У свою чергу в основі будь-яких правовідносин лежать відповідні юридичні факти, вивчення яких також відноситься до завдань навчальної дисципліни.
Для виявлення закономірностей взаємодії правових норм і регульованих ними суспільних відносин важливе значення набуває практика застосування норм житлового права судами, іншими правозастосовчими органами.
У сферу житлово-правової дисципліни входить вивчення житлового права не тільки України, але й інших країн як ближнього, так і дальнього зарубіжжя.
Навчальна дисципліна житлового права - це ще й база, на якій будується вивчення й освоєння її основних положень. Навчальна дисципліна, хоч і пов'язана з законодавством, але не зводиться до простого його коментування. Знання повинні будуватися на міцному фундаменті, на теоретичних концепціях і повинні сприяти юридичному мисленню, не повинні обмежуватися матеріалами, що містяться в нормах права та законодавстві.
Виходячи зі сказаного, нами буде розглянуто житлові відносини як приватноправові. Курс житлового права як навчальної дисципліни складається із: вступу, загальної частини, здійснення права на житло шляхом його побудови, шляхом придбання у власність, шляхом отримання у користування, захист житлових прав.
У тих випадках, коли це продиктовано необхідністю об'ємного бачення всієї картини здійснення права на житло розглядаються правовідносини, які хоча і не спрямовані прямо на задоволення житлових потреб громадян, але тісно пов'язані з ними.
§7. Поняття житлового фонду і види житлових фондів
Житло, що знаходиться на території України, утворює житловий фонд нашої держави.
Житловий фонд - сукупність усіх житлових помешкань незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки, квартири, службові житлові помешкання, інші житлові помешкання в інших будівлях, придатні для проживання.
Необхідно відзначити, що поняття «житловий фонд» не означає, що власником житлового фонду є один суб'єкт -держава. Житлові будинки і житлові помешкання можуть належати різним суб'єктам. Для житлового фонду країни характерна множинність суб'єктів-власників окремих частин цього фонду.
У основі класифікації житлового фонду лежить критерій однорідності правового режиму житла. Це визначає також однорідність правового регулювання суспільних відносин, які залежать від певного засобу, за допомогою якого кожен громадянин реалізує право на житло. Відповідно до цього відбувається отримання житлового помешкання в тому або іншому будинку та встановлюється відповідний режим володіння, користування і розпорядження ним. Традиційно житловий фонд України поділяють на чотири групи.
Житловий фонд містить у собі житлові будинки і житлові помешкання в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд).
Житлові будинки і житлові помешкання, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілкам та іншим громадським організаціям, створюють громадський житловий фонд.
Житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам, віднесені до фонду житлово-будівельних кооперативів.
Житлові будинки, квартири, що належать громадянам на правах приватної власності, створюють приватний житловий фонд.
У житловий фонд не входять нежилі помешкання в житлових будинках, призначені для торгових, побутових і інших потреб непромислового характеру. Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих органів самоврядування, міністерств, державних комітетів, відомств. Реалізація конституційних прав здійснюється шляхом надання громадянам прав на одержання житлового помешкання в ньому або будівництва особистого житла. Реалізуючи свої права, громадяни вступають у житлові правовідносини. Це відносини по володінню, користуванню і розпорядженню житловим помешканням. Зрозуміло, що обсяги цих правомочностей у кожному випадку різні.
§8. Поняття житла та його ознаки
Зараз нормотворчими органами різних рівнів використовується поняття «житло». У той же час єдиного тлумачення цього поняття у законодавстві не наведено. Крім Конституції України, цей термін використовується у «Концепції державної житлової політики», що схвалена Постановою Верховної Ради України від 30.06.95 р. № 2541, у ст. 11 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р.1, Наказі Держжитлокомунгоспу від 17.10.96 р. № 87 «Про затвердження положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньо будинкових мереж і обладнання житлового фонду та збирання платежів з населення». Саме це поняття використовується також у перспективному законодавстві, зокрема у ст. ст. 382, 688 та інших проекту ЦК України.
