетпрактика, иногдананимателиоплату жилогопомещенияпроизводятне за счетсамостоятельногоисточникасредств ксуществованию,а из другихисточников(заработнаяплата или пенсиидругих членовсемьи, опекуна,близких родственникови т. п.)

В случаеотсутствиясогласиясовершеннолетнихчленов семьио разделе иливыделе жилогопомещения,споры рассматриваютсясуде в порядкеисковогопроизводства.Рассматриваяиски о разделеили выдележилого помещения,суды должныисходить изравного правана пользованиежилым помещениемнанимателяи членов егосемьи. Еслимежду нанимателеми членами егосемьи, вселившимисяодновременнов разное времябыло достигнутосоглашение,определяющееиной порядокпользованияжилым помещением,суд может учестьэто обстоятельство.

Суд можетотказать вразделе жилыхпомещений водной квартире,если, учитываясанитарныеи техническиетребования,он придет квыводу о невозможностизаключениянесколькихдоговоровсоциальногонайма. Это преждевсего относитсяк малогабаритным(малометражным)квартирам,предназначеннымдля посемейногозаселения.Отказ в раздележилого помещенияв таких случаяхдолжен бытьподробно мотивировани, как правило,основан назаключениисанитарно-эпидемиологическойслужбы илимежведомственнойкомиссии.

Споры, возникающиев связи с требованиемзаключенияотдельногодоговора социальногонайма жилогопомещения,разрешаютсясудом.

Так, НосоваН. обратиласьв суд с искомк сыну НосовуЮ. о раздележилой площадии

заключенииотдельногодоговора наймас ней на комнатув двухкомнатнойквартире, нанимателемкоторой онаявляется, ссылаясьна сложившийсяпорядок пользованияжилой площадьюс момента вселениясына, раздельноеведение хозяйства,конфликтныеотношения междуними из-занеправильногоповедения сынаи его отказапроизвестиобмен квартиры.

Суд первойинстанции виске НосовойН. отказал.

ПрезидиумМосковскогогородскогосуда решениесуда первойинстанцииотменил, указав,что с согласиясторон сложилсяопределенныйпорядок пользованияквартирой, прикотором истицапользуетсякомнатой размером17,2 квадратныхметра, а ответчик– комнатойразмером 9,4квадратныхметра. Стороныединой семьейне проживают,квартира используетсяпо существукак коммунальная,комнаты являютсяизолированнымижилыми помещениями,размер которыхне исключаетпо закону возможностьзаключенияотдельногодоговора наймажилого помещения¹.

Во второмслучае, необходимостьизменениядоговора социальногонайма жилогопомещениявызвана признаниемнанимателемдругого членасемьи либотребованиемнанимателей,объединяющихсяв одну семью.

Совершеннолетнийчлен семьинанимателяможет с согласияостальныхсовершеннолетнихчленов семьитребоватьпризнания егонанимателемпо ранее заключенномудоговору социальногонайма вместопервоначальногонанимателя.

Подобноетребованиеможет бытьвызвано различнымипричинами,например, желаниемсовершеннолетнегочлена семьивозложить насебя обязанностиответственногоквартиросъемщика,отказ от осуществленияправ и исполненияобязанностейнанимателя,переезд нанимателяна другое местожительства.

Право признаниянанимателемдругого членасемьи принадлежитсовершеннолетнимчленам семьитакже в случаесмерти нанимателя.

В подобныхслучаях объемправ и обязанностейпо договорусоциальногонайма не изменяется.Происходиттолько изменениесубъектногосостава, когдаместо прежнегонанимателязанимает другоелицо – совершеннолетнийчлен его семьи.Правда, в случаесмерти иливыбытия прежнегонанимателяможет изменитьсяразмер квартирнойплаты, если,например, онимел определенныельготы по оплатезанимаемогожилого помещения.

Вышеуказанныеправила неприменяютсяв отношениижилых помещенийколхозов исовхозов, посколькув случае выбытиянанимателя,состоящегов трудовыхотношенияхс колхозом илисовхозом, подлежатвыселению спредоставлениемдругого жилогопомещения всесовместнопроживающиес ним членысемьи, за исключениемслучаев, когдакто-либо изчленов семьисостоит в трудовыхотношенияхс этим колхозомили совхозомили работаетучителем, врачемили другимспециалистом,которым всоответствиис законом можетбыть предоставленожилое помещениев домах колхозовили совхозов(п. 21 ПостановленияПленума ВерховногоСуда СССР от3 апреля 1987 года.)

Граждане,проживающиев одной квартиреи пользующиесяв ней жилымипомещениямипо отдельнымдоговорамсоциальногонайма, в случаеобъединенияв одну семью,вправе требоватьзаключенияс кем-либо изних одногодоговора социальногонайма на всезанимаемоеими жилое помещение(ст. 87 ЖК РСФСР).Такое требованиеможет бытьзаявлено какв том случае,когда семьяуже сложилась,так и тогда,когда граждане,проживающиев одной квартире,в совместномзаявлениивыразили намерениеобъединитьсяв одну семью.Важно, чтобыволеизъявлениеграждан обобъединениив одну семьюне было фиктивным(например, сцелью незаконнойпереуступкижилой площади),а действительным,соответствующимих намерениюзаключитьединый договорсоциальногонайма жилогопомещения.

В данномслучае изменениятакже происходятв субъектномсоставе. Вместонесколькихнанимателейв квартиреобразуетсяодин единственныйнаниматель,к которомупереходят всеправа и обязанностипо ранее заключеннымдоговорам.

Отказ наймодателяв заключенииодного договорасоциальногонайма можетбыть вызвантем, что на моментпредъявлениясоответствующеготребованияграждане ещесовместно непроживают илитем, что жилыепомещенияподпадают подразличныйправовой режим.Иногда заключениеодного договоране допускаетсязаконом. Так,если одна комнатав квартиреявляется служебной,а другая подпадаетпод обычныйправовой режим,то объединениедоговоров водин невозможнов силу запретанорм ч. 2 ст. 106 ЖКРСФСР и ч.5 ст. 113 ЖК РБ. Однаков любом случаеотказ наймодателязаключитьединый договорсоциальногонайма жилогопомещения можетбыть обжалованв судебномпорядке.

Необходимоотметить, чтоЖилищный кодексРеспубликиБашкортостанне предусматриваетизменениядоговора наймажилого помещенияпо требованиюнанимателей,объединяющихсяв одну семью.Значит ли это,что данноеположениенеприменимона территорииреспублики?Видимо нет,посколькусогласно ст.3 ЖК РБ законодательствоРоссийскойФедерации изаконодательствобывшего СоюзаССР применяетсяк жилищнымотношениямв республике,если они непротиворечатзаконодательствуРеспубликиБашкортостан.Следовательнов данном случаенеобходиморуководствоватьсяст. 87 ЖК РСФСРи другим законодательствомРФ.

2.7. Основанияи порядок расторжениядоговора социальногонайма жилогопомещения. Выселение изжилого помещения

Жилищныеотношения,носящие длящийсяи устойчивыйво временихарактер, темне менее подвлиянием указанныхв законе обстоятельствмогут прекращаться.Это применимои к договорусоциальногонайма жилогопомещения.

Согласност. 89 ЖК РСВСРи ст. 70 ЖК РБ различается:

1) расторжениедоговора социальногонайма жилогопомещения поинициативенанимателя;

2) расторжениедоговора социальногонайма жилогопомещения поинициативенаймодателя.

В первомслучае, нанимательжилого помещенияс согласия всехчленов семьивправе в любоевремя расторгнутьдоговор социальногонайма жилогопомещения. Этоправо вытекаетиз существажилищной потребностиграждан: приотпадениинадобностив данном жиломпомещениирасторгаетсяи договор социальногонайма жилогопомещения. Темсамым законпредоставляетнанимателюи членам егосемьи возможностьодностороннимидействиямиотказатьсяот своего правана пользованиежилым помещением,причем безпредварительногопредупрежденияоб этом наймодателя.

Договорсоциальногонайма жилогопомещения поинициативенанимателяможет бытьрасторгнутпутем совершенияактивных действийв отношениинаймодателя(предупреждения,подача заявленияи т. п.) или путемпассивногобездействия,выражающегосяв выезде нанимателяи членов егосемьи на постоянноеместо жительствав другое место.В последнемслучае договорсчитаетсярасторгнутымсо дня выезда.

Пленум ВерховногоСуда СССР от3 апреля 1987 годаразъяснил (п.9), что при разрешенииспоров о расторжениидоговора наймаввиду выездананимателяи членов егосемьи на постоянноеместо жительствав другое местосуд обязанистребоватьдоказательства,свидетельствующиео том, что нанимательпоселился вдругом населенномпункте или вдругом жиломпомещенииданного населенногопункта. Такимидоказательствамимогут служитьдокументы оснятии с регистрациипо месту жительства(о выписке изжилого помещения),об увольнениис работы и устройствена работу поместу новомужительства,обеспечениежильем и др.

