Ипотеки

Авторскийдоговор

г.__________

________________

_________________________________ , именуемыйв дальнейшем

Автор, с однойстороны, и__________________________________, действующегона основанииустава, с другойстороны, заключилинастоящийдоговор о нижеследующем.

1. Предметдоговора.

   1. Автор передаетПользователюисключительноеправо на использование________________________________________, в дальнейшемименуемое«Произведением»следующимиспособами:

      1. воспроизводитьпроизведение;

      2. распространятьэкземплярыПроизведениялюбыми способами:продавать,сдавать в прокати т. д.;

      3. импортироватьэкземплярыПроизведенияв целях распространения;

      4. публичнопоказыватьПроизведение;

      5. публичноисполнятьПроизведение;

      6. сообщатьПроизведениедля всеобщегосведения покабелю, проводами т. д.;

      7. переводитьПроизведение;

      8. переделывать,аранжировывать,перерабатыватьПроизведение.

2. Срок передачиправ.

Права, указанныев пункте 1 настоящегодоговора, передаютсяАвтором Пользователюна ____ лет с моментавступлениянастоящегодоговора всилу.

3. Территорияиспользованияправ.

Пользовательвправе использоватьпередаваемоепо настоящемудоговору правана территории_______________________

4. Цена договора.

   1. За использованиеПроизведениялюбыми, несколькимиили всеми изуказанных вп. 1 настоящегодоговора, способамиПользовательобязуетсявыплачивать_______________% от доходаза соответствующийспособ использованияПроизведения;

   2. оплатапроизводитсяежемесячно(ежегодно,ежеквартально)не позднее________ числа следующегомесяца;

   3. при задержкеплатежейПользовательвыплачиваетАвтору пенюв размере _____ %от задержаннойк выплате суммы.

5. Ответственностьсторон.

Сторона, неисполнившаяили ненадлежащимобразом исполнившаяобязательствапо настоящемудоговору, несетответственностьв соответствиис действующимзаконодательством.

Адрес и банковскиереквизитысторон:

Подписисторон

Автор_____________________________

Адрес_____________________________ Автор_________________

__________________________________

Расчетныйсчет_____________________ Пользователь___________

Пользователь_______________________

Адрес_______________________________________________________________

Расчетныйсчет_____________________

Библиографическийсписок

Нормативно-правовыеакты

1. КонституцияРоссийскойФедерации от12.12.1993 г. / Изд. ДомИнфра-М, М., 2001.

2. Гражданскийкодекс РФ. Частьпервая. 1994г. / Норма,М., 2000.

3. Гражданскийкодекс РФ. Частьвторая. 26.01.1996г. /Норма,М., 2000.

4. Гражданскийкодекс РФ. Частьтретья. 26.11.2001г./ Норма, М., 2000.

5. Гражданскийпроцессуальныйкодекс РФ /«Элит-2000», М., 2002.

6. Жилищныйкодекс РСФСРот 24.06.1983г. / Изд. ДомИнфра-М, М., 2000.

7. Арбитражныйпроцессуальныйкодекс РФ от05.05.1995г. / Норма, М.,2002.

8. Земельныйкодекс РФ от30.10.2001г. / Юристъ, М.,2002.

9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г./ Норма, М., 2000.

10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество исделок с ним»от 21.07.1997г. / Изд. ДомИнфра-М, М., 2001.

11. Федеральныйзакон «Об оценочнойдеятельности»от 29.07.1998г. / Изд. ДомИнфра-М, М., 2002.

12. ЗаконРФ «О государственнойпошлине» / Изд.Дом Инфра-М,М., 2001.

13. ЗаконРФ «О плате заземлю» от 11 октября1991 г. / Изд. ДомИнфра-М, М., 2002.

14. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений иразвитииАграрной реформыв России» от27.10.1998 г. № 1767.

15. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитиюипотечногокредитования»от 28.02.1996 г. № 293.

16. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество исделок с ним,утвержденныепостановлениемПравительстваРФ от 18.02.1998г.№219.

18. Положениео порядке веденияГосударственногоЗемельногокадастра»,утвержденноепостановлениемПравительстваРФ от 25 августа1992 г. № 622.

2.Научная литература

19. АлексеевС. С. / Философияправа; М., 1998г.

20. БуровВ. С., ГрачевИ. Д. /Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)»;М.,2000.

21. БуровВ. С., ГрачевИ. Д. /Комментарийк Федеральномузакону «Огосударственнойрегистрацииправна недвижимоеимущество исделок с ним»;М.,2001.

22. ЗахароваН. Н. / Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. Практическоепособие; М., 1997.

23. КалпинА. Г. / Гражданскоеправо / Под ред.А. Г. Калпина;М.,1997.

24. ОлейникО. М. / Основыбанковскогоправа: Курслекций; М., 1997.

25. СборникЗаконов РФ; М.,1998, №8.

26. СергеевА. П., ТолстойЮ. К. / Гражданскоеправо / Под ред.А. П. Сергеева,Ю. К. Толстого;М.,1997.

27. СмирновВ. В., Лукина3. П. /Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)»;М.,1999.

3. Материалыюридическойпрактики

28. Информационноеписьмо ВысшегоАрбитражногоСуда РФ «ОФедеральномзаконе «Обипотеке (залогенедвижимости)»от 09.09.1998г.№ С5/УЗ-694.

29. РаспоряжениеФедеральнойкомиссии порынку ценныхбумаг «Обутверждении Методических рекомендаций по применениюпрофессиональнымиучастникамирынка ценныхбумаг Федеральногозакона «Обипотеке (залогенедвижимости)»от 26.02.1999г. №195-р.

64

Введение

Выбраннаямной тема являетсядовольно актуальной.Несмотря нато, что Закон«Об ипотеке(залоге недвижимости)»был принят ещенесколько летназад, положительныхсдвигов в сфереипотечногокредитованиянемного. Законне выполняетсвоей главнойцели – обеспечениенаселенияжилыми квартирамис оплатой врассрочку.

Принаписаниидипломнойработы я уделялособое вниманиетем аспектам,которые препятствуютразвитию ипотечногокредитованияв нашей странедо уровня развитыхгосударств.Это являетсясущественнымфактором формированиясреднего класса.

Залогнедвижимогоимущества каксредство обеспеченияисполненияразличныхгражданско-правовыхобязательствтрадиционнослужит в странахс рыночнойэкономикойодним из важнейшихфакторов стабилизациигражданскогооборота. Онтакже являетсяэффективныминструментомподдержанияна должномуровне финансово-платежнойдисциплины,надежнымгарантомправ и законныхинтересовкредиторов,да и к тому жеодним изнаиболеебезотказныхсредств, обеспечивающихпереход национальныхбогатствв руки ответственнои эффективнодействующихсобственников,формированиев обществеделовой элиты,способнойрешать сложныепроблемысовременнойэкономикиадекватнымиметодами.

Перспективыипотеки неизмеримовозрастаютпри нынешнемположениив российскойэкономике.Атмосферавсеобщеговзаимногонедоверияхозяйствующихсубъектов,разбившийнародное хозяйствонашей страныкризис неплатежей,волна банкротствпредпринимательскихструктур, дополняемаяотдельнымиэлементамигосударственногобанкротства(например,крах пирамидыГКО), повальнаязадолженностьюридическихлиц бюджетуи внебюджетнымфондам, зависимостьстепени платежеспособностимногихкоммерческихорганизацийот переменфедерального,регионального
илиместногополитическогоклимата, - всеэто заставляетподходить кзаключениюкрупных и среднихкоммерческихсделок триждыосмотрительноиосторожно. Этовлечет за собоймассовый отказот их заключения,разрывранеесложившихсяэкономическихсвязей и уклонениеот формированияновых.

Застопорившийсягражданскийоборот - этоодна из главныхпричин
экономическойдеградациистраны, обнищанияшироких слоевнаселения,раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально-политическихкатаклизмов— вплоть догражданскойвойны. Расширениепримененияипотеки какдостаточнонадежногогаранта прави законныхинтересовкредиторовдолжно позволитьв значительнойстепени разблокироватьпрепятствияна пути развитияхозяйственныхсвязей, повыситьнадежностькапиталовложений,дать мощныйимпульс жилищномустроительствуи рядудругих важнейшихотраслей экономики.Принятие иприменениеполноценныхзаконодательныхактов гражданскогоправа, помимосиюминутныхвыгод, даетобществу иболее глубокийпозитивныйэффект¹.

Ипотекаохватываети такую сферугражданскихправоотношений,как залоггражданамипринадлежащегоим на правесобственностижилья. Это связаннос болезненнымисоциальнымипроблемами.Прошедшая приобщем обнищаниинаселениямассовая жилищнаяприватизация,привела к тому,что оченьчасто квартира(реже и преимущественнов сельскойместности -частныйдом ) составляетединственнуюреальную ликвиднуюценность российскогогражданина.В жизни случаютсяразные проблемыболезни (требующиедорогостоящеголечения), крахкоммерческихначинаний(порождающиенеобходимостьпогашениякрупных долгов)и т. д.

В качествеединственноговыходаиз сложившегосяположенияостается заемпод залог жилья.Он отличаетсяот продажижилья не толькотем, что у заемщикаесть перспективаотдать долги остатьсясобственникомжилья, но и тем,что на периоддействия такогозалога заемщикостается житьна своей жилплощади(ч. 2 п. 1 ст. 338 ГКРФ). Но при невозвратетакого займапоявляетсясложная социальнаяпроблема,издержки которойусугубленыреальностьюнашего капитализмас его криминальнымиметодами. Здесьпросто необходимосоздать отработанноеправовоепространство,позволяющеесбалансироватьконкурирующиеинтересы в этойсфере гражданскихправоотношенийи минимизироватьнеизбежныев ней социальныеиздержки.

Рассмотримеще один аспектипотеки. Рассмотримпример разницыв способахрешения жилищнойпроблемы встранах западнойдемократиии у нас.Там человекберет в банкекредит наприобретениеили строительствожилья(под залогсоответствующегожилого помещения),вселяется вкупленное илипостроенноежилье, живеттам, раститдетей, и за 10-15 летпогашает долгбанку с процентами.У нас человекработает нажилье 15-20 лет, икогда зарабатываетили получаетквартиру либодом - то частоего семья ужераспалась(зачастую из-заотсутствиясобственногожилья), стремлениясоздать новуюсемью нет, идаже при новомбраке иметьдетей ему ужене хочется.

Во многомотсюда и демографическиенаши проблемы.Высокой рождаемостипри стесненностижилищных условийогромного числамолодых семейожидать неприходится.О качествежизни самогонашего гражданина- преимущественнобесквартирногов лучшие молодыегоды - и вовсеговорить неприходится.Развитие жевышеназванноговида ипотечногокредитованияу нас во многомтормозилосьименно из-заотсутствияпроработаннойзаконодательнойбазы.

Ипотечноекредитованиепокупки жильяособенно необходимодля формирующегосяв России среднегокласса, надеждыи опоры демократическогообщественногоустройстваи рыночнойэкономики.Однако в перспективеэто возможно- и для широкихслоев трудоспособногонаселения.

Глава 1. Основныеположениязаконодательстваоб ипотеке

1.1.Развитиезаконодательстваоб ипотеке.Понятие ипотеки

ГражданскоезаконодательствоСССР такогопонятия, какипотека незнало. Залог,как средствообеспеченияисполнениягражданско-правовыхобязательствдопускался(ст. 192—202 ГК РСФСР1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 ОсновгражданскогозаконодательстваСоюза ССР исоюзных республикот 31 мая 1991 г.), впринципе неисключалсяи залог недвижимогоимущества, хотясфера примененияпоследнегосущественноограничивалась(ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГКРСФСР), по крайнеймере, до введенияв действиевышеупомянутыхОснов. Посколькуадминистративно-команднаяэкономика СССРи РСФСР не нуждаласьв частноправовыхмеханизмах,да и оборотнедвижимостимежду гражданамиотнюдь не поощрялся,то залог недвижимостив частности— не имел широкогоприменения,и поэтому небыл предметомдетальногозаконодательногорегулирования.

Впервыев послевоенныйпериод понятиеипотеки появилосьв нашем гражданскомправе в ЗаконеРФ от 29 мая 1992 г.«О залоге»²а конкретно- ипотеке былацеликом посвященагл. 2 разд. 2 этогозакона, котораясостояла всегоиз четырехкоротких статейи не давалаподробнойрегламентациисвязанных сипотекой отношений.Фактическиона содержалаопределениепонятия «ипотека»(ст. 42 Закона РФ«О залоге»),нормы о нотариальномудостоверениии государственнойрегистрациидоговора обипотеке, а также- о государственнойрегистрацииперехода вещногоправа на предметипотеки отзалогодателяк другому лицу(ст. 43 Закона РФ«О залоге»),отдельные нормыоб ипотекепредприятиякак имущественногокомплекса (ст.44 Закона РФ «Озалоге») и непонятно сформулированнуюнорму о правезалогодателяна досрочноеисполнениеосновногообеспеченногоипотекойобязательствав случае,«если договороб ипотекеисключаетвозможностьпоследующегозалога тогоже предметаипотеки" (ст.45 Закона РФ "Озалоге»). Исходяиз названияразд. 2 ЗаконаРФ «О залоге»при ипотекене мог иметьместо заклад,т. е. не допускаласьпередача предметаипотеки напериод действиядоговора обипотеке залогодержателю.Кроме того,залог правааренды недвижимогоимуществаЗаконом РФ «Озалоге» неисключался(см. разд. 4 данногозаконодательногоакта), но ипотекойтакой залогне считался.Во всем прочем,что не былооговоренонормами гл. 2разд. 2 ЗаконаРФ «О залоге»,к ипотеке подлежалиприменениюобщие правиларазд. 1 и гл. 1 разд.2 этого же законодательногоакта.

Закон РФ от29 мая 1992 г. «О залоге»был шагом впередпо сравнениюс ГК РСФСР 1964 г.и вышеупомянутымиОсновами, новсе же недостаточным.

ГК РФ содержитпосвященныйзалогу § 3 главы23, который таки называется– «Залог». Пункт2 ст. 334 ГК РФ содержитупоминаниео специальномзаконодательномакте, которыйдолжен регламентироватьвопросы ипотеки.Понятие ипотеки,содержащеесяв п. 2 ст. 334 ГК РФшире, чем понятиеипотеки, введенноест. 42 Закона РФ«О залоге».Понятие ипотекипо ст. 42 ЗаконаРФ «О залоге»охватывалозалог лишьнепосредственносвязанных сземлей объектоввместе с соответствующимиземельнымиучастками илиправом пользованияими. Понятиеипотеки по п.2 ст. 334 ГК РФ, крометого, включаетзалог собственноземельныхучастков самихпо себе, а такжезалог не связанныхнепосредственнос землей объектов,причисленныхк недвижимостич. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ.О залоге правааренды недвижимостикак о разновидностиипотеки п. 2 ст.334 и вообще § 3 гл.23 ГК РФ не упоминает.

