Строительство и реконструкция объекта недвижимости процесс сложный и многоплановый.
Основными этапами являются непосредственно проектирование и строительство. Кроме этого, важной частью процесса является получение необходимых согласований и разрешений.
Любой объект недвижимости и существующий, и вновь возводимый, как и все в современном мире должен иметь документ. Документ представляет собой материальный объект с информацией, закрепленной созданным человеком способом для ее передачи во времени и пространстве.
Оформлению полного пакета документации на объект необходимо уделять пристальное внимание, т.к. без грамотного документального оформления объект невозможно будет эксплуатировать, не говоря уже о продаже или сдаче его в аренду.
Все эти процессы тесно связаны между собой и, зачастую, отсутствие комплексного подхода к процессу проектирования ведет к удорожанию готового продукта и даже потере капитала, вложенного в проектные разработки.
Право собственности - это 1) в объективном смысле совокупность правовых норм, которые закрепляют, регулируют и охраняют состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ конкретным лицам, один из центральных институтов гражданского права; 2) в субъективном смысле - право конкретного лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе непосредственно в пределах закона и независимо от воздействия других лиц. По своему содержанию право собственности является самым широким из всех вещных прав: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Статья 212 ГК РФ признает частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности физических и юридических лиц, а также самой РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.
В ряде статей Гражданского кодекса Российской Федерации выделены особые случаи обязательной государственной регистрации прав на недвижимость, определено ее значение и предусмотрены последствия нарушения соответствующего требования. Так, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что право на вновь созданные здания, сооружения, иное недвижимое имущество возникает в момент их государственной регистрации.
При регистрации прав на вновь созданный объект особое значение имеет обязанность предоставлять документы, отражающие
Государственная регистрация, которая является по своей природе юридическим фактом, с которым связано возникновение, изменение или прекращение соответствующего права, признается Законом единственным, а значит, тем самым, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права. Из этого следует, что никакой документ, в том числе судебное решение, само по себе не может заменить регистрацию. При этом оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено в судебном порядке. Основания для этого могут быть самые различные. Например, ссылки на то, что зарегистрированный в качестве правообладателя наследник приобрел имущество по поддельному завещанию.
Актуальность темы курсовой работы заключается в следующем: процесс трансформирования обязательственных отношений в вещные является в настоящее время достаточно сложным для правовой квалификации. Возникает вопрос о том, как учреждениям юстиции проводить регистрацию оформления прав на вновь возведенный объект недвижимости и какие документы подтвердят статус правообладателя у дольщика. Выход из создавшейся ситуации видится в ведении учетной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных при строительстве жилого дома.
Цель курсовой работы – изучение особенностей документального оформления права собственности на вновь возводимые объекты недвижимости.
Задачи курсовой работы:
1) Определить особенности возникновения права собственности на объекты недвижимости;
2) Исследовать понятие и необходимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости;
3) Охарактеризовать особенности возникновения права собственности на вновь возводимые объекты недвижимости по договору долевого участия в строительстве;
4) Проанализировать процесс оформления права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости.
Вопрос о том, с какого момента и у кого возникает право собственности на вновь возводимый строительный объект, не решен в действующем законодательстве достаточно четко.
Согласно ст. 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Данная статья представляет собой исключение из п. 1 ст. 218 ГК. Последняя не определяет, в какой момент возникает право собственности на новую вещь. По ее смыслу право собственности возникает в тот момент, когда в результате изготовления или создания появляется объект, который может квалифицироваться как новая вещь. Статья 219 ГК решает этот вопрос по-иному, если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость. В этом случае право собственности возникает в момент регистрации, если подобное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Под действие правила ст. 219 ГК подпадает только то вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации.
Гражданский кодекс предусматривает ведение единого государственного реестра недвижимости. Он устанавливает, что ведение этого реестра осуществляется учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131). В числе других моментов регистрироваться должно также и возникновение права собственности. ГК предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131).
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон возложил государственную регистрацию соответствующих объектов на учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и их территориальные округа по месту нахождения недвижимого имущества.
К отдельным объектам, подлежащим государственной регистрации, настоящим законом отнесена регистрация прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. В соответствии со ст. 25 Закона право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Документы, представляемые на регистрацию вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, должны отвечать требованиям ст. 18 Закона. Пунктом 2 ст. 25 определен порядок регистрации объекта незавершенного строительства. Регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделки производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
По закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Государственная регистрация права собственности на морские суда, суда внутреннего водного плавания и порядок ее осуществления установлены КТМ РФ и КВВТ РФ.
Следует учитывать, что в соответствии с названным Законом о регистрации прав на недвижимое имущество обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществленная в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.