С другой стороны, при 90% готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства DRE = dc.
Сi представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой Ui, до tж.ц.(i). Таким образом, динамика Сi практически полностью совпадает с динамикой Ui. Возможное (но не строго обязательное) уточнение состоит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t(w,i0). Применительно к жилью это можно сформулировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т.е. ее стоимость не равна 0), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен 0). С учетом вышеизложенного, динамика С(g,w,i) будет выглядеть следующим образом:
Рис.5. «Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла»
3.Заключение
3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент.
На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально – вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.
Решение этой проблемы предполагает:
· Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);
· Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);
· Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;
· Определение целевых функций и критериев эффективности.
В общем виде, модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис.6.
Рис.6. «Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент»
На рис.6 ось Uобозначает возможные варианты использования объекта недвижимости, ось t – время, а ось L – пространственные характеристики (местоположение) объекта. Сам объект в любой момент Tц (t0, tж.ц.) находится в месте с конкретными пространственными характеристиками, используется одним из трех возможных способов ( благо, товар, источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями и определяет конкретное значение С. В течение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории С.
4. Библиографический список
1. «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999
2. Курс лекций Кулакова Ю.Н. по дисциплине «Экономика недвижимости» и «Введение в специальность»
3. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.
5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.
6. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.
7. «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.
[1] Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.
[2] Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.
[3] Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.
[4] Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.
[5] ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.
[6] «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.
[7] это происходит, например, с продуктами питания.
[8] Как правило, эту величину называют «стоимостью возвратных материалов»
[9] «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999
[10] Первому варианту, естественно, соответствует рис.1.
[11] Понятно, что это не может произойти позже, поскольку продать или извлечь доход из объекта, полностью утратившего полезность, нельзя.