Пункт 2 ст.334 ГК РФ содержиттакже важнуюколлизионнуюнорму: общиеправила о залоге,содержащиесяв ГК применяютсяк ипотеке вслучаях, когдаГК или закономоб ипотеке неустановленыиные правила.Параграф 3 гл.23 ГК РФ содержитспециальныенормы об ипотекев ч. 2 п. 1 ст. 338 (онедопустимостипередачизалогодержателюнедвижимогоимущества, накоторое установленаипотека, напериод действиядоговора обипотеке), в ч.2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (обобязательномнотариальномудостоверениии государственнойрегистрациидоговора обипотеке), п. 2-5 ст.340 (об объекте,на которыйраспространяютсяправа залогодержателяпри различныхвидах ипотеки),п. 2 ст. 352 (о регистрациипрекращенияипотеки). Помимо§ 3 гл. 23 ипотекаупоминаетсяв Части первойГК РФ, в частности,еще в п. 1 ст. 131(отдельной отрегистрациидоговора обипотеке каксделки) государственнойрегистрации.В целом Частьпервая ГК РФболее подробнои на более высокомтехнико-юридическомуровне регламентируетобщие вопросызалога по сравнениюс Законом РФ«О залоге».Частью первойГК РФ был введентакже ряд частных(специальных)норм об ипотеке,однако по-настоящемудетальное иконкретноеправовоерегулированиесвязанных сипотекой отношенийбыло отнесенона отдельныйспециализированныйзакон об ипотеке.

Особеннонужно отметить,оценивая Частьпервую ГК РФ,существенноеукреплениеправовых позицийкредиторовпо основнымобеспеченнымзалогом обязательствампри ликвидациии банкротстведолжников (см.соответственноп. 1 ст. 64 и п. 3 ст. 65ГК РФ), кредиторы-залогодержателиполучили внекоторыхслучаях приоритетдаже передфискальнымиорганами, чтоособенно важнопри повальнойзадолженностиорганизацийпо налогам.

В периодмежду вступлениемв силу ЗаконаРФ «О залоге»и введениемв действиеЗакона «Обипотеке» ПрезидентомРоссийскойФедерациинеоднократноиздавалисьнормативныеправовые актыпо вопросамразвития ипотечногокредитования(например, нынеотмененныйУказом ПрезидентаРФ от 25 января1999 г. № 112 Указ ПрезидентаРФ от 28 февраля1996 г. № 293 «О дополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования»),а также нормативныеправовые акты,санкционировавшиеипотеку земельныхучастков³.Однако в отсутствиеполноценнойдетализированнойзаконодательнойбазы ни этимногочисленныеи противоречивыепрезидентскиеуказы и распоряжения,ни издававшиесяв развитие ихнорм правительственныенормативныеправовые акты(например, известные«Основныеположения обипотеке (залогенедвижимости)»)не дали существенногоимпульса развитиюипотечныхотношений.

Такова, есливкратце, предысторияпоявленияЗакона «Обипотеке» исамого понятияипотеки в томвиде, в которомоно существуетна данный момент.

Законом «Обипотеке» введенов российскоегражданскоезаконодательствомножествонововведений.

Как главнейшиеновеллы Законанеобходимовыделить следующие:

Согласностатьям 1, 2 и 3закона ипотекоймогут обеспечиватьсялишь денежныетребования.Требованияже, к примеру,о выполненииработ или оказанииуслуг обеспечиватьсяипотекой немогут. Но денежныетребованиямогут вытекатьи из изначальнонеденежныхобязательств,при трансформациипоследних вденежные (например,при заменетребованияо поставкетоваров в натурена требованиео возвратесуммы авансовогоплатежа). Следовательно,обеспечиватьсяипотекой могути требования,вытекающиеиз таких (изначальнонеденежных)обязательств,но лишь в случаетрансформацииих в установленномзаконом (например,п. 3 ст. 487 ГК РФ) порядкев обязательстваденежные.

Предметомипотеки (именноипотеки, а непросто залога,как это былоранее) можетявляться правоаренды недвижимогоимущества.Таким образом,Закон фактическирасширяетпонятие ипотекипо сравнениюне только сЗаконом РФ «Озалоге», но ис Частью первойГК РФ (котораяправо арендынедвижимостив число возможныхпредметовипотеки невключает).

Закономустановленыдополнительныеоснования дляпредъявлениязалогодержателемтребованийо досрочномисполненииосновногообеспеченногоипотекойобязательства(ст. 12 и 35 Закона«Об ипотеке»)и для досрочногообращениязалогодержателемвзыскания назаложенноепо договоруоб ипотекенедвижимоеимущество.

Статьей 13Закона «Обипотеке» вгражданскийоборот вводитсяновый вид именныхценных бумаг,а именно закладная.Закладнаяодновременноудостоверяети право ее владельцана получениеисполненияпо основномуобеспеченномуипотекой денежномуобязательству,и права залогодержателя(которым являетсявладелец закладной)по договоруоб ипотекеЗакладнаянаходится всвободномобороте, онаможет продаваться,быть предметомдоговора мены,залога и т. д.

Также закономвведено правилоо возникновениив соответствующихслучаях ипотечныхотношений всилу законапри наступленииопределенныхобстоятельств(в данном случае- при приобретениижилья за счеткредита банкаили иной кредитнойорганизации).

Закономустановленыпринципиальноновые нормы,регулирующиевопросы обращениявзыскания назаложенныйжилой дом (иликвартиру), являющийсяединственнымжилищемзалогодателя-гражданинаи его семьи.

Также хотелосьбы отметить,что ограничивающиесферу примененияипотеки земельныхучастков нормыст. 62 и 63 Закона,хотя и перечеркиваютряд положенийранее вышедшихпрезидентскихуказов, но неявляютсянововведениямизаконодательства,т. к. залог сельхозугодийне дозволялсянашим законодательствоми ранее (например,известныйдесятилетнийзапрет на сделкис сельхозугодиями,вводившийсяеще Съездомнародных депутатовРФ).

Хотелосьбы также рассмотретьнормы ЗаконаРФ «О залоге»и ГК РФ, регулирующиесвязанные сзалогом отношенияи применяемыек ипотечнымотношениямпомимо нормЗакона «Обипотеке», непродублированныеим или продублированныелишь частично.

Фактическив настоящеевремя из всегоЗакона РФ «Озалоге» действуюти подлежатприменениюк ипотечнымотношениямпомимо нормЗакона «Обипотеке»:

а)нормы разд.4 Закона РФ "Озалоге" о залогеправ – применительнок ипотеке правааренды недвижимогоимущества.

б)нормы ст.18 Закона РФ "Озалоге" о ведениизалогодателемкниги записизалога;

В ГК РФ мынаходим значительнобольшее числонорм о залоге,не продублированныхзаконом илипродублированныхлишь частично,и применимыхв силу этогок ипотечнымотношениямкак к разновидностизалога помимонорм Закона«Об ипотеке».

ГК РФ (ст. 64 и65 (п. 3)) устанавливаюточередностьудовлетворениятребованийкредиторовликвидируемого(в том числечерез процедурубанкротства)юридическоголица. Эта очередностьпредоставляетнекоторымкатегориямкредиторовпреимуществоперед залогодержателями,что являетсяисключениемиз общего правила,установленногост. 334 ГК РФ и ст.1 Закона «Обипотеке». Всоответствиисо ст. 338 ГК РФзалогодержательможет согласноусловиям договораоб ипотекеналожить назаложеннуюнедвижимостьзнаки (например,повесить надверях или настене у входаобъявления),свидетельствующиео залоге. Такойзалог называетсятвердым. Аналогичныхнорм в Законе«Об ипотеке»нет, поэтомуст. 338 ГК РФ применяетсяк ипотечнымотношениям.

Действиеч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФраспространяетсятакже и на всене указанныев п. 1 ст. 40 Законаслучаи распоряжениязалогодателемзаложеннойнедвижимостью(в частности,на подселениезалогодателем- физическимлицом на заложеннуюжилплощадьчленов семьизалогодателя).Соответственнок вышеупомянутымслучаям подлежитприменениюи норма пп. 3 п.2 ст. 351 ГК РФ.

Ст. 349 ГКРФ установленодополнительноеобстоятельство(отсутствиезалогодателяпри невозможностиустановитьместо егонахождения),исключающеевозможностьобращениявзыскания назаложеннуюпо договоруоб ипотекенедвижимостьво внесудебномпорядке.

Норма п. 5 ст.350 ГК РФ о правезалогодержателяпри недостаточностивзыскания поусловиям ипотекидля покрытиявсех его требованийк должнику наобращениевзыскания наиное имуществодолжника (неважно,является таковымзалогодательили иное лицо)применяетсяпри наличииипотечныхотношений наобщих основаниях(как и при наличиииных видовзалога).

1.2.Обязательстваи требования,обеспечиваемыеипотекой

Согласноп.1 ст.1 ЗаконаРФ «О залоге»,требования,носящие неденежный характер,не могут удовлетворятьсяза счет стоимостизаложеннойнедвижимости.Примером такихнеденежныхтребованийявляется требованиеоб оказанииуслуг или овыполненииработ. При этомденежные требования,вытекающиеиз первоначальнонеденежныхобязательств,обеспечиватьсяипотекой могут,но лишь приусловии трансформациисоответствующихобязательствв денежные(например, призамене обязанностивыполнитьработу на обязанностьвернуть аванс).

Обязательства,обеспечиваемыеипотекой, подлежатбухгалтерскомуучету кредитороми должником,если они являютсяюридическимилицами, в порядке,установленномзаконодательствомРоссийскойФедерации обухгалтерскомучете.

Обязательства,возникшие какнеденежные(например, пооказанию должникомкредиторууслуг, выполнениюработ, поставкетовара), могутв дальнейшемтрансформироваться(например, впорядке п. 2 ст.487 ГК РФ) в денежныеобязательства(возврат аванса,возмещениеубытков и т.п.). В таких случаяхдоговор обипотеке можетиметь место- сообразно спредполагаемойуказаннойтрансформациейпервоначальногообязательства,так как возможнопоявление вбудущем основанийдля предъявлениякредиторомименно денежныхтребований.

Требования,обеспечиваемыеипотекой:

1. Ипотекаобеспечиваетуплату залогодержателюсуммы долгапо кредитномудоговору илииному обеспечиваемомуипотекойобязательствуполностью либов части, предусмотреннойдоговором обипотеке. Ипотека,установленнаяв обеспечениеисполнениякредитногодоговора илидоговора займас условиемвыплаты процентов,обеспечиваеттакже уплатукредитору (заимодавцу)причитающихсяему процентовза пользованиекредитом (заемнымисредствами)⁴.

Ипотекаобеспечиваеттакже уплатузалогодержателю,если договоромнепредусмотреноиное, сумм,причитающихсяему:

1) в видепроцентов занеправомерноепользованиечужими денежнымисредствами,предусмотренныхобеспеченнымипотекойобязательствомлибо федеральнымзаконом;

2. в возмещениеубытков и/илив качественеустойки(штрафа, пени)
   вследствиенеисполнения,просрочкиисполненияили иногоненадлежащего
   исполненияобеспеченногоипотекойобязательства;

3. в возмещениерасходов пореализациизаложенногоимущества.

4. в возмещениесудебных издержеки иных расходов,вызванныхоб
   ращениемвзыскания назаложенноеимущество;

Еслидоговором непредусмотреноиное, ипотекаобеспечиваеттребованиязалогодержателяв том объеме,какой они имеютк моменту ихудовлетворенияза счет заложенногоимущества.

Если вдоговоре обипотеке указанаобщая твердаясумма требованийзалогодержателя,обеспеченныхипотекой,обязательствадолжника передзалогодержателемв части, превышающейэту сумму, несчитаютсяобеспеченнымиипотекой, заисключениемтребований,основанныхна подпунктах3 и 4 пункта 1 ст.З или на статье4 Федеральногозакона «Обипотеке».

Еслизалогодержательвынужден нестирасходы насодержаниеимуществаи/или охранулибо на погашениезадолженностизалогодателяпо связаннымс этим имуществомналогам, сборамили коммунальнымплатежам всоответствиис условиямидоговора обипотеке илив силу необходимостиобеспечитьсохранениеимущества,заложенногопо этому договору,то возмещениезалогодержателютаких необходимыхрасходовобеспечиваетсяза счетзаложенногоимущества⁵.

1. 3.Предмет ипотеки

Предметипотеки — этообъект недвижимогоимущества (илиправо арендыобъекта недвижимогоимущества) накоторый(ое) всоответствиис условиямидоговораустанавливаетсяипотека.

Предметомипотеки можетбыть недвижимоеимущество,указанное впункте 1 статьи130 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации,права, на котороезарегистрированыв порядке,установленномдля государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество.Таковыми являются:

1)земельныеучастки, заисключениемземельныхучастков, указанныхв статье 63 настоящегоФедеральногозакона Ипотекене подлежатземли, находящиесяв государственной(федеральнойи субъектовРФ) или муниципальнойсобственности,а также землисельскохозяйственныхорганизаций,крестьянских(фермерских)хозяйств иполевых земельныхучастков личныхподсобныххозяйств. Крометого, не подлежатипотеке земельныеучастки в части,если эта частьменьше по площади,чем минимальныйразмер земельногоучастка соответствующегоцелевого назначения(такой минимальныйразмер устанавливаетсянормативнымиправовымиактами РФ исубъектов РФ).

2)жилые дома,квартиры ичасти жилыхдомов и квартир,состоящие

из одной илинесколькихизолированныхкомнат. Неизолированныежилые

помещенияпредметомипотеки бытьне могут.

3)предприятия,а также здания,сооруженияи иное недвижимоеимущество,используемоев предпринимательскойдеятельности.Под предприятиемподразумеваетсяне юридическоелицо - субъектгражданскогоправа (т. е. негосударственноеили муниципальноеунитарноепредприятие),а имущественныйкомплекс,предназначенныйдля предпринимательскойдеятельности— объект гражданскогоправа (см. такжест. 132 ГК РФ).

4) дачи, садовыедома, гаражии другие строенияпотребительскогоназначения.Под другимистроениямипотребительскогоназначенияв пп. 4 п. 1 комментируемойстатьи следуетпонимать летниекухни, времянки,сараи, конюшнидля личныхлошадей и т. п.

5) воздушныеи морские суда,суда внутреннегоплавания икосмическиеобъекты, могутслужить предметомипотеки независимоот флага и портаприписки, нообязательнопри условиисовершениясоответствующейсделки на территории,подпадающейпод юрисдикциюРоссийскойФедерации. Иноеможет бытьпредусмотреноспециальнымзаконодательствомо таких объектах.