Расторжениедоговора социальногонайма жилогопомещения поинициативенанимателяне влечет никакихнеблагоприятныхдля него последствий.Иногда наниматель,переезжая нановое местожительства,оставляют ранеезанимаемоежилое помещениев непригодномдля постоянногопроживаниясостоянии. Длянедопущениятаких случаевнормы ст. 142 ЖКРСФСР и ст. 125 ЖКРБ обязываютнанимателясдать жилоепомещениенаймодателюв надлежащемсостоянии.

Другие обязанностинанимателяпрекращаютсяс момента расторжениядоговора.

Во второмслучае, договорсоциальногонайма жилогопомещения можетбыть расторгнутпо инициативенаймодателятолько по основаниям,предусмотреннымв законе и тольков судебномпорядке, заисключениемвыселения вадминистративномпорядке (ч. 3 ст.89 ЖК РСФСР, ч. 3 ст.70 ЖК рб). Следовательно,жилищноезаконодательствозакрепляетследующиепринципы расторжениядоговора социальногонайма жилогопомещения:

- никто неможет бытьвыселен иззанимаемогожилого помещенияиначе, как пооснованиями в порядке,предусмотренныхв законе;

- административноевыселениедопускаетсятолько по основаниям,указанным взаконе с последующимправом гражданинаобжаловатьдействия прокурорав судебномпорядке;

- выселяемымгражданампредоставляетсядругое жилоепомещение, заисключениемслучаев, указанныхв законе.

Расторжениедоговора социальногонайма жилогопомещения невсегда связанос выселениемиз жилого помещения;это не тождественныепонятия. Привыезде нанимателяи членов егосемьи на постоянноеместо жительствав другое местоили смертинанимателядействие договорасоциальногонайма прекращаетсябез необходимостивыселения.Вместе с тем,выселение лицаиз жилого помещения,в которое онсамовольновселился, несвязано срасторжениемдоговора, посколькудоговор в данномслучае не заключался.

Систематическоетолкованиенорм жилищногозаконодательствапозволяетвыделить следующиевиды выселениянанимателяи членов егосемьи:

1) судебноевыселение –с предоставлениемдругого благоустроенногожилого помещения;с предоставлениемдругого жилогопомещения; безпредоставлениядругого жилогопомещения.

Гражданевыселяютсяиз жилых домов(жилых помещений)государственного,муниципальногои общественногожилищного фондас предоставлениемдругого благоустроенногожилого помещения,когда дом, вкотором находитсяжилое помещение,подлежит сносу,грозит обваломили подлежитпереоборудованиюв нежилое, атакже в случаеувольненияс действительнойвоенной службыв отставку илив запас офицеров,прапорщикови мичманов,военнослужащихсверхсрочнойслужбы и приравненныхк ним лиц, а такжелиц, утратившихсвязь с ВооруженнымиСилами, еслиони занималижилые помещенияв военных городках(ст. 91, 94 ЖК РСФСР,ст. 72 ЖК РБ)¹.

Основнойкритерий, покоторому выделяетсяданный видвыселения –это предоставлениедругого благоустроенногожилого помещенияпо вышеперечисленнымоснованиям.

Другимблагоустроеннымжилым помещениемпризнаетсяжилое помещение,отвечающеетребованиямблагоустройстваприменительнок условиямданного населенногопункта, находящеесяв его черте,отвечающееустановленнымсанитарными техническимтребованиям,в пределахнормы жилойплощади, но неменее 9 квадратныхметров на одногочеловека и неменее размераранее занимаемогожилого помещения.

Если нанимательзанимал отдельнуюквартиру илиболее однойкомнаты, емусоответственнодолжна бытьпредоставленаотдельнаяквартира илижилое помещение,состоящее изтого же числакомнат, еслиже он имел излишнююжилую площадь,жилое помещениепредоставляетсяв размере неменее установленнойна одного человеканормы жилойплощади с учетомправа на дополнительнуюжилплощадь.

Как правило,необходимостьсноса жилыхдомов связанас отводом земельногоучастка, накотором расположенжилой дом, длягосударственных,муниципальныхили общественныхнужд, либо всвязи с угрозойобвала дома.В первом случаежилое помещениепредоставляетсяпредприятием,учреждениемили организацией,которым отводитсяземельныйучасток, а вовтором – органамиместной администрации.

Как разъяснилПленум ВерховногоСуда РСФСР от26 декабря 1984 года(п. 16), при рассмотрениидел о выселениив связи со сносомжилого домалибо его переоборудованиемв нежилой, судунадлежит проверять,имеется лирешение компетентногооргана об изъятииземельногоучастка длягосударственных,муниципальныхили общественныхнужд либо оперевод жилогопомещения внежилое.

Во всех указанныхвыше случаяхпредоставлениеблагоустроенногожилого помещениясоответствуетпринципу социальнойсправедливости,поскольку речьидет о гражданах,которым причиняютсябольшие убыткии неудобства.

Нанимательи члены егосемьи могутбыть выселеныв судебномпорядке спредоставлениемдругого жилогопомещения вслучае исключенияиз членов колхозаили выхода изнего по собственномужеланию, еслиони получилижилое помещениев домах колхозови если никтоиз совместнопроживающихс нанимателемчленов егосемьи не состоитв трудовыхотношенияхс колхозом илине работаетврачом, учителемв сельскойместности (ст. 95 ЖК РСФСР,п. 21 ПостановленияПленума ВерховногоСуда СССР от3 апреля 1987 года);неоплаты зажилое помещениеи коммунальныеуслуги в течение6 месяцев (ст.77 ЖК РБ); признанияордера на жилоепомещениенедействительнымпо основаниям,не связаннымс неправомернымидействиямиполучившихордер лиц (ч. 2ст. 100 ЖК РСФСР,ч. 2 ст. 79 ЖК РБ).

Другое жилоепомещениеотличаетсяот другогоблагоустроенногожилого помещениятем , что необязательнодолжно бытьблагоустроеннымприменительнок условиямданного населенногопункта: достаточно,чтобы оно отвечалоустановленнымсанитарными техническимтребованиями находилосьв черте данногонаселенногопункта. Следовательно,при выселениис предоставлениемдругого жилогопомещенияграждане невправе требовать,чтобы им былопредоставленожилое помещениев пределахнормы жилойплощади, но неменее 9 квадратныхметров на одногочеловека, размеромне менее ранеезанимаемого,а также требоватьпредоставленияотдельнойквартиры илистольких комнат,сколько онизанимали. Недействуетправило онедопустимостизаселения однойкомнаты разнополымилицами старше9 лет, кромесупругов.

Такие существенныеразличия втребованияхк предоставляемымв связи с выселениемдругим жилымпомещениямследует объяснитьтем, что нанимательи члены егосемьи имеютнеполное, зависимоеправо на жилплощадьлибо совершиликакие-то неправомерныедействия вцелях полученияжилого помещения.

Рассматриваяиски о выселенииграждан спредоставлениемдругого жилогопомещения, судобязан истребоватьдоказательства,подтверждающиевозможностьпоселениявыселяемыхграждан впредоставляемоежилое помещения.При необходимостисуд может обязатьсоответствующиеорганы провестиобследованиежилого помещенияи представитьзаключениео пригодностидля проживания.

Выселениенанимателяи членов егосемьи безпредоставлениядругого жилогопомещенияпредусмотреножилищнымзаконодательствомлибо в качествесанкции заненадлежащееисполнениежилищных обязанностейили иное виновноеповедение, либов целях предоставлениянаймодателювозможностьиспользоватьжилое помещениепо специальномуназначению.

Такое выселениедопускаетсятолько приналичии виновногопротивоправногоповедениянанимателяи (или) членовего семьи, а впредусмотренныхзаконом случаях– виновногопротивоправногоповедения,причиненноговреда и причинно-следственнойсвязи междувиновнымпротивоправнымповедениеми причиненнымвредом.

Основаниямивыселения безпредоставлениядругого жилогопомещенияявляются (ст.98 ЖК РСФСР, ст.78 ЖК РБ):

• порча илиразрушениежилого помещениянанимателемили членамиего семьи. Законустанавливаетв качествеусловия выселениялиц, виновныхв порче илиразрушениижилого помещения,наличие сведенийо том, что этидействия носилисистематическийхарактер, амеры предупрежденияи общественноговоздействияоказалисьбезрезультатными.Систематическимпризнаетсятакое разрушениеили порча жилогопомещения,которое происходилодва или болеераза и каждыйраз меры общественноговоздействияоказывалисьбезрезультатными.

Порча и разрушениежилого помещенияможет выражатьсяв разных формах:путем физическогоповреждения,совершениядействий,непосредственнонаправленныхна повреждениежилого помещенияи т. п.

• использованиежилого помещенияне по назначению.

