Мир Знаний

Ипотека и ее проблемы в России

Ипотекаи ипотечноекредитование.


Ипотека(греч. hypotheka-залог,заклад) -представляетсобой залогнедвижимостидля обеспеченияденежноготребованиякредитора-залогодержателяк должнику(залогодателю).

Существуети другое понятиеипотеки. Ипотека-это кредит,полученныйпод залогнедвижимости.

Внашей странепорядок осуществленияипотеки регулируется законом РФ“О залоге”1.(Глава 2. Законпредприятия,строения, здания,сооруженияи иных объектов,непосредственносвязанныхс землей (ипотека))и Основнымиположениямио залоге недвижимогоимущества-ипотеке2.

Виюле 1995 г. Госдумаприняла в первомчтении проектФедеральногозакона “Обипотеке (залоге“недвижимости)”.Этот проект-развитиесуществующихположений озалоге вообщеи ПоложенийГражданскогокодекса РФ озалоге недвижимостив частности.Закон об ипотекене вноситизмененийв отношениясобственности,но создаетчеткую процедурузалога недвижимогоимущества.Главная цельзакона -повысить надежностьи эффективностьпользованияипотеки какспособа обеспечениянедвижимымимуществомкредитныхобязательствс одностороннейзащитой интересовсобственниковэтого имущества.

Основныеположенияпроекта законаследующие:

  1. предусматривается (по выбору сторон)заключениедоговора обипотеке какв традиционнойформе, без передачиправ залогодержателядругим лицам,так и в формезакладной,являющейсяценной бумагой;

  2. всеипотечныеоперации подлежатгосударственнойрегистрации;

  3. детальноурегулированывзаимоотношениясторон по договоруперехода правна заложеннуюнедвижимостьот залогодателяк другим лицамв случае еедополнительногообремененияправами третьихлиц (последующийзалог, аренда,сервитуты);

  4. можетбыть заложенатолько танедвижимость,на которую увладельца имеетсяправо на отчуждениеили на продажу;

  5. залогсельскохозяйственныхземель долженрегулироватьсяспециальнымзаконом.

Согласностатье 42 ЗаконаРФ “О залоге”ипотекой признаетсязалог предприятия,строения, здания,сооруженияили иногообъекта,непосредственносвязанногос землей, вместес соответствующимземельнымучастком илиправом пользованияим.

Ипотека-это обеспечениеобязательстванедвижимымимуществом,при которомзалогодержательимеет право,в случае неисполнениязалогодателемобязательства,получитьудовлетворениеза счет заложеннойнедвижимости.Для организациив системекомитетовпо управлениюгосударственнымимуществомединого порядкарешения иливопросов о дачесогласия назалог федеральнойгосударственнойсобственности,закрепленнойза федеральнымипредприятиямина праве полногохозяйственноговедения, Государственныйкомитет РФ поуправлениюгосударственнымимуществомраспоряжениемN890-р от 21 апреля1994 г. утвердилВременноеположение осогласованиизалоговыхсделок. Однакооно не распространяетсяна ипотекуи залог имущественныхправ. В соответствиис этим положенииемфедеральноепредприятиеможет осуществлятьзалог предприятияв целом, егоструктурныхединиц и подразделенийкак имущественныхкомплексов,а также отдельныхзданий и сооруженийтолько с согласиякомитетауправленияимуществомпо месту нахождениязакладываемогопредприятия.Имущество,на котроеустановленаипотека, остаетсяво владениии пользованиизалогодателя,т. е. должника.

Випотечномдоговорепредусматриваютсяразличныевариантывзаимоотношениймежду залогодержателеми залогодателем.Так, соглашениемможет бытьустановленоправо залогодержателяпользоватьсядоходами отзаложеннойнедвижимостив счет погашениякредита. Договорможет предусматриватьзначительнуюсвободу действийзалогодателя:возможностьотчуждениязаложенногоимуществас переводомна приобретателядолга по обязательству,сдача его варенду; обременениеего новымидолгами и т.д. Договор обипотеке заключаетсяв виде закладной.Закладнаядолжна бытьнотариальноудостоверенаи подлежитгосударственнойрегистрации.Договор обипотеке вступаетв силу с моментарегистрациизакладной.Ипотекаможет бытьустановленана:
  • земельныеучастки;

  • предприятия,здания и иноенедвижимоеимущество,используемоев предпринимательскойпрактике;
  • жилыедома и квартиры;

  • дачи,садовые дома,гараж и другиестроения;

  • иноенедвижимоеимужество.

Внастоящеевремя не существуетединого порядкарегистрациизакладных.Такая регистрацияпроводится:по земельнымучасткам -в территориальныхорганах КомитетаРФ по земельнымресурсам иземлеустройству;по жилым домами квартирам-Бюро техническойинвентаризациирайона (города,района в городе);по предприятию-в органе, осуществляющемрегистрациюэтого предприятия;по другомунедвижимомуимуществу-в органе, проводящемрегистрациюэтого имущества.При ипотекеземльногоучастка вместес находящимисяна нем зданиямии сооружениямигосударственнаярегистрацияипотеки проводитсяорганом, осуществляющимрегистрациюипотеки земельногоучастка, которыйобязан передатьсведения орегистрацииипотеки, органупроводящемурегистрациюсоответствующихзданий и сооружений.

Нарегистрациюипотеки преставляетсязаявлениезалогодержателя,закладная,документы,названныев закладной,в качествеприложенияк ней, доказательствауплаты государственнойпошлины зарегистрацию.

Регистрационнаязапись включает:сведения озалогодателе;информациюо предметеипотеки; указанияна наличие предшествующихипотек; срокдействия ипотечногообязательства.

Закладнаядолжна содержать:

  1. слово“закладная”,заключенноев названиедокумента;

  2. наименованиезалогодателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодатель-юридическоелицо, его местонахождение;

  3. наименованиезалогодержателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодержатель-юридическоелицо, его местонахождение;

  4. названиекредитногодоговора илиипотечногообязательства,исполнениекоторогообеспечиваетсяпо даннойзакладной(основногообязательства),с указаниемдаты и местазаключениятакого договораили основаниевозникновенияиного основногообязательства;

  5. наименованиедолжника поосновномуобязательству,если должникне являетсязалогодателем,и указаниемместа жительствадолжника либо,если должник-юридическоелицо, его местонахождение;

  6. указаниесуммы основногообязательства, обеспеченнойипотекой поданной закладной,либо ссылку на содержащиесяв приложениик закладнойусловия, позволяющиеопределитьэту сумму;

  7. указаниесрока или сроковуплаты суммы,обеспеченнойипотекой поданной закладной;

  8. названиеи достаточноедля идентификацииописаниеимущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной,и его местонахождение;

  9. денежнуюоценку имущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной;

  10. наименованиеправа, в соответствиис которымимущество,являющеесяпредметомипотеки, принадлежитзалогодателю,и органа,зарегистрировавшегоэто имущество,с указаниемномера, датыи места регистрации,а если предметомипотеки являетсяпринадлежащеезалогодателюправо -точное наименованиеэтого права;

  11. указаниена то, имеютсяли на имущество,являющеесяпредметомипотеки, илина часть этогоимуществадругие закладные;сданоли это имуществоили его частьв аренду; обремененоили не обремененооно иным образомна моментрегистрацииипотеки;

  12. подписизалогодателяи залогодержателя;

наименованиеоргана, зарегистрировавшегоипотеку, суказаниемдаты и местарегистрации.

Закладная,не содержащаякаких либовышеназванныхданных, неподлежит нотариальномуудостоверению,а соответственноипотека -государственнойрегистрации.В случае регистрациитакая закладнаяможет бытьпризнана судомнедействительнойпо иску заинтересованноголица. По соглашениюзалогодателяс залогодержателемв закладнуюмогут бытьвключены такжеиные данныеи условия. Кзакладнойвозможноприложениедокументов,определяющихусловия ипотекиили необходимыхдля осуществлениязалогодержателемсвоих прав поэтому договору.Если документы,прилагаемыек закладной,не названыв ней с такойстепенью точности,которая достаточнадля их идентификации,и в закладнойне сказано,что они являютсяее неотъемлемойчастью, данныедокументы необязательныдля лиц, к которымправа по закладнойперешли в порядкеуступки требованияв результатеее залога илииным образом.

Ипотеказемельныхресурсов имеетследующиеособенности.

Ипотеказемельныхресурсов изсоставасельскохозяйственногоназначениядопускаетсялишь для обеспеченияисполнениякредитныхдоговоров,связанныхнепосредственнос осуществлениемили развитиемсельскохозяйственногопроизводства.Городскиеземли, на которыхв соответствиис градостроительнымиправиламизапрещеновозведениезданий и сооружений,не могут бытьпредметомипотеки в качествеотдельногоземельногоучастка. Приобщей собственностина землю коллективасельскохозяйственногопредприятияипотека можетбыть установленатолько напринадлежащийгражданинуземельныйучасток, выделенныйв натуре изземель, находящихсяв общественнойсобственности.Не допускаетсяипотека частиземельногоучастка, котораяс учетом ееразмера неможет бытьиспользованав качествесамостоятельногоучастка ссоблюдениемназначенияземель соответствующейкатегории.

Залогодержателемпо договоруипотеки земельногоучастка и подоговору залогазакладной на земельныйучасток можетбыть банк,имеющий лицензиюна осуществлениеипотечныхопераций, выданнуюЦентральнымбанком России.

Здания,сооружения,которые находятсяили будутвозведены назакладываемомземельномучастке ипринадлежатзалогодателю,могут бытьзаложеныодновременнос участкомпо той же закладной.Если в закладнойна земельныйучасток непредусмотрено,что находящиесяили возводимыена этом участкеи принадлежащиезалогодателюздания и сооружениязаложены томуже залогодержателю,то в случаеобращениязалогодержателемвзысканияна этот участокзалогодательсохраняетправо на принадлежащееему находящеесяна этом участкездание илисооружениеи приобретаетсервитут (правоограниченногопользования)в отношенииопределеннойчасти участка,необходимойдля использованияздания илисоружения всоответствиис его назначением.В документеможет бытьтакже предусмотреносохранениеза залогодателемуказаннойчасти участкана право арендына условиях,определенныхв закладной.Если ипотекаустановленана земельныйучасток, накотором находятсяздания илисооружения,принадлежащиене залогодателю,а другому лицу,то при обращениизалогодержателемвзысканияна этот участоки его продажес публичныхторгов к покупателюучастка переходятправа и обязанности,которые в отношенииэтого лицаимел залогодатель.

Вслучае несвоевременного погашенияипотечногокредита илидругих “прегрешений”собственникаего земельныйучасток можетбыть отчужден.Эта процедураназывается“обращениевзыскания”. Следует отметить,что в законодательствемногих странЕвропы установленадовольно сильнаязащита правпотребителянедвижимостии в рамкахпроцедуры обращениявзысканияна недвижимостьдействуетряд защитныхмер в пользудолжников исобственников.

Внастоящеевремя в нашейстране отсутствуетссудно-договорноеправо и законодательствооб ипотеке ипоземельныхкнигах. Важнуюроль в ипотекеиграет такжедоговорнаядокументацияпо земельнымучасткам.Развитие ипотекиневозможнобез точногообмера земельныхучастков исозданиякадастровыхи поземельныхкниг.При созданиипоземельныхкниг необходимоисходить изглавного принципа:полноты регистрационныхзаписей. Покупательземельногоучастка инедвижимостина ней долженполностьюдоверять правильностизаписей и бытьуверен в ихполноте. Каждоеиз заинтересованныхлиц должно иметьвозможностьбыстро и недорогополучить достовернуюинформациюо правовойситуации поземельномуучастку. Информациякадастра должнаточно соответствоватьзаписям о правахсобственникав поземельнойкниге для возможностив любое времяпровестиидентификациюземельныхучастков иустановитьих правовойстатус.


Ипотекапредприятийимеет следующиеособенности.


Общиеправила заключениядоговора обипотеке любогопредприятия, в том числепри выкупепредприятийпотребительскогорынка Москвы(в данном случаенедвижимоеимуществорасматриваетсякак неотемлемаячасть предприятиянезависимоот организационно-правовойформы деятельности),можно свестик следующимосновнымположениям.

Ипотекапредприятияв целом распространяетсяна все имущество,включая основныеи оборотныесредства, правотребования,патенты, долги,а также иныеценности,отраженныев самостоятельномбалансе (еслииное не установленнодоговором). Всостав заложенногоимуществавключаются:полученныев результатеработы предприятияв период ипотекидоходы; приобретенныев этот периоддолги; осуществленныезалогодателемулучшения имуществапредприятия.

Составимуществапредприятия,передаваемогов ипотеку, иего стоимостьопределяютсяна основесоответствующейполной инвентаризации.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс, заключениянезависимогооценщика осоставе истоимостиимуществасуть обязательногоприложенияк договору обипотеке.

Филиалыпрдприятийнезависимоот их местоположения(если иное неотражено вдоговоре) также подпадаютпод ипотеку.В договоре обипотеке предприятийв целом, отдельныхсооружений,зданий, строенийи иных производственныхобъектов должныбыть зафиксированы,кроме обычныхсведений, данныео виде ипотечногоимущества,его наименование,местонахождения,год постройки,физическийизнос, стоимость.Особое вниманиенадлежит уделитьдокументальномуподтверждениюи описаниюправ на недвижимость,доказательству“чистоты титула”(ознающейотсутствиедругихсобственниковили претендентовна закладываемуюнедвижимость).В московскихусловиях проверкатакой “чистоты”применительнок объектампотребительскогорынка упрощенапо сравнениюс проверкойквартир (отсутствуетэлемент прописки):договор купли-продажии свидетельствона право собственности,выданное либоМоскомимуществом,либо Фондомимуществаг. Москвы, достаточнополно информируюто полнотеимущественныхправ на тотили иной недвижимыйобъект.

