При расторжении договора аренды работает общее правило: 1) если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК РФ), поэтому, по справедливому замечанию В.А. Хохлова, при обнаружении иных обстоятельств договор не должен расторгаться, например, «если ущерб от нарушения значителен, но кредитор не лишается рассчитываемого блага. Если соответствующие обстоятельства имели место при предъявлении иска, но до его рассмотрения отпали, удовлетворять требования кредитора также нельзя»;[99] 2) если возникли убытки вследствие изменившихся обстоятельств, то последствия выходят за рамки ответственности и определяются судом «исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора» (п. З ст.451 ГК РФ).
ГК РФ предоставляет арендатору по истечении срока договора с арендодателем преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако реализация этого права возможна только при соблюдении ряда условий.
1. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. К обязанностям арендатора относятся, в частности: своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ); пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); поддержание имущества в исправном состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ); в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в том случае, если речь идет о передаче имущества третьему лицу именно в аренду.
3. Поскольку в ст. 621 ГК РФ говорится о договоре аренды на новый срок, следует признать, что при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Это означает, что арендатор вправе изменить условия предоставления имущества в аренду на новый срок (например, увеличить размер арендной платы). Если прежний арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, согласен с такими условиями, он имеет преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если же нет, то ни о каком заключении договора с ним речи не будет. Законодатель говорит о предоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочих равных условиях.
Иногда арендодатель, предложив прежнему арендатору одни условия аренды имущества на новый срок, которые этого арендатора не устроили, после его отказа заключает договор аренды с другим лицом совсем на других условиях или отказывает прежнему арендатору в заключение договора на новый срок по мотивам того, что не собирается передавать имущество в аренду, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключает новый договор аренды с другим лицом. Подобное поведение арендодателя также может служить основанием для обращения арендатора в суд за защитой своих прав, при этом право выбора способа защиты принадлежит арендатору: он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.
Правила предоставления преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам аренды отдельных видов имущества, например, к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 2 ст. 632 ГК РФ), договору аренды транспортного средства без экипажа (п. 2 ст. 642 ГК РФ).
По окончании срока договора аренды арендатор должен возвратить имущество с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (речь идет о ремонте, реконструкции и т.д.). При не возврате имущества в установленный срок арендатор обязан оплатить время просрочки, при этом, если данная сумма арендных платежей не покроет убытки, понесенные арендодателем, то он вправе потребовать от арендатора возмещения этих убытков. Ст. 622 ГК РФ предусматривает штрафной характер: если за несвоевременный возврат имущества по договору предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться сверх неустойки, то есть в полном объеме. Но если договором предусмотрена зачетная неустойка, то превальвирующим условием является договорное.
Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех определенных дополнительных обременении, которые устанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная форма ответственности выражается в возмещении убытков (ст. 15 ГК), уплате неустойки (ст. 130 ГК).
Арендное обязательство, являясь сложным обязательством, включает два иных вида обязательств: 1) регулятивные денежные обязательства; 2) в случае реализации гражданско-правовой ответственности - охранительные производные денежные обязательства либо как «охранительные вторичные денежные обязательства»,[100] нисколько не подвергая сомнению значимость правового режима составляющих ее арендных отношений.