Здания, в томчисле жилыедома и иныестроения, исооружения,непосредственносвязанные сземлей, могутбыть предметомипотеки приусловии соблюденияправил статьи69 Федеральногозакона «Обипотеке».

Эти правилаприменяютсяк залогу незавершенногостроительствомнедвижимогоимущества,возводимогона земельномучастке, отведенномдля строительствав установленномзаконодательствомРоссийскойФедерациипорядке, в томчисле зданийи сооруженийпри условиисоблюденияправил статьи69 настоящегофедеральногозакона.

Не может бытьсамостоятельнымпредметомипотеки частьимущества,раздел которогов натуре невозможенбез измененияего назначения(неделимаявещь). Частьнеделимой вещине может бытьсамостоятельнымпредметомипотеки. О неделимыхвещах см. такжест. 133 ГК РФ. Судебнаяпрактика, впрочем,рассматриваеткак неделимыевещи такжеразного родаколлекции исервизы. Хотяфизическиколлекцию можноразделить безущерба длясоставляющихее вещей, нохудожественнаяколлекционнаяценность еепри этом существеннопострадает.

Вещь,являющаясяпредметомипотеки, считаетсязаложеннойвместес принадлежностями(статья 135 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации)как единоецелое, еслииное не предусмотренодоговором.

1.4.Особенностиипотеки земельныхучастков

Подоговору обипотеке могутбыть заложеныземельныеучастки, находящиесяв собственностиграждан, ихобъединений,юридическихлиц и предоставленныедля садоводства,животноводства,индивидуальногожилищного,дачного и гаражногостроительства,приусадебныеземельныеучастки личногоподсобногохозяйства иземельныеучастки, занятыезданиями, строениямиили сооружениями,в размере,необходимомдля их хозяйственногообслуживания(функциональногообеспечения)⁶.

Еслиимеет местообщая долеваяили совместнаясобственностьна земельныеучастки, указанныевыше, ипотекаможет бытьустановленатолько напринадлежащийгражданинуили юридическомулицу земельныйучасток, выделенныйв натуре изземель, находящихсяв общей долевойили совместнойсобственности.

Земельныеучастки, неподлежащиеипотеке.

Вотперечень видовземельныхучастков, ипотекакоторых запрещена(ст.336 ГК РФ). В указанныйперечень входят:

а)земельныеучастки, находящиесяв государственной(федеральной
илисубъекта РоссийскойФедерации) либомуниципальнойсобственности;

б)земельныеучастки (земельныеугодья) сельскохозяйственногоназначения,находящиесяво владениисельскохозяйственныхорганизаций(хозяйственныхобществ итовариществ,а равно сельскохозяйственныхкооперативов);

в)земельныеучастки (земельныеугодья) сельскохозяйственногоназначения,находящиесяво владениикрестьянских(фермерских)хозяйств;

г)полевыеземельныеучастки личныхподсобныххозяйств.

Не допускаетсяипотека частиземельногоучастка, площадькоторой меньшеминимальногоразмера, установленногонормативнымиактами субъектовРоссийскойФедерации инормативнымиактами органовместногосамоуправлениядля земельразличногоцелевого назначенияи разрешенногоиспользования.

Обременённаяипотекой недвижимостьдолжна оставатьсяво владениии пользованииу залогодателя.Залогодательлишается лишьправа распоряжениясоответствующимнедвижимымимуществом(продавать,дарить, менятьи др.) без согласиязалогодержателя(ст. 37 Закона «Обипотеке»), даи то, если иноене предусмотренодоговором обипотеке.

Впрочем,залогодательвправе, по общемуправилу, предоставлятьзаложенноеимущество впользованиетретьим лицамс соблюдениемусловий о срокепользованияи назначениииспользованиясоответствующегоимущества.

Нормао запрете передачипредмета ипотекиявляетсяимперативной,а все сделки,заключенныемежду залогодателеми залогодержателем,содержащиеусловия обином, - ничтожныв части такихусловий всоответствиисо ст. 168ГКРФ.

Существуетобщее правило,согласно которомузалог (ипотека),возникающийнепосредственнона основаниифедеральногозакона или вустановленномтаким закономпорядке, регулируетсяобщими нормамио договорномзалоге (ипотеке),посколькуфедеральнымзаконом непредусмотреноиное. Возникновениезалога недвижимостив силу законапредусмотрено,помимо ст. 77 Закона«Об ипотеке»,в частности,п. 1 ст. 587 ГК РФ.

Пункт3 статьи 1 Закона«Об ипотеке»вслед за п. 2 ст.334 ГК РФ подтверждаетприменительнок ипотеке известнуююридическуюпрезумпцииприоритетаспециальныхнорм над общими.При отсутствииспециальныхнорм об ипотекеприменениюподлежат общиенормы ст. 334 - 358 ГКРФ о залоге.

Глава2.Договор обипотеке

2.1.Форма договора

Договороб ипотекеявляется однимиз традиционныхгражданско-правовыхдоговоров вовсех развитыхстранах мира,да и в РФ (еслине учитыватьсоветскоеправо) Естественно,что общие правилазаключениягражданско-правовыхдоговоров,которые содержатсяв ст. 432 - 449 ГК РФ,применяютсяи к договорамоб ипотеке.Вместе с темк заключениюдоговоров обипотеке применяютсяи специальныеправила, содержащиесяв Законе «Обипотеке».

В договореоб ипотекедолжны бытьуказаны предметипотеки, егооценка, существо,размер и срокисполненияобязательства,обеспечиваемогоипотекой.

Предметипотеки определяетсяв договореуказанием егонаименования.Наименованиепредмета ипотеки,как правило,указываетсяв виде родовогопризнакасоответствующегообъекта недвижимости(жилой дом, квартира,производственныйцех, офисноездание (контора),коровник и т.д.. Иногда жеобъект недвижимостиимеет собственноеиндивидуальноенаименование(стадион «Труд»,гостиница«Брно», кинотеатр«Мир», и т. п.). Впоследнемслучае в договореоб ипотекеуказываетсясоответствующееиндивидуальноенаименованиеобъекта недвижимости.

Обязательноуказывать иместо нахожденияс достаточнымдля идентификацииэтого предметаописанием.Место нахожденияявляющегосяпредметомипотеки объектанедвижимогоимуществаопределяетсяего почтовымадресом, а приотсутствиитакового (например,земельныйучасток, выделенныйза городом) -привязкой кместности(например, земельныйучасток № 20 вквадрате 2 Южногомассиваземельныхугодий садовоогородноготоварищества«Урожай»).

Достаточнымдля идентификациипредмета ипотекиописаниемявляется набориндивидуальныхпризнаковобъекта недвижимости,достаточныйдля быстройи безошибочнойдифференциацииэтого объектанедвижимостиот других подобныхобъектов.Вотпример полнойформулировкиусловия о предметеипотеки:«Одноэтажныйсемикомнатныйкирпичный жилойдом общей площадью100 кв. метров, жилойплощадью 76 кв.метров, расположенныйпо адресу: 394000, г.Воронеж, ул.Иванова, 56».

Если предметомипотеки являетсяпринадлежащеезалогодателюправо аренды,арендованноеимуществодолжно бытьопределенов договоре обипотеке также, как если быоно само являлосьпредметомипотеки (т. е.пользуясьсхемой вышеприведенногопримера, условиео предметеипотеки длязалога правааренды должновыглядеть так:«Право арендыодноэтажногосемикомнатногожилого кирпичногодома... (и далеепо тексту примера)»).

Также долженбыть указансрок аренды(конкретнойкалендарнойдатой либопериодом времениот моментаподписаниядоговора обипотеке). Пользуясьвышеозначеннымпримером, приведемобразец записио сроке аренды:«Право арендыжилого одноэтажногокирпичногодома... (далеепо тексту примера)...сроком до 31 декабря2000 года».

Нужноотметить, чтоипотека можетустанавливатьсятакже и на правоаренды частиарендованногообъекта недвижимости.В этом случаетакая частьдолжна бытьподробноконкретизированаописанием(например: «Правоаренды однойкомнаты имеющейжилую площадь15,6кв. м), жилогоодноэтажногокирпичногодома (далее потексту из предыдущегоабзаца)»⁷.

Оценка предметаипотеки определяетсяпо соглашениюзалогодателяс залогодержателемс соблюдениемпри ипотекеземельногоучастка требованийстатьи 67 Федеральногозакона «Обипотеке» иуказываетсяв договоре обипотеке в денежномвыражении (врублях).

При ипотекегосударственногои муниципальногоимущества егооценка осуществляетсяв соответствиис требованиями,установленнымифедеральнымзаконом, илив определенномим порядке. Вэтом случаеоценка осуществляетсяпрофессиональнымоценщиком всоответствиис Федеральнымзаконом от 29июля 1998 г⁸.

Стороныдоговора обипотеке частного(личного иликорпоративного)имущества могутпоручить оценкупредмета ипотекинезависимомупрофессиональномуоценщику,действующемуна основаниивышеуказанногоФедеральногозакона.

Вот примеруказания стоимостиимущества вдоговоре ипотеки:«Одноэтажныйсемикомнатныйкирпичный жилойдом общей площадью100 кв. метров,жилой площадью76 кв. метров,расположенныйпо адресу: 394000, г.Воронеж,ул. Иванова,56, оцененныйпо соглашениюсторон в 1 150 000 (одинмиллион стопятьдесяттысяч) рублей».

В договореоб ипотекедолжно бытьназвано обязательство,обеспечиваемоеипотекой,с указаниемего суммы.

Такжев обязательномпорядке должныбыть указаныоснованиявозникновения(например: «всоответствиис Кредитнымдоговором №251 от 19 февраля2000 г., заключеннымв г. Воронежемежду (указываютсястороны соответствующегодоговора»)) исроки исполненияобязательства.В случае, еслиэто обязательствоосновано накаком-либодоговоре, должныбыть указаныстороны этогодоговора, датаи место егозаключения.

Нужноотметить, чтов условияхинфляции идругих негативныхявлениймногие участникигражданскихправоотношенийпрактикуютувязку размерабудущих денежныхобязательствс текущим официальнымкурсом доллараСША, с размеромставки учетногопроцента покредитамЦентральногобанка РФ и т.п.

Если суммаобеспечиваемогоипотекой денежногообязательстваподлежит определениюв будущем, тов договоре обипотеке должныбыть указаныпорядок и другиенеобходимыеусловия ееопределения(например:«Обязательствопо возвратукредита в сумме100000000 рублей иуплате процентовза пользованиеэтим кредитомза период с 10января по 10 декабря1998 г., начисляемыхпо ставке, равнойтекущей ставкерефинансированияЦБ РФ»).

Еслиобеспечиваемоеипотекойобязательствоподлежит исполнениюпочастям, в договореоб ипотекедолжны бытьуказаны срок(периодичность)соответствующихплатежей и ихразмеры либоусловия, позволяющиеопределитьэти размеры.

Если правазалогодержателяв соответствиисо статьей 13настоящегоФедеральногозакона удостоверяютсязакладной, наэто указываетсяв договореоб ипотеке (гл.3 Закона «Обипотеке» - подробнеео закладных).

В договореоб ипотеке вобязательномпорядке должныбыть указаны:

1. право(т. е. правособственности,в том числе,общей долевойв определеннойдоле или общейсовместной;право хозяйственноговедения; правооперативногоуправления- если ипотекаустанавливаетсяна право арендыимущества,находящегосяв оперативномуправленииарендодателя;право аренды),в силу которогоимущество,являющеесяпредметомипотеки (впоследнемслучае - имущество,право аренды,на котороеявляетсяпредметом
   ипотеки),принадлежитзалогодателю;

2. наименованиеоргана государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество,зарегистрировавшегоэто правозалогодателя⁹.

2.2.Нотариальноеудостоверениеи государственнаярегистрациядоговора обипотеке

Договороб ипотекедолжен бытьнотариальноудостоверени подлежитгосударственнойрегистрации.Если в договореотсутствуюткакие-либоданные,указанные встатье 9 Федеральногозакона, илинарушены правилапункта4 статьи 13 Федеральногозакона, не подлежитнотариальномуудостоверениюи государственнойрегистрациив качестведоговора обипотеке.

Несоблюдениеданной нормывлечет егонедействительностьдоговораоб ипотеке.Такой договорсчитаетсяничтожным.

Нотариальноеудостоверениедоговора обипотеке производитгосударственныйили частныйнотариус впорядке ст. 35,36, 40,42 - 45, 53 - 55, 60 ОсновзаконодательстваРоссийскойФедерации онотариате от11 февраля 1993г. За нотариальноеудостоверениедоговора обипотеке с заявителей(т. е.со сторон договора)взыскиваетсягосударственнаяпошлина (государственнымнотариусом)либо нотариальныйсбор (частнымнотариусом),причем размертакого нотариальногосбора долженравнятьсяразмеру госпошлины.Размергоспошлины,взыскиваемойза нотариальноеудостоверениедоговора обипотеке¹⁰,и составляет1,5% от оценочнойстоимостипредмета ипотеки,но неменее пятидесятипроцентовминимальногоразмера оплатытруда.

Договороб ипотекесчитаетсязаключенными вступает всилу с моментаего государственнойрегистрации.

Государственнуюрегистрациюдоговора обипотеке (ужеудостоверенногонотариально)осуществляетспециальноеучреждениеюстиции погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Процедурагосударственнойрегистрациипроизводитсяв порядке и наоснованиист. 2, 4, 9, 12-18 Законао государственнойрегистрации¹¹,а также в соответствиис Правиламиведения Единогогосударственногореестра. В этомреестре и совершаютсязаписи, в томчисле и о государственнойрегистрациисделок с недвижимостью.

Введенныйв действие 28января 1998 г. Федеральныйзакон от 21 июля1997 г. «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»и изданные вразвитие егонорм Правилаведения Единогогосударственногореестра правна недвижимоеимуществои сделок с ним¹²урегулировалибольшинствовопросов, связанныхс государственнойрегистрациейдоговора ипотеки(как сделки снедвижимостью)и собственноипотеки (какограничениявещного правана недвижимоеимущество), атакже переходавещного правана недвижимоеимуществоот залогодателяк залогодержателюили иному новомусобственнику.