Обязательство(кредитныйдоговор), обеспечиваемоенедвижимостью,должно бытьотражено вдоговоре обипотеке с указаниемсуммы, срокови периодичностиплатежей. Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченнообязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов.

Прдметомипотеки предприятияявляется предприятиев целом какединый имущественныйкомплекс. Всостав заложенногоимуществапредприятиявходят всепринадлежащиеему как юридическомулицу на правесобственностиили полногохозяйственноговедения материальныеи нематериальныеактивы, в томчисле здания,сооружения,оборудование,инвентарь,сырье, готоваяпродукция, праватребования,патенты и другиеисключительныеправа, а такжедолги предприятия.В составезаложенногоимуществапредприятиявключаются:полученныедоходы; приобретенноеим имущество;произведенныезалогодателемулучшенияимущества,а также приобретенныепредприятиемдолги в периодипотеки. Договоро залоге предприятияможет распространятьсякак на всеактивы, таки на часть активов баланса.

Передачапредприятияв ипотекудопускаетсяпри наличиисогласиясобственникаимуществапредприятияили уполномоченногоим органа либона основаниирешения органа,уполномоченногоучредительнымидокументамипредприятия.Договор ипотекипредприятия,заключенныйс нарушениемэтого требования,недействителен.

Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченноденежноеобязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов предприятия.Не допускаетсяпередача випотеку предприятия,в отношениикоторого возбужденодело о банкротствелибо приняторешение о ликвидацииили реорганизации.Ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательство,подлежащееисполнениюне ранее чемчерез год послезаключениядоговора ипотеки.В случае когдадоговоромпредусмотрено,что ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательствос менее продолжительнымсроком исполнения,право на обращениевзысканияна предметипотеки понеисполненномуобязательствувозникаету залогодержателяпо истечениигода с моментазаключениядоговора ипотеки.

Составимущества,передаваемогов ипотекупредприятия,и оценка егостоимостиопределяютсяна основе полнойинвентаризацииимуществапредприятия.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс и заключениенезависимогоаудитора осоставе истоимостиимуществапредприятияявляются обязательнымиприложениямик закладной.Залогодательвправе продавать,обменивать,сдавать в аренду,предоставлятьвзаймы и инымспособомраспоряжатьсяимуществом,вносить измененияв состав имуществапредприятия,переданногов ипотеку, еслиэто не влечетуменьшенияобщей стоимостиего активов,указаннойв закладной,и не нарушаетдругих условийдоговора ипотеки.

Ипотекойпредприятияобеспечиваютсяглавным образомдолгосрочныеинвестиционныекредиты. Поэтомузалогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия.Согласно статье44 Закона РФ “Озалоге” принеисполненииобязательства,обеспеченногоипотекойпредприятия,залогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия,предусмотренныедоговором обипотеке, включаяназначениепредставителейв его руководящиеорганы, ограниченияправ распоряжатьсяпроизведеннойпродукциейи иным имуществомпредприятия.Если же указанныемеры не далинадлежащихрезультатов,залогодержательвправе обратитьвзысканиена нахоходящеесяв ипотекепредприятие.

Ипотекажилых домови квартир имеетследующиеособенности.

Ипотекажилого домаили квартирыдопускаетсядля обеспеченияпогашенияссуды, предоставленнойдля строительства,реконструкцииили капитальногоремонта жилогодома (квартиры).Жилой дом (квартира)может бытьпредметомипотеки также,если гражданин-его собственники члены егосемьи проживаютв другом жиломдоме (квартире)и имеют в этомдоме достаточноев соответствиис установленныминормами жилойплощади жилоепомещение.

Дача,садовой домики другие строения,не предназначенныедля постоянногопроживания,могут бытьпредметомипотеки наобщих основаниях.Специальныеправила, установленныедля жилых домов(квартир), наних не распространяются.

Жилыекомнаты, составляющиечасть дома(квартиры), немогут бытьпредметомипотеки.

Випотеку можетпередаватьсятолько жилойдом (квартира),принадлежащийзалогодателюна праве собственности.Залогодержателямижилого домаи квартирымогут бытьбанки и другиекредитныеучреждения,имеющие специальнуюлицензию.

Продажазаложенногожилого дома(квартиры) напубличныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом жиломдоме (квартире)залогодателяи членов егосемьи. Междусобственником,приобретающимжилой дом(квартиру), ипроживающимив нем такимилицами заключаетсядоговор арендыжилого помещенияна условиях,обычных дляданной местности.Лица, проживающиев жилых домах(квартирах) наусловиях договоранайма жилогопомещения,договора арендыили иных основаниях,предусмотренныхзаконом, неподлежат выселениюпри продажезаложенногодома (квартиры)с публичныхторгов. Ранеезаключенныйс ними договорнайма жилогопомещения,договор арендыили иной договорна проживаниесохраняетсилу. Такиелица имеютправо на преимущественнуюпокупку занимаемогоими жилогодома (квартиры).Если иное непредусмотренодоговором обипотеке, залогодательвправе сдатьнанимателюнаходящуюсяв жилом домесвободнуюквартиру лишьс согласиязалогодержателя.Однако он вправесдать такуюквартиру нанимателюбез согласиязалогодержателяпо срочномудоговору арендыжилого помещенияна срок, истекающийне позднеепогашенияссуды. В этомслучае собственник,приобревшийжилой дом (квартиру)на публичныхторгах, по истечениипредусмотренногодоговором срокане обязанвозобновлятьэтот договораренды.

Ипотекапредназначенадля получениякредита подзалог недвижимогоимущества.Она предполагаетразработкуинвестиционногопроекта.

Встранах сразвитой рыночнойэкономикойипотека каквид кредитасуществуетв разных формах:

  • пружинная;

  • ролл-оверная;

  • свыплатой толькоодних процентов;

  • собратныманнуитетом;

  • спересматриваемойставкой;

  • сучастием вприросте стоимости.

Ипотека“пружинная”-это кредит,предусматривающийосуществлениеравновеликихпериодическихплатежей всчет погашенияосновной суммы,а также процентныхвыплат; соответственнос каждым периодомсуммарныйплатеж снижается.“Пружинная”ипотека представляетсамоамортизирующийсяипотечныйкредит.

Термин“пружинный”означаетаналогию сдействиемпружины. Чемсильнее (больше)ее растягиваешь,тем меньшеее можно растянуть.

Ипотекаролл-оверная(англ. rollover) -ипотечныйкредит, прикотором егосрок делитсяна временныеотрезки (3 или6 месяцев) и длякаждого изних с учетомконъюнктурырынка устанавливаетсясвоя процентнаяставка. Такимобразом, ролл-оверныйкредит -это кредит сплавающейпроцентнойставкой. Этимон отличаетсяот кредита сфиксированнойпроцентнойставкой (“пружинной”ипотеки).

Ипотекас выплатойтолько однихпроцентов -“шаровая”ипотека, преду-сматривающаяпериодическиевыплаты толькопроцентов. Термин“шаровая”означаетаналогию,например, скатаниемснежка. Катаеммаленькийснежок по снегуи он превращаетсяв снежный ком(шар). Чем большекатаем, тембольше размершара. ”Шаровой”платеж означаеткрупный итоговыйплатеж по кредитномудолгу. В течениенесколькихпервых месяцевили лет основнаясумма долгаили не погашается,или погашаетсятолько малаяее часть. Затемнаступаетсрок выплатывсего остатка.Владельцынедвижимостиобычно стараютсязаранее договоритьсяо новом кредитес тем, чтобыпри наступлениисрока “шарового”платежа нелишиться своейнедвижимостииз-за несоблюдениясвоих обязательств.

Ипотекас обратныманнуитетом-финансовоесоглашение,согласно которомукредитор производитпериодическиевыплаты заемщику.Остаток основнойсуммы кредитаувеличиваетсяна величинупериодическихвалют и всюсумму накапливаемыхпроцентов.

Ипотекас пересматриваемойставкой -вид ролл-оверногоипотечногокредита, ставкапроцента покоторомукорректируетсяс учетом преобладающихрыночных ставокчерез фиксированныеинтервалывремени.

Ипотекас участиемв приростестоимости-ипотечныйкредит, по которомукредитор участвуетв приростестоимостинедвижимости.

Впроцессе ипотечногокредитованияважно анализироватьсостояние иэффективностьиспользованиякредита. Такойанализ проводитсякак традиционнымспособом, таки с использованиемфинансовыхкоэффициентов.

Випотечно-инвестиционноманализе ведущуюроль играюткоэффициентипотечнойзадолженностии ипотечнаяпостоянная.

Коэффициентипотечнойзадолженности(Кз)показываетдолю ипотечногодолга (то естьзаемных средств)в общей стоимостинедвижимойсобственности.Он рассчитываетсяпо формуле:

Кз=И/ К х 100%,


гдеИ -сумма ипотечногокредита, руб.;

К-общая стоимостьнедвижимости,руб.


Чемвыше значениеданного коэффициента,тем выше долязаемных средстви ниже долясобственныхсредств инвесторав финансированиисделки с недвижимостью.С точки зрениякредиторов(например, ипотечногобанка), болеевысокий коэффициентипотечнойзадолженностиозначает болеевысокую степеньриска, нарушениязаемщикомсвоих обязательстви лишения егоправа выкупазаложенойнедвижимости.

Банкиустанавливаюти соблюдаютопределенныеверхние пределыданного коэффициента.Обычно размеркредитов, выдаваемыхбанком гражданамна строительство,покупку илиремонт дома,не превышает70% сметы илистоимостипокупки.


Пример.

Гражданинкупил коттеджстоимостью320 млн. руб. Приэтом собственныйего капиталсоставляет120 млн. руб. и заемныйкапитал засчет взятогоипотечногокредита 200 млн.руб. Коэффициентипотечнойзадолженностиравен:


Кз=200 / 320 х 100 = 62,5 %.


Ипотечнаяпостоянная(Пи)представляетсобой процентноеотношениеежегодныхплатежей пообслуживаниюдолга к основнойсумме ипотечногокредита:


Пи=Д / И х 100 %,


гдеД -годовая суммаплатежей пообслуживаниюдолга, руб.;

И-основная суммаипотечногокредита, руб.

Пример.

Годоваясумма платежейпо обслуживаниюдолга составляет40 млн. руб. присумме ипотечногокредита 200 млн.руб., которыйбыл взят насрок 10 лет припроцентнойставке 5 % годовых.Ипотечнаяпостояннаяравна:


Пи=40 / 200 х 100 = 20 %.


Длятого чтобыипотечныйкредит былполностьюпогашен, ипотечнаяпостояннаядолжна бытьвыше номинальнойставки процентапо кредиту.Превышениеипотечнойпостояннойнад процентнойставкой обеспечиваетвыплату основнойсуммы кредита.Если ипотечнаяпостояннаяравна процентнойставке поипотечномукредиту, погашениевсей первоначальнойсуммы кредитапроизойдет“шаровым”платежом.

Когдаипотечнаяпостояннаябудет меньшеразмера процентнойставки, выплатыпо кредиту непокроют дажепроценты понему. В этомслучае невыплаченнаячасть поцентовбудет накапливатьсявместе с основнойсуммой ипотечногодолга и егоостаток будетрасти.

Ипотечнымкредитованиемзанимаютсяспециализированныеипотечныебанки. К этимбанкам предъявляютсяособое требование:они должныиметь повышеннуюнадежность.Им запрещеновести венчурные(рисковые) операции.

Ипотечныекредиты, какправило, недороги.Процент, взимаемыйза такой кредит,обычно непревышает 5-7% годовых.

Дляинвестиционнойактивностиипотечногокредитованиянужны следующиеусловия:

  • развитаянотариальнаясистема;

  • поземельнаякнига, в которойдолжны отражатьсяне только отдельныеучастки земли,но и отношениясобственностипо каждомуучастку;

  • развитаясудебная система;

  • развитаяплатежнаясистема.

Важнойпроблемойполученияипотечногокредита насовременномроссийскомрынке недвижимостиявляется ликвидностьобекта надвижимости( предмета залога).

Сегодняабсолютноликвиднымина рынке недвижимостиявляются толькоквартиры. Времяпродажи квартирысоставляет4-6недель. Менееликвидны магазиныи офисныеплощади, дажев центральныхчастях города.Пактическине пользуютсяспросом промышленныездания и сооружения.Это объясняетсянежеланиемпредпринимателейрисковатьсвоим капиталоми общей неудовлетворительнойситуациейс инвестициямив производстве.Для многихбанков возникаетострая проблеманевозвратакредита, когдав качествезалога ониприняли промышленноепредприятие.Если кредитне возвращенв срок, то банксталкиваетсяс целым рядомтрудностейпри отчуждениипредмета залога.

Сегодняидет активныйпоиск обходныхпутей в сфереипотеки. Многиеипотечныебанки применяюттакую формуобеспечениявозвратностикредита, какпродажа поминимальнойцене кредитодателюдома с земельномучастком,офиса, квартирыили иной недвижимости.

Присвоевременномвозврате ссудыпо условиямдоговора кредиторобязуетсяпродать обратноуказанноеимущество.Заемщик в этомслучае практическилишен правана судебнуюзащиту, таккак обязательствакредитора неимеют правовогохарактера.Снизить степеньриска можнопутем заключениядоговора купли-продижипод отлагательным(факт неуплаты)или отменительным(факт уплатыпродавцом выданнойему денежнойссуды в установленныйсрок) условиями.То есть в договоркупли-продажидолжно включатьсяусловие о том,что оно вступаетв силу, и банкприобретаетправо собственностина продаваемоеимуществолишь при невозвратев указанныйсрок заемщиком-продавцомдолга.