Использованиежилого помещенияне по назначениюможет выражатьсяв виде превращенияего в подсобноепомещение,размещенияв нем промышленныхпроизводств,сдачи в арендуюридическимлицам для размещенияофисов безперевода егов нежилое помещениеи т. п.

• систематическоенарушениеправил общежития,которые делаютневозможнымдля другихсовместноепроживаниев доме или квартире.

Под нарушениемправил общежитияна практикепонимаетсяпротивоправноеповедение,антиобщественные(аморальные)действия вквартире илив доме, которыене зафиксированыв нормативныхактах, но противоречатобщественнымнормам поведения.

Выселениюбез предоставлениядругого жилогопомещения такжеподлежат лица,лишенные вустановленномзаконом порядкеродительскихправ, если ихсовместноепроживаниес детьми признаносудом невозможным.Сущность даннойнормы в заключается в том, чтобыуберечь детейот пагубноговлияния лица,лишенногородительскихправ, создатьим надлежащиеусловия дляпроживания.

• признанияордера на жилоепомещениенедействительнымвследствиенеправомерныхдействий получившихордер лиц. Приэтом имеетсяв виду как случаипредоставлениягражданамине соответствующихдействительностисведений онуждаемостив улучшениижилищных условий,так и случаисовершениялицом, получившимордер, иныхнеправомерныхдействий.

Неправомерностьдействий должнабыть подтвержденаприговоромили решениемсуда, актамиорганов государственнойвласти илиместной администрации,а равно инымидоказательствами.Если выселяемыепо данномуоснованиюграждане ранеепользовалисьжилыми помещениямипо договорусоциальногонайма, им должнобыть предоставленожилое помещение,которое ониранее занимали.

Посколькуордер на жилоепомещениеявляетсяадминистративнымактом, к немунеприменимыправила ст. 181ГК РФ о срокеисковой давностио применениипоследствийнедействительностиоспоримойсделки.

2) административноевыселениеприменяетсяк гражданам,самоуправнозанявшим жилоепомещение илипроживающихв домах, грозящихобвалом (ст.90, 99 ЖК РСФСР, ст. 71 ЖК РБ) всоответствиис постановлениемПрезидиумаВерховногоСовета СССРот 20 мая 1985 года№ 2471-ХI «Опорядке применениячасти второйстатьи 36 ОсновжилищногозаконодательстваСоюза ССР исоюзных республик»¹,действующегов части, непротиворечащейзаконодательствуРФ.

Дела о выселенииграждан вадминистративномпорядке возбуждаютсяпо заявлениеморганов местнойадминистрации,жилищно-коммунальныхуправлений(отделов), предприятиями,учреждениямии организациями,в ведении которыхнаходится жилоепомещение, аравно иногозаинтересованноголица, районнымили городскимпрокурором,и должны бытьрассмотреныим в пятнадцатидневныйсрок. Прокуроробязан выяснить,имеются лизаконные основаниядля вселенияграждан, затребоватьписьменноеобъяснениеот всех подлежащихвыселениюграждан, а вслучае выселениянесовершеннолетнихлиц – от их законныхпредставителей,а также получитьакт об отказегражданинадобровольноосвободитьжилое помещениеи другие документы,имеющие значениедля правильногоразрешениядела. Постановлениепрокурора обадминистративномвыселенииподлежитпринудительномуисполнениюпо истечении7 дней со дняего вручениявыселяемымгражданамсудебнымприставом-исполнителемв соответствиис Федеральнымзаконом от 4июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительномпроизводстве»¹.Постановлениепрокурора можетбыть обжаловановышестоящемупрокурору.

ПостановлениемКонституционногоСуда РФ от 5 февраля1993 года «По делуо проверкеконституционностиправоприменительнойпрактики, связаннойсо спорами опредоставлениижилых помещений»²практика выселенияграждан вадминистративномпорядке с санкциипрокурора, безвозможностипоследующегообжалованияв суд, сложившаясяв результатепримененияст. 90 и 99 ЖК РСФСР,признана несоответствующей КонституцииРФ. КонституционныйСуд отметил,что необходимостьобжалованиядействий прокурорав судебномпорядке следуетиз того, чтосудебный контрольпредставляетсобой дополнительнуюгарантию проверкизаконностии обоснованностивынесенногопостановления.Исключениеже возможностисудебной проверкиадминистративныхрешений представляетсобой существенноеограничениеправ граждан,что недопустимо.

КонституционныйСуд также отметил,что договорнайма жилогопомещения приотсутствиисогласия нанимателяможет бытьрасторгнуттолько судом(ч. 1 ст. 90 ЖК РСФСР).Следовательно,исключаетсявозможностьрасторжениедоговора наймажилого помещенияи выселениелиц, проживающихв домах, грозящихобвалом, с санкциипрокурора.

Таким образом,в жилищномзаконодательствезначительносократилоськоличествооснованийвыселенияграждан вадминистративномпорядке соответственнов сторону увеличенияоснованийсудебноговыселения.

1См.: Гражданскоеи торговоеправо капиталистическихгосударств.Учебник длявузов / Под ред.Е.А. Васильева.– М.: БЕК, 1993. С. 335.

2ВедомостиВерховногоСовета РСФСР,1983, № 26, ст. 883.

3ВедомостиРСФСР, 1991, № 28, ст.959.

4Ведомости РФ,1993, № 3, ст. 99.

1См. также: п. 5Положения оГосударственнойжилищной инспекциив РФ, утвержденногопостановлениемПравительстваРФ 26.09.94 г. № 1086 // СобраниезаконодательстваРФ, 1994, № 23, ст. 2566.

2ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ и ВысшегоАрбитражногосуда РФ от 1.07.96г. № 6/8 « О некоторыхвопросах, связанныхс применениемчасти первойГражданскогокодекса РФ»// БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1996, № 9.

1Российскаягазета, 1993, 10 августа.

2Российскаягазета, 1998, 17 февраля.

3См.: Федеральныйзакон от 16.12.94 г.№ 5-ФЗ «О ветеранах»// СобраниеЗаконодательстваРФ, 1995, № 3, ст. 168.

1См.: Положениепо оценкенепригодностижилых домови жилых помещенийгосударственногои общественногожилищногофонда дляпостоянногопроживания,утвержденноеприказом Министражилищно-коммунальногохозяйстваРСФСР от 5.11.83 г.529 // Жилищныйкодекс РСФСРс постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 57-72.

2См.: ПриказМинистерстваздравоохраненияСССР от 28.03.83 г. №330 «Об утверждениисписка заболеваний,дающим праволицам, страдающимэтими заболеваниями,на первоочередноеполучениежилой площади»// Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 159-160.

3Российскаягазета, 1994, 8 октября.

1СобраниепостановленийСовета Министров(Правительства)РСФСР, 1986, № 2, ст.10.

2Абз.2 п. 1 постановленияПленума ВерховногоСуда СССР от3.04.87 г. № 2 « О практикеприменениясудами жилищногозаконодательства»// БюллетеньВерховногоСуда СССР, 1987, №4.

3См.: Жилищныйкодекс РСФСРс постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 158-182.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1992, № 12. С.4.

2Иное мнениесм.: ТолстойЮ.К. Новое советскоежилищноезаконодательство.– Л.: ЛГУ, 1984. С. 15.

1Российскаягазета, 1997, 8 июня.

2См., например:ПостановлениеВЦИК и СНК от28.02.30 г. «О правепользованиядополнительнойжилой площадью»// Собраниеузаконенийи распоряженийРабоче-КрестьянскогоПравительстваРСФСР, 1930, № 14, ст.181.

3Сборник постановленийПленумов ВерховныхСудов СССР иРСФСР (РоссийскойФедерации) погражданскимделам. – М.: Спарк,1997. С. 246, 247.

1См.: П. 2.12 Временнойметодики оценкижилых помещений,утвержденнойприказомМинистерствастроительстваРФ от 30.10.95 г. № 17-115 //Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 72-92.

1Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 124-128.

2Гражданскоеправо. Учебникдля вузов. В2-х томах. Т. 2 / Подред. А.П. Сергеева,Ю.К. Толстого.– М.: Проспект,1997. С. 218.

3Седугин П.И.Жилищное право.Учебник длявузов. – М.:ИНФРА-М-НОРМА,1997. С. 115.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1996, № 5. С.5-7.

1Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 392-402.

2Там же. С. 711-715.

1БюллетеньВерховногоСуда СССР, 1987, №9. С. 1.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1996, № 5. С.2, 3.

1ОпределениеСудебной коллегииВерховногоСуда РФ от 3.02.94г. // БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1994, № 8. С.3.

2СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 18, ст. 1708.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1995, № 10. С.2.

2СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 26, ст. 3139.

1Российскаягазета, 1997, 8 июня.

2ИзвестияБашкортостана,1995, 10 июля.

