Для получения обоснованного заключения в определении о назначении экспертизы с привлечением оценщика судьям следует указать вид объекта оценки и вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки (рыночная или иная).
Эксперт, если это необходимо для дачи заключения, имеет право знакомиться с материалами дела, участвовать в заседаниях арбитражного суда, задавать вопросы, просить суд о предоставлении дополнительных материалов. Он может отказаться от дачи заключения, если представленные ему материалы недостаточны или если он не обладает знаниями, необходимыми для выполнения возложенной на него обязанности (ст. 76 ГПК РСФСР, ст. 45 АПК РФ).
Законом (ст. 14) оценщику предоставлено также право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать при проведении оценки соответствующего объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик об этом указывает;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;
отказаться от проведения оценки в случаях, если не обеспечено предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечены соответствующие условия работы.
В обязанности эксперта входит дача объективного заключения по поставленным вопросам. Согласно Закону (ст. 11) надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта.
Как указано в Законе, отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.
В случае если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете полагается указать критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть также указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценки объекта; юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества. Следует дать точное описание объекта оценки, а в отношении объекта, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и указать балансовую стоимость данного объекта оценки. Называются стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения. В отчете должны присутствовать последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки.
Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью. В случае если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, то отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.
Представляется, что именно отчет и должен составлять исследовательскую часть заключения эксперта-оценщика, поскольку его содержание в таком виде позволит судьям в достаточной степени оценить заключение наряду с другими доказательствами.
Следует иметь в виду, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете и, соответственно, в заключении эксперта-оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.[14]
В случае же наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, зафиксированной в отчете, спор подлежит рассмотрению судом или арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.
Суд или арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
За работу, выполненную по поручению суда или арбитражного суда, эксперты получают вознаграждение. При этом судьи должны иметь в виду, что по Закону (ст. 16) размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Впервые вопросы участия оценщика в судопроизводстве были подробно рассмотрены на научно-практическом семинаре "Оценка для целей судопроизводства в арбитражном суде", проведенном Российским обществом оценщиков совместно с Арбитражным судом города Москвы и Университетом права и управления 25-26 июня 1998 г.[15]
В рамках семинара была проведена деловая игра "Участие оценщика в арбитражном процессе".
В последующем планируется совместно с судьями провести для оценщиков научно-практические семинары по темам: оценка для целей судопроизводства в судах общей юрисдикции, оценка для целей исполнительного судопроизводства, оценка в процедуре банкротства и реструктуризации задолженности предприятия.
Отрадно, что на вступление в силу Федерального Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” отреагировал Высший арбитражный Суд Российской Федерации, который в своем информационном письме от 9 сентября 1998г. №С5-7/УЗ-693 обратил внимание судей на ряд существенных положений указанного нормативного акта.
На мой взгляд, существует необходимость ознакомления судей со стандартами и методиками оценки для того, чтобы они могли свободно ориентироваться в сравнительно новом для них виде экспертизы и характере споров, правильно оценить заключение эксперта-оценщика и вынести обоснованное решение по спору о достоверности величины стоимости объекта оценки.
В заключение данной главы следует отметить, что перспективы и успех использования оценки недвижимости для решения государственных задач неразрывно связаны с учетом национальных российских особенностей. Без учета уроков развития русской оценочной статистики формирование государственной политики в области недвижимости, скорее всего, будет повторять ошибки, уже имевшие место в истории Российского государства.
2.3. Оценка собственности в хозяйственной деятельности юридических лиц:
А) оценка имущества, вносимого в уставный капитал.
Действующее гражданское законодательство, регулирующее порядок создания юридических лиц предъявляет целый ряд требований к порядку формирования их уставного капитала.
Одним из первых нормативных актов в этом плане был Федеральный Закон “О сельскохозяйственной кооперации” (№193-ФЗ от 08.12.95г.) где в ст. 5 указывалось, что “в случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива.” При этом законодатель предоставлял Общему собранию членов кооператива право самостоятельно утверждать методику денежной оценки передаваемого имущества и поручать правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты такой оценки подлежали утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносились только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. Наверное, не имеет смысла доказывать тот факт, что при подобном подходе результаты оценки были далеко не идеальны. Правда, в Законе существует оговорка о том, что по решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке. Но вряд ли начиная с 1995 года члены сельскохозяйственных кооперативов активно прибегали к услугам независимых оценщиков при определении стоимости паевых взносов.
Вступивший в действие Федеральный Закон №41-ФЗ “О производственных кооперативах”[16] также определил, что решение вопросов оценки паевого взноса при образовании кооператива принимается по взаимной договоренности членов кооператива на основе сложившихся на рынке цен, а при вступлении в кооператив новых членов комиссией, назначаемой правлением кооператива. Однако, оценка паевого взноса, превышающего двести пятьдесят установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть подтверждена независимым экспертом (ст.10). Эта императивная норма с одной стороны предоставляла определенные гарантии членам кооператива от необъективного определения размера паевых взносов, с другой – расширяла поле деятельности экспертов-оценщиков.