Вцелях повышенияэффективностиипотеки и сделокс недвижимостьюПрезидент РФиздал 28 февраля1996 г. Указ “Одополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”.1

Согласноданному Указупри предоставлениикредита насооружениежилого домав договоре обипотеке можетбыть предусмотренообеспечениеобязательстваквартирами,незавершеннымстроиельствомвместе с заготовленнымидля него материаламии оборудованием,пронадлежащимзалогодателю.

Здание,втом числежилые дома ииные строения,и сооружения,непосредственносвязанные сземлей могутбыть предметомипотеки толькос одновременнойипотекой потомуже договоруземельногоучастка, накотором находитсяэто предприятие,здание илисооружение,либо частиэтого участка,функциональнообеспечивающейзакладываемыйобъект, либозалогом принадлежащегозалого дателюправа арендыэтого участкаили его соответствующейчасти. Другимисловами, еслиземля под недвижимостьюарендуется,то владелецнедвижимостипо данномуУказу не имеетправа на полученияипотечногокредита. ПоэтомуПрезидентомРФ были приняты14 февраля 1996 г. УказN198 “О праве собственностиграждан июридическихлиц на земельныеучастки подобектаминедвижимостив сельскойместности”и 7 марта 1996 г. УказN337 “О реализацииконституционныхправ гражданна землю”.

УказПрезидентаРФ N337 еще раз подтвердил,что владелецимеет правоземельную:

сдатьв аренду;

внестив качествеуставной долив любую сельскохозяйственнуюорганизацию;

продатьорганизации.

Владелецземельнойдоли не имеетправо изменитьее целевоеназначение;земля должнаиспользоватьсятолько длясельскохозяйственногопроизводства.

Земляможет передаватьсяв аренду насрок не менеетрех лет.

Всеземельныенаделы, фактическипринадлежищиегражданам РФдо 1991 г., передаютсяв частнуюсобственностьих владельцамбесплатно.

УказПрезидентаРФ от 28 февраля1996 г. N293 “О дополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”не решает проблемуправа кредиторараспоря жатьсякредитнымдоговором, тоесть он неспособствуетсознаниювторичногорунка ипотечногокредитования,поэтому необходимзакон об ипотеке.

Предметомипотеки неможет бытьчасть недвижимогоимущества,раздел которогов натуре невозможен безизмененияего назначения(неделимаявещь), кромеквартир вмногоквартирныхжилых домах.

Недопускаетсяипотека участковнедр, особоохраняемыхприродныхтерриторий,атакже иногоимущества,изъятого изоборота.

Оценочнаястоимостьпредмета ипотекиопределяетсяпо соглашениюмежду залогодателеми залогодержателем.Она указываетсяв договоре обипотеке в денежномвыражении.При этом оценочнаястоимостьземельногоучастка неможет бытьниже его нормативнойцены.

Кдоговору обипотеки земельногоучастка должнабыть рположенакопия чертежаграниц этогоучастка, выдоннаясоответствующимкомитетомпо земельнымресурсам иземлеустройству.

Договороб ипотекесчитаетсязаключенными вступаетв силу с моментаего государственнойрегистрации.Государственаярегистрацияосуществляетсяпо месту нахождениянедвижимостив пределах района(города).

Согласноданому УказуПрезидентаРФ в настоящеевремя создаетсяФедеральнаякомиссия понедвижимомуимуществуи ощенке недвижимости.


Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии.


Ипотечномубизнесу в РФедва насчитавается2 года.За этовремя былосоздано 35специализированныхипотечныхбанков, которыепо сути таковымине стали. Некоторыеиз них успелиили разориться,или в корнепересмотретьсвою политикуна финансовомрынке в сторонукоммерческихкредитов. Банкив условияхнеплатежейдаже по межбанковскимкредитам всебольше приходятк выводу, чтовыдача ссудпод залог недвижимогоимущества-дело верное,эффективноеи перспективное.Большинствобанков в настоящеевремя, не являясь ипотечными,осуществляютипотечноекредитование,а некоторыесоздали илисоздаютспециализированныеподразделения.В 1993г. созданаАссоциацияипотечныхбанков и Центрипотечногобизнеса дляоказанияметодическойи консультационнойпомощи Ипотечнымструктурами банкам России.

Вовсем мире ипотечноекредитованиеразвиваетсяи функционируеткак формадолгогосрочногофинансированияжилищныхпрограмм. Онокак стержневаяфункция ипотечногобизнеса, содной стороны,способствуетрешению рядасоциальныхи экономическихпроблем страны,и прежде всегопроблемы обеспечиванияжильем, c другой-снижениюинфляции, оттягиваяна себя временносвободныеденежные средстваграждан ипредприятий.Это обуславливаетинтерес федеральногои региональныхпредставительствк ипотеке иопределяет ихроль в ее развитии.Опыт развитыхи развивающихсястран, рядабанков России,работающихв различныхее регионах(Москва, Санкт-Петербург,Ярославль, Иркутски др.), показывает,что ипотечныйбизнес имеетуспех там, гдеорганы государственнойвласти обеспечиваютбанкам выгодностьипотечногокредитованияпо сравнениюс другими видамибанковскойдеятельностии доступностькредитов длянаселения.

Основныминаправлениямисодействияорганов государственнойвласти становлениюи развитиюипотеки являются:

  • защитаинтересоввкладчиков,заемщикови кредиторовчерез разработкуи реализациюнормативныхактов, методическихи инструктивныхматериалов;

  • снижениерисков кредиторовчерез правительственные(органы местнойвласти) гарантиии системустрахования;

  • субсидированиецелевых сберегательныхсчетов, предназначенныхна приобретениенедвижимости,ее реконструкцию,ремонт;

  • освобождениеот налоговдоходов повкладам нацелевые сберегательныесчета;

  • безвозмездныегосударственныевзоносы наэти счета впропорциях квеличинесбереженийвкладчиков;

  • оплатачасти процентнойставки поипотечномукредиту;

  • вычетиз суммы, облагаемойподоходнымналогом, выплатпроцентов поипотечномукредиту;

  • оплатаполностью иличастичнопервоначальноговзноса, т.е.заемщикупредоставляетсясумма безвозмездноили по оченьнизкой посравнению скредитнойставкой.

Однимиз серьезныхнаправленийдеятельностиправительствадля становленияпотеки выступаетснижение темповинфляции, Ипотечноекредитованиепри любых условияхбудет крайнезатруднено,если инфляциябудет выше5-7% в месяц (в январе1995г. она составляла18 %, в феврале -15%, виюле-6-7%),поэтому предпринятыешаги правительствапо обузданиюинфляции до3 %в месяц, возможно,дадут еще одиншанс развитиюипотеки в России.В противномже случае (призапуске печатногостанка), мыполучим замкнутыйкруг, когдавысокие темпыинфляции тормозятразвитие ипотеки,которая, в своюочередь, выступаетмощным рычагомобузданияинфляции.

Влитературеи практикебытует мнение,что ипотекав России неимеет необходимойправовой базы,поэтому развиватьсяона или вообщене может, илибудет существоватьв уродливыхформах. Панацеейот всех бедсчиталсядолгожданныйзакон об ипотеке.Хотя анализзаконодательнойбазы ипотекии опыт работыряда банковРоссии показывает,что и без такогозакона ипотечныйбизнес можетидти и развиваться.Безусловно,вышедший всвет Законоб ипотекебудет способствоватьипотечномубизнесу. Хотяопыт показывает,что новые законыне только, ачасто и нестолько решаютдействующиепроблемы, нои создают их,и часто вместостимулированиядеятельности,на которуюони направлены,глушат ее.

Последнееутверждениеможно отнестии к принятомуГражданскомукодексу РФ, ик Закону обипотеке (принятогов первом чтении).Так статья350 п.2 Гражданскогокодекса (часть1)дает правозаконодательночерез суд отсрочитьпродажу заложенногоимуществас публичныхторгов на срокдо 1 года ; статья292 гласит, “чтопереход правасобственностина жилой домили квартирук другому лицуне являетсяоснованиемдля прекращенияправа пользованияжилым помещениемчленами семьипрежнегособственника”.А в Законе обипотеке предусмотрензалог домаили квартирытолько приусловии, еслизалогодательи члены егосемьи имеютдругое помещение,пригодное дляжилья, и продажазаложенногожилого домаили квартирына публичныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом домеили квартирезалогодателяи членов егосемьи.

Выгодностьдля банков идоступностьдля заемщиковипотечныхкредитов определяетсятакже стоимостьюкредитныхресурсов длякредитора идолгосрочностьюкредита. В настояшеевремя основнымиисточникамикредитныхресурсов банковвыступаютсовственныесредства имежбанковскиекредиты, процентныеставки по которымв зависимостиот срока кредитаколеблются от 140 до 210 % в год, а по валютнымсчетам - от 15до 35 % в год. Еслик ним прибавитьпроцент издержекбанка и риски,то получитсяпроцентнаяставка по кредитамот 170 до 260 % в год.О какой ипотекездесь можноговорить? Поэтомубанкам выгоднозаниматьсямежбанковскимикредитами, ане долгосрочнымиинвестициями.Однако спекуляциякредитнымиресурсами нарынке межбанковскихкредитов вусловиях массовогоневозвратасредств становитсяочень рискованнымбизнесом, ибанки всеобрашаютсяк долгосрочномукредитованиюобъектов свысоким обеспечениемвозврата ссуд.Такое обеспечениедает ипотека.

Мироваяпрактика ипотекиопирается восновном надва источника:накопительные(сберегательные)счета населенияи эмиссияценных бумагна сумму ипотечныхкредитов (вторичныйрынок закладных).Первый источникявляется основнымдля ипотекиГермании, второй-для ипотекиСША. В Россиипактическиотсутствуетвторичныйрынок ценныхбумаг, темболее закладных.Банки Россиипошли по другомупути. Они организуютмуниципальныежилищные займы,аккумулируятем самымденьги населениядля кредитованиястроительстваи покупку ихжилья черезпродажу жилищныхсертификатов,а также другихценных илипричисленныхк ним бумаг.ИсследованияЦентра ипотечногобизнеса показывают,что необходимоформироватьнормальныйвторичныйрынок закладныхкак по жилому,так и нежиломуфонду недвижимости.Причем, еслив США этотрынок формировалсясверху (по инициативеи под руководствомправительства)через созданиефедеральнойнациональнойассоциациипо закладным“ Фенни Мей”, то в Россииэтот процессдолжен начинатьсяснизу, путемсоздания локальныхвторичныхрынков закладныхпод руководствомместных органоввласти.

Началом развития этихрынков и ихсегментовмогут бытьсистемы жилищныхзаймов. Центрипотечногобизнеса совместнос Фондом имуществаг. Москвы разработалсхему, в которойцентральнымзвеном ( мини“Фенни Мей”) должна быть Московскаяипотечнаякомпания,работающаяв тесной связис правительствомМосквы и егодепартаментами.Примерно такаяже схема жилищнойипотеки используетсяв Ярославле( ярославскийфилиал Ипотечногоакционерногобанка ).

Основнымисточникомресурсов дляипотеки современнойРоссии должныбыть сбережениякак заранеепредназначенныедля решенияжилищноговопроса, таки текущие, атакже временносвободныенакопленияпредприятий,передаваемыеипетечнымбанкам накредиты, обеспечивающиеразвитие этихпредприятий.Например, строительныеорганизациипод процентниже кредитнойставки банка дают ему своивременно свободныересурсы длявыдачи ипотечныхкредитов наприобретениепродукции этихорганизаций.Рациональноесочетаниедвух указанныхсхем получениякредитныхресурсов приактивном участииместных органовгосударственнойвласти можетобеспечитьвысокие результатыипотеки.

Впроцессе купли-продажинедвижимостиправо собственностипереходит отпродавца кпокупателю,будь то юридическое(предприятие)или физическое(гражданин)лицо, толькос моментарегистрациидоговоракупли-продажи.Описание правсобственностина недвижимоеимуществосоставляетего титул.Отсутствиена моментрегистрациидругих собственниковили претендентовна эту зарегистрированнуюсобственостьназываетсячистотойтитула.

Органырегистрациидолжны нестиответственностьза чистотутитулов. Ксожалению,такая ответственностьне предусмотренасегодня действующимизаконодательнымиактами. Напрактике женередки случаи,когда предпринимаютсяпопытки получитькредит под залогимуществалюдьми, которыесами фактическине являютсяего собственниками,или имеютсядругие собственникиэтого имущества,или, что ещехуже, когдаоно приватизировановопреки всемдействующимзаконам. Вопросычистоты титулаособенно островстают присделке по земельнымучасткам ижилому фонду.Один из путейудовлетворительногорешения -страхованиечистоты титула.Однако в Россиинет пока страховыхкомпа ний,которые выполнялибы или былибы готовывыполнять такиеоперации. Чистотатитула чрезвычайноважна еще ипотому, чтов ипотечномкредитованиив залог идетне само недвижимоеимущество,а право собственностина него.

Нормальномуразвитию ипотекив России мешаети нынешнееразделениепроцедуры регистрациисделок междуорганамиГоскомимущества,Госкомзема,Бюро техническойинвентаризации.СогласноГражданскомукодексу РФнедвижимость-это земельныйучасток и все,что с ним неразрывносвязано. Сталобыть, любоездание илисооружениеследует рассматриватьв неразрывномединстве сземельнымучастком, накотором оностоит, и регистрироватьсделку в целом.

