Что касается права собственности на квартиру в ЖСК, то решение этого вопроса зависит от того, была ли в установленном порядке она оформлена в собственность бывшего члена кооператива. В соответствии с п.4 ст.219 ГК члены жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам в пользование, приобретают право собственности на нее с момента оформления этого права в установленном порядке. Если право собственности было оформлено, тогда квартира является наследуемым имуществом. В случае, если воля наследодателя на оформление квартиры на право собственности была выражена в письменном заявлении, направленном в компетентные органы, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, квартира может быть признана судом наследственным имуществом по требованию заинтересованных лиц [5, c. 69].
Наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего. Согласно ст. 1065 Гражданского кодекса Республики Беларусь по решению суда супруг может быть устранен от наследования по закону, за исключением наследования на основании ст.1064 ГК (когда он имеет право на обязательную долю в наследстве, то есть в случае, когда он является нетрудоспособным), если будет доказано, что брак с наследодателем фактически прекратился до открытия наследства, и супруги в течение не менее пяти лет до открытия наследства проживают раздельно [5, c. 70].
Второй путь в решении вопроса собственности на квартиру — через оформление членства в ЖСК. В соответствии со ст.113 Жилищного кодекса в случае смерти члена организации граждан-застройщиков (это касается и ЖСК) право на вступление в члены этой организации имеет независимо от возраста проживающий в жилом помещении член семьи умершего, имеющий право на часть паевого и иных взносов [3].
Если после смерти члена ЖСК в жилом помещении остались проживать наследники умершего, не достигшие совершеннолетия, то по заявлению органа опеки и попечительства один из них принимается в члены этой организации. В случае помещения несовершеннолетних наследников в детские учреждения либо к опекуну или попечителю жилое помещение сохраняется за этими наследниками. Следует также иметь в виду, что споры между несколькими проживающими в одной квартире в доме ЖСК наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещение могут быть разрешены в судебном порядке.
2.3 Купля-продажа жилых помещений
Продажа жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственников этих помещений, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Такое требование содержится в ст.123 Жилищного кодекса.
На практике нередко со стороны граждан — владельцев жилых помещений возникают вопросы о правомерности требований нотариальных контор в части представления согласия органов опеки и попечительства на продажу приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние дети. Основной аргумент этих граждан заключается в том, что действия нотариусов якобы не согласуются со ст.44 Конституции Республики Беларусь, защищающей право гражданина на собственность (и, следовательно, право свободно распоряжаться ею) [6].
Действительно, ст.44 Конституции гарантирует каждому право собственности. Но в этой же статье говорится и о том, что осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц [6].
Наряду с гарантией гражданам республики права на жилище законодательство содержит и ряд специальных норм, гарантирующих право на жилище детям (ст.192 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, ст.123 Жилищного кодекса и др.). Поэтому и не должны возникать сомнения в правомерности требований в этой части работников нотариальных органов [31, c. 74].
Следует иметь в виду и то, что в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда при оформлении приватизации квартиры жилищные квоты несовершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, суммируются с квотой родителей, а при их отсутствии — с квотой одного из совершеннолетних членов семьи. В связи с этим несовершеннолетние члены семьи нанимателя, родившиеся до 1 июля 1992 г., квота которых зачтена при приватизации, также являются участниками приватизации и имеют право на долю в жилом помещении. Отчуждение такого жилого помещения без согласия органов опеки и попечительства является основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, если в результате продажи жилого помещения права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены (т.е. он будет и в дальнейшем обеспечен жильем, отвечающим санитарно-техническим требованиям и другим потребительским качествам по установленным нормам), орган опеки и попечительства вправе в установленный для рассмотрения срок дать согласие на совершение сделки по купле-продаже жилого помещения.
Порядок согласования органами опеки и попечительства сделок по отчуждению жилых помещений определяется соответствующими местными органами власти. Например, решением Минского горсовета депутатов от 19.10.1999 г. №39 "Об утверждении Положения о порядке согласования органами опеки и попечительства г. Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан" определено, что заявление установленной формы для получения согласия на отчуждение жилья подается в исполком по месту прописки заявителя. В случае его прописки вне Минска (отсутствия прописки) заявление подается в исполком по месту расположения квартиры.
Заявление для получения согласия на отчуждение жилого помещения частного жилищного фонда подает только собственник этого жилья или согласно п.2 ст.183 Гражданского кодекса Республики Беларусь письменно уполномоченное им лицо [1].
Вместе с заявлением в исполком представляются:
копия правоустанавливающего документа и технического паспорта на жилое помещение;
копия финансово-лицевого счета на квартиру;
копия договора о долевом строительстве жилья и справка застройщика о внесении гражданином денежных средств в размере не менее половины общей суммы, необходимой для строительства жилья, — при отчуждении квартиры в связи со строительством другого жилого помещения для постоянного проживания;
копия финансово-лицевого счета приобретаемого жилого помещения — при отчуждении квартиры с целью приобретения другого жилья взамен отчуждаемого;
документ паспортно-визовой службы, подтверждающий выезд из г. Минска, — при выезде на постоянное жительство за пределы Республики Беларусь;
другие документы по усмотрению заявителя [23, c. 43].
Оригиналы правоустанавливающего документа, технического паспорта на жилое помещение, договора о долевом строительстве жилья, документов, подтверждающих факт и степень родства, а также гражданский паспорт лица, подающего заявление, представляются для обозрения.
В представляемых копиях лицевых счетов указываются дата и причина убытия членов семьи заявителя, убывших на постоянное или временное жительство в другие жилые помещения в течение года, предшествующего обращению. Исполком не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов. При необходимости он запрашивает дополнительные сведения в государственных органах. Согласие (отказ в согласии) на отчуждение жилого помещения выдается заявителю в форме выписки из протокола заседания исполкома. При отказе в согласии в ней должен быть указан мотив отказа. Отказ может быть обжалован заявителем в Минский горисполком и суд в установленном порядке [25, c. 27].
Наиболее сложными в правоприменительной практике являются вопросы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости, в частности, жилых помещений, продавцами и покупателями которых являются граждане, имеющие в составе своих семей несовершеннолетних детей (добросовестный приобретатель — лицо, приобретшее какое-либо имущество у другого лица, не зная и не подозревая о том, что последний не имел права отчуждать это имущество). Эти вопросы стали предметом изучения Верховным Судом Республики Беларусь, который проанализировал судебную практику по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения, и в целях обеспечения правильного применения законодательства при разрешении дел этой категории постановлением Пленума суда от 26.03.2003 г. №2 дал соответствующие разъяснения [16].
Так, если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование данного жилого помещения у добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст.172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.180) [24, c. 39].
Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления так называемого виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о признании недействительности сделки с жилым помещением. При этом, если в составе семьи добросовестного приобретателя имеются несовершеннолетние дети, желательно, чтобы рассмотрение данного вопроса осуществлялось с участием соответствующего органа опеки и попечительства.