В связи с выходом Указа Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» от 10 ноября 1994 г.[27] и Указа «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям от 8 августа 1995 г.[28] создана правовая база, позволяющая получать земли бесплатно в собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и иных государственных сельскохозяйственных предприятий.
Каждому члену предприятия, кооператива, хозяйства выдается сертификат на право частной собственности на земельный участок (пай) с указанием в нем размера доли (пая) в условных кадастровых гектарах, а также в стоимостном выражении.
Указом от 10 ноября 1994 г. (п. 4) установлено, что каждый член коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества имеет право беспрепятственно выйти из него и получить возмездно в частную собственность свою долю земли (пая) в натуре (на местности), который удостоверяется Государственным актом на право собственности на землю.
Следовательно, земли, которые передавались в коллективную собственность Советами народных депутатов, были выведены из-под моратория, установленного ч. 2 ст. 17 Земельного кодекса Украины, путем их паевания [29]
Согласно действующему законодательству в собственности граждан могут находиться и земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных сооружений, ведения садоводства, индивидуального дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей.
Согласно приказу от 15 февраля 1993 г. Госкомитета Украины по земельным ресурсам «О порядке передачи земельных участков в частную собственность граждан Украины [30], передача производится бесплатно один раз по каждому виду их целевого использования, о чем обязательно делается соответствующая отметка в паспорте или ином, удостоверяющем личность, документе. Передача осуществляется на основе материалов, подтверждающих размер земельных участков (земельно-кадастровая документация, данные бюро технической инвентаризации, правлений обществ и кооперативов) и заявлений граждан.
Для ведения личного подсобного хозяйства в рамках населенных пунктов земельный участок не может превышать 0,6 га;
Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных сооружений не более:
* в сельских населенных пунктах — 0,25 га;
* в поселках городского типа — 0,15 га;
* для членов коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов — не более 0,25,
* в городах — 0,1 га;
Для ведения садоводства - не более 0,12 га;
Для индивидуального дачного строительства — не более 0,1 га;
Для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.
Закрепляет это право Государственный акт на право частной собственности на землю, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.
Согласно ч.2 ст. 17 Земельного кодекса Украины, собственники названных земельных участков вправе передавать их в наследство. Следовательно, в завещании эти участки становятся объектом наследования.
Следует отметить, что действие моратория относительно запрета на отчуждение и этих земельных участков было ограничено с принятием Декрета Кабинета Министров от 26 декабря 1992 г. «0 приватизации земельных участков»[31]. Следовательно, согласно п. 4, собственники этих земельных участков не только передают их в наследство, но и могут их использовать по своему усмотрению - продавать, дарить и т. п.
Особенности наследования квартир, находящихся в процессе приватизации. В соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992 г. (далее - Закон) [32] наниматели квартир в многоквартирных, одноквартирных домах, комнат в квартирах и одноквартирных домах имеют право на приватизацию государственного жилищного фонда, т. е. отчуждение путем либо бесплатной передачи квартир из расчета санитарной нормы 21 м общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 м на семью, либо путем продажи излишков общей площади квартир (домов). Право на приватизацию реализуется за счет использования жилищных чеков, являющихся одним из видов приватизационных бумаг, которые получают все граждане Украины, постоянно проживающие в квартирах (домах) государственного жилищного фонда либо состоявшие на учете по улучшению жилищных условий до введения в действие Закона. Граждане используют жилищные чеки в процессе приватизации занимаемого ими жилья в виде безналичных депозитных счетов.
Статья 8 Закона, постановление Кабинета Министров Украины «О механизме внедрения Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 8 октября 1992 г.[33] а также ряд нормативных актов, принятых в развитие этого постановления, в частности Положение «О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан»[34] устанавливают порядок организации проведения приватизации и оформления права собственности.
Приватизация осуществляется уполномоченными на это органами местной государственной администрации и местного самоуправления, государственными предприятиями, организациями, учреждениями, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный жилищный фонд. Передача квартир (домов) в собственность граждан производится на основании решений соответствующих органов приватизации, которые принимаются не позднее месяца со дня получения заявления гражданина. На основании оформленного распоряжения орган приватизации составляет паспорт на квартиру, а на одноквартирный дом — паспорт на домовладение, свидетельство о праве собственности на жилье и регистрирует его в специальной регистрационной книге.
Подготовка и оформление документов о передаче в собственность граждан квартир (домов) могут быть возложены на специально создаваемые органы приватизации (агентства, бюро, иные организации).
Передача квартир (домов) в собственность оформляется свидетельством о праве собственности на квартиру (дом), которое не требует нотариального оформления, но подлежит обязательной регистрации в органах технической инвентаризации.
Когда же гражданин становится собственником квартиры или дома? Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что законодатель для этих случаев прямо не определяет момент возникновения права собственности. Однако это имеет важное практическое значение. Если у приобретателя имущества по договору оно возникает, в соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Украины, в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, то относительно данного случая, это правило не применимо, так как отчуждение квартиры в собственность гражданина осуществляется без заключения договора.
При приватизации государственного жилищного фонда основанием возникновения права собственности могут быть различные юридические факты, как отдельные, так и определенная их совокупность — юридический состав. При этом требуется соблюдение определенного порядка и последовательности их накопления.
Юридический состав, влекущий возникновение права собственности на квартиру, включает:
• наличие жилищного обязательства в домах государственного жилищного фонда;
• волеизъявление нанимателя на изменение своего правового статуса нанимателя на собственника;
• вынесение органом приватизации распоряжения о передаче жилья в собственность гражданина.
Рассматривая вопрос о моменте возникновения права собственности на квартиру, следует отметить, что только граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, имеют право на приватизацию данных помещений. Это составляет содержание их правоспособности. Однако для того чтобы возникло субъективное право собственности на конкретное жилое помещение, этого недостаточно. Необходимо реализовать свою правоспособность, т. е. совершить действие, направленное на движение конкретного правоотношения. Наниматель, обращаясь с соответствующим заявлением в орган приватизации, направляет свои действия на изменение правоотношения и связанные с этим движением юридические последствия — преобразование права пользования в право собственности. Однако для движения данного гражданско-правового отношения и этого недостаточно. В юридический состав фактов, обусловливающих движение этого правоотношения, входит и административный акт, который лишь во взаимодействии с ранее названными фактами приводит к наступлению определенных юридических последствий.
Только вынесение распоряжения о передаче жилья в собственность гражданина органом приватизации влечет за собой изменение правоотношения, т. е. из жилищного правоотношения обязательственного типа возникает правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер.
Оформление свидетельства о праве собственности — это только юридическое закрепление существующего права собственности и в качестве элемента юридического состава рассматриваться не может.
Государственный комитет жилищно-коммунального хозяйства Украины в своем разъяснении от 28 декабря 1994 г.[35] указал, что право собственности на квартиру (дом) возникает с момента подписания распоряжения о передаче жилья в собственность гражданина.
Если наследодатель включил в завещание квартиру, получив на нее право устанавливающий документ, то наследник получит в установленном порядке свидетельство о праве на наследство в отношении приватизированной квартиры и вправе будет распоряжаться ею по своему усмотрению — продать, обменять, заложить, завещать, сдать в аренду и пр.