Высокийуровень инфляции(который наблюдалсядо последнеговремени) и системаналогообложенияв России обуславливаютналичие в периодприватизациигосударственнойсобственностидвух цен нанедвижимость-цены регистрации(или нормвтивнойцены) и реальной(рыночной) ценысделки. Перваяпроходит вовсех документах,оформляющихсделку купли-продажинедвижимости,и используетсякак база исчислениясоответствующихналогов иплатежей. Именноэту цену приходитсяучитыватькак залоговую,так как в случаенеплатежейиск к залогодателюможет бытьпредъявлентолько на этуофициальнозарегистрированнуюсумму. На рынкенедвижимостифигурируетвторая цена,и не в рублях,а в долларахСША. Кроме того,плата за приобретеннуюу физическоголица квартирудолжна вноситьсяналичнымиденьгами.Организацияже как юридическоелицо можетоплачиватьсделку наличнымив сумме не болеепяти миллионоврублей. В этихусловияхорганизациявынужденазаниматьсяпереводом рублевыхсредств избезналичнойформы в наличную,т. е. операцией,которую подействуюцемузаконодательствуможно осуществлятьтолько призаключениимеждународныхконтрактови т. д. Ни для когоне секрет, что,решая эти проблемы,различныериэлтерскиеи финансовыеструктуры идутна прямое иликосвенноенарушениедействующегозаконодательства.Наиболеераспространеннаясхема взаимодействиябанка и риэлторскойфирмы -это,когда последняяберет на себявсе рискикредитования,оформляетнедвижимость,по которой идетсделка, в своюсобственностьи в аренду заемщику.Заемщик оплачиваеткредит илинепосредственнобанку, выплачиваяриэлтерскойорганизацииарендную плату,включающую стоимостьее услуг посделке, илириэлтерскойорганизации-в виде аренднойплаты, а последняяперечисляетчасть ее в видеплаты за кредитбанку. Строгоговоря, здесьнет прямогозалога недвижимости,а выдаваемыйзаемщику кредитнельзя назватьипотечным.Существующаяпрактика порожденанынешнейхозяйственнойсистемой. Чтобыпокончить сподобной практикой,нужно изменитьценообразование,перейти к рыночнойоценке недвижимости,ввести льготнуюсистемуналогообложенияна отдельныеоперации с ней(осбенно с жилымфондом), улучшитьзаконодательнуюбазу ипотеки.

Серьезноговнимания требуетприменяемыйинструментарийипотечногокредитования.В настоящеевремя в российскихбанках в подавляющембольшинствеслучаев действуеттрдиционныймеханизмвыплаты ипотечнойссуды, которыйпредусматриваетнеизменностьвеличиныпроцентнойставки в течениевсего периодакредитования.В условияхвысокой инфляциитакой механизмпри долгосрочномкредитованиикрайне неэффективен,да и при краткосрочномкредитованиион предполагаетвысокие процентныеставки, а значит,и малую доступностькредитов длянаселения.

ДляРоссии вероятнонаиболее приемлемоиспользованиеиндексов,основанныхна процентнойставке межбанковскихкредитов, котораянаиболее полноотражает колебаниецен на кредитныересурсы финансовогорынка. Кредиторыв этом случаемогут на основепрогнозированияинфляции иреальной стоимостикредитныхресурсовкорректироватьожидаемуюнорму прибыли,переоцениватьдоход заемщикаи стоимостьего собственности.Такой механизмприменяется,например, в США,Канаде, Великобритании,т. е. в странахс относительностабильнойэкономикой.Однако он требуетограниченияизмененийпроцентнойставки ипотечногокредита какна весь периодкредитования,так и по отдельнымего этапам,что очень важно,посколькунеопределенностькредитнойставки лишаетсмысла самкредит. В США,например,корректировкапроцентнойставки ограниченадвумя процентамиот начальнойставки в течениегода и шестьюпроцентами-в течение всегосрока кредитования.Примечательно,что названныеограниченияне зафиксированыни в одномнормативномдокументе,тем не менееипотечныебанки и компанииСША соблюдаютих. Кто и в какомразмере установитподобные ограничениядля нашихфинансовыхструктур икаков долженбыть механизмконтроля засоблюдениемэтих ограниченийв современнойРоссии с еенестабильнойэкодомикой?Ответа на этивопросы поканет, да, похоже,никто его ине ищет.

Институтомэкономикигорода в СШАразработанспециальнодля Россииинструментипотечногокредитованияс регулируемойотсрочкойплатежей (ИРОП).Речь идет оприменениидвух различныхпроцентныхставок. Однапризвана обеспечитьприбыльностькредитныхопераций длябанка, другая-сделать кредитдоступнымдля заемщика.Первая болеевысокая (такназываемаяконтрактная)определяет тотразмер платежа,который сделалбы кредитованиерентабельнымдля банка икоторый клиентдолжен был быв принципевыплачиватьбанку; величинаданной ставкирассчитываетсяна основепроцентнойставки намежбанковскомрынке кредитов(к нему приплюсовываетсяфиксированнаябанковскаянадбавка), т.е. исходнаяпроцентнаяставка по ИРОПустанавливаетсяна насколькопунктов вышеставки процентана межбанковскомкредитномрынке. Этопревышениеостаетсяпостояннымна протяжениивсего кредитногопериода. Такимобразом, фактическаяставка изменяетсявслед за ставкойпо межбанковскомукредиту, чтообеспечиваеткредиту фиксированныйдоход. Этаконтрактнаяставка, по которойнадлежит оплачиватькредит заемщику.В действительностирегулярныеежемесячныеплатежи покредиту заемщикделает по другой,более низкойставке, называемойплатежной.Разница междуконтрактойи платежнойставкамирегулярноприбавляетсяк сумме основногодолга заемщика.Величинаежемесячногоплатежа заемщикапересчитываетсякаждые тримесяца на сумму,связанную,во-первых, сизменениеммежбанковскойпроцентнойставки, и, во-вторых,с одновременнымпересмотромбаланса кредита, т. е. разницымежду суммойзадолженностизаемщика ивеличинойего фактическихвыплат, котораядобавляетсяк непогашеннойсумме долга.Возникающаятаким образомзадолженностьзаемщикаоформляетсяна основнойсрок кредитакак новая суммакредита, выданногопод новые контрактнуюи платежнуюставки. В итогеплатежи пополной (контрактной)процентнойставке взимаютсяна более позднемэтапе погашениякредита с расчетомна то, что заемщикубудет легчеих выплачиватьблагодаряувеличениюего доходов(хотя бы и номинально,например, врезультатеинфляции).

Кредитыс регулируемойотсрочкой платежей впервыестал выдаватьМосбизнесбанк(в мае 1994 г.). Нынесхемой ИРОПзаинтересовалсяеще ряд банков,причем, какпоказываютрасчеты, уровенькредитногориска при ееприменениивполне приемлем.

Многиеспециалистысчитают, чтомеханизм ИРОП,основанныйна межбанковскойставке процента,практическиполностьюисключаетдля банка рискпроцентнойставки. ОднакозадействованиеИРОП требуетдоступногои абсолютнонадежногопоказателяставки помежбанковскимкредитам. Ктому же использованиекредитныхинструментовс индексациейосновной суммыдолга (когдаосновные выплатыпо кредитупереносятсяна более поздниесроки кредитногопериода) сопряженос проблемамироста кредитнойзадолженностии “негативнойамортизации”,что увеличиваетриск ликвидности.

Речьидет отом, чтона протяженииопределенногопериода времениприток наличныхсредств в банкможет оказатьсянедостаточнымпо сравнениюс величинойаналогичныхплатежей потребованиямвкладчиков(в том числеплатежей попроцентам).Риск ликвидностиобычно вышедля тех банков,пассивы которыхсконцентрированыв краткосрочныхдепозитах, аактивы -в долгосрочныхкредитах.Характерно,что банки,применяющиевариант ИРОПили другиеалгоритмыипотечногокредитованияс индексациейсуммы основногодолга, оказываютсяперед проблемойликвидностичаще, чем банки,подобные схемыне использующие.Дело в том, чтоперенос частиплатежей покредитам наконец кредитногопериода можнопринять запредоставлениебанком кредитовбольшего размератем же заемщикам(причем банкне имеет возможностиконтролироватьпредоставление“дополнительных”кредитов). Втечение всегосрока, поканакапливаетсякредитнаязадолженность по индексируемымипотечнымкредитам (т.е. сохраняется“негативная амортизация”),банк обязанвыплачиватьклиентам процентыпо вкладам,тогда как егособственныйдоход в видепроцентов можетпоступитьлишь позднее,т. е. банк недополучетв данный моментпроцентныйдоход. Сказанноехарактернодля всех ипотечныхкредитов,предполагающихотсрочку платежей.Поэтому банкамрекомендуетсядержать в индексируемых кредитах лишьнебольшуючасть своихактивов, особеннов первые годыпосле началапогашенияссуд по даннойсхеме кредитования.В последующиегоды проблемаликвидностирешаетсяавтоматически-за счет поступлениякрупных платежейпо выданнымранее ссудам,компенсирующихминимальныйприток средствв виде платежейпо кредитам,предоставленнымнедавно.

Вобщем проблемаликвидностинапрямую связанас моделью жилищногокредитования.При этом дляразных участниковданного процессаона проявляетсяпо-разному.Так, если длядепозитногоинститутариск ликвидностиможет статьсерьезнойугрозой, тодля ипотечнойкомпании, котораяпродает выданныекредиты, онпросто отсутствует:компания непривлекаетвкладов, афинансируетсвои активныеоперации засчет вырученныхот продажизаймов средств.

Вцелом такойочень интересныйинструментипотечногокредитования,как ИРОП, могбы широкоиспользоватьсяв России, нос одним условием:если будетнайден механизмкомпенсациикредиторуупущеннойим в связи сотложеннымиплатежами покредиту выгоды.

Нынешняянеопределенностькредитногомеханизмавместе с другиминегативнымисоциально-экономическимифакторамизначительносдерживаетразвитие ипотекив России. Чтобысделать механизмипотечногокредитованияисправно работающим,в нем необходимоучесть не тольковысокий уровеньинфляции, которыйбудет существоватьв России ещекакое-то время,но и особенностифункционированияее финансовойсистемы, банковскойдеятельности,рынка недвижимогоимущества,размер и структурудоходов населения,традиции,противоречивыереалии ее экономики.


Московскаяприватизация:ипотечныемеханизмывыкупа недвижимости.


Завершение“ваучерного”этапа приватизациии образованиекорпоративногосектора экономикипоставилиперед новымисобственниками правоприемникамимуниципальныхи государственныхпредприятийдве взаимосвязанныезадачи:

  1. управлениянедвижимостью;

  2. мобилизацииденежных ресурсовдля реализацииинвестиционныхпроектов ивыкупа соответствующегоимущества.

Решениеэтих задачпока явно затруднено,здесь сказываются и несовершенстваправовой базы,и неустойчивостьполитическойситуации, иограниченностьсобственныхресурсов АОи ТОО, и слабоеосвоение ихруководителямиинструментоврыночной экономики.

Кчислу подобногорода инструментов,в принципепозволяющихпоследовательнорешать проблемывыкупа недвижимогоимущества(включающегоземельныйучасток) ипривлеченияинвестиций,относятсяипотека -ссуда под залогнедвижимости.Важно подчеркнуть:предметомипотеки можетбыть не толькобезусловноеправо собственности,но и праводолгосрочного(какправило, более49 лет) пользованиянедвижимымимуществом,т.е. аренда. Последнееобстоятельствоособенно значимоприменительнок земельнымучасткам. Какизвестно, вмосковскойпрактике земляне продается(и в предвидимойперспективемораторий наэту продажу,по-видимому,сохранится),а продаетсяправо долгосрочнойаренды, чтоявляется достаточнымоснованиемдля обеспечениякредита.

Посколькувыкуп (арендана 49 лет) земельногоучастка длябольшинствасобственниковосновных фондовобъектовпотребительскогорынка на данномэтапе весьмазатруднителен(хотя бы по чистофинансовымпричинам),Москомземвполне оправданно(дабы не затруднятьвыкуп недвижимогоимущества)дает согласиена залог магазина,столовой, прачечнойи других аналогичныхобъектов притом, что договоромобуславливаетсяпередача в залогчасти помещения(обычно 75-80%).Это помагаетуйти от необходимостипередаватьзалог предприятиекак целыйимущественныйкомплекс.

Средиобщих особенностейипотеки (нарядус обязательныминотариальнымизаверениямии государственнойрегистрацией)- длительностьсрока, на которыйдается кредит;в классическомслучае это15-30 лет. Условияпредоставлениякредитныхресурсов настоль значительноевремя в России(и в Москве) покаотсутствуют,однако положительныесдвиги в этомнаправленииналицо: серьезныебанки уже началивыдаватьобеспеченныенедвижимостьюгодовые иполуторагодовыекредиты. В целомможно констатироватьзначительныйрост интересовмосковскихбанков, особеннокрупных, к ипотечномукредитованию.Этообьясняетсярядом причин,в часности,снижениемдоходностивалютных операций,фактическимраспадоммежбанковскихкредитов, уменьшениемпривлекательностигосударственныхценных бумаг.

Согласнодействующемузаконодательству, при предоставленииипотечногокредитапредприятие-залогодательи банк-залогодержательзаключаютмежду собойдоговор залога( договор обипотеке ). Причемследует иметьв виду: проектЗакона обипотеке, принятымв первом чтенииГосударственнойДумой 19 июня1995 г.,предусмотренооформлениедоговора залогапосредствомзакладной,т. е. именнойценной бумаги.Труднопереоценитьзначениезакладныхдля развитиярынка ипотечныхкредитов, посколькуэти бумагипозволят организоватьвторичныйрынок за счетпривлечениячастных инвесторов( страховыхкомпаний,пенсионныхфондов ), заинтересованныхво вложениисредств ввысокодоходныеи ликвидныеценные бумаги.Собственникии продавцынедвижимостидолжны четкоусвоить, чтотолько благодаряфункционированиювторичногорынка возможенустойчивыйрост стоимостинедвижимогоимущества,освобожденнойот влиянияспекулятивныхфакторов. Этомупроцессу вМоскве в значительнойстепени способствовалобы принятиестоличногоЗакона обипотеке, чтопрямо предусмотреноПостановлениемПравительстваМосквы N356 “О принципахиспользованиязалоговогокредитованияв г. Москве”от 25 апреля 1995 г.