Возмещение причиненных убытков напрямую зависит от степени эффективной доказательной деятельности потерпевшей стороны. По мнению С. Л. Дегтярева, закрепление в законе понятия убытков через оценочные категории (ст. 15, 393 ГК РФ) придает этому правовому явлению свойство «необходимости доказывания», поскольку невозможно говорить о наличии у лица убытков, не доказанных с соблюдением требований норм процессуального права, иначе они не приобретают правового (юридического) значения, а остаются понятием экономическим (обыденным), лишенным всякого правового смысла. Необходимость доказывания убытков всегда связана с такими оценочными категориями, как «разумные расходы», «разумные сроки», «разумная цена», «обычные условия гражданского оборота» и т. д.[101]
Следовательно, в предмет доказывания по делам о возмещении убытков необходимо включать определенные материально-правовые факты: а) наличие убытков (проявляется через их размер), понятие которого раскрывается в ст. 15 ГК РФ; б) противоправное поведение, раскрывающее признаки в иных разделах (при правомерном поведении — ссылка на норму закона, предусматривающую, при наступлении какого факта возможно требовать возмещения убытков); в) причинная связь между противоправным поведением и возникшими убытками указывается в общей части ГК РФ (ст. 15), понятие и содержание необходимо устанавливать исходя из существующей научной доктрины и судебной практики; г) вина лица, противоправно причинившего убытки, устанавливается только в необходимых случаях (предусмотренных законом или договором), понятие содержится в специальных нормах ГК РФ. Нужно учитывать принцип вины в отношении лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, и в случаях, прямо предусмотренных законом, например, причинение вреда источником повышенной опасности и т.д.[102]
По мнению В.С. Евстегнеева, необходимо говорить о существовании проблемы достоверности убытков, поскольку необходимо сплошное и детальное документирование последствий нарушения договора и всех мер, принимаемых для минимизации потерь, а равно расходов, понесенных в связи с этими мерами.[103] В конечном счете, требуются документы, определяющие в конкретном денежном выражении те или иные элементы убытков. «Доказывание реального поднесения и размера убытков неотделимо от обоснования причинной связи, поэтому в обоих случаях могут использоваться аналогичные документы, одним из доказательств размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков».[104] Значение данного факта доказывания достаточно велико, ибо отсутствие доказательств, подтверждающих наличие и размер убытков, для суда тождественно факту отсутствия самих убытков.
В настоящее время при возмещении убытков определенную специфику имеет принцип ответственности за вину. Это последствия проявления специфики гражданско-правовых отношений, имеющих товарно-денежный характер, и наличия фактора преобладания компенсационно-восстановительной функции гражданско-правовой ответственности. Неопровержимым фактом является то, что для компенсации убытков, понесенных участниками имущественного оборота, субъективное отношение правонарушителя к своему поведению, как правило, не имеет существенного значения. Более того, нередки случаи, когда вина вообще не является необходимым условием имущественной ответственности, которая может применяться и при отсутствии вины участника гражданских правоотношений, в том числе за вину третьих лиц.
Немаловажное значение приобретает вопрос конкретизации юридических форм неблагоприятных материальных последствий для правонарушителя.
Эта конкретизация может происходить или вследствие соглашения с потерпевшим, или вследствие судебного решения. Помимо охранительных обязательств существуют и иные обязательства, сумма которых определяется при фиксации в определенной сумме денежных единиц. Соответственно, без конкретной суммы долга нет и обязанности уплатить именно эту сумму, иными словами, «денежное обязательство не сформировалось». Так, в отношении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал, что у арендатора возникло право, а у арендодателя обязанность по оплате неотделимых улучшений арендованных помещений. Но при этом начисление процентов по ст. 395 ГК РФ на стоимость улучшений неправомерно, «поскольку до определения сторонами или судом стоимости улучшений денежного обязательства у ответчика не возникло».[105] Аналогичного подхода придерживался и Л.А. Лунц, считая, что «с того момента, как состоялось судебное решение, фиксирующее сумму убытков, налицо денежное обязательство, выраженное в определенной сумме денежных единиц».[106] Однако так ли это? Ведь юридическая форма денежного обязательства может быть конкретизирована значительно раньше судебного решения. Так, обязательства по уплате убытков, уплате неустойки вообще конкретизированы уже в момент возникновения убытков или нарушения договора аренды. Таким образом, если договором аренды предусматривался штраф в 2500 рублей за просрочку в уплате, то денежное обязательство, которое возникнет между сторонами (нарушителем и потерпевшим) после истечения срока для уплаты суммы долга, будет вполне определенным по содержанию для контрагентов в момент нарушения договора аренды. 2500 рублей является конкретной суммой, которую обязан уплатить нарушитель. Подтверждает данную точку зрения Д. Савельев, полагающий, что более целесообразно «связывать возникновение денежного обязательства с предъявлением потерпевшей стороной требований о возмещении убытков в денежной форме, поскольку суд своим решением лишь подтверждает законность притязаний истца, устанавливает факт существования денежного обязательства».[107]