3См., например:Федеральныйзакон от 20.07.95 г.№ 181-ФЗ «О социальнойзащите инвалидовв РФ» // СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 48, ст. 4563; ЗаконРФ от 15.01.93 г. № 4301-1 «Остатусе ГероевРоссийскойФедерации иполных кавалеровОрдена Славы// ВедомостиРФ, 1993, № 7, ст. 247 и др.

1См.: Указ ПрезидентаРФ от 29.03.96 г. № 432 «Оразвитии конкуренциипри предоставленииуслуг по эксплуатациии ремонтугосударственногои муниципальногожилищных фондов// СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 14, ст. 1432»;ПостановлениеГосударственногокомитета РФпо вопросамархитектурыи строительстваот 1.04.94 г. «Об утверждениипримерногоположения опорядке конкурсногоотбора жилищныхремонтно -эксплуатационныхпредприятийдля содержания и ремонтагосударственногои муниципальногожилищных фондов»// Бюллетеньнормативныхактов федеральныхорганов исполнительнойвласти, 1994, № 3. С.37-42 и др.

1СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 27, ст. 2622.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1997, № 10. С.21.

2БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1995, № 5. С.3, 4.

3СобраниепостановленийСовета Министров(Правительства)РСФСР, 1984, № 14, ст.122.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1995, № 6. С.4.

1Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 528 – 535.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1995, № 7. С.11.

2Чигир В.Ф. Советскоежилищное право.Минск, 1968. С. 61.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1995, № 8. С.1, 2.

1Изменения вжилищноезаконодательствов отношенииосуществлениязаконнымипредставителямив интересахнесовершеннолетнихюридическизначимых действийвносятся тольков последнеевремя. См., например:Федеральныйзакон от 4.03.98 г.№ 45-ФЗ «О внесенииизменений идополненияв ЖК РСФСР». –Российскаягазета, 1998, 1 апреля.

1БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1996, № 3. С.8-9.

1См.: ПостановлениеПравительстваРФ от 20.08.92 г. № 604 «Онеотложныхмерах по обеспечениюжилой площадьювоеннослужащих,лиц, уволенныхс военной службыи членов ихсемей» // Собраниеактов Президентаи ПравительстваРФ, 1992, № 11, ст. 832.

1Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 566 – 568.

1Российскаягазета, 1997, 5 августа.

2Ведомости РФ,1993, № 12, ст. 445; ВестникКонституционногоСуда РФ, 1994, № 1. С.4-10; Жилищныйкодекс РСФСРс постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 560-566.

56

III.Договор коммерческогонайма жилогопомещения

Удовлетворениежилищных потребностейграждан в домахчастного, атакже государственного,муниципальногои общественногожилищных фондовможет осуществлятьсяпосредствомсдачи жилыхпомещений ихсобственникамивнаем по договорукоммерческогонайма жилогопомещения,который являетсягражданско-правовымдоговором ирегулируетсянормами Гражданскогокодекса РФ инормами жилищногозаконодательства.

Сдача квартиры(жилого дома)или отдельныхкомнат по договорукоммерческогонайма жилогопомещения длямногих собственниковжилья сталаисточникомдополнительногодохода. Чащевсего жильесдают не от егоизбытка, а сцелью обеспечениясвоего сносногосуществования.

Коммерческийнайм жилогопомещения, имеясходство ссоциальнымнаймом, отличаетсяот последнегоцелым рядоммоментов. Остановимсяна рассмотренииэтих правовыхособенностейдоговоракоммерческогонайма жилогопомещения,чтобы не повторятьсяс вышеизложеннымотносительнодоговора социальногонайма.

Договоркоммерческогонайма жилогопомещенияявляетсягражданско-правовымдоговором,поэтому емусвойственнывсе принципыгражданскогоправа.

Согласност. 671 ГК РФ, подоговорукоммерческогонайма жилогопомещения однасторона – собственникжилого помещенияили управомоченноеим лицо (наймодатель)– обязуетсяпредоставитьдругой стороне(нанимателю)жилое помещениеза плату вовременноевладение ипользованиедля проживанияв нем.

По ранеедействовавшемузаконодательствуданный договорименовалсядоговоромаренды (имущественногонайма), но спринятием частивторой ГК РФзаконодательвыделил егов самостоятельныйвид гражданско-правовогообязательства.

Договоркоммерческогонайма жилогопомещенияконсенсуальный,двусторонний(взаимный),возмездный.Его существеннымиусловиямиявляются предмет,цена и срок.

Предметомдоговоракоммерческогонайма жилогопомещения можетбыть изолированноежилое помещение,пригодное дляпостоянногопроживанияграждан (квартира,жилой дом илиих части). Пригодностьжилого помещениядля проживанияопределяетсяв порядке,предусмотренномжилищнымзаконодательством(ст. 673 ГК РФ). Вмногоквартирномдоме предметомдоговоракоммерческогонайма жилогопомещения,наряду с жилымпомещением,занимаемымнанимателем,является такжечасть общегоимуществасобственниковквартир (ст.290 ГК РФ)¹.

Ценой в договорекоммерческогонайма жилогопомещениявыступает платаза пользованиежилым помещением,в том числеквартирнаяплата и платаза коммунальныеуслуги.

Плата вноситсянанимателемсамостоятельнов сроки, предусмотренныев договоре.Если срок вдоговоре неопределен, тонанимательвносит ее ежемесячноне позднеедесятого числаследующегоза прожитыммесяца.

Как правило,размер платыустанавливаетсясоглашениемсторон, причемк коммерческомунайму неприменимоправило огосударственномрегулированииразмера платыза пользованиежилым помещением.Закон лишьустанавливаетмаксимальныйразмер платы (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

В интересахнанимателяи постояннопроживающихс ним граждан,в законе закрепленоправило онедопустимостив одностороннемпорядке измененияразмера платыза жилое помещение.Отсутствиеданного правиламогло бы существеннонарушить жилищныеправа нанимателя.

Как правило,при определениеразмера платыза жилое помещениестороны исходятиз более илименее устойчивыхнорм оплатыжилья, сложившихсяв данном населенномпункте, исходяиз общей площадиквартиры иликомнаты с учетомповышающихили понижающихкоэффициентовв зависимостиот месторасположенияжилья, его состояния,этажности,экологии района,транспортногосообщения ит. п. При этомобе стороныбеспокоитвопрос о налогах.Стремясь снизитьразмер налогообложения,они указываютв договоре однусумму, а договариваютсяо другой, болеевысокой. Однакопри таком способеухода от налоговнаймодательможет оказатьсяв положенииобманувшегосамого себя.Захочет нанимательплатить тусумму, котораязафиксированав договоре, иникто не вправезаставитьувеличить еедо окончаниясрока действиядоговора.

Даже прирегулярномвнесении платыза жилое помещениесобственникдолжен иметьопределеннуюфинансовуюзащиту: ведьпосле выездананимателяможет обнаружиться,что не оплаченысчета за междугородниетелефонныеразговоры илителеграммы,вывезена мебель,теле- радиоаппаратура,бытовая техникаи другие предметыдомашнегообихода, испорченаквартира и ееоборудование².

Договоркоммерческогонайма жилогопомещенияявляется срочным. Согласно ст. 683 ГК РФ договорзаключаетсяна срок не более5 лет. Выделяетсякраткосрочныйнайм (до 1 года),имеющий определенныеособенности.К такому договорунеприменимыправила, регламентирующиевзаимоотношениянанимателяи постояннопроживающихс ним граждан,вселение временныхжильцов, порядокзамены нанимателя,право нанимателяна заключениедоговора нановый срок.

По истечениисрока договорананимательимеет преимущественноеправо на заключениедоговора нановый срок. Непозднее чемза три месяцадо истечениясрока договоранаймодательдолжен предложитьнанимателюзаключитьдоговор на техже или иныхусловиях либопредупредитьнанимателяоб отказе отпродлениядоговора всвязи с решениемне сдавать втечении неменее 1 годажилое помещениевнаем. Еслинаймодательне выполнилэтой обязанности,а нанимательне отказалсяот продлениядоговора, договорсчитаетсяпродленнымна тот же срок.

Если наймодательотказался отпродлениядоговора всвязи с решениемне сдавать еговнаем, но в течениигода со дняистечения срокадоговора снанимателемзаключил договоркоммерческогонайма жилогопомещения сдругим лицом,нанимательвправе требоватьпризнаниятакого договоранедействительными (или) взысканияубытков, причиненныхотказом возобновитьс ним договор(ст. 684 ГК РФ).

Сторонамив договорекоммерческогонайма жилогопомещенияявляются нанимательи наймодатель.

Нанимателемможет бытьтолько совершеннолетнеедееспособноефизическоелицо. От именинесовершеннолетнихили недееспособныхграждан договорзаключаетсяих законнымипредставителями– родителями,усыновителямиили опекунами(попечителями).