Средируководителейбанков, ТООи АО, равно каки многих ведомств,регулирующихрынок недвижимостив г. Москве ив России в целом,бытует мнениео невозможностив настоящеевремя применитьв полном объемекредитованиепод залогнедвижимостииз-за отсутствиядолжной законодательнойбазы. Надо,однако, иметьв виду, что дляуспешнойреализациимеханизмаипотечногокредитованияуже созданатакая серьезнаяобщероссийскаяправовая основа,как Гражданскийкодекс (Iчасть). Чтокасается столицы,то в упомянутомПостановленииПравительстваМосквы N356 разработанконкретныймеханизмпривлеченияинвестицийпод залог недвижимогоимущества.Разумеется,законченностьискомой правовойконструкциипридаст Законоб ипотеке (пока принятыйв первом чтении), однако, следуетиметь в виду:его отсутствиесдерживаетпредоставлениекредитов толькофизическимлицам под залогих жилых домови квартир.

Общиеправила заключениядоговора обипотеке любогопредприятия, втом числепри выкупепредприятийпотребительскогорынка Москвы(в данном случаенедвижимоеимуществорасматриваетсякак неотемлемаячасть предприятиянезависимоот организационно-правовойформы деятельности),можно свестик следующимосновнымположениям.

Ипотекапредприятияв целом распространяетсяна все имущество,включая основныеи оборотныесредства, правотребования,патенты, долги,а также иныеценности,отраженныев самостоятельномбалансе (еслииное не установленнодоговором). Всостав заложенногоимуществавключаются:полученныев результатеработы предприятияв период ипотекидоходы; приобретенныев этот периоддолги; осуществленныезалогодателемулучшения имуществапредприятия.

Составимуществапредприятия,передаваемогов ипотеку, иего стоимостьопределяютсяна основесоответствующейполной инвентаризации.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс, заключениянезависимогооценщика осоставе истоимостиимуществасуть обязательногоприложенияк договору обипотеке.

Филиалыпрдприятийнезависимоот их местоположения(если иное неотражено вдоговоре) также подпадаютпод ипотеку.В договоре обипотеке предприятийв целом, отдельныхсооружений,зданий, строенийи иных производственныхобъектов должныбыть зафиксированы,кроме обычныхсведений, данныео виде ипотечногоимущества,его наименование,местонахождения,год постройки,физическийизнос, стоимость.Особое вниманиенадлежит уделитьдокументальномуподтверждениюи описаниюправ на недвижимость,доказательству“чистоты титула”(ознающейотсутствиедругихсобственниковили претендентовна закладываемуюнедвижимость).В московскихусловиях проверкатакой “чистоты”применительнок объектампотребительскогорынка упрощенапо сравнениюс проверкойквартир (отсутствуетэлемент прописки):договор купли-продажии свидетельствона право собственности,выданное либоМоскомимуществом,либо Фондомимуществаг. Москвы, достаточнополно информируюто полнотеимущественныхправ на тотили иной недвижимыйобъект.

Обязательство(кредитныйдоговор), обеспечиваемоенедвижимостью,должно бытьотражено вдоговоре обипотеке с указаниемсуммы, срокови периодичностиплатежей. Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченнообязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов.

Вэтой связиинтереснаситуация,сложившаясяпри выкупенедвижимостиобъектовстоличногопотребительскогорынка. Ряд московскихбанков, какуже отмечалось,охотно идутна кредитованиес использованиеммеханизмазалога. Объясняетсяэто, кромевышеуказанныхобщих причин,следующим:выкуп имуществаколлективомарендногопредприятияосуществляетсяпо льготнойоценке, существенноболее низкой,чем рыночная(как правило,в 2-2,5раза). Такимобразом, еслипри залогеквартир обычновыдается кредитв размере 60-70%рыночной стоимости,то при выкупемагазина(ателье, прачечнойи пр.) размеркредита непревышает40-50%.

Согласноновому правилупредметомипотеки можетбыть лишь тонедвижимоеимущество,которое в соответствиис законодательствомможет бытьотчуждено.Поскольку правомотчужденияпользуетсятолько собственникимущества,преимущественнымпредметомипотеки можетбыть частноепредприятие.Казалось бы,в этом контекстевозникаетнеопреодолимоепрепятствиена пути использованияипотечныхмеханизмов для государственныхи муниципальныхпредприятий(имуществокоих закрепленоза ними направе полногохозяйственноговедения) и бюджетныхучреждений(в оперативномуправлениикоторых находитсягосударственноеи муниципальноеимущество).Однакоследуетиметь в виду,что предприятия,за которымиимуществозакрепленона праве полногохозяйственноговедения, равнокак и их структурныеединицы иподразделенияв качествеимущественныхкомплексов,способныстановитьсяпредметомипотеки с согласиясобственника(уполномоченногоим органа),каковым выступаеттерриториальныйорган управленияГоскомимуществаРФ (в Москве -Москомимущество).Учитывая, чтоипотека служитв первую очередьинтересампредприятий(независимоот форм собственности)и являетсявысокоэффективными надежныминструментомпривлеченияденежных средств,соответствующиекомитеты поуправлениюимуществомобъективнодолжны быть,думается,заинтересованы,давать разрешенияна ипотекугосударственныхи муниципальныхпредприятий.И коль скоровозврат кредитареален (и неимеет местапопытка обходазаконодательствао приватизации),такое согласие,подкрепленноесоответствующейгарантиейсо сторонысобственника,может оказатьсявполне приемлемымкак для банковскихструктур, такидля работниковпредприятий,стремящихсявыкупить недвижимоеимущество.

Ипотекапредприятий,принадлежащиххозяйственнымтовариществами акционернымобществам,допустиматолько по решениютого органа,который вправеприниматьрешения оботчуждениипредприятия.Для АОЗТ необходимосогласие всехучастников,для АООТ -акционеров.Имущество,составляющеепредмет ипотекии находящеесяв совместнойсобственности,может бытьзаложено толькопо воле всехсобственников,однако ипотекасобственникомсвоей доли вобщей долевойсобственностисогласия остальныхсобственниковне требует.

Достаточнораспространенозаблуждениеотносительнонеких особыхограниченийна пользованиезаложеннымимуществом.На самом делепри ипотекепредприятий,зданий, строений,сооруженийи иных производственныхобъектовзалогодательвправе эксплуатироватьих в соответствиис назначением(не допуская,впрочем, ухудшенияимуществаи уменьшенияего стоимостисверх нормальногоизноса), распоряжатьсяготовой продукциейи получатьприбыль; зазалогодержателемже сохраняетсяправо проверкиналичия фактическогосостояния иусловий содержанияимущества.Несерьезнытакже представленияо банке, стремящемсяприобрестинедвижимоеимущество;у него толькоодно стремление-вернуть выданныйкредит (иноевозможно тольков результатесговора руководителейпредприятияи банка, чтоне имеет кипотеке никакогоотношения).Особого внимания,наконец, заслуживаютимущественныеправа, связанныес арендой. Втех случаях,когда исполнениеосновногообязательствапо кредитномудоговоруобеспечиваетсяправами арендынедвижимости,применяютсяправила, регулирующиесоответственноипотеку тогоимущества,которое сданов аренду. Приэтом следуетиметь в виду,что имущественныеправа могутбыть толькопредметомзалога, а неипотеки, следовательно,в этом случаенотариальноеудостоверениеи регистрацияне требуются(исключениесоставляетправо арендыземельныхучастков: вэтом случаетакое требованиесохраняется).

Существенныйвопрос призаключениидоговора обипотеке -страхованиеимущества.В интересахпредприятияне передоверятьэтот вопросбанку, а решатьего самостоятельно,т. е. застроховыватьзаложенноеимуществоза свой счетпо полной егостоимости(при отсутствиииных условийв договорезалога) от рисковутраты и повреждения;если же полнаястоимостьимуществапревышаетразмер обеспеченногоипотекойобязательства-ориентируясьна сумму нениже этогообязательства.Банк-залогодержательимеет правона удовлетворениесвоего требованияпо обязательству,обеспеченномуипотекой,непосредственноиз страховоговозмещенияза утрату илиповреждениезаложенногоимуществанезависимоот того, в чьюпользу онозастрахованно.Это требованиеподлежитудовлетворению,преимущественномуперед требованиямидругих кредиторов.

Какуже отмечалось,договор обипотеке подлежитрегистрации,причем соответствующиеобязанностиложатся напредприятие.Сложность иболезненностьэтого вопросазаключаетсяв отсутствииЗакона “Огосудадарственнойрегистрацииправ нга недвижимоеимуществоисделок с ним”(он прошел толькопервое чтениев ГосударственнойДуме). ОднакоПостановлениемПравительстваМосквы N788от 20 сентября1994 г. определенырегистрирующиеорганы и порядокрегистрациинедвижимогоимущества.К заявлениюо регистрацииипотечногодоговора прилагаютсяследующиедокументы:сам этот договор,кредитныйдоговор, стоимостнаяоценка предметаипотеки, письменноесогласиесобственниковна передачуимуществав ипотеку. Порезультатамрегистрациизалогодателюи залогодержателювыдаетсясвидетельствос указаниемрегистрационногокода. Вся процедурарегистрациив Москомимуществезанимает 2-3недели.

Важнейшийаспект ипотечногокредитования-взысканияна заложенноеимущество.Сама мысльо возможнойпотере недвижимостив случае неисполненияобязательствпо кредитномудоговору отпугиваетруководителейприватизированныхи иных предприятий.Можно, в общем-то,понять генеральногодиректорановообразованногоАО, вчерашнегодиректора завода,который в течениемногих летполучал централизованныекапиталовложенияи отвечал толькоза их “освоение”,особо не задумываясьни об их эффективномиспользовании,нио возврате;теперь приходитсяотвечатьимуществом,приобретенномв результате“приватизацииза ваучеры”.К тому же отчуждениеассоциируетсячуть ли не сналетом бандыпогромщиковво главе спрезидентомбанка. На самомделе ситуацияне столь мрачна.Тот не приложныйфакт, что обязательстватребуют безусловноговыполнения(аксиомацивилизационногорынка), вовсене означаетобязательностиприменениянасильственныхметодов.

Еслидолжник вустановленныйкредитным иипотечнымдоговорамисрок не выполнетобязательство,залогодержательобретает правообратить взысканиена предметзалога. Однакоэто осуществляетсяисключительнопо решению суда-арбитражногоили третейского.Удовлетворениеже требованийзалогодержателяпо договорукоб ипотекебез обращенияв суд допускаетсялишь на основанииисполнительнойподписи нотариусана соглашениизалогодержателяс залогодателем,заключенногопосле возникновенияоснованийдля обращенийвзыскания.Таким образом,любые пунктыдоговора обипотеке, согласнокоторым предстоитавтоматическийпереход закладываемогоимуществав собственностькредитора принеисполненииобязательствдолжника,юридическойсилы не имеют.

Искоб обращениивзысканияна имущество,заложенноепо договору,предъявляетсяв судебныеинстанциитолько по местурегистрацииипотеки. Вобращениивзысканияна недвижимоеимуществоможет бытьотказано, еслидопущенноедолжникомнарушениеобязательстванезначительнои размер требованийзалогодержателяявно несоразмеренстоимостизаложенногоимущества.Практикасвидетельствует,что в судебномрешении отражаютсяследующиеосновные моменты:указываютсявсе суммы,подлежащиеуплате залогодержателюиз стоимостизаложенногоимущества(за исключениемсумм расходов по охране иреализацииимущества,которые определяютсяпо завершенииего реализации).Попросьбе залогодателясуд , при наличииуважительныхпричин, можетпринять решениеотсрочитьреализациювзысканияна срок до одногогода. Отсрочкареализациизаложенногоимуществане затрагиваетправ и обязанностейсторон пообязательству,обеспеченномуипотекой этогоимущества,и не освобождаетдолжника отвозмещениякредиторувозросших завремя отсрочкиубытков, причитающихсяему процентови неустойки.

Заложенноепо договоруоб ипотекеимущество,на которое порешению судаобращено взыскание,реализуетсяпутем продажис публичныхторгов.Присогласиизалогодателяи залогодержателяимуществоможет бытьреализованона открытомаукционе.Напубличныхторгах по пордажезаложенногоимуществамогут присутствоватьлица, имеющиеправо пользованияим или вещноеправо на этоимущество.Начальнаяпродажная ценаопределяетсялибо соглашениемзалогодателемс залогодержателем,либо судом.

Руководителипредприятийдолжны четкоусвоить: ипотекане означаетперехода прапасобственностина ее педмет.Вырученнаясумма от реализациизаложенногоможет дытьбольше илименьше обеспеченногоипотекойтребования.В первом случаеразница междувырученнойсуммой и меличенойдолга возращаетсязалогодателем.При етом залогодержательвпрапе удовлетворитьсвои требованияв полном обьеме,включая проценты,убытки, причененныепросрочкойисполнения,и соответствующуюнеустойку.Возмещениюподлежат такженеобходимыеиздержки посодержаниюимущества,составляющегопредмет ипотеки.