Следуетотметить, чтовместо регистрациив так называемыхпоземельныхкнигах,ныне в соответствиис вышеуказанныминормативнымиактами производитсярегистрациядоговоров обипотеке (а такжеипотек и связанныхс ними переходоввещных правна недвижимость)в Едином государственномреестре правна недвижимоеимущество исделок с ним.Но с введениемв действие 20июля 1998 г. Закона«Об ипотеке»возникланеобходимостьвнесениясоответствующихизменений ввышеуказанныеЗакон о государственнойрегистрациии Правила. Заэту регистрациютакже беретсяплата¹³.Регистрационнаязапись о государственнойрегистрациидоговора обипотеке каксделкипроизводитсяв соответствиис п. 77-80 вышеуказанныхПравил. Формазаписи предусмотренаПриложением№ 6 к этим Правилам.

Здесьследует обратитьвнимание наочень важныймомент. Нельзяпутатьгосударственнуюрегистрациюдоговора обипотеке каксделки в порядкеп. 3 ст. 339 ГК РФ сгосударственнойрегистрациейипотеки какобременениявещного правана недвижимостьв порядке п. 1ст. 131 ГК РФ, ст. 29Законао государственнойрегистрациии гл. 4 Закона«Об ипотеке»- это две разныепроцедуры,хотя и взаимосвязанные.Регистрациядоговора обипотеке предшествуетрегистрацииипотеки какобременения.Ипотека какобременениесчитаетсявозникшей длязалогодателяи залогодержателяс моментагосударственнойрегистрациидоговора обипотеке каксделки, а длятретьих лиц- с моментагосударственнойрегистрациисамой ипотекикак обременения(ст. 20 Закона «Обипотеке»).

При включениисоглашенияоб ипотеке вкредитный илииной договор,содержащийобеспечиваемоеипотекойобязательство,в отношенииформыи государственнойрегистрацииэтого договорадолжны бытьсоблюденытребования,установленныедля договораоб ипотеке. Приэтом размернотариальногосбора (илигоспошлины)не должен прирегистрациитакого договоравзиматьсядважды, но еслицена сделки,породившейосновноеобязательство,превышаетоценочнуюстоимостьпредмета ипотеки,то нотариусвправе исчислитьразмер нотариальногосбора (госпошлины)от цены сделки,породившейосновноеобязательство.

Этот выводоснован на том,что п. 3 ст. 421 ГКРФ предоставляетсубъектамгражданскихправоотношенийправо заключатьсмешанныйдоговор какодин договор.

В случаетом, если в договореоб ипотекеуказано, чтоправа залогодержателяудостоверяютсязакладной,вместе с такимдоговоромнотариусупредставляетсязакладная.Нотариус делаетна закладнойотметку о времении местенотариальногоудостоверениядоговора обипотеке, нумеруети скрепляетпечатью листызакладной. Этапроцедурадолжна соответствоватьст. 14Федеральногозакона «Обипотеке».

2.3.Государственнаярегистрацияипотеки

Ипотекакак обременениеподлежит обязательнойгосударственнойрегистрации.Это осуществляетсяпутём внесениягосударственнымучреждениемюстиции записив единый государственныйреестр¹⁴.Регистрацияипотеки осуществляетсяпо месту нахожденияпредмета ипотеки.Основаниемявляетсязаявлениезалогодателя.

Документы,необходимыедля государственнойрегистрацииипотеки:

1. доказательствоуплаты регистрационногосбора (квитанция);

2. нотариальнозаверенныйдоговор обипотеке и егокопия;

3. документы,которые являютсяприложениямик договору обипотеке;

4. документ, который подтверждаетвозникновениеобязательства,
   обеспечиваемогоипотекой

5. закладная,если она указанав договоре обипотеке и еёкопия;

6. документы- приложенияк закладной.

Вся процедурагосударственнойрегистрацииипотеки, в части,не оговореннойФЗ РФ «Об ипотеке»,должна соответствоватьтребованиямФЗ РФ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»от 21.07.1997г. Если жепоследнийпротиворечитзакону «Обипотеке», топрименениюподлежит закон«Об ипотеке»,так как он принятпозднее.

2.4.Отчуждениезаложенногоимущества

«Имущество,заложенноепо договоруоб ипотеке,может бытьотчужденозалогодателемдругому лицупутем продажи,дарения, обмена,внесения егов качествевклада в имуществохозяйственноготовариществаили обществалибо паевоговзноса в имуществопроизводственногокооперативаили иным способомлишь с согласиязалогодержателя,если иное непредусмотренодоговором обипотеке»¹⁵.

Для отчуждениязаложенногопо договоруоб ипотекеимуществазалогодательдолжен получитьсогласиезалогодержателя,если иное непредусмотренодоговором обипотеке.

Под отчуждениемимуществаследует пониматьпреемство вправе на имущество,при которомвновь управомоченноелицо занимаетместо праводателя,а праводательотказываетсяот права наимущество 2¹⁶.Отчуждениезаложенногоимуществаозначает потерюзалогодателемправа собственности(хозяйственноговедения) на этоимущество¹⁷.

Статья 346 ГКРФ охватываетне только одноотчуждениезалогодателемзаложенногоимущества, нои содержитдиспозитивныйзапрет на любоераспоряжениезалогодателем,заложеннымимуществомбез согласиязалогодержателя.

Вот примерныйперечень юридическихактов, в совершениикоторых залогодательне вправе участвоватьбез согласиязалогодержателя,если иное непредусмотренов договоре обипотеке:

договоры,приводящиек установлениюобщей собственностина заложенноеимущество:договор простоготоварищества,по условиямкоторого заложенноеимуществовносится вкачестве вкладав общее имуществотоварищей;брачный договор,по условиямкоторогоустанавливаетсярежим совместнойсобственностив отношенииимеющегосязаложенногоимущества,принадлежащегоодному из супругов;

договорыкупли-продажи,мены, дарениязаложенногоимущества,
арендызаложенногоимущества справом выкупа,договор ренты,по условиямкоторого подвыплату рентыотчуждаетсязаложенноеимущество;

соглашенияоб отступном,по условиямкоторого вкачестве отступногоотчуждаетсязаложенноеимущество;

протоколыорганизационныхсобраний кооперативови заявленияо приеме в членыкооперативов,предусматривающиевнесение заложеннойне
движимостив паевые фондысоответствующихкооперативе;

5) договорыо созданииакционерныхобществ, учредительныедоговорыхозяйственныхтовариществи обществ, содержащиеусловие о передачезаложенногоимущества вкачестве вкладав имуществохозяйственноготоварищества,общества,

6) любые иныесделки, кромезавещания,направленныена отчуждениезаложенногоимущества.

Залогодательи залогодержательмогут исключитьприменениеданной нормык своим отношениям,для этого достаточновключить вдоговор обипотеке пунктследующегосодержания:«имущество,заложенноепо договоруоб ипотеке,может бытьотчужденозалогодателемдругому лицубез согласиязалогодержателя».

Стороныдоговора обипотеке могуттакже изменитьсодержаниедиспозитивнойнормы п. 1 ст. 37Закона, например,оговорить вдоговоре обипотеке, чтоопределенныесделки по отчуждениюимущества могутсовершатьсязалогодателембез согласиязалогодержателя,иные - толькос такого согласия.

Законпредусматриваетновую, не известнуюни ГК РФ, ни ЗаконуРФ от 29 мая 1992 г.«О залоге» мерузащиты правазалогодержателяв случае нарушениязалогодателемэтого запрета.Залогодержательвправе по своемувыбору потребовать:

1) признаниясделки об отчуждениизаложенногоимуществанедействительнойи примененияпоследствий,предусмотренныхстатьей 167 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации;

2) досрочногоисполненияобеспеченногоипотекойобязательстваи обратитьвзыскание назаложенноеимуществонезависимоот того, комуоно принадлежит.

В случаевыдачи закладнойотчуждениезаложенногоимуществадопускается,если правозалогодателяна это предусмотренов закладной,с соблюдениемусловий, которыев ней установлены.То есть залогодатель,составившийзакладную,которая былавыдана первоначальномузалогодержателю,может совершатьотчуждениезаложенногоимуществатолько в томслучае, еслисодержаниезакладнойпредусматриваетправо залогодателяна такое отчуждение.В данном случаеникакого значенияне имеет, содержитсяили не содержитсяположение овозможностиотчуждениязалогодателемзаложенногоимущества вдоговоре обипотеке, главное,чтобы такоеположение,четко сформулированное,содержалосьв закладной.

В закладноймогут бытьустановленыусловия, которыедолжны соблюдатьсяпри отчуждениизаложенногоимущества,например, условиео минимальнойцене, по которойэто имуществоможет бытьреализовано,условие о формевозмездногопредоставления,условие о формеи порядке платежаи т. п. Установленныев закладнойусловия отчужденияимуществадолжны бытьсоблюденызалогодателем.

Залогодательвправе завещатьзаложенноеимущество.Условия договораоб ипотеке илииного соглашения,ограничивающие,это правозалогодателя,ничтожны.

Условиядоговора обипотеке илииного соглашения,ограничивающиеправа залогодателязавещать заложенноеимущество,ничтожны независимоот признанияих таковымисудом. Поэтомудаже в случаеналичия в договореоб ипотеке илив ином соглашенииназванныхусловий юридическихпоследствийони неповлекут. В тоже время наличиетаких условийне повлечетнедействительностипрочих частейсделки (договораоб ипотеке),если можнопредположить,что сделка былабы совершенаи без включениянедействительнойее части.

Залогодатель-гражданинв любом случаеможет распорядитьсязаложеннымимуществомпутем совершенияодностороннейсделки - завещания.

Отметим,что посколькуправо залогаобладает такимсвойством, какправоследования,интересызалогодержателябудут соблюденыи в случае отчуждениязаложенногоимущества позавещанию.

Все упомянутыев данном параграфенормы подлежитприменениютакжепри обремененииипотекой правааренды недвижимогоимущества,поэтомуарендатор-залогодательне вправе безсогласиязалогодержателя,если иноене предусмотренодоговором обипотеке, передаватьсвои права иобязанностипо договоруаренды другомулицу. В случаевыдачи приипотеке правааренды закладнойперенаем допускается,если правозалогодателяна это предусмотренов закладной,с соблюдениемусловий, которыев ней установлены.

2.5.Сохранениеипотеки припереходе правна заложенноеимущество кдругому лицу

Лицо, котороеприобрелозаложенноепо договоруоб ипотекеимущество врезультатеего отчужденияили в порядкеуниверсальногоправопреемства,в том числе врезультатереорганизацииюридическоголица или в порядкенаследования,становитсяна место залогодателяи несет всеобязанностипоследнегопо договоруоб ипотеке,включая и те,которые не былинадлежащевыполненыпервоначальнымзалогодателем.

Замены должникапо обеспеченномузалогом обязательствууказанныйпереход невлечет.

Однако посоглашениюс залогодержателемновый залогодательможет бытьосвобожденот какой-либоиз этих обязанностей.Такое соглашениенеобязательнодля последующихприобретателейзакладной, еслионо не удостоверенонотариально.

Если имущество,заложенноепо договоруоб ипотеке,перешло поуказанным вышеоснованиямк несколькимлицам, каждыйиз правопреемниковпервоначальногозалогодателянесет вытекающиеиз отношенийипотеки последствиянеисполненияобеспеченногоипотекойобязательства.При этом этипоследствияраспределяютсясоразмерноперешедшейк нему частизаложенногоимущества. Еслипредмет ипотекинеделим илипо иным основаниямпоступает вобщую собственностьправопреемниковзалогодателя,правопреемникистановятсясолидарнымизалогодателями.

3. Залогимущества подоговору обипотеке сохраняетсилу независимоот того, былили при переходеэтого имуществак другим лицамнарушеныкакие-либоустановленныедля такогоперехода правила.

2.6.Закладная

Вступившимв действие 22июля 1998 годаФедеральнымзаконом «Обипотеке(залоге недвижимости)»в гражданскийи коммерческийоборот введенновый вид ценныхбумаг — закладные.НазванныйФедеральныйзакон содержитспециальныеправила составленияи выдачи (выпускав обращение)закладных,отчужденияправ по ним,исполненияудостоверенныхзакладнымиобязательств¹⁸.

Профессиональныйучастник рынкаценных бумагосуществляетоперации сзакладнымис учетом требований,установленныхФедеральнымзаконом «Обипотеке (залогенедвижимости)».

Правиланормативныхактов Федеральнойкомиссии порынку ценныхбумаг,регулирующихосуществлениеопераций нарынке ценныхбумаг, могутприменятьсяпо отношениюк операциямс закладнымилишь при условии,что это непротиворечитустановленнымФедеральнымзаконом «Обипотеке(залоге недвижимости)»существеннымхарактеристикамзакладной исодержаниюудостоверяемыхею прав.

Закладныемогут использоватьсяв качествебазового активас целью выпускаих собственникомили доверительнымуправляющиминых ценныхбумагв порядке и наусловиях,устанавливаемыхФедеральнойкомиссией порынкуценных бумаг.Исходя из содержанияправил статей13 и 14 Федеральногозакона «Обипотеке (залогенедвижимости)»,закладная неявляется эмиссионнойценной бумагой.

Выдачаодним лицомдвух или болеезакладных неявляется ихвыпуском, неподлежитгосударственнойрегистрациив соответствиис правиламиФедеральногозакона «О рынкеценных бумаг».

В соответствиис Федеральнымзаконом «Обипотеке» закладнаясоставляется,выдается иобращаетсяв форме письменногодокумента.Права на закладнуюне могут бытьудостовереныее сертификатом.

Отчуждениеимущественныхправ, удостоверяемыхзакладной,осуществляетсяпутем составленияна самой закладнойпередаточнойнадписи и,фактическоговручения закладнойее продавцомпокупателю(приобретателюправ).

Передаточнаянадпись назакладнойоформляет собойсостоявшуюсяуступкуправа требованияпо закладнойс наступлениемпоследствий,предусмотренныхпунктом 2 статьи146 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации.

Реестровыйучет владельцевзакладных неведется.

Лицо,выдавшее двеили более закладных,может открыватьи вести длясобственныхцелей учетвладельцеввыданных имзакладных.Записи, содержащиесяв таком учете,не могут использоватьсядля удостоверенияправ на закладные.

Брокерскаядеятельностьна рынке закладныхможет осуществлятьсяна основаниизаключенногомежду брокероми его клиентомдоговора порученияили комиссии.

Договор,заключенныймежду брокероми его клиентом,может предусматриватьправо брокерасамостоятельносоставлятьот имени клиентапередаточныенадписи наотчуждаемыхклиентом закладныхв пользу ихприобретателей.

При исполнениипорученийклиента наприобретениезакладнойброкер с цельюизбежанияпретензий состороны клиентаи на основаниизаключенногоим с клиентомдоговора можетосуществлятьпроверкуприобретаемыхв собственностьклиента закладныхна соответствиеих формы исодержания,а такжеформы и содержания,составленныхна закладныхпередаточныхнадписейтребованиямФедеральногозакона «Обипотеке (залогенедвижимости)»,а также, в случаеприобретениязакладной всовокупностис прилагаемымик ней кредитнымдоговором,договоромипотеки и инымидокументами,осуществлятьпроверку ихформы и содержаниятребованиямГражданскогокодекса РоссийскойФедерации,Федеральногозакона «Обипотеке (залогенедвижимости)»,Федеральногозакона «О регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,иных законови правовыхактов РоссийскойФедерации.

