Встречное принятие сторонами прав и обязанностей является убедительным аргументом характеристики договора аренды как синаллагматического. Но если аренда в ее чистой исходной форме - это имущественный наем, то арендатор - независимая от арендодателя фигура. Его обязанности ограничиваются арендными платежами, обеспечением сохранности имущества и соблюдением установленного договором режима его целевого использования. «Арендатор свободен в выборе направления хозяйственной деятельности и в распоряжении произведенной продукцией. Во всех хозяйственных связях он выступает от собственного имени и полностью принимает на себя риск изменения хозяйственной конъюнктуры, несет ответственность перед другими лицами за выполнение договорных обязательств и за вред, причиненный в связи с использованием арендуемого имущества». Именно эта самостоятельность и определяет значение аренды как средства стимулирования инициативы и предприимчивости, как главного фактора «хозяйского отношения работника к условиям и результатам своего труда».
При существующей дифференциации норм не только по признакам специализации арендодателей, сфере применения договора, но и по предмету договора аренды, логичным представляется существующее разнообразие форм арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды юридического факта. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением договора субаренды, использованием объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством.
Вместе с тем, исходным моментом, независимо от дифференциации норм, с точки зрения теоретического осмысления, обусловленного наличием обособленных волеизъявлений сторон, договор аренды следует рассматривать как акт - действия сторон, направленные на установление правовых результатов, и требующие обязательного документального оформления.
При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.
При выделении существенных условий основное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия аренды, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды.
Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом...».[78]
В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.
Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.
Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основных способа изменения договора, данное закрепление положений соответствует воззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГК РФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетом определенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменение договора, а также наличия категории направленности «изменение», данное закрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание на волевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой модели стороны - изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующим образом: изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).
Первым и основным способом изменения договора аренды является изменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободы договора. Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочием заключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именно так и реализуется принцип свободы договора аренды, который должен распространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и на стадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или изменен по соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренные законом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица: если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договора максимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практике заключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон для действенности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участником правоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либо специальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицировать подобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется, что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий «необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, без участия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит те юридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договор содержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишь при наличии волеизъявления всех (трех) сторон.
Соглашение об изменении договора аренды представляет собой самостоятельную дву- или многостороннюю сделку. Таким образом, порядок изменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичной той, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариально оформленная). Это же правило распространяется и на договоры аренды недвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу с момента государственной регистрации[79].
Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора аренды напрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на его форму должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок».[80] Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?