Еслиже сумма, вырученнаяот продажипредмета ипотеки,недостаточнадля полногоудоветворениятредованийзалогодержателя,ему предоставленоправо получитьнедостающуюсумму в одщемпорядке нарядус прочимикредиторамис другого имуществадолжника, накаторую мижебыть обращеновзыскание.

Чтобыне доводитьдело до отчуждения,у предприятияесть реальныйвыход - разворачиватьтехнико-экономическиеисследованияэффективностиинвестиционногопроекта с разроботкойи определениемоптимальныхусловий егофинансовогообеспочения.Только серьезныйанализ можетдать точныетехническуюи экономическую( в том числекоммерческую)оценки, абсолютнонеобходимыедля принятиярешения заемныхсредств, обеспеченныхнедвижимымимуществом.Очевидно, чтовыполнениевсех необходимыхрасчетов иподготовкадля полученияипотечногокредита соответствующихдокументовтребует привлечениявысококвалифицированныхспециалистов.Одна из возможностейрешения этойпроблемы (особенноесли подходитьк ней с позицийне только отдельногопредприятия,но и города вцелом) - созданиеипотечнойкомпании,учредителямикоторой способнывыступитьприватезированныепредприятия,банки, администрацияи т. п. Речь идето структуре,обеспечивающейприватизациюпредприятийна основепривлечениякредитныхресурсов подзалог недвижемогоимущества.

Определенныйшаг в этомнаправлениив Москве сделанв конце 1995 г.: созданаИпотечнаякомпания набазе центраипотечногобизнеса, учредителямикоторого являетсяФонд имуществаг. Москвы иИпотечныйакционерный банк. Основноенаправлениедеятельностиэтой компании- оказаниеюридическихи консультационныхуслуг в областиопераций состоличнойнадвижимостью(объектамипотребительскогорынка). Как показалипервые результатыработы, взаимодействиечетырех субьектов- Фонда имущества,арендатора,Ипотечногобанка и Ипотечнойкомпании -позволяетсмягчитьеттественныепротиворечия и недовериемежду аркндатороми банкиром.Ипотечнаякомпания являетсягарантомюридическойчистоты всехэтапов операцийпо выкупу арендаторомнедвижимости.Самое главноезаключаетсяв том, что наличиетакой компаниипозволяетразрешитьсложнейшуюпроблемупредоставлениякредита подвыкуп недвижимостис одновременнымее залогом ипоследующейрегистрацией.


Литература


  1. БалабановИ.Т. Операциис недвижимостьюв России. -М.: Финансы истатисти-ка,1996.

  2. КлимовичМ. Московскаяприватизация:ипотечныемеханизмывыкупа недвижимости// Российскийэкономическийжурнал. -1996. -N5.

  3. Банки.Инвестиции.Недвижимость:Бусов В.И. Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии // Деньгии кредит. -1996. -N2.

  4. Е.Машинистова.Кредитныеинститутыкак субъектыипотечныхопераций сжильем // Российскийэкономическийжурнал. -1996. -N7


Ключеваякатегорияипотечногокредитования-залог. Кредитор-залогодержательв случае неисполнениязалогодателемобязательствапо возвратуссуд обретаетправо получитькомпенсациюза счет реализациизаложеннойнедвижимостив первоочередномпорядке (в сравнениис другимикредиторами).Разновидностьюзалога являетсязаклад. В отличииот обычногозалога призакладе имуществомраспоряжаетсяне залогодатель,а залогодержатель,т. е. банк-кредитор.


Кнастоящемувремени отечественныекоммерческиебанки и риэлторскиефирмы разработалиряд схем кредитованиястроительстваи приобретенияжилья, которыеотносительноуспешно применяютсяна практике.При этом основныеусилия направлялисьна решениеследующихпроблем:

  1. обеспечениедолжной юридическойобоснованностисделок и защитаправ ее участников(в первую очередьправ кредитора);

  2. превращениеопераций вфинансововыгодные дляучаствующихсторон;

  3. гарантированниесоответствиясделок действующимправилам иинструкциям,регулирующимкоммерческуюи банковскуюдеятельность,и отвечающимтребованиям бухгалтерскогоучета.

Решенияэтих проблемв большинствеслучаев слабостыкуются,в силу чеговырабатываемыесхемы довольнысложны, сопряженыс немалымидополнительнымирасходамиучастниковсделки и клиентов.И тем не менееспрос на подобныевиды финансовыхуслуг сравнительновысок и устойчиворастет.

Нынешниевиды ипотечногокредитованияследует рассматриватьне более какпрототипыбудущей системыжилищногофинансирования,которая призванавыполнять триосновные функции:

  1. обеспечиватьмобилизациюсредств нафинансированиестроительстваи покупки жилья;

  2. предоставлятьи обслуживатькредиты (имеяв виду и ихрефинансирование);

  3. осуществлятьфункцию инвестора.

Вэтой связи с учетом имеющегосямирового опытаможно выделитьдве принципиальноприемлемыемодели организациисистемы жилищногокредитования.

Первая-модель


Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии.

Ипотечномубизнесу в РФедва насчитавается2 года.За этовремя былосоздано 35специализированныхипотечныхбанков, которыепо сути таковымине стали. Некоторыеиз них успелиили разориться,илив корне пересмотретьсвою политикуна финансовомрынке в сторонукоммерческихкредитов.Банкив условияхнеплатежейдаже по межбанковскимкредитам всебольше приходятк выводу, чтовыдача ссудпод залог недвижимогоимущества-дело верное,эффективноеи перспективное.Большинствобанков в настоящеевремя, не являясь ипотечными,осуществляютипотечноекредитование,а некоторыесоздали илисоздаютспециализированныеподразделения.В 1993г. созданаАссоциацияипотечныхбанков и Центрипотечногобизнеса дляоказанияметодическойи консультационнойпомощи Ипотечнымструктурами банкам России.

Вовсем мире ипотечноекредитованиеразвиваетсяи функционируеткак формадолгогосрочногофинансированияжилищныхпрограмм.Онокак стержневаяфункция ипотечногобизнеса, содной стороны,способствуетрешению рядасоциальныхи экономическихпроблем страны,и прежде всегопроблемы обеспечиванияжильем, c другой-снижениюинфляции, оттягиваяна себя временносвободныеденежные средстваграждан ипредприятий.Этообуславливаетинтерес федеральногорегиональныхпредставительствк ипотеке иопределяет ихроль в ее развитии.Опыт развитыхразвивающихсястран, рядабанков России,работающихв различныхее регионах(Москва,Санкт-Петербург,Ярославль,Иркутски др.), показывает,что ипотечныйбизнес имеетуспех там, гдеорганы государственнойвласти обеспечиваютбанкам выгодностьипотечногокредитованияпо сравнениюс другими видамибанковскойдеятельностии доступностькредитов длянаселения.

Основныминаправлениямисодействияорганов государственнойвласти становлениюи развитиюипотеки являются:

  • защитаинтересоввкладчиков,заемщиковикредиторовчерез разработкуи реализациюнормативныхактов, методическихи инструктивныхматериалов;

  • снижениерисков кредиторовчерез правительственные(органыместной власти)гарантии исистему страхования;

  • субсидированиецелевых сберегательныхсчетов, предназначенныхна приобретениенедвижимости,ее реконструкция,ремонт;

  • освобождениеот налоговдоходов повкладам нацелевые сберегательныесчета;

  • безвозмездныегосударственныевзоносы наэти счета впропорциях квеличинесбереженийвкладчиков;

  • оплатачасти процентнойставки поипотечномукредиту;

  • вычетиз суммы, облагаемойподоходнымналогом, выплатпроцентов поипотечномукредиту;

  • оплатаполностью иличастичнопервоначальноговзноса, т.е.заемщикупредоставляетсясумма безвозмездноили по оченьнизкой посравнению скредитнойставкой.

Однимиз серьезныхнаправленийдеятельностиправительствадля становленияпотеки выступаетснижение темповинфляции, Ипотечноекредитованиепри любых условияхбудет крайнезатруднено,если инфляцияне будет сниженадо 5-7% в месяц(вянваре 1995г. онасоставляла18 %, в феврале -15%, виюле-6-7%).И здесьзамкнутыйкруг. Высокиетемпы инфляциитормозят развитиеипотеки, которая,в свою очередь,выступаетмощным рычагомобузданияинфляции.

Влитературеи практикебытует мнение,что ипотекав России неимеет необходимойправовой базы,поэтому развиватьсяона или вообщене может, илибудет существоватьв уродливыхформах. Панацеейот всех бедбудет долгожданныйзакон об ипотеке.Анализ законодательнойбазы ипотекии опыт работыряда банковРоссии показывает,что без такогозакона ипотечныйбизнес можетидти и развиваться.Безусловно,выход в светЗакона обипотеке будетспособствоватьипотечномубизнесу.Пока что законодательствоГосударственнойДумы не навысоте.Опыт показывает,что новые законыне только, ачасто и нестолько решаютдействующиепроблемы, нои создают их,и часто вместостимулированиядеятельности,на которуюони направлены,глушат ее.

Этоотноситсяи к в общем-тохорошему(специалистыподчеркиваютего высокийуровень) Гражданскомукодексу РФ, ик проекту Законаоб ипотеке.Так статья350 п.2 Гражданскогокодекса (часть1)дает правозаконодательночерез суд отсрочитьпродажу заложенногоимуществас публичныхторгов насрокдо 1 года ; статья292 гласит, “чтопереход правасобственностина жилой домили квартирук другому лицуне являетсяоснованиемдля прекращенияправа пользованияжилым помещениемчленами семьипрежнегособственника”.В проекте Законаоб ипотекепредусмотрензалог домаили квартирытолько приусловии, еслизалогодательи члены егосемьи имеютдругое помещение,пригодное дляжилья, и продажазаложенногожилого домаили квартирына публичныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом домеили квартирезалогодателяи членов егосемьи.

Выгодностьдля банков идоступностьдля заемщиковипотечныхкредитов определяетсятакже стоимостьюкредитныхресурсов длякредитора идолгосрочностьюкредита. В настояшеевремя основнымиисточникамикредитныхресурсов банковвыступаютсовственныесредства имежбанковскиекредиты, процентныеставки по которымв зависимостиот срока кредитаколеблются от 140 до 210 % в год, а по валютнымсчетам - от 15до 35 % в год. Еслик ним прибавитьпроцент издержекбанка и риски,то получитсяпроцентнаяставка по кредитамот 170 до 260 % в год.Окакой ипотекездесь можноговорить? Поэтомубанкам выгоднозаниматьсямежбанковскимикредитами, ане долгосрочнымиинвестициями.Однако спекуляциякредитнымиресурсами нарынке межбанковскихкредитов вусловиях массовогоневозвратасредств становитсяочень рискованнымбизнесом, ибанки всеобрашаютсяк долгосрочномукредитованиюобъектов свысоким обеспечениемвозврата ссуд.Такое обеспечениедает ипотека.

Мироваяпрактика ипотекиопирается восновном надва источника:накопительные(сберегательные)счета населенияи эмиссияценных бумагна сумму ипотечныхкредитов (вторичныйрынок закладных).Первый источникявляется основнымдля ипотекиГермании, второй- для ипотекиСША. В Россиипактическиотсутствуетвторичныйрынок ценныхбумаг, темболее закладных.Банки Россиипошли по другомупути. Они организуютмуниципальныежилищные займы,аккумулируятем самымденьги населениядля кредитованиястроительстваи покупку ихжилья черезпродажу жилищныхсертификотов,атакже другихценных илипричисленныхк ним бумаг.ИсследованияЦентра ипотечногобизнеса показывают,что необходимоформироватьнормальныйвторичныйрынок закладныхкак по жилому,так и нежиломуфонду недвижимости.Причем еслив США этотрынок формировалсясверху (по инициативеи под руководствомправительства)через созданиефедеральнойнациональнойассоциациипо закладным“ Фенни Мей”, то в Россииэтот процессдолжен начинатьсяснизу, путемсоздания локальныхвторичныхрынков закладныхпод руководствомместных органоввласти.

Началом развития этихрынков и ихсегментовмогут бытьсистемы жилищныхзаймов. Центрипотечногобизнеса совместнос Фондом имуществаМосквы разработалсхему, в которойцентральнымзвеном ( мини“Фенни Мей”) должна быть Московскаяипотечнаякомпания,работающаяв тесной связис правительствомМосквы и егодепартаментами.Примерно такаясхема жилищнийипотеки используетсяв Ярославе (ярославскийфилиал Ипотечногоакционерногобанка ).

Основнымисточникомресурсов дляипотеки современнойРоссии должныбыть сбережениякак заранеепредназначенныедля решенияжилищноговопроса ,таки текущие, атакже временносвободныенакопленияпредприятий,передаваемыеипетечнымбанкам накредиты, обеспечивающиеразвитие этихпредприятий.Например, строительныеорганизациипод процентниже кредитнойставки банка дают ему своивременно свободныересурсы длявыдачи ипотечныхкредитов наприобретениепродукции этихорганизаций.Рациональноесочетаниедвух указанныхсхем получениякредитняхресурсов приактивном участииместных органовгосударственнойвласти можетобеспечитьвысокие результатыипотеки.

Впроцессе купли-продажинедвижимостиправо собственностипереходит отпродавца кпокупателю,будь то юридическое(предприятие)или физическое(гражданин)лицо, толькос моментарегистрациидоговоракупли-продажи.Описаниеправ собственностина недвижимоеимуществосоставляетего титул.Отсутствиена моментрегистрациидругих собственниковили претендентовна эту зарегистрированнуюсобственостьназываетсячистотойтитула.