К высокорискованнымзакладным, вчастности,могут относитьсяследующие:

1)закладные,по которымзалогодателямии должникамипо обеспеченнымипотекойобязательствамвыступаютразличные лица,за исключениемслучаев, когдав качествезалогодателейнедвижимогоимуществавыступаютРоссийскаяФедерация,субъекты Российскойфедерации имуниципальныеобразования;

2)закладные,залогом недвижимогоимущества покоторым обеспечены

не обязательствапо возвратуполученныхкредитов (займов),но иные гражданско-правовыеобязательства;

3)закладные,законнымивладельцамии отчуждателямикоторых являютсяфизическиелица;

4)закладные,в качествепервоначальныхзаконных владельцевкоторых

указаныфизическиелица;

5)закладные,в качествепервоначальныхзаконных владельцевкоторых

указаныюридическиелица, которымзаконодательствомРоссийскойФедерации непредоставленоправо осуществлятьипотечноекредитование;

6)закладныев отсутствиеприложенныхк ним договоровкредита и ипотеки,форма и содержаниекоторых соответствуюттребованиямгражданскогозаконодательстваРоссийскойФедерации, атакже законодательствао регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним;

7) закладные,недвижимоеимущество покоторым принадлежитзалогодателямна праве хозяйственноговедения;

8) закладные,недвижимоеимущество покоторым хотяи принадлежитзалогодателямна праве собственности,но может являтьсяпредметомгражданско-правовыхсделок толькос согласиятретьих лиц,в том числе ссогласияуполномоченныхгосударственныхорганов илиорганов местногосамоуправления;

9)закладные,по которымзаложеннымявляется правоаренды илииное
правовладения ипользованиянедвижимымимуществом;

10. закладные,по которымзаложеннымиявляются воздушныеи морские
    суда,суда внутреннегоплавания;

11. закладные,недвижимоеимущество покоторым находитсяв совместной(общей или долевой)собственностидвух или болеезалогодателей;

12. закладныена жилые помещения(квартиры,индивидуальныежилые дома)без приложенныхк ним справоко характеристикежилой площади,справоко количествеи составезарегистрированных(прописанных)на жилой площадилиц, оформленныхв надлежащемпорядке документово землеотво-де,планов земельныхучастков,пообъектныхвыписок изреестроврегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

Глава3. Обращениевзыскания наимущество,заложенноеподоговоруоб ипотеке

3.1.Принципы обращениявзыскания

Залогодержательвправе обратитьвзыскание наимущество,заложенноепо договоруоб ипотеке, дляудовлетворенияза счет этогоимуществаназванныхв статье 3 настоящегоФедеральногозакона требований,вызванныхнеисполнениемили ненадлежащимисполнениемобеспеченногоипотекойобязательства,в частностинеуплатой илинесвоевременнойуплатой суммыдолгаполностью илив части, еслидоговором непредусмотреноиное.

При расхожденииусловий договораоб ипотеке иусловий обеспеченногоипотекойобязательствав отношениитребований,которые могутбыть удовлетвореныпутем обращениявзыскания назаложенноеимущество,предпочтениеотдается условиямдоговора обипотеке.

В общем,виде нормы обоснованияхобращениявзыскания назаложенноеимуществосформулированыв ст. 348 ГК РФ. ФЗРФ «Об ипотеке»частично дублируетст. 348 ГК РФ, частичноконкретизируетособенностипримененияэтих норм кипотечнымотношениями, кроме того,вводит рядновыхнорм, отсутствующихв ГК РФ и регулирующихрассматриваемыйпредметприменительнок ипотеке.

Обращениевзыскания наимущество,заложенноедля обеспеченияобязательства,исполняемогопериодическимиплатежами,допускаетсяпри систематическомнарушениисроков их внесения,то есть принарушениисроковвнесения платежейболее трех разв течение 12 месяцев,даже если каждаяпросрочканезначительна,если договоромоб ипотеке непредусмотреноиное.

3.2.Судебный порядокобращениявзыскания назаложенноеимущество

Взысканиепо требованиямзалогодержателяобращаетсяна имущество,заложенноепо договоруоб ипотеке, порешению суда,за исключениемслучаев,когда в соответствиисо статьей 55настоящегоФедеральногозакона допускаетсяудовлетворениетаких требованийбез обращенияв суд.

Иск обобращениивзыскания наимущество,заложенноепо договоруобипотеке, предъявляетсяв соответствиис правиламиподсудностии подведомственностидел, установленнымипроцессуальнымзаконодательствомРоссийскойФедерации.

В томслучае, еслии залогодержатель,и залогодатель,являющийсяодновременнои должникомпо основномуобеспеченномуипотекойобязательству,являются юридическимилицами и (или)индивидуальнымипредпринимателями(участвующимиздесь именнов качествеиндивидуальныхпредпринимателей),то соответствующийиск в порядкест. 22 АПК РФ от5 мая 1995 г. подаетсяв арбитражныйсуд (общие требованияк форме и содержаниюсоответствующегоискового заявлениясм. ст. 102—104 АПКРФ)¹⁹.

Еслидолжник поосновномуобеспеченномуипотекойобязательствунеявляется одновременнозалогодателем,но наряду сзалогодателеми залогодержателемявляется юридическимлицом илииндивидуальнымпредпринимателем(действующимименно в качествепредпринимателя),то соответствующийиск также подаетсяв арбитражныйсуд, а упомянутыйдолжник в порядкеп. 1 ст. 39 АПК РФпривлекаетсяк участию вделе в качестветретьеголица, не заявляющегосамостоятельныхтребованийна предметспора (такоеучастие необходимо,имея в видуперспективупоследующегоиска залогодателяк должнику,основанногона норме ст.387 ГК РФ о переходеправ кредиторак залогодателю).

Если хотябы одно из трехвышеперечисленныхлиц не являетсяни юридическимлицом, ни действующимименно в качествеиндивидуальногопредпринимателя(а не толькозарегистрированнымкак таковой)гражданином,то соответствующийиск в порядкест. 25 ГПК РСФСРподается в судобщей юрисдикции(общие требованияк форме и содержаниюсоответствующегоискового заявлениясм. ст. 126 и 127 ГПКРСФСР)²⁰.

Учитываяновеллу гражданскогопроцессуальногозаконодательства(судебныйприказ), следуетиметь в виду,что нормой ч.1 ст. 125 ГПК РСФСРисчерпывающимобразом определеныситуации, прикоторых можетиметьместо не исковоепроизводство,а выдача судебногоприказа: этовзысканиеденежных суммили истребованиедвижимогоимущества.Поскольку жеоб обращениивзыскания нанедвижимостьв ч. 1 ст. 125 ГПК РСФСРречь неидет, то и судебныеприказы наоснованииипотечныхсделок не выдаются.

Еслидоговор обипотеке содержитнадлежащимобразом сформулированнуютретейскуюзапись (соглашениео передачевозможных приисполненииуказанногодоговора споровна разрешениетретейскогосуда), либо еслитретейскаязапись заключенав виде отдельногописьменногосоглашения,то иск об обращениивзыскания назаложеннуюнедвижимостьподается всоответствующийпостояннодействующийтретейскийсуд либо (согласноусловиямтретейскойзаписи) передаетсяна рассмотрениеспециальнообразуемогодля разрешенияданного споратретейскогосуда.

Еслисоответствующеедело, не будьтретейскойзаписи, подлежалобыведению арбитражногоСуда, то третейскийсуд рассматриваеттакое дело впорядке Временногоположения отретейскомсуде для разрешенияэкономическихспоров, утвержденногопостановлениемВерховногоСовета РФ от24 июня1992г.

В остальныхслучаях (в спорахс участиемграждан) надлежитруководствоватьсяна всех стадияхтретейскогоразбирательстваПоложениемо третейскомсуде (Приложениек ГПК РСФСР).

Подсудностьдел об обращениивзыскания назаложеннуюпо договоруоб ипотекенедвижимость,подведомственныхарбитражномусуду, по общемуправилу определяетсянормами ст. 25АПК РФ. Согласност. 25 АПК РФиск предъявляетсяв арбитражныйсуд по местунахожденияответчика (оправилахопределенияместа нахожденияюридическоголица см. ст. 54 ГКРФ;правила определенияместа нахожденияиндивидуальногопредпринимателясогласно ст.23 ГК РФ такжеопределяютсяст. 54 ГК РФ). Пунктом25 АПК РФ введеноодно из исключенийиз норм ст. 25 АПКРФ.

Еслидоговор ипотекиот имени ответчика- юридическоголица (т. е. залогодателя)заключаетсяфилиалом илипредставительством,то соответствующийиск долженпредъявлятьсяв арбитражныйсуд по местунахожденияупомянутогофилиала(представительства).

Подсудностьсоответствующейкатегории дел,подведомственныхсудуобщей юрисдикции,определяетсяпо общему правилуст. ИЗ и 117 ГПКРСФСР.Иски в суд общейюрисдикциипредъявляются,согласно этомуобщемуправилу, в районный(городской) судпо месту жительствазалогодателя- гражданина(ответчика посоответствующейкатегории дел)либо по местунахожденияорганов управленияюридическоголица - залогодателяили (повыбору истца)по месту нахождениязаложеннойюридическимлицом-залогодателемнедвижимости.Исключенияиз этого общегоправила установленынормами ст.114, 115, 118 и 120 ГПК РСФСР.В частности,согласно норме118 ГПК РСФСР, еслидоговор обипотеке заключалсяот имени залогодателя- юридическоголица филиаломпоследнего,то соответствующийискпо выборуистца-гражданинаможет бытьпредъявленв суд по местунахождениятакого филиалаили по местунахождениясамого юридическоголица.

Следуетотметить, чтоввиду имущественногохарактерасоответствующихисковых требованийразмеры подлежащейуплате приподаче такихисков государственнойпошлины определяютсясоответственност. 4Закона РФ «Огосударственнойпошлине».

3.3.Обращениевзыскания назаложенноеимущество вовнесудебномпорядке

Удовлетворениетребованийзалогодержателяза счет имущества,заложенногопо договоруоб ипотеке, безобращения всуд допускаетсяна основаниинотариальноудостоверенногосоглашениямежду залогодержателеми залогодателем,заключенногопосле возникновенияоснований дляобращениявзыскания напредмет ипотеки.

Следуетотметить, чтонепременнымусловиемдействительностисоответствующегонотариальноудостоверенногосоглашениямежду залогодателеми залогодержателемявляется заключениеего послефактическоговозникновенияоснований дляобращениявзыскания напредмет ипотеки.О таких основанияхсм. ст. 348 ГК РФ ист. 50 Закона «Обипотеке».

Соглашениеоб удовлетворениитребованийзалогодержателяпо последующемудоговору обипотеке действительно,если оно заключенос участиемзалогодержателейпо предшествующимдоговорам обипотеке. Принарушениивышеупомянутыхусловий (любогоиз них) соответствующеесоглашениеоспоримо пооснованию,предусмотренномуст. 168 ГК РФ; небудь нормч. 2 ст. 349 ГК РФ ип. 5 статьи 55 Закона«Об ипотеке»такое соглашениебыло бы ничтожным.

Удовлетворениетребованийзалогодержателяв порядке,предусмотренномпунктом 1 статьи55 Закона «Обипотеке», недопускается,если:

1. предметомипотеки являетсяпредприятиекак имущественныйкомплекс;

2. предметомипотеки являетсяимущество,находящеесяв общей собственности,и кто-либо изего собственниковне дает согласияв письменнойили иной установленнойфедеральнымзаконом формена удовлетворениетребованийзалогодержателяво внесудебномпорядке;

3. для ипотекиимуществатребовалосьсогласие илиразрешениедругого липаили органа;

4. предметомипотеки являетсяимущество,имеющее значительнуюисторическую,художественнуюили иную культурнуюценность дляобщества;

5. Переченьтаких обстоятельстви аналогичныйперечень п. 3ст. 349 ГК РФ частичноне совпадают.Так, безвестноеотсутствиезалогодателя(ст. 349 ГК РФ) самопо себе не исключаетвозможностьзаключенияс ним какогобы то ни былосоглашения(например, черезпредставителясоответствующегозалогодателяс действующейдоверенностьюпоэтому, таккак законодательне стал дублироватьуказаннуюнорму;

6. В этих случаяхвзыскание назаложенноеимуществообращаетсяпо решениюсуда;

7. В соглашенииоб удовлетворениитребованийзалогодержателястороны могутпредусмотреть;

8. приобретениезаложенногоимуществазалогодержателемдля себя илитретьих лицс зачетом всчет покупнойцены требованийзалогодержателяк должнику,обеспеченныхипотекой. Вуказанномсоглашениине может бытьпредусмотреноприобретениезаложенногоимуществазалогодержателем,если предметомипотеки являетсяземельныйучасток;

9. реализациюзаложенногоимуществаодним из способов,указанных встатье 56 Федеральногозакона «Обипотеке»;

Отметим ещёодин момент.К соглашениюо приобретениизаложенногоимуществазалогодержателемприменяютсяправила гражданскогозаконодательстваРоссийскойФедерации одоговорекупли-продажи,а в случаеприобретенияимуществазалогодержателемдля третьихлиц - также и одоговоре комиссии.

При заключениисоглашенияоб удовлетворениитребованийзалогодержателястороны должныуказать в нем:

1) названиезаложенногопо договоруоб ипотекеимущества, засчет которогоудовлетворяютсятребованиязалогодержателя,и стоимостьэтогоимущества;

2. суммы,подлежащиеуплате залогодержателюдолжником наоснованииобеспеченногоипотекойобязательстваи договора обипотеке, а еслизалогодателемявляется третьелицо, также изалогодателем;

3. известныесторонам намомент заключениясоглашенияпредшествующиеи последующиеипотеки данногоимущества иимеющиесяв
   отношенииэтого имуществау третьих лицвещные праваи права
   пользования;

4. способреализациизаложенногоимущества либоусловие о егопри
   обретениизалогодержателем.

При отсутствиив соответствующемсоглашениихотя бы одногоиз существенныхусловий, соглашениесчитаетсянезаключенным,т. е. не порождающимни у кого никакихправ и обязанностей.Условие обуказании всоответствующемсоглашенииданных, конечно,является существенным(да и вообщеимеет смысл)лишь при фактическомналичии другихипотек данногоимуществаи (или) вещныхправ на негои прав пользованияим у третьихлиц.