Юридическиелица не могутвыступать вкачестве нанимателейвследствиепрямого запретазакона (п. 2 ст.671 ГК РФ). Им жилоепомещениепредоставляетсяпо договоруаренды илииному договору.

Гражданскийкодекс РФ иначе,чем жилищноезаконодательствоопределяеткруг лиц, имеющихправо пользованияжилым помещением(ст. 677). Вместе снанимателемимеют правопользованияжилым помещениемпостояннопроживающиес ним лица, вчисло которыхпомимо членовсемьи нанимателямогут входитьи другие лица,в том числепосторонние,не входящиев состав семьинанимателя.Все постояннопроживающиес нанимателемграждане должныбыть указаныв договоре. Вслучае, еслив договоре неуказаны некоторыеграждане, ихвселение вжилое помещениепроисходитс согласиянаймодателя,нанимателяи граждан, постояннос ним проживающихи при условиисоблюдениятребованияо норме жилойплощади наодного человека.При вселениинесовершеннолетнихдетей такогосогласия нетребуется.

Нанимательв договорекоммерческогонайма жилогопомещениявыступает вкачествеответственногоквартиросъемщика,поскольку несетперед наймодателемответственностьза граждан,постоянносовместно сним проживающих.

Если в договоресоциальногонайма членысемьи нанимателяявляютсясонанимателямив силу закона,то в договорекоммерческогонайма постояннопроживающиесовместно снанимателемграждане будутсонанимателямитолько в томслучае, если,известив наймодателя,заключат снанимателемдоговор о том,что все онинесут совместнос нанимателемсолидарнуюответственностьперед наймодателем.Таким образом,постояннопроживающиес нанимателемграждане являютсясонанимателямипо договору.

В качественаймодателяв договорекоммерческогонайма могутвыступатьфизическиеи юридическиелица, а равножилищно-эксплуатационныеорганизацииот имени государственныхи муниципальныхорганов иобщественныхорганизаций.Чаще всегокоммерческийнайм применяетсяв частном(индивидуальномили коллективном)жилищном фонде.

Сдача помещениявнаем предполагаетдля собственникажилого помещенияизвлечениеприбыли, поэтомуон утрачиваетправо на льготыпо содержанию,обслуживаниюи ремонту жилыхпомещений, втом числе правона компенсацию(субсидии) пооплате жильяи коммунальныхуслуг (ч. 5 ст. 15Закона РФ «Обосновах федеральнойжилищной политики»).

Согласност. 674 ГК РФ договоркоммерческогонайма жилогопомещениязаключаетсяв письменнойформе путемсоставленияодного документа,подписанногосторонами, атакже путемобмена документамипосредствомпочтовой,телеграфной,телетайпнойили иной электроннойсвязи. Несоблюдениепростой письменнойформы договоралишает стороныв случае спорассылаться вподтверждениеего заключенияили условийна свидетельскиепоказания, ноне лишает праваприводитьписьменныеи другие доказательства.

Однако винтересахсобственнойбезопасностивладельцуквартиры присдаче ее внаемстоит заверитьдоговор у нотариуса,чтобы дополнительнообеспечитьсебя гарантияминадлежащегоисполнениянанимателемобязательствпо договору.Излишняя доверчивостьили неосторожностьгрозят владельцунеполучениемобещанных подоговору денег,а порою и утратойсамого жилья.

Договоркоммерческогонайма жилогопомещениязаключаетсяпо соглашениюсторон, приэтом он считаетсязаключенным,если междунанимателеми наймодателемдостигнутосоглашениепо всем существеннымего условиям.Таким образом,для заключениядоговоракоммерческогонайма не требуетсяордера илииного документа,являющегосяоснованиемдля его заключения,достаточно,чтобы стороныизъявили желаниезаключитьдоговор и придалиему простуюписьменнуюформу.

Договорзаключаетсяпосредствомоферты однойиз сторон и ееакцепта другойстороной.

Оферта естьадресованноеодному илинесколькимконкретнымлицам предложение,которое достаточнои определенновыражает намерениелица, сделавшегопредложение,считать себязаключившимдоговор с адресатом,который долженбыть полными безоговорочным(ст. 435 ГК РФ).

Акцепт естьответ лица,которому адресованаоферта, о еепринятии, которыйдолжен бытьполным и безоговорочным.Молчание акцептомне является(ст. 438 ГК РФ).

Моментомзаключениядоговоракоммерческогонайма являетсямомент полученияоферентомакцепта, а местомзаключения– место жительствагражданинаили местонахожденияюридическоголица, направившегооферту (оферента)¹.

Содержаниедоговоракоммерческогонайма жилогопомещениясоставляютправа и обязанностиего сторон.

Нанимательобязан:

1) использоватьжилое помещениетолько дляпроживанияв нем граждан,обеспечиватьсохранностьжилого помещенияи поддерживатьего в надлежащемсостоянии (ст.678 ГК РФ);

2) своевременновносить платуза пользованиежилым помещением(ч. 3 ст. 678 ГК РФ);

3) производитьв установленномпорядке текущийремонт жилогопомещения (п.1 ст. 681 ГК РФ);

4) не производитьбез согласиянаймодателяпереустройствои перепланировкужилого помещения(ч. 2 ст. 678 ГК РФ);

5) соблюдатьтребованиязакона и условиядоговоракоммерческогонайма и другиеобязанности,возложенныена него договоромкоммерческогонайма.

Наймодательобязан:

1) предоставитьнанимателюсвободное жилоепомещение всостоянии,пригодном дляпроживанияграждан (п. 1 ст.676 ГК РФ);

2) осуществлятьнадлежащуюэксплуатациюжилого помещенияи обеспечиватьпредоставлениенанимателюза плату необходимыхкоммунальныхуслуг (п. 2 ст. 676ГК РФ);

3) осуществлятьв установленномпорядке капитальныйремонт жилогопомещения (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

4) не осуществлятьпереоборудованиежилого дома,в котором находитсясданное внаемжилое помещение,если такоепереоборудованиесущественноизменяет условияпользованияжилым помещением(п. 3 ст. 681 ГК РФ);

5) заключитьс нанимателемпреимущественноперед другимилицами договоркоммерческогонайма на новыйсрок (ст. 684 ГК РФ);

6) требоватьвыселениянанимателяи постояннопроживающихс ним гражданв случаях,предусмотренныхв законе (ст.677, 678 ГК РФ);

7) соблюдатьтребованиязакона и условиядоговоракоммерческогонайма и другиеобязанности,предусмотренныедоговором.

Договоркоммерческогонайма жилогопомещения можетбыть изменен:

- по соглашениюсторон (ст. 450 ГКРФ);

- вследствиепризнаниянанимателемдругого лицаиз числа постояннопроживающихс нанимателемграждан, а такжев случае смертинанимателя(ст. 686 ГК РФ);

- вследствиесущественногонарушенияусловий договораодной из егосторон (ст.450 ГК РФ);

- вследствиесущественногоизмененияобстоятельств,из которыхстороны исходилипри заключениидоговора (ст.451 ГК РФ).

Договоркоммерческогонайма жилогопомещения можетбыть расторгнут:

- по соглашениюсторон или всудебном порядкепо требованиюодной из сторондоговора вслучае существенногонарушения егоусловий однойиз сторон,существенногоизмененияобстоятельств,если помещениеперестает бытьпригодным дляпостоянногопроживанияи в других случаях,предусмотренныхжилищнымзаконодательством(ст. 450, 451, п. 3 ст. 687 ГКРФ);

- по требованиюнанимателяс согласияпостояннопроживающихс ним гражданс письменнымпредупреждениемнаймодателяза три месяца(п. 1 ст. 687 ГК РФ);

- в судебномпорядке потребованиюнаймодателяв случае невнесениянанимателемквартирнойплаты за шестьмесяцев илив случае разрушенияили порчи имили постояннопроживающимис ним гражданамижилого помещения(ст. 687 ГК РФ). В случаерасторжениядоговоракоммерческогонайма нанимательи постояннопроживающиес ним гражданеподлежат выселениюбез предоставлениядругого жилогопомещения (ст.688 ГК РФ).

1См. также: Федеральныйзакон от 24.05.96 г.№ 72-ФЗ «О товариществахсобственниковжилья» // СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 25, ст. 2963.

2См.: Г. Максимов.Правовые способызащиты гражданот посягательствна их правапри совершениижилищных сделок// Хозяйство иправо, 1997, № 4. С. 161.

1О заключениидоговора см.:Д. Потяркин.Заключениедоговора //Хозяйство иправо, 1997, № 11. С.111-114.