Органырегистрациидолжны нестиответственностьза чистотутитулов. Ксожалению,такая ответственностьне предусмотренасегодня действующимизаконодательнымиактами. Напрактике женередки случаи,когда предпринимаютсяпопытки получитькредит под залогимуществалюдьми, которыесами фактическине являютсяего собственниками,или имеютсядругие собственникиэтого имущества,или, что ещехуже, когдаоно приватизировановопреки всемдействующимзаконам. Вопросычистоты титулаособенно островстают присделке по земельнымучасткам ижилому фонду.Один из путейудовлетворительногорешения -страхованиечистоты титула.Однако в Россиинет пока страховыхкомпа ний,которые выполнялибы или былибы готовывыполнять такиеоперации. Чистотатитула чрезвычайноважна еще ипотому, чтов ипотечномкредитованиив залог идетне само недвижимоеимущество,а право собственностина него.

Нормальномуразвитию ипотекив России мешаети нынешнееразделениепроцедуры регистрациисделок междуорганамиГоскомимущества,Госкомзема,Бюро техническойинвентаризации.СогласноГражданскомукодексу РФнедвижимость-это земельныйучасток и все,что с ним неразрывносвязано. Сталобыть, любоездание илисооружениеследует рассматриватьв неразрывномединстве сземельнымучастком, накотором оностоит, и регистрироватьсделку в целом.

Высокийуровень инфляции(которыйнаблюдалсядо последнеговремени) исистеманалогообложенияв России обусловливаютналичие в периодприватизациигосударственнойсобственностидвух цен нанедвижимость-цены регистрации(или нормвтивнойцены) и реальной(рыночной) ценысделки.Перваяпроходит вовсех документах,оформляющихсделку купли-продажинедвижимости,и используетсякак база исчислениясоответствующихналогов иплатежей. Именноэту цену приходитсяучитыватькак залоговую,так как в случаенеплатежейиск к залогодателюможет бытьпредъявлентолько на этуофициальнозарегистрированнуюсумму. На рынкенедвижимостифигурируетвторая цена,и не в рублях,а в долларахСША. Кроме того,плата за приобретеннуюу физическоголица квартирудолжна вноситьсяналичнымиденьгами.Организацияже как юридическоелицо можетоплачиватьсделку наличнымив сумме не болеепяти миллионоврублей. В этихусловияхорганизациявынужденазаниматьсяпереводом рублевыхсредств избезналичнойформы в наличную,т. е. операцией,которую подействуюцемузаконодательствуможно осуществлятьтолько призаключениимеждународныхконтрактови т. д. Ни для когоне секрет, что,решая эти проблемы,различныериэлтерскиеи финансовыеструктуры идутна прямое иликосвенноенарушениедействующегозаконодательства.Наиболеераспространеннаясхема взаимодействиябанка и риэлторскойфирмы -этокогда последняяберет на себявсе рискикредитования,оформляетнедвижимость,по которой идетсделка, в своюсобственностьи в аренду заемщику.Заемщик оплачиваеткредит илинепосредственнобанку, выплачиваяриэлтерскойорганизацииарендную плату,включающую стоимостьее услуг посделке, илириэлтерскойорганизации-в виде аренднойплаты, а последняяперечисляетчасть ее в видеплаты за кредитбанку. Строгоговоря, здесьнет прямогозалога недвижимости,а выдаваемыйзаемщику кредитнельзя назватьипотечным.Существующаяпрактика порожденанынешнейхозяйственнойсистемой иумрет вместес ней.Чтобы покончитьс подобнойпрактикой,нужно изменитьценообразование,перейти к рыночнойоценке недвижимости,ввести льготнуюсистемуналогообложенияна отдельныеоперации с ней(осбенно с жилымфондом), улучшитьзаконодательнуюбазу ипотеки.

Серьезноговнимания требуетприменяемыйинструментарийипотечногокредитования.В настоящеевремя в российскихбанках в подавляющембольшинствеслучаев действуеттрдиционныймеханизмвыплаты ипотечнойссуды, которыйпредусматриваетнеизменностьвеличиныпроцентнойставки в течениевсего периодакредитования.В условияхвысокой инфляциитакой механизмпри долгосрочномкредитованиикрайне неэффективен,да и при краткосрочномкредитованиион предполагаетвысокие процентныеставки, а значит,и малую доступностькредитов длянаселения.

ДляРоссии,как представляется,наиболее приемлемоиспользованиеиндексов,основанныхна процентнойставке межбанковскихкредитов, котораянаиболее полноотражает колебаниецен на кредитныересурсы финансовогорынка. Кредиторыв этом случаемогут на основепрогнозированияинфляции иреальной стоимостикредитныхресурсовкорректироватьожидаемуюнорму прибыли,переоцениватьдоход заемщикаи стоимостьего собственности.Такой механизмприменяется,например, в США,Канаде, Великобритании,т. е. в странахс относительностабильнойэкономикой.Однако он требуетограниченияизмененийпроцентнойставки ипотечногокредита какна весь периодкредитования,так и по отдельнымего этапам,что очень важно,посколькунеопределенностькредитнойставки лишаетсмысла самкредит. В США,например,корректировкапроцентнойставки ограниченадвумя процентамиот начальнойставки в течениегода и шестьюпроцентами-в течение всегосрока кредитования.Примечательно,что названныеограниченияне зафиксированыни в одномнормативномдокументе,тем не менееипотечныебанки и компанииСША соблюдаютих. Кто и в какомразмере установитподобные ограничениядля нашихфинансовыхструктур икаков долженбыть механизмконтроля засоблюдениемэтих ограниченийв современнойРоссии с еенестабильнойэкодомикой?Ответа на этивопросы поканет, да, похоже,никто его ине ищет.

Институтомэкономикигорода в СШАразработанспециальнодля Россииинструментипотечногокредитованияс регулируемойотсрочкойплатежей (ИРОП).Исходнаяпроцентнаяставка по ИРОПустанавливаетсяна насколькопунктов вышеставки процентана межбанковскомкредитнамрынке. Этопревышениеостаетсяпостояннымна протяжениивсего кредитногопериода. Такимобразом, фактическаяставка изменяетсявслед за ставкойпо межбанковскомукредиту, чтообеспечиваеткредиту фиксированныйдоход. Этаконтрактнаяставка, по которойнадлежит оплачиватькредит заемщику.Фактическион ежемесячноплатит по такназываемойплатежнойставке, котараягораздо нижеконтрактной.Контрактнаяи платежнаяставки корректируютсякаждые тримесяца в соответствиис изменениямимежбанковскойпроцентнойставки. Одновременнопересматриваетсяи баланс кредита, т. е. разницамежду суммойзадолженностизаемщика ивеличинойего фактическихвыплат добавляетсяк непогашеннойсумме долга.Возникающаятаким образомзадолженностьзаемщикаоформляетсяна основнойсрок кредитакак новая суммакредита, выданногопод новые контрактнуюи платежнуюставки. В целомтакой оченьинтересныйинструментипотечногокредитования,как ИРОП, могбы широкоиспользоватьсяв России, нос одним условием:если будетнайден механизмкомпенсациикредиторуупущеннойим в связи сотложеннымиплатежами покредиту выгоды.

Нынешняянеопределенностькредитногомеханизмавместе с другиминегативнымисоциально-экономическимифакторамизначительносдерживаетразвитие ипотекив России. Чтобысделать механизмипотечногокредитованияисправно работающим,в нем необходимоучесть нетольковысокий уровеньинфляции, которыйбудет существоватьв России ещекакое-то время,но и особенностифункционированияее финансовойсистемы, банковскойдеятельности,рынка недвижимогоимущества,размер и структурудоходов населения,традиция,противоречивыереалии ее экономики.

Московскаяприватизация:ипотечныемеханизмывыкупа недвижимости.

Завершение“ваучерного”этапа приватизациии образованиекорпоративногоэкономикипоставилиперед новымисобственниками-правоприемникамимуниципальныхи государственныхпредприятийдве взаимосвязанныезадачи:

  1. управлениянедвижимостью;

  2. мобилизацииденежных ресурсовдля реализацииинвестиционныхпроектов ивыкупа соответствующегоимущества.

Решениеэтих задачпока явно затруднено,здесь сказываются и несовершенстваправовой базы,и неустойчивостьполитическойситуации, иограниченностьсобственныхресурсов АОи ТОО, и слабоеосвоение ихруководителямиинструментоврыночной экономики.

Кчислуподобного родаинструментов,в принципепозволяющихпоследовательнорешать проблемывыкупа недвижимогоимущества(включающегоземельныйучасток) ипривлеченияинвестиций,относятсяипотека-ссудапод залогнедвижимости.Важно подчеркнуть:предметомипотеки можетбыть не толькобезусловноеправо собственности,но и праводолгосрочного(какправило, более49 лет) пользованиянедвижимымимуществом,т.е. аренда. Последнееобстоятельствоособенно значимоприменительнок земельнымучасткам. Какизвестно, вмосковскойпрактике земляне продается(и в предвидимойперспективемораторий наэту продажу,по-видимому,сохранится),а продаетсяправо долгосрочнойаренды, чтоявляется достаточнымоснованиемдля обеспечениякредита.

Посколькувыкуп (арендана 49 лет) земельногоучастка длябольшинствасобственниковосновных фондовобъектовпотребительскогорынка на данномэтапе весьмазатруднителен(хотя бы по чистофинансовымпричинам),Москомземвполне оправданно(дабы не затруднятьвыкуп недвижимогоимущества)дает согласиена залог магазина,столовой, прачечнойи других аналогичныхобъектов притом, что договоромобуславливаетсяпередача в залогчасти помещения(обычно 75-80%).Это помагаетуйти от необходимостипередаватьзалог предприятиекак целыйимущественныйкомплекс.

Средиобщих особенностейипотеки (нарядус обязательныминотариальнымизаверениямии государственнойрегистрацией)- длительностьсрока, на которыйдается кредит;в классическомслучае это15-30 лет. Условияпредоставлениякредитныхресурсов настоль значительноевремя в России(и в Москве) покаотсутствуют,однако положительныесдвиги в этомнаправленииналицо: серьезныебанки уже началивыдаватьобеспеченныенедвижимостьюгодовые иполуторагодовыекредиты. В целомможно констатироватьзначительныйрост интересовмосковскихбанков, особеннокрупных, к ипотечномукредитованию.Этообьясняетсярядом причин,в часности,снижениемдоходностивалютных операций,фактическимраспадоммежбанковскихкредитов, уменьшениемпривлекательностигосударственныхценных бумаг.

Согласнодействующемузаконодательству, при предоставленииипотечногокредитапредприятие-залогодательи банк-залогодержательзаключаютмежду собойдоговор залога( договор обипотеке ). Причемследует иметьв виду: проектЗакона обипотеке, принятымв первом чтенииГосударственнойДумой 19 июня1995 г.,предусмотренооформлениедоговора залогапосредствомзакладной,т. е. именнойценной бумаги.Труднопереоценитьзначениезакладныхдля развитиярынка ипотечныхкредитов, посколькуэти бумагипозволят организоватьвторичныйрынок за счетпривлечениячастных инвесторов( страховыхкомпаний,пенсионныхфондов ), заинтересованныхво вложениисредств ввысокодоходныеи ликвидныеценные бумаги.Собственникии продавцынедвижимостидолжны четкоусвоить, чтотолько благодаряфункционированиювторичногорынка возможенустойчивыйрост стоимостинедвижимогоимущества,освобожденнойот влиянияспекулятивныхфакторов. Этомупроцессу вМоскве в значительнойстепени способствовалобы принятиестоличногоЗакона обипотеке, чтопрямо предусмотреноПостановлениемПравительстваМосквы N356 “О принципахиспользованиязалоговогокредитованияв г. Москве”от 25 апреля 1995 г.

Средируководителейбанков, ТООи АО, равно каки многих ведомств,регулирующихрынок недвижимостив г. Москве ив России в целом,бытует мнениео невозможностив настоящеевремя применитьв полном объемекредитованиепод залогнедвижимостииз-за отсутствиядолжной законодательнойбазы. Надо,однако, иметьв виду, что дляуспешнойреализациимеханизмаипотечногокредитованияуже созданатакая серьезнаяобщероссийскаяправовая основа,как Гражданскийкодекс (Iчасть). Чтокасается столицы,то в упомянутомПостановленииПравительстваМосквы N356 разработанконкретныймеханизмпривлеченияинвестицийпод залог недвижимогоимущества.Разумеется,законченностьискомой правовойконструкциипридаст Законоб ипотеке (пока принятыйв первом чтении), однако, следуетиметь в виду:его отсутствиесдерживаетпредоставлениекредитов толькофизическимлицам под залогих жилых домови квартир.

Общиеправила заключениядоговора обипотеке любогопредприятия, втом числепри выкупепредприятийпотребительскогорынка Москвы(в данном случаенедвижимоеимуществорасматриваетсякак неотемлемаячасть предприятиянезависимоот организационно-правовойформы деятельности),можно свестик следующимосновнымположениям.

Ипотекапредприятияв целом распространяетсяна все имущество,включая основныеи оборотныесредства, правотребования,патенты, долги,а также иныеценности,отраженныев самостоятельномбалансе (еслииное не установленнодоговором). Всостав заложенногоимуществавключаются:полученныев результатеработы предприятияв период ипотекидоходы; приобретенныев этот периоддолги; осуществленныезалогодателемулучшения имуществапредприятия.

Составимуществапредприятия,передаваемогов ипотеку, иего стоимостьопределяютсяна основесоответствующейполной инвентаризации.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс, заключениянезависимогооценщика осоставе истоимостиимуществасуть обязательногоприложенияк договору обипотеке.

