Следует особо остановиться на правилах содержания животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числе соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. Обязательным условием содержания животного является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также на балконах и в лоджиях.
Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек, тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и в жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину - предотвращать лай до 8 утра и после 10 часов вечера.
Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства при пользовании жилым помещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частности права на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и права на благоприятную окружающую среду (статья 42).
Согласно статье 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[57] граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Частью 3 статьи 23 установлено, что содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
Например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00[58]), не допускается:
1) использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;
2) хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;
3) выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
4) захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;
5) использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.
Обязанность соблюдать требования пожарной безопасности при пользовании жилым помещением предусмотрена Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»[59]. В соответствии со статьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами пожарной безопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного самоуправления.
Таким образом, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
1.4 Государственная регистрация прав на жилое помещение
Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом[60].
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[61] государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра[62].
Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным[63].
Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено «каким-либо резким следом», свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет «укрепление права»[64].
То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц[65].
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».
В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимого имущества ГК РФ и Федеральный закон в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.