58

IV.Ответственностьза нарушениедоговора найма

жилого помещения

Стороныдоговора наймажилого помещения,будучи участникамижилищныхправоотношений,обязаны соблюдатьтребованиягражданскогои жилищногозаконодательства,и условия договоранайма жилогопомещения. Вслучае несоблюдениясторонамидоговора наймажилого помещенияего условийв определенныхзаконом илидоговоромслучаях наступаетадминистративнаяили гражданско-правоваяответственность.Уголовная, атакже материальнаяи дисциплинарнаяответственностьза нарушениедоговора наймажилого помещениязаконодательствомне предусмотрены.

Ответственностьесть санкцияза правонарушение,вызывающаядля нарушителяотрицательныепоследствияв виде лишениясубъективныхправ либо возложенияновых илидополнительныхобязанностей¹.

Административнаяответственностьза нарушениедоговора наймажилого помещениянаступает приналичии в деянии(действии илибездействии)стороны договоравсех признаковсостава административногоправонарушения(объекта, объективнойстороны, субъективнойстороны и субъекта).

Гражданско-правоваяответственностьнаступает приналичии в деяниистороны договораусловий гражданско-правовойответственности,а именно противоправногоили нарушающегоусловия договораповедения,вреда, причинно-следственнойсвязи междупротивоправнымили нарушающимусловия договораповедениеми вредом, а такжевины².

Согласност. 401 ГК РФ, лицо,не исполнившееобязательстволибо исполнившееобязательствоненадлежащимобразом, несетответственностьпри наличиивины (умыслаили неосторожности),кроме случаев,когда закономили договоромпредусмотреныиные основанияответственности.

Лицо признаетсяневиновным,если при тойстепени заботливостии осмотрительности,какая от неготребоваласьпо характеруобязательства,оно приняловсе меры длянадлежащегоисполненияобязательства.

Административнаяответственностьв виде предупрежденияили штрафа занарушениедоговора наймажилого помещениянаступает принарушенииправил пользованияжилыми помещениями,санитарногосодержаниямест общегопользования,лестничныхклеток, лифтов,подъездов ипридомовыхтерриторий,нарушенииправил эксплуатациижилых домов,

жилыхпомещений иинженерногооборудования,бесхозяйственноеих содержание,а также присамовольномпереоборудованииили перепланировкежилых помещений,использованииих не по назначению,порче жилыхдомов и жилыхпомещений, ихоборудованияи объектовблагоустройства(ст. 154 ЖК РСФСР,ст. 138 ЖК РБ, ст.142 КоАП РСФСР).

Пенюза просрочкуоплаты жильяв настоящеевремя взыскиватьнельзя, посколькуПостановлениемПравительстваРФ от 22 сентября1993 года № 935, в которомэта пеня в размере0,1% за каждый деньпросрочки отсуммы просроченногоплатежа былапредусмотрена,отмененоПостановлениемПравительстваРФ от 18 июня 1996года № 707 «Обупорядочениисистемы оплатыжилья и коммунальныхуслуг»¹,а в нем пеня запросрочкувообще неустановлена.Но даже тогда,когда Постановление№ 935 действовало,пеню нельзябыло взыскать,если неплатежвызван уважительнымипричинами(невыплата илизадержка выплатызаработнойплаты, пенсии,стипендии ит. п.)

Гражданско-правоваяответственностьза нарушениедоговора наймажилого помещениянаступает вслучае:

1) невнесениянанимателемплаты за пользованиежилым помещениеми коммунальныеуслуги в течение6 месяцев – ввиде выселенияв судебномпорядке нанимателяи членов егосемьи безпредоставления(коммерческийнайм – ст. 688 ГКРФ) или с предоставлением(социальныйнайм – ст. 77 ЖКРБ) другогожилого помещения;

2) признанияобмена жилымипомещенияминедействительным– в виде реституции(переселенияграждан в ранеезанимаемыежилые помещенияи возмещениявиновной сторонойубытков) (ст.74 ЖК РСФСР, ст.123 ЖК РБ);

3) самовольногопереустройстваили перепланировкинанимателемжилого илиподсобногопомещения –в виде восстановлениясуществовавшегоранее положения(приведенияжилого помещенияв прежнее состояние)(ст. 84 ЖК РСФСР,ст. ЖК РБ);

4) систематическогоразрушенияили порчи жилогопомещениянанимателеми членами егосемьи; использованияжилого помещенияне по назначению;систематическогонарушенияправил общежития,делающих невозможнымдругих лицсовместноес нанимателемпроживание;лишения родительскихправ, если совместноепроживаниелиц, лишенныхродительскихправ с детьминевозможно;признанияордера на жилоепомещениенедействительнымвследствиенеправомерныхдействий получившихордер лиц – ввиде выселенияв судебномпорядке нанимателяи членов егосемья безпредоставлениядругого жилогопомещения (ст.98, 100 ЖК РСФСР, ст.78, 79 ЖК РБ, ст. 687, 688 ГКРФ);

5) отказанаймодателяпо договорукоммерческогонайма жилогопомещения отпродлениядоговора всвязи с решениемне сдаватьпомещениевнаем, если втечении годасо дня истечениясрока договорас нанимателемзаключил договоркоммерческогонайма с другимлицом – в видепризнаниятакого договоранедействительными (или) возмещенияубытков (ст.684 ГК РФ);

6) причиненияущерба жилымдомам, жилымпомещениям,инженерномуоборудованию,объектамблагоустройстваи зеленым насаждениямна прилегающихк домам участках– в виде возмещенияпричиненногоущерба (ст. 155 ЖКРСФСР, ст. 139 ЖКРБ).

1Иоффе О.С.Обязательственноеправо. – М.: Юрид.лит., 1975. С. 97.

2См.: БрагинскийМ.И., ВитрянскийВ.В. Договорноеправо: Общиеположения. –М.: Статут, 1997. С.567-584.

1СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 26, ст. 3139.

60

Заключение

Учитываявышеизложенноев настоящейработе можносделать выводы,что на новомэтапе реализациигосударственнойпрограммы«Жилище» внашей страненеобходимозавершитьсоздание целостнойсистемы законодательныхактов, связанныхс наймом жилыхпомещений ив сфере жилищно-коммунальногохозяйства, аименно:

- разработатьи принять новыйЖилищный кодексРоссийскойФедерации,который быотражал действительнойсостояние делв регулированииобщественныхотношений вжилищной сфере;

- в соответствиис Жилищнымкодексом РоссийскойФедерацииразработатьи принять Жилищныйкодекс РеспубликиБашкортостан;

- разработатьновый типовойдоговор наймажилого помещенияв домах государственного,муниципальногои общественногожилого фондас разграничениемвзаимных прави обязанностейнанимателяи наймодателя;порядок предоставленияжилых помещений;порядок учетаграждан, нуждающихсяв улучшениижилищных условий,цель которого– восстановитьединую системуучете граждан,нуждающихсяв улучшениижилищных условий,определитькруг претендентовна различныеформы содействияв улучшениижилищных условий,пересмотретьперечень категорийграждан, имеющихправо на первоочередноеи внеочередноеполучениежилищных условийи т. п.

Необходимополностьюпрекратитьсложившуюсяв жилищнойсфере практику,согласно которойжилищные праваграждан ставятсяв зависимостьот регистрационногоучета по меступребыванияи жительства.Регистрацияв том смысле,в котором онапротиворечитКонституцииРФ, являетсялишь предусмотреннымзаконом способомучета граждан,носящим уведомительныйхарактер иотражающимфакт нахождениягражданина в месте пребыванияили жительства.

Начатый в1994 году переходна новую системуоплаты жильяи коммунальныхуслуг предусматриваетповышениеставок и тарифовна услугижилищно-коммунальногохозяйства,учитывая приэтом принципсправедливости.При этом основнаядоля удорожанияложится награждан с высокимуровнем доходов.

Большоезначение имеетрациональноеустановлениесоциальнойнормы площадижилья, котораяв разных регионахРоссийскойФедерацииколеблетсяот 13,5 до 21,5 квадратныхметров, а в среднемсоставляет18 квадратныхметров. Приэтом в некоторыхрегионах этанорма принятадифференцированнодля городскойи сельскойместности илидля семей различногосостава.

Доля расходовна оплату жильяи коммунальныхуслуг в совокупномдоходе семьи,дающая правона субсидию,колеблетсяв РоссийскойФедерации от10 до 15 процентов (в РеспубликиБашкортостан– 15 процентов).

В ближайшеевремя длязначительноймассы населенияпреобладающимтипом улучшенияжилищных условийстанет использованиекапитала в видесуществующейквартиры спривлечениемгосударственныхбезвозмездныхсубсидий настроительствои приобретениежилья, ипотечныхбанковскихкредитов исобственныхсредств.

В то же времядолжна бытьсохраненапрактика бесплатногопредоставленияжилья в государственноми муниципальномжилищных фондахмалоимущимгражданам, неимеющим иныхвозможностейулучшить жилищныеусловия. Органыместногосамоуправленияежегодно должныустанавливатьдолю распределяемогожилья, предоставляемогобесплатно илиза доступнуюплату на условияхдоговора найма.