Поряд з поняттям «житло» вживаються також інші. Наприклад, у ст. 227 ЦК УРСР йдеться про відчуження житлового будинку. Але з приватизацією значної частини державного житлового фонду з'явилася можливість відчужувати також квартири у багатоквартирних будинках, житлову площу у будинках як з житловими, так і з нежилими приміщеннями та окремі кімнати в квартирі, що знаходиться в загальній приватній власності. При буквальному ж тлумаченні терміну «житловий будинок» незрозуміле, чи розповсюджується ст. 227 ЦК УРСР на все це житло. Якщо ні, то власники квартир в багатоквартирних будинках виявляються в більш привілейованому становищі, ніж власники житлових будинків. Адже перші ніби мають можливість зареєструвати договір на відчуження житла також на біржі, а другі - тільки посвідчити у нотаріуса. Але тут доречним є застосування історичного методу. ЦК УРСР був прийнятий ще у 1963 році, коли договори на відчуження житла укладалися переважно з житловими будинками, що були в особистій власності громадян. На той момент відчуження квартир було неможливе, оскільки вони не перебували в приватному житловому фонді. Тому стає зрозумілим, що в зв'язку з розширенням предмету житлових правовідносин необхідною є зміна, зокрема у ст. 227 ЦК УРСР, словосполучення «житловий будинок» на більш узагальнююче поняття «житло». Крім того, у ст. 6 ЖК і далі вживається поняття «житлове приміщення», але воно також не без недоліків. Адже в житловому приміщенні знаходяться і нежилі приміщення, що також його складають (комори, балкони, лоджії тощо), а це породжує деяку колізію понять.
Тому вважаємо, що саме використання поняття «житло» у нормативних актах останнім часом не є випадковим, та воно потребує теоретичного визначення. З аналізу нормативних актів та практики вживання, що склалися, пропонуємо наступне формулювання поняття «житло». Житло -це квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах чи одноквартирних будинках, а також інші приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання людей, що завершені будівництвом та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду.
Запропоноване визначення поняття «житло» містить у собі найбільш розповсюджені зараз об'єкти житлового фонду - квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах чи одноквартирних будинках. Але будь-яке визначення повинно мати універсальний характер. Відповідно до цього, з одного боку, не виключено, що законодавець за певних умов дозволить відносити до житлового фонду також інші приміщення, що зараз не знаходяться у ньому (наприклад, дачі). З іншого боку, у період гострої потреби в житлі зустрічаються випадки, коли житло розміщується в нежилих за своїм функціональним призначенням приміщеннях. Наприклад, у Кримській астрономічній обсерваторії співробітники проживають в окремих кімнатах і квартирах, розташованих безпосередньо в приміщенні обсерваторії. Саме з цих міркувань нами у поняття житло було впроваджено словосполучення «інші приміщення».
Із запропонованого поняття житла можна виділити його ознаки. Першою ознакою житла є те, що це певне приміщення. Будь-якому житлу в об'єктивному смислі притаманно те, що це певна будівельна споруда чи її частина. Воно має стіни, перекриття, підлогу, стелю, дах. Більше того, житло-це споруда капітального типу. Це зумовлено певними санітарними та технічними нормами, що пред'являються до житла та в найбільш загальному вигляді закріплені у ЖК. Безперечно, особа, яка проживає у чистому полі, може вважати його своїм житлом. Але це є суб'єктивне поняття житла і воно не охоплюється правовим регулюванням житлових відносин, тому не включено до поняття житла, що розглядається нами. Друге. Житлом є не будь-яке приміщення, а саме таке, що призначено для постійного чи тимчасового проживання людей. Основна відмінність житла від нежилих будівель полягає у різному їх призначенні. Перші призначені для постійного чи тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Інші використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні заклади тощо. Призначення будь-якої будівлі визначається у технічному паспорті будівлі чи споруди, що ведеться за даними технічної інвентаризації. До житла, через його призначення, пред'являються спеціальні вимоги щодо санітарно-технічного стану. У разі порушення цього стану житла та неможливості його відновлення таке житло підлягає зносу чи переведенню у нежилий фонд. Це регламентоване «Положенням про обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків та жилих приміщень непридатними для проживання», яке затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.05.84р. № 1891.
Житло завжди має цільове призначення. Воно розраховане саме для проживання людей. Це закріплено у ст. 6 ЖК. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Третя ознака житла полягає у тому, що споруда повинна бути завершеною будівництвом. Якщо споруда не є завершеною будівництвом, це вже не житло, а незавершений будівництвом будинок. Про те, що будівництво є завершеним, зокрема, свідчить акт державної комісії про прийняття споруди в експлуатацію.