Соглашениеоб удовлетворениитребованийзалогодержателяво внесудебномпорядке, заключенноена основаниипункта 1 настоящейстатьи, можетбыть признаносудом недействительнымпо иску лица,чьи права нарушеныэтим соглашением.

Удостоверитьсоответствующеесоглашениеможно у любогонотариуса(не только утого, которыйудостоверялдоговор обипотеке). Приэтом взимаетсянотариальныйсбор (нотариальнаягоспошлина)в размере,установленномст. 4 Закона РФ«О государственнойпошлине»; суммойже договора(т. е. в данномслучае - соглашения)признаетсяначальная ценареализациисоответствующегоимущества (апри приобретенииего залогодержателем- покупная цена).

Государственнаярегистрацияже, если соответствующеесоглашениеподлежит таковой,должна бытьпроизведенатем же регистрирующиморганом, которыйрегистрировалдоговор обипотеке, либоего правопреемником(в части регистрационныхфункций).

3.4.Реализациязаложенногоимущества, накоторое обращеновзыскание

Если на имущество,заложенноепо договоруоб ипотеке, порешению судаобращено взыскание,то оно, реализуетсяпутем продажис публичныхторгов, заисключениемслучаев, предусмотренныхФедеральнымзаконом «Обипотеке».

Порядокпроведенияпубличныхторгов по продажеимущества,заложенногопо договоруоб ипотеке,определяетсяпроцессуальнымзаконодательствомРоссийскойФедерации.

Если судпринимаетрешение обобращениивзыскания назаложенноеимущество, онможет с согласиязалогодателяи залогодержателяустановитьв решении, чтоимуществоподлежит реализациипутем продажина аукционе.

Такой жеспособ реализациизаложенногоимущества можетбыть предусмотрензалогодателеми залогодержателемв соглашенииоб удовлетворениитребованийзалогодержателяво внесудебномпорядке, заключенномв соответствиисо статьёй 55Федеральногозакона «Обипотеке».

Реализациязаложенногоимущества путемпродажи нааукционе недопускаетсяв случаях, когдавзыскание наэто имуществов соответствиис пунктом 2 статьи55 Федеральногозакона «Обипотеке» неможет бытьобращено вовнесудебномпорядке.

Порядокпродажи имущества,заложенногопо договоруоб ипотеке, нааукционеопределяетсяправиламистатей 447 - 449 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации иФедеральнымзаконом «Обипотеке», а втом, что ими непредусмотрено,определяетсясоглашениемоб удовлетворениитребованийзалогодержателяво внесудебномпорядке.

В случаяхобращениявзыскания назаложенноеправо арендынедвижимогоимущества онореализуетсяв соответствиис правиламиФедеральногозакона «Обипотеке» споследующимоформлениемуступки данногоправа.

Глава4. Правовоерегулированиезалога земли.

4.1.Правовые основыипотеки земли

СогласноЗакону «Обипотеке (залогенедвижимости)»предметомипотеки могутбыть земельныеучастки, находящиесяв собственностиграждан, ихобъединений,юридическихлиц и предоставленныедля садоводства,животноводства,индивидуальногожилищного,дачного и гаражногостроительства,приусадебныеземельныеучастки, занятыезданиями, строениямиили сооружениями,в размере,необходимомдля их хозяйственногообслуживания.

При общейдолевой илисовместнойсобственностина вышеперечисленныеземельныеучастки ипотекаможет бытьустановленатолько напринадлежащийгражданинуили юридическомулицу земельныйучасток, выделенныйвнатуре изземель, находящихсяв общей долевойили совместнойсобственности.

Не подлежатипотеке земли,находящиесяв государственнойили муниципальнойсобственности,а также землисельскохозяйственныхугодий из составаземель сельскохозяйственныхорганизаций,крестьянских(фермерских)хозяйств иполевых земельныхучастков личныхподсобныххозяйств. Такжене допускаетсяипотека частиземельногоучастка, площадькоторой меньшеминимальногоразмера, установленногонормативнымиактами субъектовРФ и нормативнымиактами органовместногосамоуправлениядля земельразличногоцелевого назначенияи разрешенногоиспользования.

По общемуправилу залогсельхозугодийзапрещен, однако,есть три исключения.Во-первых, могутбыть заложенысельхозугодьянесельскохозяйственныхорганизаций,принадлежащиеим на правесобственности.

Во-вторых,могут бытьзаложены подоговору обипотеке садовые,огородныеземельныеучастки иприусадебныеземельныеучастки личныхподсобныххозяйств граждан.

Сельскохозяйственнойорганизациейпризнаетсякоммерческаяорганизация,более 50% доходакоторой изхозяйственнойдеятельностипо производствусельхозпродукции.

Крестьянское(фермерское)хозяйство справовой точкизрения представляетсобой в настоящеевремя особуюформу предпринимательскойдеятельностииндивидуальногопредпринимателя– главы такогохозяйства.Остальные(кроме главы)участникикрестьянского(фермерского)хозяйстварассматриваютсякак наемныеработники. Всостав земелькрестьянского(фермерского)хозяйствавходят:

1) земельныйнадел, принадлежащийглаве хозяйствана праве собственностиили пожизненногонаследуемоговладения;

2) земельныенаделы членовхозяйства,принадлежащиеим на правесобственностиили пожизненногонаследуемоговладения;

3) земельныеучастки, принадлежащиевышеперечисленнымлицам на правепостоянногопользования;

4) арендованныеили взятые вбезвозмездноесрочное пользованиеу иных лиц иорганов земельныеучастки.

При установленииипотеки нанаходящеесяв государственной(федеральнойили субъектаРФ) либо муниципальнойсобственностиздание, строениеили сооружение– земельныйучасток подтаким объектомобременяетсяипотекой согласност. 69 Закону «Обипотеке (залоганедвижимости)».Однако этоявляется исключениемиз правил.

На земельномучастке, заложенномпо договоруоб ипотеке,залогодательвправе безсогласиязалогодержателявозводить вустановленномпорядке зданияили сооружения,если иное непредусмотренодоговором обипотеке. На этиздания и сооруженияне распространяетсяправо залога,и залогодательможет распоряжатьсяими.

Есливозведениезалогодателемна заложенномземельномучастке зданияили сооружениявлечет илиможет повлечьухудшениеобеспечения,предоставленногозалогодержателюипотекой этогоучастка, залогодержательвправе в соответствиис потребоватьизменениядоговора обипотеке, в томчисле, если этонеобходимо,путем распространенияипотеки навозведенноездание илисооружение²¹.

Возведениезданий илисооруженийна заложенномземельномучастке, еслиправа залогодержателяудостоверенызакладной,допускаетсятолько в случае,если правозалогодателяна это предусмотренов закладной,с соблюдениемусловий, которыев ней отражены.

Если ипотекаустановленана земельныйучасток, накотором находитсяздание илисооружение,принадлежащеене залогодателю,а другому лицу,при обращениизалогодержателемвзыскания наэтот участоки его реализациик приобретателюучастка переходятправа и обязанности,которые в отношенииэтого лица имелзалогодателькак владелецучастка.

Оценка земельногоучастка неможет бытьустановленав договоре обипотеке нижеего нормативнойцены.

К договоруоб ипотекеземельногоучастка должнабыть приложенав качествеобязательногоприложениякопия плана(чертежа границ)этого участка,выданнаясоответствующимкомитетом поземельнымресурсам иземлеустройству.

На земельныйучасток, приобретенныйпри продажена публичныхторгах, аукционеили по конкурсу,распространяютсятребованияо разрешенномиспользовании.

Лицо, котороеприобрелоземельныйучасток припродаже напубличныхторгах, аукционеили по конкурсу,вправе менятьназначениеучастка лишьв случаях,предусмотренныхземельнымзаконодательствомРоссийскойФедерации, илив установленномэтим законодательствомпорядке. Продажаи приобретениена публичныхторгах, аукционеили по конкурсузаложенныхземельныхучастковосуществляютсяс соблюдениемустановленныхфедеральнымзаконом ограниченийв отношениикруга лиц, которыемогут приобретатьтакие участки.

4.2. Реальныеаспекты ипотекиземли

Согласноп. 1 ст. 64 Закона«Об ипотеке(залоге недвижимости)»при ипотекеземельногоучастка правозалога на находящиесяили возводимыена этом участкездания и сооружениязалогодателя,в том числе нажилые строения,распространяетсятолько в томслучае, еслиоб этом прямоговорится вдоговоре обипотеке, гдев качествепредмета ипотекинаряду с земельнымучастком будетуказано наименование,место нахождения,идентификационноеописаниесоответствующегоздания илисооружения.Согласно ч. 3п. 2 ст. 9 предметомипотеки можетбыть принадлежащеезалогодателюправо арендыздания илисооружения,при этом обязательноуказание вдоговоре обипотеке срокааренды.

Если залогодательне заложилзалогодержателюнаряду с земельнымучастком находящеесяили возводимоена нем зданиеили сооружение,то при обращенииизыскания наземельныйучасток залогодательсохраняетсоответствующеевещное правона это зданиеили сооружение.Залогодательприобретаетправо ограниченногопользования(сервитут) начасть земельногоучастка, необходимуюдля использованияздания илисооруженияв соответствиис его назначением(например: подъезднаядорога).

Согласност. 274 ГК РФ сервитутможет устанавливатьсядля обеспеченияпрохода илипроезда черезземельныйучасток к зданиюили сооружению,для прокладкии эксплуатациилиний электропередач,связи и трубопроводов,обеспеченияводоснабженияи иных нуждзалогодателякак собственниказдания илисооружения.Обременениеземельногоучастка сервитутомне лишаетсобственникаучастка праввладения, пользованияи распоряженияэтим участком²².

Сервитутподлежитгосударственнойрегистрациив порядке,установленномп. 1 ст. 131 ГК РФ иЗакона «Огосударственнойрегистрации».Условия сервитутаопределяютсясоглашениеммежду залогодателеми залогодержателем,а в случае спора— судом. Потребованиюзалогодержателязалогодательобязан выплачиватьему соразмернуюплату за пользованиеземельнымучастком, еслииное не предусмотренозаконом.

В случаеотчуждениязалогодателемдругому лицуздания илисооруженияи отсутствиясоглашенияс залогодержателемоб ином (например,залогодержательможет потребоватьизмененияусловий сервитута),права этоголица в отношениизаложенногоучастка ограничиваютсятеми же условиямисервитута,которые существовалидля залогодателя.

Согласноп. 1 ст. 275 ГК РФ вслучае переходаправ на земельныйучасток, обремененныйсервитутом,к другому лицу,сервитут сохраняется;п. 2 этой же статьигласит, чтосервитут неможет бытьсамостоятельнымпредметомзалога и можетпринадлежатьлишь собственникуздания илисооружения,находящегосяна обремененномсервитутомземельномучастке.

СогласноЗалогодательвправе безсогласиязалогодержателяраспоряжатьсяпринадлежащимиему зданиямиили сооружениями,если правозалога распространяетсятолько на земельныйучасток²³.Согласно ст.209 ГК РФ он вправеотчуждать своенедвижимоеимущество,отдать его взалог (при этомсервитут наземельныйучасток в залогпередан небудет) и обременятьдругими способами,осуществлятьперестройкуили снос зданийи сооруженийпри условиисоблюденияградостроительных,архитектурныхи строительныхнорм и правил.

Следуетзаметить, чтоспорным представляетсяположение отом, что объемсервитута напользованиеземельнымучастком определяетсясоглашениемзалогодателяс залогодержателем.Ведь собственностьна заложенныйземельныйучасток приобращенииизыскания нанего переходитне обязательнок залогодержателю,но и к приобретателюучастка в результатеего реализации(продана). Конструкцияипотеки вовсене предполагает,что приобретателемземельногоучастка непременностанет залогодержатель.

Когда залогодательнаряду с земельнымучастком закладываеттому же залогодержателюздание илисооружение,находящеесяили возводимоена таком участке,то условияотчуждениязаложенногоимущества впользу другихлиц, а такжепоследствияэтого отчужденияопределеныгл. VI Закона «Обипотеке (залогенедвижимости)».

На земельномучастке, заложенномпо договоруоб ипотеке,залогодательвправе безсогласиязалогодержателявозводить вустановленномпорядке зданияили сооружения.Данная нормаявляетсядиспозитивной— договоромоб ипотекеможет бытьпредусмотреноиное, а именно:

а) залогодательвправе возводитьсоответствующиездания или

сооружениялишь при предварительномполучениисогласия нато

залогодержателя;

б) залогодательвообще не вправевозводить впериод ипотекина заложенномземельномучастке какие-либоздания и (или)сооружения.

На все вышеуказанныездания и сооружения(возведенныелибо возводимыезалогодателемна заложенномпо договоруоб ипотекеземельномучастке) нераспространяетсяправо залогапо договоруоб ипотекеземельногоучастка.

Следуетобратить вниманиена одно обстоятельство.

Еслисоответствующеездание илисооружениевозводитсязалогодателемс нарушениемусловий договораоб ипотекесоответствующегоземельногоучастка, тозалогодержатель,требуя внесенияизменений вдоговор обипотеке, можетссылаться сразуна оба основаниядля изменениядоговоров,предусмотренныесоответственнопп. 1 и 2 ст. 451 ГК РФи п. 2 ст. 450 ГК РФ.Если же этоздание илисооружениевозводитсябез нарушенияусловий договораоб ипотекесоответствующегоземельногоучастка, тозалогодержателюследует ссылатьсялишь на пп. 2 п.2 ст. 450 в ГК РФ ина ст. 451 ГК РФ.

При этомналичие узалогодателясогласиязалогодержателяна возведениесоответствующегоздания илисооруженияне лишаетзалогодержателяправа требоватьизмененияусловий договораоб ипотеке всвязи с возведениемзалогодателемуказанногообъекта помотиву существенногоизмененияобстоятельств,если толькоэто согласиене содержитсяв самом договореоб ипотеке.

Характеризмененияусловий договораоб ипотеке,которого вправепотребоватьв указанномвыше случаезалогодержатель,зависит отстепени реальнонаступившегоили объективногрозящегоухудшенияобеспечения.Если масштабытакого ухудшения(удешевлениясоответствующегоземельногоучастка, сниженияуровня еголиквидности,привлекательностидля потенциальныхпокупателей)значительны(скажем, удешевлениепревышает15—20% от указаннойв договоре обипотеке оценочнойстоимостисоответствующегоземельногоучастка), тозалогодержательвправе потребоватьраспространенияипотеки навозведенное— а по аналогиизакона²⁴и на возводимоездание илисооружение.

Если же масштабыухудшенияневелики, то,как представляется,залогодержательвправе, например,потребоватьнекоторогоувеличенияразмера илирасширениясостава обеспечиваемыхипотекой требований,как определеннойкомпенсацииза неудобстваи/или запретазалогодателюна возведениена соответствующемучастке другихобъектовнедвижимости.

