Законодатель не предусматривает регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора "коммерческого" найма (гл. 35 ГК РФ).
Права на недвижимое имущество регистрируются в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или иное право на недвижимость действительно существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе: граждане Российской Федерации; иностранные граждане и лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; Российская Федерация; субъекты РФ и муниципальные образования (с одной стороны) и органы, осуществляющие государственную регистрацию (с другой стороны).
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае именно решение суда будет основанием регистрации сделки.[18]
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Заключение
Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его "житие-бытие" регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.
В работе было рассмотрено ряд вопросов: что представляет собой жилое помещение как объект? каковы порядок и требования признания жилого помещения пригодным (непригодным)? виды жилого помещения? На мой взгляд, эти вопросы освещены достаточно полно.
Элементы системы объектов жилищных прав, а именно: жилой дом, квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носит постоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, что все они имеют общее функциональное назначение, то есть, предназначены для постоянного проживания в них граждан. Тем не менее, каждый элемент, включаемый в систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, что имеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладает определенной самостоятельностью.
Одним из специфических объектов гражданских правоотношений является жилое помещение. В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение.
Основное назначение указанной правовой категории в конституционном праве - обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ее юридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима (собственность или иное вещное право).
Данное право исторически гарантировано конституциями всех цивилизованных стран мира как неотъемлемое право человека и гражданина, в том числе на международном уровне и представляет собой неотъемлемое право человека и гражданина; врожденное и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека. [19]
Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.
Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:
1. Жилое помещение - это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.
2. Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.
3. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.
4. Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.[20]
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1, 2.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации.
4. Жилищный кодекс РСФСР. (действовал ранее до 1 марта 2005, использование здесь с оговоркой).
5. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» (оговорка: действовал ранее).
6.Закон от 30.03. 1999 № 52-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
7. Конституция Российской Федерации.
8. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» от 27 сентября 2003 г. N 170.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25. (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Привил пользования жилыми помещениями»
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02. 08. 2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
12. Постановление Правительства г. Москвы от 1 июля 1997 года N 497. «Программа дальнейшего развития реформы жилищно-коммунального хозяйства».
13.Постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219 «Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
14. Приказ МЧС России от 12.12.2007 № 645 «Об утверждении норм пожарной безопасности». «Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций» (в ред от 27.01.2009).
15. Приказ Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233 (в ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».
16. Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
17.Федеральный закон от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья», (использую с оговоркой на то, что утратил силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ).
18. Уголовный кодекс Российской Федерации.
19. О.Г. Алексеева. «Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?» «Семейное и жилищное право», 2008, N 1.
20. А.В. Афонина, Е.В. Гурьева, Л.П. Герасимова. «Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» (постатейный). Издательство "Экзамен", 2006. – 143 с.
21. А.А. Батяев. «Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я».Феникс, 2007. – 115 с.
22. Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. «Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» ГроссМедиа, 2006. – 196 с.
23. С.П. Гришаев. «Правовой режим недвижимого имущества». 2007.- 172с.
24. В.В. Глазов. «Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (постатейный)" ЗАО Юстицинформ, 2007. – 117 с.
25. И.А. Дроздов. «Понятие жилого помещения». "Закон", 2006, N 8
26.В.Б. Ельяшевич Развитие форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. – 235 с.
27.Д.В.Карпухин. «Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ». «Административное и муниципальное право», 2008, N 8.