В ст.15 ЖК РФ содержится понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым либо непригодным для проживания и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.
В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим снос[1]. В нем установлены требования к жилому помещению, порядок признания его пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу.
Статья 17 ЖК РФ воспроизводит п.2 ст.288 ГК РФ, устанавливающий назначение жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. утверждены Правила пользования жилыми помещениямигосударственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах [4].
Установлена новая классификация видов жилищного фонда, при этом введено дополнительное основание классификации. В ст. 19 говорится, что жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Основываясь на ст.212 - 215 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от формы собственности ЖК РФ закрепляет три вида жилищного фонда:
1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц);
2) государственный (принадлежащий на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации);
3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).
В зависимости от целей использования Жилищный кодекс РФ впервые установил четыре вида жилищного фонда: социального использования, коммерческого использования, специализированный ииндивидуальный жилищные фонды. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч.4 ст. 19 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регулируется нормами гл.3 Условия перевода содержатся в ст.22. Впервые на уровне федерального закона закреплен единый порядок перевода помещений (ст.23), который осуществляется органом местного самоуправления. В новом Кодексе более подробно, чем в прежнем, изложены порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также последствия отказа в таком переводе (ст.24).
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом РФ (ст.8). Вместе с тем переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена отдельная глава 4. Регулирование отношений, предусмотренных ею, осуществляется в значительной степени иначе, чем ранее. Основные вопросы по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом.
В Кодексе даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировкажилого помещения" (ст.25). Переустройствожилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировкажилого помещения ― изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Понятие "технический паспорт жилого помещения" дано в ст. 19 ЖК РФ. Форма заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. , что должно исключить установление по этому поводу "местных" правил. В отличие от прежнего ЖК, новый Кодекс определяет понятие самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст.29), а также содержит последствия таких действий.
Ряд важных положений содержится в разделе II Жилищного кодекса РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Главы 5 и 6 определяют права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, а также устанавливают правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенцию общего собрания таких собственников. Большинство положений раздела II новые. В Гражданском кодексе РФ (ст.216) содержится примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты.
Согласно ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом. Он вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом. На него возложено бремя содержания данного помещения и, если оно является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В ст.31 Жилищного кодекса РФ определены права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Установлено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ч.1). Основания выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением, приводятся в ст.35 ЖК РФ.
В гл.6 изложены права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36), комнат в коммунальной квартире (ст.41), принципы определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст.37) и в коммунальной квартире (ст.42), правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ст.39) и в коммунальной квартире (ст.43). Компетенция и порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также принятия решений на этих собраниях указаны в ст.44 - 48 ЖК РФ.
Правительство РФ (постановление от 30 августа 2004) [2]законодательно закрепило право граждан на получение субсидии для оплаты жилья и коммунальных услуг, если стоимость квартплаты превышает 22% совокупного дохода.
При осуществлении прокурорского надзора за исполнением жилищного законодательства прокурору необходимо знать законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие правовые отношения в этой сфере. Помимо приведенных следует отметить, что в развитие норм Жилищного кодекса РФ были приняты ранее, а также в последующем такие законодательные и нормативные правовые акты, как:
Федеральный закон "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г., в том числе о снижении риска ипотечного кредитования и тем самым оживлению ипотечного рынка;
Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. В соответствии со ст.49 этого Закона постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. утверждена Методика определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов;
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г.;
Градостроительный кодекс РФ (ФЗ от 29 декабря 2004 г);