Законом «Обипотеке (залогенедвижимости)»предусмотренадополнительнаязащита прави законныхинтересоввладельцевзакладных.

Условиямизакладных, окоторых здесьговорится,могут, в частности,определяться:количество,размеры иместоположениедопустимыхк возведениюобъектов, дозволяемоецелевое назначениетаких объектов,предельнаяплощадь иконфигурацияфункциональнообеспечивающихэти объектыземельныхучастков и т.п.

Возведениев период ипотекина заложенномпо договоруоб ипотекеземельномучастке зданийи сооруженийне залогодателеми не по его заказу,а с санкциизалогодателятретьим лицом(например,арендатором)или по заказутакого третьеголица — допустимыисключительнов соответствиис условиямидоговора обипотеке илис согласиязалогодержателя(ч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ,п. 3 ст. 40 комментируемогоЗакона).

Если залогодательили любое третьелицо возведетна заложенномпо договоруоб ипотекеземельномучастке зданиеили сооружениене в установленномпорядке (например,с нарушениемнорм Градостроительногокодекса РФ,либо без утвержденногов установленномпорядке проекта,либо с существеннымиотступлениямиот такого проекта,либо с грубыминарушениямистроительныхнорм и правил),то залогодержательвправе потребоватьсноса такогообъекта в порядкеч. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Последующееузаконениесамовольнойпостройкизалогодателялибо третьеголица, возведениекоторой повлеклоухудшениеобеспечения,не допускается(ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Разницазаключаетсялишь в том, чтов п. 5 ^ст. 340 ГК РФтворится опродаже соответствующегоземельногоучастка с пуб-чичныхторгов, а нормакомментируемойстатьи охватываеттакже II другие(аукцион, приобретениезалогодержателемпри признанииторгов несостоявшимися)способы реализациисоответствующегоземельногоучастка приобращениивзыскания нанего по требованиямзалогодержателя.

По существусодержаниянормы комментируемойстатьи следуетотметить, чтосостав и объемконкретныхправ и обязанностей,переходящихв порядкекомментируемойстатьи отзалогодателяк приобретателюсоответствующегоземельногоучастка, зависитот титула, накотором третьелицо — собственник(иной законныйвладелец — см.ниже) зданийили сооруженияпользовалось(и, понятно,продолжаетпользоваться)землей, на которойстоит соответствующеездание илисооружение,и участком,прилегающимк такому объектуи необходимымдля его функциональногообеспечения(хозяйственногообслуживания).

Здесь возможныследующиеварианты:

а) аренда(включая субарендуи перенайм);

б) право постоянногопользования;

в) сервитут(право ограниченногопользования);

г) безвозмездноесрочное пользование.

Во всех этихслучаях наприобретателяучастка ложитсяобязанностьне чинить препятствийвладельцуздания илисооруженияв пользованииучастком (частьюучастка), накотором находитсясоответствующийобъект и которыйнеобходим дляего (объекта)функциональногообеспечения.На приобретателяучастка такжеложатся и иныеобязанности,которые имелперед владельцемсоответствующегоздания илисооружениязалогодателькак владелецучастка.

Возникающиеу нового владельца(приобретателя)участка, накотором имеетсячужое зданиеили сооружение,права по отношениюк владельцупоследнего(переходящиек нему от залогодателя)зависят оттитула чужогоземлепользования.

Так, в первомслучае (титулчужого землепользования— аренда) приобретательучастка получаетправо на взиманиеарендной платыв соответствиис условиямиаренды и иныеправа, предоставляемыеарендодателюземельногоучастка п. 1 ст.264 и § 1 гл. 34 ГК РФ.

Во второмслучае (титулчужого землепользования— право постоянногопользования)приобретательучастка получаетправа в отношениивладельцасоответствующегоздания илисооружения,предусмотренныеправоустанавливающимдокументом,из котороговозникловышеуказанноеправо постоянногопользования.Например, можетиметь местосервитут напроход черезздание.

В третьемслучае (сервитут)после введенияв действие гл.17 ГК РФ приобретательучастка получит,в частности,предусмотренноеп. 5 ст. 274 ГК РФ правона взиманиеплаты за пользованиеего землей собладателясервитута(владельцасоответствующегоздания илисооружения).

В четвертомслучае (безвозмездноесрочное пользование)у приобретателяучастка поистечении срокасоответствующегопользованияпосле введенияв действие гл.17 ГК РФ возникнутправа, предусмотренныест. 272 ГК РФ.

Самому жевладельцувышеуказанногоздания илисооруженияэто здание(сооружение)может принадлежатькак на правесобственности,так и на правехозяйственноговедения илиоперативногоуправления(см. ст. 209, 212—216, 218, 219, 224,294—300 ГК РФ).

По общемуправилу оценочнаястоимостьпредмета ипотеки(любого, в томчисле и земельногоучастка) определяетсядля целей указанияее в договореоб ипотеке (совсеми вытекающимиотсюда последствиями)по соглашениюзалогодателяс залогодержателемв соответствиис законодательствомРоссийскойФедерации.

Норма ч. 1комментируемойстатьи устанавливаетнижний пределоценки земельногоучастка, фиксируемойв договоре обипотеке.

Нижний пределоценки земельногоучастка, фиксируемойв договоре обипотеке, неможет быть ниженормативнойцены соответствующегоземельногоучастка (накоторый устанавливаетсяипотека), причемимеется в видуявно нормативнаяцена на моментзаключениядоговора обипотеке (в течениепериода ипотекив связи с инфляционнымипроцессамиэта нормативнаяцена может иперерастидоговорнуюоценку заложенногоучастка).

Вышеуказаннаянормативнаяцена (а вернее,правила ееопределения)устанавливаетсярешениямиорганов власти(как правило,представительной)субъектов РФ²⁵.Нормативнаяцена земельногоучастка исчисляетсяисходя из егофактическойплощади и рядаспециальныхнатуральныхи стоимостныхпоказателей(районирование,местоположение,рельеф, качествопочвы и т. д.). Всвязи с инфляционнымипроцессамик расчетнымстоимостнымпоказателямдля исчислениянормативнойцены землипериодическиприменяютсяповышающиекоэффициенты.

Данныео нормативнойцене конкретныхземельныхучастков должныфиксироватьсяв учетно-кадастровойдокументации,которую ведутна местах специальныеорганы — комитетыпо земельнымресурсам иземлеустройству,но на практикезачастую кадастровыйучет земельнаходится ввесьма запущенномсостоянии, иузнать нормативнуюцену того илииного участказемли прощепутем поднятияфискальнойдокументации(исходя изнормативнойцены участкаисчисляется[земельныйналог — «платаза землю»)²⁶.

Помимонормативнойцены соответствующегоземельногоучастка ориентиромдля установлениязалоговойоценки соответствующегоземельногоучастка можетявляться, вчастности,заключениенезависимогооценщика,осуществляющегосвою деятельностьв порядкеФедеральногозакона от 29 июля1998 г. «Об оценочнойдеятельностив РоссийскойФедерации».Могут использоватьсятакже данныеаудиторскихзаключений.

К договоруоб ипотекеземельногоучастка должнабыть приложенав качествеобязательногоприложениякопия плана(чертежа границ)этого участка,выданнаясоответствующимкомитетом поземельнымресурсам иземлеустройству.О получениитакого документадолжен позаботитьсязалогодатель.

Следуетотметить, чтов случаях,определенныхч. 2 п. 4 ст. 18 Законао государственнойрегистрации,соответствующемуучастку землиможет бытьприсвоен комитетомпо земельнымресурсам иземлеустройствуспециальныйусловный номер.План при этомвы даетсяприблизительныйи возможно егоуточнение вдальнейшем.Без обязательногоприложениядоговор обипотеке земельногоучастка неможет бытьзарегистрировани не долженудостоверятьсянотариусом.

Общие правилаобращениявзыскания назаложенноепо договоруоб ипотекеимущество (ина земельныеучастки какна разновидностьнедвижимости)установленыгл. IX Закона «Обипотеке (залогенедвижимости)»,а общие правилаего реализации— гл. X того жеЗакона.

Нормы п. 1комментируемойстатьи сводятсяк тому, что сменасобственникапри соответствующемобращениивзыскания исоответствующейреализациине влечетавтоматическивозможностидля новогособственникаизменить целевоеназначениеиспользованияземельногоучастка: такоеизменениевозможно лишьв общем установленномзаконодательствомРоссийскойФедерациипорядке и лишьв определенныхзаконодательствомРоссийскойФедерациислучаях.

Нормап. 2 комментируемойстатьи ограничиваеткруг лиц, могущихвыступатьприобретателямизаложенныхземельныхучастков приобращении напоследниевзыскания иих реализации,и, следовательно,имеющих правоучаствоватьв публичныхторгах (аукционах)по реализациисоответствующихземель.

Следуетнапомнить, чтона приобретателяземельногоучастка помимообязанностисоблюдатьцелевое назначениеиспользованиясоответствующегоучастка ложатсяи обязанностииспользоватьего эффективно,соблюдатьэкологическиетребования,а также и иныепредусмотренныест. 53 Земельногокодекса РФобязанности.

Заключение

Оцениваязаконодательствооб ипотеке, егодостоинстваи недостатки,целесообразноотметить следующее.

В целомоно в достаточноймере соответствуетсвоему предназначению.В нем присутствуетподробнаярегламентациябольшинстваважных аспектовипотечныхотношений.Тщательнопрописаныпроцедурныенормы, определяющиеправила заключениядоговора обипотеке, правилапоследующейипотеки, правилаобращениявзыскания назаложеннуюнедвижимостьи реализацииэтой недвижимостис публичныхторгов или саукциона. Надлежащимобразом урегулированывопросы составленияи оборота закладных,установленыпринципы,закрепляющиебаланс законныхинтересовзалогодателейи залогодержателей,особенно всфере залогажилых домови квартир. Какочевидноедостоинствозаконодательстваследует отметитьтакже весьмавысокий уровеньюридическойтехники, с какимсформулированобольшинствонорм.

Крайнийконсерватизми преобладаниезапретительныхтенденций вотношениизалога сельхозугодийнельзя, конечно,отнести кдостоинствамзаконодательства,но в то же времяэто и не являетсяего индивидуальнымнедостатком:просто таковаобщая ориентациянынешнейзаконодательнойпрактики. Таккак в ГосударственнойДуме на протяжениидлительноговремени преобладалипредставителилевых течений,то другогопросто не моглобыть.

Впрочем,было бы невернымутверждать,что законодательствополностьюсвободно отсобственныхнедостатков.Так, например,в главе 7 ФЗ «Обипотеке» законодательиногда откровеннопутает государственнуюрегистрациюдоговора обипотеке каксделки с недвижимостьюс государственнойрегистрациейсамой ипотекикак обременения(ограничения)вещного правана недвижимоеимущество.Кроме того,совершенноне прописанапроцедурапредъявлениязакладной еевладельцемобязанномупо ней лицу. Аведь это -одиниз важнейшихмоментов вразвитии отношенийсторон ипотечнойсделки.

Имеющиесянедостаткине носят характеранеразрывносвязанных сосновнымиположениямизаконодательстваи вполне могутбыть устраненыв ходе текущейзаконотворческойработы. А расширениесферы действияЗакона в областиземельныхотношений,видимо, произойдетуже на иномэтапе общественногоразвития, возможно,весьма отдаленномво времени.

В заключениенеобходимоотметить следующее.Принятие ивступлениев силу Закона«Об ипотеке»почти завершилоформированиезаконодательнойбазы гражданскогооборота недвижимостив РоссийскойФедерации.Совместно сЗКРФ, Закономо государственнойрегистрации,Федеральнымзаконом от 29июля 1998 г. «Обоценочнойдеятельности»и Градостроительнымкодексом РФ,устраняетхарактерныедля первых летреформ пробелыв праве в частирегулированияотношений поповоду недвижимогоимущества.Таким образом,положение делв сфере законодательствапостепенновыправляется.

Исходя изэтого можносделать выводо том, что урегулированныезаконодательствомотношения можноуже сейчасквалифицироватькак стабильные.Они не оченьсильно подверженыриску, связанномус переменамив политике ив законодательстве.

Послеизучениязаконодательстваоб ипотеке унас появилисьдва предложения.Первое из нихсвязано с тем,чтобы предоставитьбанкам большегарантий возвратаденег залогодателем.Главной причинойневозвратаденег являетсяпроблема выпискинесовершеннолетнихиз квартир,приобретенныхпод ипотеку.

По существующемуна данный моментзаконодательствувыписать изквартирынесовершеннолетнего,без пропискиего на другуюжилую площадь,нельзя. Этимпользуютсямногие мошенники:приобретаютквартиру подзалог, прописываютв нее несовершеннолетнегои перестаютвыплачиватьпроценты банку.Банк, в своюочередь, максимум,что может сделать– это обязатьпо суду недобросовестногоплательщикавыплатить суммуи проценты, ноотобрать квартируон не имеетправа.

Для компенсациипотерь от такихмошенников,банк вынужденустанавливатьвысокие проценты²⁷.

Чтобырешить этупроблему нужнолибо запретитьпрописыватьнесовершеннолетнихв квартиры,купленные подзалог, либоразрешить ихвыписыватьиз таких квартирпо решениюсуда.

Для этого,однако, необходимыизменения вГражданскомкодексе, чтовесьма проблематично,а также этовызовет большиевозражения,особенно состороны коммунистов.Но без этихизмененийсерьезныхположительныхсдвигов в сфереипотеки небудет.

Второе моепредложениекасается ипотекисельскохозяйственныхземель. В данныймомент посуществующемузаконодательствузалог такихземель запрещен,хотя в большинстверазвитых странэто являетсяодним из фундаментальныхаспектов отношенийв агропромышленномкомплексе. Так,например, в СШАпочти все мелкиефермеры стартовыйкапитал берутв банках подзалог своейземли.

Несмотряна то, что новыйЗакон «Об оборотесельскохозяйственныхземель» разрешаеткуплю-продажуземли сельскохозяйственногоназначения,это не окажет серьезноговлияния наразвитиеагропромышленногокомплекса, таккак у большинствафермеров имелких предприятийне хватит денегна выкуп земли.Поэтому онипо-прежнемубудут арендоватьземлю.

Хотя, этотзапрет можнои обойти. Так,согласно п. 1ст. 63 Закона «Обипотеке (залогенедвижимости)»,запрещаетсяипотекасельскохозяйственныхугодий сельскохозяйственныхорганизаций,крестьянских(фермерских)хозяйств иполевых земельныхучастков личныхподсобныххозяйств. Номожно сельскохозяйственныеугодья можносдать в аренду(даже без измененияих целевогоназначения)несельскохозяйственнойорганизации,а она, в своюочередь, имеетправо их заложить.

