Следует отметить, что в Жилищном кодексе РФ также используется понятие «жилище». В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК РФ. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие в ЖК РФ также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Тогда как жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием «жилище» - помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.
В действующих правовых актах отсутствует легальное определение помещения. Однако такое определение содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях, было дано в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья»[14], который утратил силу в связи с принятием ЖК РФ. Согласно указанной статье помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В самом ЖК РФ такого определения нет, что вряд ли можно признать правильным.
Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение - это вещь в юридическом смысле слова.
Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу и в отношении которых не действовало право запрета совершения каких-либо действий[15]. Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России в дореволюционный период. Например, такие исследователи как К.П. Победоносцев и др., относили дома к неделимым вещам. Он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственности каждого из них будет неполным, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу[16]. Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристик конкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым[17].
Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие «жилое помещение», которое объединяет ряд однопорядковых понятий: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры». В ст. 1 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»[18] в определение жилищного фонда включалась совокупность всех жилых помещений, которая состоит из жилых домов, специализированных домов, квартир, служебных помещений и помещений в иных строениях, пригодных для проживания. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[19] помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. ЖК РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).
Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия «жилое помещение» оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом слагается из нескольких жилых помещений[20]. В связи этим для того, чтобы исправить ситуацию, законодатель в первоначальной редакции проекта Жилищного кодекса РФ в ст. 15 (п. 1) указал, что понятие жилого дома не включает многоквартирные дома. Согласно указанной статье проекта Жилищного кодекса РФ разновидностями жилых помещений являлись жилые дома (за исключением многоквартирных домов), комнаты жилых домов, квартиры, комнаты квартир. Однако в окончательной редакции ЖК РФ это положение было изъято, что вряд ли можно считать правильным. Законодатель в п. 2 ст. 16 ограничился указанием на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Ограничительно толкуя это определение, можно также прийти к выводу, что речь идет только об одноквартирном жилом доме, однако прежняя редакция была более удачной.
В силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением[21].
Так, например, решением Самарского районного суда г. Самары от 07.02.2005 иск Д. о взыскании суммы долга по договору займа удовлетворен частично. С А. в пользу Д. взыскана сумма основного долга и проценты, всего 245 700 руб. Комната в коммунальной квартире № 17 дома 15/59 по ул. Чапаевской г. Самары разделена между А. и А-й, за каждым из ответчиков признано право собственности. Обращено взыскание долга А. на принадлежащую ему долю жилого помещения в коммунальной квартире с предложением остальным участникам общей собственности приобрести его долю по цене соразмерной рыночной стоимости, а в случае отказа участников общей собственности предписано обратить взыскание на его долю путем продажи ее с публичных торгов.
Удовлетворяя требования Д. в части обращения взыскания долга А на имущество, суд применил ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ и произвел раздел этой комнаты между супругами А-ми. При этом признал за А-ми доли в праве собственности, после чего со ссылкой на ст. 255 ГК РФ обратил взыскание долга А. на его долю в праве общей совместной собственности.
При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда в части удовлетворения требований Д. о разделе комнаты и обращения взыскания долга на принадлежащую А. долю в комнате путем продажи с публичных торгов.
Решение Самарского районного суда г. Самары от 07.02.2005 в части раздела между А-ми комнаты в коммунальной квартире, признании за каждым из ответчиков права собственности, обращения взыскания долга А. на принадлежащую ему долю жилого помещения в коммунальной квартире путем продажи ее с публичных торгов отменено1.
Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия «помещения», но и раскрытие содержания определения «жилое». Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем. Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 673) восстановил требование о необходимости постоянного проживания в жилом помещении (хотя сделано это только применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, а в отношениях собственности на жилое помещение ограничился определением жилого помещения как места проживания (п. 2 ст. 288 ГК)) и изменил практику признания жилым любого помещения, пригодного просто к проживанию, в том числе временному. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время отличает жилое помещение, скажем, от дачного или временного сооружения или от барака.