Развитиерыночных отношений,новых форм иметодов осуществленияжилищной политикии увеличениечисла частныхсобственниковнедвижимостив жилищнойсфере приведутк дальнейшемуразвитию отношенийкоммерческогонайма.

Таким образом,социальныйи коммерческийнайм жилыхпомещений были будет однойиз распространенныхформ удовлетворенияпотребностиграждан в жилье,обеспечивающихдлительноеи устойчивоеправо пользованиежилыми помещениями.

67

Материалысудебной практики

1. БюллетеньВерховногоСуда РоссийскойФедерации,1992, № 12. С. 4; 1994, № 8. С. 3; 1995, №5. С. 3, 4; 1995 № 6. С. 4; 1995 № 7. С.11; 1995, № 8. С. 1, 2; 1995, № 10. С. 2;1996, № 3. С. 8, 9; 1996, № 5. С. 2, 3, 5-7;1997, № 10. С. 21;

2. ПрактикаВерховногоСуда РоссийскойФедерации погражданскимделам за 1992 – 1994гг. – М., 1995;

3. Судебнаяпрактика поделам о признанииправа на жилуюплощадь // Хозяйствои право, 1996, № 5. С.153; № 6. С. 155.

Литература

1. АндриановИ.И. Жилищноезаконодательство.– М.: Наука, 1988;

2. АскназийС.И., Брауде И.Л.,Пергамент А.И.Жилищное право.– М.: Юрид. лит.,1956;

3. АскназийС.И. Советскоежилищное право.– М.: Госюриздат,1940;

4. Басин Ю.Г.Вопросы советскогожилищногоправа. – Алма-Ата,1963;

5. БогдановЕ.В. Жилище ирынок. – Минск,1992;

6. БрагинскийМ.И., ВитрянскийВ.В. Договорноеправо: Общиеположения. –М.: Статут, 1997;

7. Бронер Д. Л.и др. Статистикажилищного икоммунальногохозяйства. –М.: Мысль, 1979;

8. ГрибановВ.П. Основысоветскогожилищногозаконодательства.– М.: Юрид. лит.,1983:

9. Иоффе О.С.Обязательственноеправо. – М.: Юрид.лит., 1975;

10. Иоффе О.С.Ответственностьпо советскомугражданскомуправу. – Л.: ЛГУ,1955;

11. Комаров В.Д.Жилищное право.– М.: Юрид. лит.,1980;

12. Комаров А.С.Ответственностьв коммерческомобороте. – М.:Международныйцентр финансово-экономическогоразвития, 1991;

13. КрашенниковП.В. Наем жилогопомещения //Гражданскийкодекс РФ. Частьвторая. Текст,комментарии,алфавитно-предметныйуказатель. –М.: МГУ, 1996;

14. КрашенинниковП.В. Российскоежилищноезаконодательство.– М., 1996;

15. ЛитовкинВ.Н. Жилищноеправо, жилищноезаконодательство.– М.: Спарк, 1995;

16. МартковичИ.Б. Право нажилище и егообеспечение.Учебное пособиепо спецкурсу.– М.: МГУ, 1983;

17. МартковичИ.Б. Жилищноеправо: Законностьи практика. –М.: МГУ, 1990;

18. Маслов В.Ф.Защита жилищныхправ граждан.– Харьков, 1970;

19. НовицкийИ.Б. Римскоеправо. – М: Ассоциация«Гуманитарноезнание», 1994;

20. ПетрищеваГ.И. Предоставлениежилых помещенийв домах государственногои общественногожилищногофонда // Основысоветскогожилищногозаконодательства.Свердловск,1981;

21. Седугин П.И.Жилищное право.Учебник длявузов. – М.: Издательскаягруппа ИНФРА-М-НОРМА,1997;

22. Седугин П.И.Право на жилищев СССР. – М.: Юрид.лит., 1983;

23. Толстой Ю.К.Жилищное право.Учебное пособие.– М.: Пост-Фактум,1996;

24. Толстой Ю.К.Новое советскоежилищноезаконодательство.– Л.: ЛГУ, 1984:

25. Чигир В.Ф.Советскоежилищное право.– Минск, 1968;

26. КонституцияРоссийскойФедерации.Комментарий.– М.: БЕК, 1994;

27. Гражданскоеправо. В 2-х томах.Учебник длявузов. // Под ред.Ю.К. Толстого.М.: Проспект,1997;

28. Жилищныйкодекс РСФСРс постатейнымиматериалами./ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997;

29. ЖилищноезаконодательствоРоссии. Сборникнормативныхдокументовс комментариями/ Сост. ПримаковД.В. – М.: Бизнес-Информ,1997;

30. Гражданскоеправо. В 2-х томах.Учебник длявузов / Под ред.Е.А. Суханова.– М.: БЕК, 1993;

31. Гражданскоеи торговоеправо капиталистическихгосударств.Учебник длявузов / Под ред.Е.А. Васильева– М.: Международныеотношения,1993;

32. Советскоегражданскоеправо. В 2-х томах.Учебник длявузов / Под ред.В.А. Рясенцева.– М.: Высшая школа,1987;

33. Жилищноезаконодательство:комментарий/ Под ред. В.Ф.Яковлева иП.И. Седугина.– М., 1991;

34. … О жилье.Сборник нормативныхактов / Сост.Валявина Е.Ю.– СПб, 1996;

35. СборникпостановленийПленумов ВерховныхСудов СССР иРСФСР (РоссийскойФедерации) погражданскимделам. – М: Спарк,1997;

36. Свой дом,своя квартира.Федеральныезаконы, нормативныедокументы,комментарии// Библиотека«Российскойгазеты». Вып.12. М., 1996;

37. Римскоечастное право:Учебник / Подред. проф. И.Б.Новицкого иИ.С. Перетерского.– М.: Юристъ, 1996;

38. Международноепубличноеправо. Сборникдокументов.В 2-х томах. – М.:БЕК, 1997;

39. ВитрянскийВ. Общие положенияоб аренде //Хозяйство иправо, 1996, № 2. С. 3-18;1996, № 3. С. 5-20;

40. Гетман Е.С.О праве на заменужилой площади// Соц. законность,1987, № 12. С. 5-12;

41. Макаров Г.Правовые способызащиты гражданот посягательствна их правапри совершениижилищных сделок// Хозяйство иправо, 1997, № 4. С.152-162; 1997, № 5. С. 136-155;

42. Макаров Г.Государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество вжилищной сфере// Хозяйство иправо, 1998, № 3. С.109-118;

43. Масевич М.Обзор действующегозаконодательствао недвижимости// Право и экономика,1998, № 1. С. 32-35;

44. Мехтиев Ю.А.Юридическиегарантии правграждан прираспределениижилых помещенийв домах государственногофонда. – ВестникМГУ. Серия 11.Право, 1986, № 6. С.11-32;

45. ПотяркинД. Заключениедоговора //Хозяйство иправо, 1997, № 11. С.111-114;

46. ТрубниковП. Рассмотрениесудами дел пожилищным спорам// Законность,1996, № 12. С. 25-39;

47. ВестникКонституционногоСуда РФ, 1994, № 1; 1995,№ 2, № 3;

48. Справочно-информационнаясистема «Гарант».

64

Нормативныеправовые акты

1. КонституцияРоссийскойФедерации от12 декабря 1993 года;

2. КонституцияРеспубликиБашкортостанот 24 декабря1993 года;

3. Всеобщаядекларацияправ человекаот 10 декабря1948 года;

4. Гражданскийкодекс РоссийскойФедерации.Часть первая.Принята ГосударственнойДумой 21 октября1994 года // СобраниезаконодательстваРФ, 1994, № 32, ст. 3301. Частьвторая. ПринятаГосударственнойДумой 22 декабря1995 года // СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 5, ст. 410;

5. Жилищныйкодекс РСФСР.Принят ВерховнымСоветом РСФСР24 июня 1983 года //ВедомостиВерховногоСовета РСФСР,1983, № 26, ст. 883;

6. Жилищныйкодекс РеспубликиБашкортостан.Принят ВерховнымСоветом РБ 2марта 1994 года// ВедомостиВерховногоСовета и ПравительстваРБ, 1994, № 5 (21), ст. 309;

7. Кодекс РСФСРоб административныхправонарушениях.Принят ВерховнымСоветом РСФСР20 июня 1984 года// ВедомостиРСФСР, 1984, № 27, ст.910;

8. Федеральныйзакон от 16 декабря1994 года № 5-ФЗ «Оветеранах»// СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 3, ст. 168;

9. Федеральныйзакон от 20 июля1995 года № 181-ФЗ «Осоциальнойзащиты инвалидовв РоссийскойФедерации»// СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 48, ст. 4563;

10. Федеральныйзакон от 24 мая1996 года № 72-ФЗ «Отовариществахсобственниковжилья» // СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 25, ст. 2963;