В связи совсем выше сказанныммы абсолютноуверены, чтоагропромышленныйкомплекс вРоссийскойФедерации небудет так развиткак в Европеи США, пока небудет разрешензалог земельсельскохозяйственногоназначения.

Однакоучастникамгражданскогооборота лучшеисходить изтого, что законодательство,котороесуществуетна данный момент,серьезныхизменений непретерпит. Апоэтому припланированиии осуществлениисвоей деятельностив области ипотекинеобходиморазвиватьисходя из того,что законодательство,существующеена данный момент- это надолго.

Библиографическийсписок

1. Нормативно-правовыеакты

2. КонституцияРФ от 12.12.1993г.

3. Гражданскийкодекс РФ. Частьпервая. 1994г.

4. Гражданскийкодекс РФ. Частьвторая. 26.01.1996г.

5. Гражданскийкодекс РФ. Частьтретья. 26.11.2001г.

6. Гражданскийкодекс РФ. Частьчетвертая.

7. Гражданскийпроцессуальныйкодекс РФ.

8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
   16.07.1998г.

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество исделок с ним»от 21.07.1997г.

10. Жилищныйкодекс РСФСРот 24.06.1983г.

10. Земельныйкодекс РФ от30.10.2001г.

11. Арбитражныйпроцессуальныйкодекс РФ от05.05.1995г.№ 70-ФЗ.

12. Федеральныйзакон «Об оценочнойдеятельности»от 29.07.1998г.

13. Закон РФ«О государственнойпошлине».

14. Закон РФ«О плате заземлю» от 11 октября1991 г.

15. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и

развитииАграрной реформыв России» от27.10.1998 г. № 1767.

16. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию

ипотечногокредитования»от 28.02.1996 г. № 293.

17. Правила ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимоеимущество исделок с ним,утвержденныепостановлениемПравительстваРФ от 18.02.1998г.№219.

18. «Положениео порядке веденияГосударственногоЗемельногокадастра»,утвержденноепостановлениемПравительстваРФ от 25 августа1992 г. № 622

2. Научнаялитература

19.АлексеевС. С. / Философияправа; М., 1998г.

20. БуровВ. С., ГрачевИ. Д. /Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)»;М.,2000.

21. БуровВ. С., ГрачевИ. Д. /Комментарийк Федеральномузакону «Огосударственнойрегистрацииправна недвижимоеимущество исделок с ним»;М.,2001.

22. ЗахароваН. Н. / Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. Практическоепособие; М., 1997.

23. КалпинА. Г. / Гражданскоеправо / Под ред.А. Г. Калпина;М.,1997.

24. ОлейникО. М. / Основыбанковскогоправа: Курслекций; М., 1997.

25. СборникЗаконов РФ; М.,1998, №8.

26. СергеевА. П., ТолстойЮ. К. / Гражданскоеправо / Под ред.А. П. Сергеева,Ю. К. Толстого;М.,1997.

27. СмирновВ. В., Лукина3. П. /Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)»;М.,1999.

3. Материалыюридическойпрактики

28. ВедомостиРФ, 1992, №23.

29. ВедомостиРФ, 1993, № 10.
30.Ведомости РФ,1999, №30.

31.Информационноеписьмо ВысшегоАрбитражногоСуда РФ «ОФедеральномзаконе «Обипотеке (залогенедвижимости)»от 09.09.1998г.№ С5/УЗ-694.

32. РаспоряжениеФедеральнойкомиссии порынку ценныхбумаг «Обутверждении Методических рекомендаций по применениюпрофессиональнымиучастникамирынка ценныхбумаг Федеральногозакона «Обипотеке (залогенедвижимости)»от 26.02.1999г. №195-р.

Приложение1

Записьоб ипотеке

Номеррегистрации________________________________________________________

Описаниепредметаипотеки________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Срок_____________________________________________________________________

Сумма____________________________________________________________________

Залогодатель_____________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Залогодержатель__________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Документы-основания______________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Особыеотметкирегистратора______________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Регистратор___________________ Дата _______________Подпись_____________

(Ф.И.О.) М.П.

Приложение2

Записьо прекращенииипотеки

Документы-основания______________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Особыеотметкирегистратора______________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Регистратор___________________ Дата _______________Подпись_____________

(Ф.И.О.) М.П.

Приложение3

ИпотечнаяпрограммаСбербанка

Кредитованиепокупки жилья
Процентнаяставка (% годовые,валюта)	13
Сроккредитования(годы)	15
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособностии стоимостиприобретаемойквартиры)
Собственныесредства заемщика%	30
Обеспечение*	Наличие2-4 поручителей- физическихлиц.Приобретаемаянедвижимость,также возможензалог собственногожилья, приусловии, чтотам никто незарегистрирован.
Наличиепоручителей	Да
Ктоможет получитькредит	Любойгражданин РФдля покупкиквартиры вг. Москве. Москвичидля покупкиквартиры вг. Москве и вПодмосковье.
Возможностьпокупки новостройки	Толькоу определенныхкомпаний-застройщикови по конкретнымадресам.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).

* Приусловии, чтосумма кредитане превышает10 тыс.$, залогаквартиры непотребуется.

Кредитованиенового строительства.
Процентнаяставка (% годовые,валюта)	13
Сроккредитования(годы)	15
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособностии стоимостиприобретаемойквартиры)
Собственныесредства заемщика%	30
Обеспечение*	Наличие2-4 поручителей- физическихлиц.Приобретаемаянедвижимость,также возможензалог собственногожилья, приусловии, чтотам никто незарегистрирован.Наличие"промежуточногозалога" домомента оформленияправа собственностина приобретаемуюквартиру ипередачи еев залог банку.
Наличиепоручителей	Да
Ктоможет получитькредит	Любойгражданин РФдля покупкиквартиры вг. Москве. Москвичидля покупкиквартиры вг. Москве и вПодмосковье.
Возможностьпокупки новостройки	Толькоу определенныхкомпаний-застройщикови по конкретнымадресам.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).

* Приусловии, чтосумма кредитане превышает10 тыс.$, залогаквартиры непотребуется.

Краткосрочныйкредит
Процентнаяставка (% годовые,валюта)	14
Сроккредитования(годы)	5
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособности)
Собственныесредства заемщика%	30
Обеспечение	1. Присумме кредитадо 10 тыс. $ -наличие2-4 поручителей- физическихлиц.При суммекредита свыше10 тыс. $ -какое-либозалоговоеимущество иналичие 2-4 поручителей- физическихлиц.
Наличиепоручителей	Да
Ктоможет получитькредит	Толькомосквичи.
Возможностьпокупки новостройки	Толькоу определенныхкомпаний-застройщикови по конкретнымадресам.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).

Приложение4

Процентнаяставка (% годовые,валюта)	14
Сроккредитования(годы)	2-10
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособностии стоимостиприобретаемойквартиры)
Собственныесредства заемщика%	30-50
Обеспечение	Приобретаемаянедвижимость
Наличиепоручителей	Нет
Ктоможет получитькредит	Любойгражданин РФдля покупкиквартиры вг. Москве иПодмосковье.
Возможностьпокупки новостройки	Нет.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).Другие схемыполучениядохода - доходпо банковскимдепозитам,по страховымвыплатам, поценным бумагам,доход от сдачив аренду жильяи прочие видыдохода.

Ипотечнаяпрограмма«Собинбанка»

1АлексеевС. С. Философияправа. М, 1998. с. 107.

2Ведомости РФ.1992. №23

3Указ ПрезидентаРФ от 27 октября1998 г. № 1767 «О регулированииземельныхотношений иразвитии Аграрнойреформы в России».

4ФЗ РФ «Обипотеке», ст.3

5ФЗ РФ «Обипотеке», ст.4

6ФЗ РФ «Обипотеке».

7Буров В. С., ГрачевИ. Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)»;М.,2000.

8ФЗ РФ «Обоценочнойдеятельности».

9Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)»/ Буров В. С., ГрачевИ. Д; М.,2000

10Закон РФ«О государственнойпошлине»..

11ВедомостиРФ. 1993. № 10. Ст. 357

12СЗРФ. 1998. №8.

13ПостановлениеПравительстваРФ от 26 02 1998г. №248.

14См.Приложение1

15ФЗРФ «Об ипотеке».

16ГКРФ.

17См. Приложение2.

18О. М. Олейник./ Основы банковскогоправа: Курслекций; М., 1997.

19Ст. 22 АПКРФ от 5 мая 1995 г.

20ВедомостиРФ 1999г. №30

21п. 2 ст. 450 ГК РФ

22п. 2 ст. 274 ГК РФ

23п. 2 ст. 64 ФЗ «Обипотеке»

24п. 1 ст. 6 ГК РФ

25Закон РФ «Оплате за землю»от 11 октября1991 г.

26ПостановлениемПравительстваРФ от 25 августа1992 г. № 622 «Положениео порядке веденияГосударственногоЗемельногокадастра»

27См. Приложения3, 4.

6161 61

Приложение2

Записьо прекращенииипотеки

Документы-основания______________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Особыеотметкирегистратора______________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Регистратор___________________ Дата _______________Подпись_____________(Ф.И.О.) М.П.

60

Приложение1

Записьоб ипотеке

Номеррегистрации________________________________________________________

Описаниепредметаипотеки________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Срок_____________________________________________________________________

Сумма____________________________________________________________________

Залогодатель_____________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Залогодержатель__________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Документы-основания______________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Особыеотметкирегистратора______________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Регистратор___________________ Дата _______________Подпись_____________

(Ф.И.О.) М.П.

Оглавление

Введение……………………………………………………………………...3

Глава 1. Основныеположениязаконодательстваоб ипотеке……………6

1.1. Развитиезаконодательстваоб ипотеке.Понятие ипотеки……...6

1.2. Обязательстваи требования,обеспечиваемыеипотекой………...12

1.3. Предметипотеки………………………………………………….14

1.4. Особенностиипотеки земельныхучастков……………………..16

Глава2. Договор обипотеке……………………………………………….19

2.1. Формадоговора…………………………………………………...19

2.2. Нотариальноеудостоверениеи государственнаярегистрациядоговора обипотеке………………………………………………22

2.3. Государственнаярегистрацияипотеки…………………………25

2.4. Отчуждениезаложенногоимущества…………………………..26

2.5. Сохранениеипотеки припереходе правна заложенноеимущество кдругомулицу………………………………………29

2.6. Закладная………………………………………………………….30

Глава 3. Обращениевзыскания наимущество,заложенноепо

договоруоб ипотеке……………………………………………….34

1. Принципыобращениявзыскания………………………………….34

2. Судебныйпорядок обращениявзыскания назаложенноеимущество………………………………………………………...35

3. Обращениевзыскания назаложенноеимущество во

внесудебномпорядке………………………………………………..38

4. Реализациязаложенногоимущества, накоторое обращеновзыскание…………………………………………………………..41

Глава 4. Правовоерегулированиезалога земли…………….……………..42

1. Правовыеосновы ипотекиземли………………………………….42

2. Реальныеаспекты ипотекиземли……………………………….45

Заключение…………………………………………………………………...54

Библиографическийсписок…………………………………………………58

Приложение1. Запись обипотеке…………………………………………..61

Приложение2. Запись о прекращенииипотеки…………………………...62

Приложение3. ИпотечнаяпрограммаСбербанка………………………...63

Приложение4. Ипотечнаяпрограмма«Собинбанка»……………………64

63

Приложение3

ИпотечнаяпрограммаСбербанка

Кредитованиепокупки жилья
Процентнаяставка (% годовые,валюта)	13
Сроккредитования(годы)	15
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособностии стоимостиприобретаемойквартиры)
Собственныесредства заемщика%	30
Обеспечение*	Наличие2-4 поручителей- физическихлиц.Приобретаемаянедвижимость,также возможензалог собственногожилья, приусловии, чтотам никто незарегистрирован.
Наличиепоручителей	Да
Ктоможет получитькредит	ЛюбойгражданинРФ для покупкиквартиры вг. Москве. Москвичидля покупкиквартиры вг. Москве и вПодмосковье.
Возможностьпокупки новостройки	Толькоу определенныхкомпаний-застройщикови по конкретнымадресам.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).

* Приусловии, чтосумма кредитане превышает10 тыс.$, залогаквартиры непотребуется.

Кредитованиенового строительства.
Процентнаяставка (% годовые,валюта)	13
Сроккредитования(годы)	15
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособностии стоимостиприобретаемойквартиры)
Собственныесредства заемщика%	30
Обеспечение*	Наличие2-4 поручителей- физическихлиц.Приобретаемаянедвижимость,также возможензалог собственногожилья, приусловии, чтотам никто незарегистрирован.Наличие"промежуточногозалога" домомента оформленияправа собственностина приобретаемуюквартиру ипередачи еев залог банку.
Наличиепоручителей	Да
Ктоможет получитькредит	Любойгражданин РФдля покупкиквартиры вг. Москве. Москвичидля покупкиквартиры вг. Москве и вПодмосковье.
Возможностьпокупки новостройки	Толькоу определенныхкомпаний-застройщикови по конкретнымадресам.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).

* Приусловии, чтосумма кредитане превышает10 тыс.$, залогаквартиры непотребуется.

Краткосрочныйкредит
Процентнаяставка (% годовые,валюта)	14
Сроккредитования(годы)	5
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособности)
Собственныесредства заемщика%	30
Обеспечение	1.При сумме кредитадо 10 тыс. $ -наличие2-4 поручителей- физическихлиц.При суммекредита свыше10 тыс. $ -какое-либозалоговоеимущество иналичие 2-4 поручителей- физическихлиц.
Наличиепоручителей	Да
Ктоможет получитькредит	Толькомосквичи.
Возможностьпокупки новостройки	Толькоу определенныхкомпаний-застройщикови по конкретнымадресам.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).

64

Приложение4

Процентнаяставка (% годовые,валюта)	14
Сроккредитования(годы)	2-10
Суммакредита (тыс.$)	Неограничен(зависит отплатежеспособностии стоимостиприобретаемойквартиры)
Собственныесредства заемщика%	30-50
Обеспечение	Приобретаемаянедвижимость
Наличиепоручителей	Нет
Ктоможет получитькредит	Любойгражданин РФдля покупкиквартиры вг. Москве иПодмосковье.
Возможностьпокупки новостройки	Нет.
Подтверждениеплатежеспособности	Официальноподтвержденныйдоход (по справкес работы илииз налоговойинспекции).Другие схемыполучениядохода - доходпо банковскимдепозитам,по страховымвыплатам, поценным бумагам,доход от сдачив аренду жильяи прочие видыдохода.

Ипотечнаяпрограмма«Собинбанка»