Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.
В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями.[10]
В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.
Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.
В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.
Один из недостатков сложившейся в России к настоящему времени системы оценки имущества, который преодолевает Закон “Об оценочной деятельности”,— наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.
Не секрет, что оценкой имущества с целью его приватизации или продажи в настоящее время активно занимается Министерство по управлению государственным имуществом (Мингосимущество), используя собственную методику и исходя из балансовой стоимости подлежащих приватизации или продаже объектов. В Москве же такую деятельность осуществляет Комитет Правительства Москвы по управлению имуществом (Москомимущество). Прежде эти организации часто упрекали в субъективности в связи с занижением стоимости приватизируемого имущества.[11] Теперь же, когда речь идет о быстром пополнении государственного и муниципального бюджетов, они заинтересованы в продаже государственной и муниципальной собственности как можно дороже.
С целью записи в бюджетные доходы возможно большего числа поступлений разработаны определенные комбинации с государственным имуществом — от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем, чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство. Возрастут также основанные на заведомо нереальной оценке стоимости переданных регионам объектов собственности и поэтому неоправданные ожидания увеличения налоговых поступлений от этого имущества в государственный бюджет.
Начавшее зарождаться, особенно активно в Москве, кредитование под залог в основном недвижимости, практикуемое банками, с помощью этого закона будет более унифицированным и цивилизованным. Ведь раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке, стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в реальной действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.[12]
В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оцениваются стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и так далее, а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.
И здесь отсутствие независимой оценки зачастую наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.
Закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” решает перечисленные выше проблемы, нейтрализуя заинтересованные в завышении или в занижении оценки имущества ведомства путем введения независимой профессиональной оценки.
Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они, в силу своей профессии владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять те функции, которые в настоящее время находятся в ведении приведенных выше органов и организаций. Независимых профессиональных оценщиков могут в случае необходимости нанимать как налоговые органы, так и налогоплательщики.
На основании заключения независимого профессионального оценщика смогут при желании защитить свои интересы граждане. Это становится возможным благодаря включению в Закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения.
Возможность оспаривать оценку имущества вытекает из формулировки рыночной цены, используемой во всем цивилизованном мире, согласно которой под рыночной ценой подразумевается наиболее вероятная средняя цена, по которой этот объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны располагают информацией и действуют в своих интересах. Такое определение фиксирует вероятностную природу рыночной цены и, следовательно, ее стоимость.
Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд.
Профессиональными оценщиками могут быть как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица. При этом обязательными требованиями к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц наряду с уплатой сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности и государственной регистрацией в качестве юридического лица закон также предусматривает наличие в штате этого юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Как видится, данное требование слишком упрощает создание юридического лица, специализирующегося на оценочной деятельности. Кроме того, качество работы такой организации оставляет желать лучшего. Из сказанного можно сделать вывод, что необходимость корректировки нового закона в этой части уже сейчас актуальна.
Закон дает заказчику ряд реальных гарантий оценки в целях защиты его интересов. Профессиональными оценщиками не могут быть лица, заинтересованные в результатах оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве. Кроме того, результаты оценки, так же, как и условия ее проведения, фиксируются в договоре между оценщиком и заказчиком и в так называемом отчете об оценке объекта.
Б) основания возникновения отношения по оценке собственности
Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке собственности является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения. В нем должны содержаться сведения об оценщике, в том числе о его профессиональном образовании, о наличии у него лицензии на осуществление оценочной деятельности, а также точная информация об объекте оценки, включая его описание. Договор является документом, фиксирующим условия проведения оценки.
О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта. Этот документ очень важен, так как содержит сведения доказательного значения, то есть итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, считается достоверной, если в судебном порядке не доказано иное.[13] Хотя судьи не могут обязать какую-либо из сторон спора к заключению договора об отчуждении объекта по стоимости, установленной оценкой, предположение о достоверности и величине стоимости объекта оценки согласно отчету оценщика может использоваться судами во всех случаях рассмотрения споров по оценке, в том числе служить основанием для изменения решения о неправильном налогообложении.