11. Федеральныйзакон от 4 декабря1996 года № 159-ФЗ «Одополнительныхгарантиях посоциальнойзащите детейсирот и детей,оставшихсябез попеченияродителей»// СобраниезаконодательстваРФ, 1994, № 28, ст. 2992;

12. Закон РСФСРот 4 июля 1991 года№ 1541-1 «О приватизациижилищногофонда в РоссийскойФедерации»// ВедомостиРСФСР, 1991, № 28, ст.959;

13. Закон РБ от27 февраля 1992 года№ 6-2/161 «О приватизациижилищногофонда в РеспубликеБашкортостан// Законы РеспубликБашкортостан.Выпуск III,1992;

14. Закон РФ от26 июня 1992 года №3132-1 « О статусесудей в РФ» //Ведомостисъезда народныхдепутатов иВерховногоСовета РФ, 1992, №30, ст. 1792; 1993, № 17, ст. 609;

15. Закон РФ от24 декабря 1992 года№ 4218-1 «Об основахфедеральнойжилищной политики»// ВедомостиРФ, 1993, № 3, ст. 99;

16. Закон РФ от15 января 1993 года№ 4301-1 «О статусеГероев СоветскогоСоюза, ГероевРоссийскойФедерации иполных кавалеровОрдена Славы// ВедомостиРФ, 1993, № 7, ст. 247;

17. Закон РФ от22 января 1993 года№ 4338-1 «О статусевоеннослужащих»// ВедомостиРФ, 1993, № 6 ст. 188;

18. Закон РФ от25 июня 1993 года №5242-1 «О праве гражданРоссийскойФедерации насвободу передвижения,выбор местапребыванияи жительствав пределахРоссийскойФедерации»// Российскаягазета, 1993, 10 августа;

19. Указ ПрезидентаРФ от 9 апреля1993 года № 442 «О мерахпо обеспечениюправа гражданна жилище» //Российскаягазета, 1993, 16 апреля;

20. Указ ПрезидентаРФ от 29 марта1996 года № 432 «Оразвитии конкуренциипри предоставленииуслуг по эксплуатациии ремонтугосударственногои муниципальногожилищных фондов»// Российскаягазета, 1996, 5 апреля;

21. Указ ПрезидентаРФ от 29 июня 1996года № 431 «О новомэтапе реализациигосударственнойцелевой программы«Жилище» //Российскаягазета, 1996, 5 июля;

22. ПостановлениеВЦИК и СНК от28 февраля 1930 года«О праве пользованиядополнительнойжилой площадью»// Собраниеузаконенийи распоряженийРабоче-КрестьянскогоПравительстваРСФСР, 1930, № 14, ст.181;

23. ПостановлениеСовета МинистровРСФСР от 31 июля1984 года № 335 «О порядкеучета граждан,нуждающихсяв улучшениижилищных условийв РСФСР» // СобраниепостановленийСовета Министров(Правительства)РСФСР, 1984, № 14, ст.121;

24. ПостановлениеСовета МинистровРСФСР от 31 июля1984 года № 336 «Обутвержденииинструкциио порядкебронированияжилого помещения»// СобраниепостановленийСовета Министров(Правительства)РСФСР, 1984, № 14, ст.122;

25. ПостановлениеСовета МинистровРСФСР от 25 сентября1985 года № 415 «Обутвержденииправил пользованияжилыми помещениями,содержанияжилого домаи придомовойтерриториив РСФСР и типовогодоговора наймажилого помещенияв домах государственного,муниципальногои общественногожилищногофонда в РСФСР»// СобраниепостановленийСовета Министров(Правительства)РСФСР, 1986, № 2, ст.10;

26. ПостановлениеСовета МинистровБАССР и ПрезидиумаБашкирскогообластногосовета профсоюзовот 20 июня 1990 года№ 127 «Об утвержденииПравил учетаграждан, нуждающихсяв улучшениижилищных условий,и предоставленияжилых помещенийв БАССР» // СоветскаяБашкирия, 1990, 30июня;

27. ПостановлениеПравительстваРФ от 22 апреля1994 года № 352 «О мерахпо совершенствованиюсистемы тарифовна электрическуюэнергию» //Российскаягазета, 1994, 28апреля;

28. ПостановлениеПравительстваРФ от 26 сентября1994 года «1086 «ОбутвержденииПоложения оГосударственнойжилищной инспекции»// Собраниезаконодательства,1994, № 23, ст. 2566;

29. ПостановлениеКабинета МинистровРБ от 30 июня 1995года № 232 «Обутверждениитарифов нажилищно-коммунальныеуслуги» // ИзвестияБашкортостана,1995, 10 июля;

30. ПостановлениеПравительстваРФ от 17 июля 1995года № 713 «ОбутвержденииПравил регистрациии снятия гражданРоссийскойФедерации срегистрационногоучета по меступребыванияи по местужительства»// СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 30, ст. 2939;

31. ПостановлениеПравительстваРФ от 28 февраля1996 года № 214 «ОбутвержденииПеречня заболеваний,дающих инвалидам,страдающимими, право надополнительнуюжилую площадь»// СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 10, ст. 954;

32. ПостановлениеПравительстваРФ от 18 июня 1996года № 707 «Обупорядочениисистемы оплатыжилья и коммунальныхуслуг» // СобраниезаконодательстваРФ, 1996, № 26, ст. 3139;

33. ПостановлениеПравительстваРФ от 26 мая 1997 года№ 621 «О федеральныхстандартахперехода нановую системуоплаты жильяи коммунальныхуслуг» // Российскаягазета, 1997, 8 июня;

34. Приказ МинистракоммунальногохозяйстваРСФСР от 9 января1967 года № 12 «ОбутвержденииИнструкциио порядке обменажилых помещений»// СобраниепостановленийСовета МинистровРСФСР, 1967, № 30, ст.462;

35. Приказ МинистерстваздравоохраненияСССР от 28 марта1983 года № 330 «ОбутвержденииСписка заболеваний,дающих праволицам, страдающимэтими заболеваниями,на первоочередноеполучениежилой площади»// Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 159-160.

36. Приказ МинистраЖилищно-коммунальногохозяйства от5 ноября 1985 года№ 529 «Об утвержденииПоложения пооценке непригодностижилых домови жилых помещенийгосударственногои общественногожилищногофонда дляпостоянногопроживания»// Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 57-72;

37. Приказ МинистерствастроительстваРФ от 30 октября1995 года № 17-115 «ОбутвержденииВременнойметодики оценкижилых помещений»// Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 73-92.

38. Приказ МинистерствастроительстваРФ от 20 августа1996 года № 17-113 «ОбутвержденииПоложения оформированиидоговорныхотношений вжилищно-коммунальномхозяйстве»// Жилищный кодексРСФСР с постатейнымиматериалами/ Сост. КрашенинниковП.В. и др. – М.: Спарк,1997. С. 711-715.

39. ПостановлениеКонституционногоСуда РФ от 5 февраля1993 года «Делоо проверкеконституционностиправоприменительнойпрактики, связаннойсо спорами опредоставлениижилых помещений»// ВедомостиРФ, 1993, № 12, ст. 445;

40. ПостановлениеКонституционногоСуда РФ от 25 апреля1995 года № 3-П «Поделу о проверкеконституционностичастей первойи второй статьи54 ЖК РСФСР в связис жалобой гражданкиЛ.Н. Ситаловой»// СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 18, ст. 1708;

41. ПостановлениеКонституционногоСуда РФ от 23 июня1995 года № 8-П «Поделу о проверкеконституционностичасти первойи пункта 8 частивторой статьи60 ЖК РСФСР в связис запросомМуромскогогородскогонародного судаВладимирскойобласти и жалобамиграждан Е.Р.Такновой, Е.А.Оглоблина,А.Н. Ващука»// СобраниезаконодательстваРФ, 1995, № 27, ст. 2622;

42. ПостановлениеКонституционногоСуда РФ от 2 февраля1998 года № 4-П «Поделу о проверкеконституционностипунктов 10, 12, 21 Правилрегистрациии снятия гражданРоссийскойФедерации срегистрационногоучета по меступребыванияи жительствав пределахРоссийскойФедерации»// Российскаягазета, 1998, 17 февраля;

43. ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РСФСР от26 декабря 1984 года№ 5 «О некоторыхвопросах, возникшихв судебнойпрактике припримененииЖилищногокодекса РСФСР»// БюллетеньВерховногоСуда РСФСР,1984, № 12;

44. ПостановлениеПленума ВерховногоСуда СССР от3 апреля 1987 года№ 2 «О некоторыхвопросах применениясудами жилищногозаконодательства»// БюллетеньВерховногоСуда СССР, 1987, №4;

45. ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ от 28февраля 1995 года«О некоторыхвопросах, связанныхс ведением вдействие частипервой Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации»// БюллетеньВерховногоСуда РФ, 1995, № 5.