Расширение и углубление арендных отношений способствовало формированию акционерных, кооперативных и иных предприятий, основанных на негосударственной форме собственности. Но это потребовало совершенствования арендных отношений.[9]
Такие ученые, как Ю.Г. Баскин, А. Ахмедуев, также рассматривали аренду с последующим выкупом арендованного имущества как способ разгосударствления и приватизации[10]. Проявлялось это в том, что, получив в аренду государственное предприятие, трудовой коллектив приобретал право владения и пользования его средствами производства и право собственности на продукцию и доходы от хозяйственной деятельности. При таких обстоятельствах, несмотря на сохранение государственной собственности, усиливалась заинтересованность арендаторов в более эффективном труде, создавалась возможность для перехода государственного предприятия в предприятие с иной формой собственности. Последующий выкуп арендованного имущества есть уже приватизация, поскольку завершается процесс слияния трудового коллектива и собственника в одном лице, а государственная собственность переходит в иную форму. При этом источником средств для выкупа арендованного имущества могут быть часть прибыли, кредит, экономия фонда заработной платы и личные средства работников арендованного предприятия[11].
Договор аренды как инструмент регулирования отношений между трудовым коллективом предприятия (арендатором) и органом, выступающим в качестве арендодателя, имеет определенные различия в сравнении с традиционным договором имущественного найма. Причина — своеобразие предмета договора и субъектный состав его участников. Договор аренды государственного и муниципального имущества включает целый комплекс условий об аренде различных видов имуществ: зданий, сооружений, оборудования, средств жизнеобеспечения деятельности всего предприятия. К специфике анализируемого договора можно отнести сочетание в нем условий о найме имущества с организационными условиями, определяющими взаимодействие сторон, одна из которых (арендатор) чаще всего выступала по отношению к арендодателю в роли управляемого хозоргана. Указанный ряд черт договора аренды в сочетании с ролью в процессе разгосударствления и приватизации, ведущей к демонополизации некоторых сфер хозяйственной деятельности, позволяют сделать вывод о своеобразном назначении этого правового института. Отмеченные особенности противоречили сути договорной природы арендных отношений, в частности, путем игнорирования договорного принципа организации и претворения в жизнь данных отношений.
Сущность договора как понятия включает в себя достижение обоюдного взаимного согласия договаривающихся сторон по условиям договора[12].
Следует предположить, что законодатель, стремясь активизировать процесс разгосударствления собственности, сознательно ограничил права арендодателя. Тогда проблематичной являлась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий контрагентов противоречили самой сути договора.
Впоследствии положение договора аренды не определялось, как средство разгосударствления и приватизации и договор был отнесен к разряду обычных обязательств.
В подтверждение этого положения Гражданский кодекс вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он «представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т.п. В то же время, Кодекс исключил возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики».[13]
Сформировавшийся взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время «не имеет права на существование».[14] Подтверждением является ФЗ РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,[15] норма статьи 13 которого закрепляет следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:
1 преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
Как видно, аренда исключается из разряда средств приватизации государственного и муниципального имущества, что является логическим объяснением аренды как обычного обязательства.
Основы законодательства об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».[16]
О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договором имущественного найма.
В действующем законодательстве дается следующее определение договора аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». В данном случае российское гражданское законодательство отступило от классической доктрины деления имущественного найма и арендного договора, свойственного континентальному праву, что, с другой стороны, позволяет применять при регламентации арендных отношений унифицированные нормы имущественного найма, в случае непротиворечив специальным нормам аренды, исходя из специфики субъектного состава и имущества, выступающего объектом договора.
Обратим внимание на то, что, в отличие от дореволюционного гражданского законодательства, арендатор (наниматель) обладает не только правом пользования, но и правом владения в отношении имущества, полученного по договору. То есть он получает право не только извлекать полезные свойства из имущества (пользование), но и является титульным владельцем.
Так как наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как по существу найма пользование невозможно без владения, К. Победоносцев разграничивает владение наемщика и владение собственника. «Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности, наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение, но и его владение, хотя и зависящее, тем не менее, твердо и неприкосновенно своих границах».[17] По его мнению, личное договорное начало в найме соединяется с вотчинным началом владения, что приобретает особую важность при переходе права собственности от одного лица к другому.
По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонним.
Под договором имущественного найма в зарубежных странах понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.[18]
Для российской правовой системы также характерно обязательное действие различных источников правового регулирования аренды, поскольку для того, чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Данный процесс происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином нормативно-правовом акте и приобретает всеобщий и общеобязательный характер. Таким образом, источниками правового регулирования аренды в странах общего права и американского права; в странах романо-германской правовой семьи, российской правовой системы признаются «наполненные юридическим содержанием» внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера - нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды.
Однако российское законодательство регламентирует разнообразие арендных отношений, специфика которых определяется различными факторами: фигурой арендодателя (§ 2 гл. 34 ГК РФ — договор проката); спецификой аренды транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ); особой ценностью недвижимости и неразрывной связью зданий (сооружений) с землей (§ 4 гл. 34 ГК РФ); особым предметом аренды как предприятие (§ 5 гл. 34 ГК РФ); наличием специфических правоотношений между продавцом арендодателем и арендатором в договоре лизинга (§ 6 гл. 34 ГК РФ). Поэтому к источникам гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, относятся, помимо ГК РФ, и другие кодифицированные акты РФ: Водный кодекс РФ;[19] Воздушный кодекс РФ;[20] Кодекс торгового мореплавания РФ;[21] Лесной кодекс РФ;[22] законы: Закон о недрах РФ;[23] Закон о космической деятельности РФ;[24] Закон РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[25] и др., а также указы Президента, Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права.