Филиалыпрдприятийнезависимоот их местоположения(если иное неотражено вдоговоре) также подпадаютпод ипотеку.В договоре обипотеке предприятийв целом, отдельныхсооружений,зданий, строенийи иных производственныхобъектов должныбыть зафиксированы,кроме обычныхсведений, данныео виде ипотечногоимущества,его наименование,местонахождения,год постройки,физическийизнос, стоимость.Особое вниманиенадлежит уделитьдокументальномуподтверждениюи описаниюправ на недвижимость,доказательству“чистоты титула”(ознающейотсутствиедругихсобственниковили претендентовна закладываемуюнедвижимость).В московскихусловиях проверкатакой “чистоты”применительнок объектампотребительскогорынка упрощенапо сравнениюс проверкойквартир (отсутствуетэлемент прописки):договор купли-продажии свидетельствона право собственности,выданное либоМоскомимуществом,либо Фондомимуществаг. Москвы, достаточнополно информируюто полнотеимущественныхправ на тотили иной недвижимыйобъект.

Обязательство(кредитныйдоговор), обеспечиваемоенедвижимостью,должно бытьотражено вдоговоре обипотеке с указаниемсуммы, срокови периодичностиплатежей. Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченнообязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов.

Вэтой связиинтереснаситуация,сложившаясяпри выкупенедвижимостиобъектовстоличногопотребительскогорынка. Ряд московскихбанков, какуже отмечалось,охотно идутна кредитованиес использованиеммеханизмазалога. Объясняетсяэто, кромевышеуказанныхобщих причин,следующим:выкуп имуществаколлективомарендногопредприятияосуществляетсяпо льготнойоценке, существенноболее низкой,чем рыночная(как правило,в 2-2,5раза). Такимобразом, еслипри залогеквартир обычновыдается кредитв размере 60-70%рыночной стоимости,то при выкупемагазина(ателье, прачечнойи пр.) размеркредита непревышает40-50%.

Согласноновому правилупредметомипотеки можетбыть лишь тонедвижимоеимущество,которое в соответствиис законодательствомможет бытьотчуждено.Поскольку правомотчужденияпользуетсятолько собственникимущества,преимущественнымпредметомипотеки можетбыть частноепредприятие.Казалось бы,в этом контекстевозникаетнеопреодолимоепрепятствиена пути использованияипотечныхмеханизмов для государственныхи муниципальныхпредприятий(имуществокоих закрепленоза ними направе полногохозяйственноговедения) и бюджетныхучреждений(в оперативномуправлениикоторых находитсягосударственноеи муниципальноеимущество).Однакоследуетиметь в виду,что предприятия,за которымиимуществозакрепленона праве полногохозяйственноговедения, равнокак и их структурныеединицы иподразделенияв качествеимущественныхкомплексов,способныстановитьсяпредметомипотеки с согласиясобственника(уполномоченногоим органа),каковым выступаеттерриториальныйорган управленияГоскомимуществаРФ (в Москве -Москомимущество).Учитывая, чтоипотека служитв первую очередьинтересампредприятий(независимоот форм собственности)и являетсявысокоэффективными надежныминструментомпривлеченияденежных средств,соответствующиекомитеты поуправлениюимуществомобъективнодолжны быть,думается,заинтересованы,давать разрешенияна ипотекугосударственныхи муниципальныхпредприятий.И коль скоровозврат кредитареален (и неимеет местапопытка обходазаконодательствао приватизации),такое согласие,подкрепленноесоответствующейгарантиейсо сторонысобственника,может оказатьсявполне приемлемымкак для банковскихструктур, такидля работниковпредприятий,стремящихсявыкупить недвижимоеимущество.

Ипотекапредприятий,принадлежащиххозяйственнымтовариществами акционернымобществам,допустиматолько по решениютого органа,который вправеприниматьрешения оботчуждениипредприятия.Для АОЗТ необходимосогласие всехучастников,для АООТ -акционеров.Имущество,составляющеепредмет ипотекии находящеесяв совместнойсобственности,может бытьзаложено толькопо воле всехсобственников,однако ипотекасобственникомсвоей доли вобщей долевойсобственностисогласия остальныхсобственниковне требует.

Достаточнораспространенозаблуждениеотносительнонеких особыхограниченийна пользованиезаложеннымимуществом.На самом делепри ипотекепредприятий,зданий, строений,сооруженийи иных производственныхобъектовзалогодательвправе эксплуатироватьих в соответствиис назначением(не допуская,впрочем, ухудшенияимуществаи уменьшенияего стоимостисверх нормальногоизноса), распоряжатьсяготовой продукциейи получатьприбыль; зазалогодержателемже сохраняетсяправо проверкиналичия фактическогосостояния иусловий содержанияимущества.Несерьезнытакже представленияо банке, стремящемсяприобрестинедвижимоеимущество;у него толькоодно стремление-вернуть выданныйкредит (иноевозможно тольков результатесговора руководителейпредприятияи банка, чтоне имеет кипотеке никакогоотношения).Особого внимания,наконец, заслуживаютимущественныеправа, связанныес арендой. Втех случаях,когда исполнениеосновногообязательствапо кредитномудоговоруобеспечиваетсяправами арендынедвижимости,применяютсяправила, регулирующиесоответственноипотеку тогоимущества,которое сданов аренду. Приэтом следуетиметь в виду,что имущественныеправа могутбыть толькопредметомзалога, а неипотеки, следовательно,в этом случаенотариальноеудостоверениеи регистрацияне требуются(исключениесоставляетправо арендыземельныхучастков: вэтом случаетакое требованиесохраняется).

Существенныйвопрос призаключениидоговора обипотеке -страхованиеимущества.В интересахпредприятияне передоверятьэтот вопросбанку, а решатьего самостоятельно,т. е. застроховыватьзаложенноеимуществоза свой счетпо полной егостоимости(при отсутствиииных условийв договорезалога) от рисковутраты и повреждения;если же полнаястоимостьимуществапревышаетразмер обеспеченногоипотекойобязательства-ориентируясьна сумму нениже этогообязательства.Банк-залогодержательимеет правона удовлетворениесвоего требованияпо обязательству,обеспеченномуипотекой,непосредственноиз страховоговозмещенияза утрату илиповреждениезаложенногоимуществанезависимоот того, в чьюпользу онозастрахованно.Это требованиеподлежитудовлетворению,преимущественномуперед требованиямидругих кредиторов.

Какуже отмечалось,договор обипотеке подлежитрегистрации,причем соответствующиеобязанностиложатся напредприятие.Сложность иболезненностьэтого вопросазаключаетсяв отсутствииЗакона “Огосудадарственнойрегистрацииправ нга недвижимоеимуществоисделок с ним”(он прошел толькопервое чтениев ГосударственнойДуме). ОднакоПостановлениемПравительстваМосквы N788от 20 сентября1994 г. определенырегистрирующиеорганы и порядокрегистрациинедвижимогоимущества.К заявлениюо регистрацииипотечногодоговора прилагаютсяследующиедокументы:сам этот договор,кредитныйдоговор, стоимостнаяоценка предметаипотеки, письменноесогласиесобственниковна передачуимуществав ипотеку. Порезультатамрегистрациизалогодателюи залогодержателювыдаетсясвидетельствос указаниемрегистрационногокода. Вся процедурарегистрациив Москомимуществезанимает 2-3недели.

Важнейшийаспект ипотечногокредитования-взысканияна заложенноеимущество.Сама мысльо возможнойпотере недвижимостив случае неисполненияобязательствпо кредитномудоговору отпугиваетруководителейприватизированныхи иных предприятий.Можно, в общем-то,понять генеральногодиректорановообразованногоАО, вчерашнегодиректора завода,который в течениемногих летполучал централизованныекапиталовложенияи отвечал толькоза их “освоение”,особо не задумываясьни об их эффективномиспользовании,нио возврате;теперь приходитсяотвечатьимуществом,приобретенномв результате“приватизацииза ваучеры”.К тому же отчуждениеассоциируетсячуть ли не сналетом бандыпогромщиковво главе спрезидентомбанка. На самомделе ситуацияне столь мрачна.Тот не приложныйфакт, что обязательстватребуют безусловноговыполнения(аксиомацивилизационногорынка), вовсене означаетобязательностиприменениянасильственныхметодов.

Еслидолжник вустановленныйкредитным иипотечнымдоговорамисрок не выполнетобязательство,залогодержательобретает правообратить взысканиена предметзалога. Однакоэто осуществляетсяисключительнопо решению суда-арбитражногоили третейского.Удовлетворениеже требованийзалогодержателяпо договорукоб ипотекебез обращенияв суд допускаетсялишь на основанииисполнительнойподписи нотариусана соглашениизалогодержателяс залогодателем,заключенногопосле возникновенияоснованийдля обращенийвзыскания.Таким образом,любые пунктыдоговора обипотеке, согласнокоторым предстоитавтоматическийпереход закладываемогоимуществав собственностькредитора принеисполненииобязательствдолжника,юридическойсилы не имеют.

Искоб обращениивзысканияна имущество,заложенноепо договору,предъявляетсяв судебныеинстанциитолько по местурегистрацииипотеки. Вобращениивзысканияна недвижимоеимуществоможет бытьотказано, еслидопущенноедолжникомнарушениеобязательстванезначительнои размер требованийзалогодержателяявно несоразмеренстоимостизаложенногоимущества.Практикасвидетельствует,что в судебномрешении отражаютсяследующиеосновные моменты:указываютсявсе суммы,подлежащиеуплате залогодержателюиз стоимостизаложенногоимущества(за исключениемсумм расходов по охране иреализацииимущества,которые определяютсяпо завершенииего реализации).Попросьбе залогодателясуд , при наличииуважительныхпричин, можетпринять решениеотсрочитьреализациювзысканияна срок до одногогода. Отсрочкареализациизаложенногоимуществане затрагиваетправ и обязанностейсторон пообязательству,обеспеченномуипотекой этогоимущества,и не освобождаетдолжника отвозмещениякредиторувозросших завремя отсрочкиубытков, причитающихсяему процентови неустойки.

Заложенноепо договоруоб ипотекеимущество,на которое порешению судаобращено взыскание,реализуетсяпутем продажис публичныхторгов.Присогласиизалогодателяи залогодержателяимуществоможет бытьреализованона открытомаукционе.Напубличныхторгах по пордажезаложенногоимуществамогут присутствоватьлица, имеющиеправо пользованияим или вещноеправо на этоимущество.Начальнаяпродажная ценаопределяетсялибо соглашениемзалогодателемс залогодержателем,либо судом.

Руководителипредприятийдолжны четкоусвоить: ипотекане означаетперехода прапасобственностина ее педмет.Вырученнаясумма от реализациизаложенногоможет дытьбольше илименьше обеспеченногоипотекойтребования.В первом случаеразница междувырученнойсуммой и меличенойдолга возращаетсязалогодателем.При етом залогодержательвпрапе удовлетворитьсвои требованияв полном обьеме,включая проценты,убытки, причененныепросрочкойисполнения,и соответствующуюнеустойку.Возмещениюподлежат такженеобходимыеиздержки посодержаниюимущества,составляющегопредмет ипотеки.

Еслиже сумма, вырученнаяот продажипредмета ипотеки,недостаточнадля полногоудоветворениятредованийзалогодержателя,ему предоставленоправо получитьнедостающуюсумму в одщемпорядке нарядус прочимикредиторамис другого имуществадолжника, накаторую мижебыть обращеновзыскание.

Чтобыне доводитьдело до отчуждения,у предприятияесть реальныйвыход - разворачиватьтехнико-экономическиеисследованияэффективностиинвестиционногопроекта с разроботкойи определениемоптимальныхусловий егофинансовогообеспочения.Только серьезныйанализ можетдать точныетехническуюи экономическую( в том числекоммерческую)оценки, абсолютнонеобходимыедля принятиярешения заемныхсредств, обеспеченныхнедвижимымимуществом.Очевидно, чтовыполнениевсех необходимыхрасчетов иподготовкадля полученияипотечногокредита соответствующихдокументовтребует привлечениявысококвалифицированныхспециалистов.Одна из возможностейрешения этойпроблемы (особенноесли подходитьк ней с позицийне только отдельногопредприятия,но и города вцелом) - созданиеипотечнойкомпании,учредителямикоторой способнывыступитьприватезированныепредприятия,банки, администрацияи т. п. Речь идето структуре,обеспечивающейприватизациюпредприятийна основепривлечениякредитныхресурсов подзалог недвижемогоимущества.

Определенныйшаг в этомнаправлениив Москве сделанв конце 1995 г.: созданаИпотечнаякомпания набазе центраипотецногобизнеса, учредителямикоторого являетсяФонд имуществаг. Москвы иИпотечныйакционерный банк. Основноенаправлениедеятельностиэтой компании- оказаниеюридическихи консультационныхуслуг в областиопераций состоличнойнадвижимостью(объектамипотребительскогорынка). Как показалипервые результатыработы, взаимодействиечетырех субьектов- Фонда имущества,арендатора,Ипотечногобанка и Ипотечнойкомпании -позволяетсмягчитьеттественныепротиворечия и недовериемежду аркндатороми банкиром.Ипотечнаякомпания являетсягарантомюридическойчистоты всехэтапов операцийпо выкупу арендаторомнедвижимости.Самое главноезаключаетсяв том, что наличиетакой компаниипозволяетразрешитьсложнейшуюпроблемупредоставлениякредита подвыкуп недвижимостис одновременнымее залогом ипоследующейрегистрацией.


Ипотека(греч. hypotheka -залог, заклад)-представляетсобой залогнедвижимостидля обеспеченияденежноготребованиякредитора-залогодержателяк должнику(залогодателю).

Виюле 1995 г. Госдумаприняла в первомчтении проектФедеральногозакона “Обипотеке (залоге“недвижимости)”.Этот проект-развитиесуществующихположений озалоге вообщеи ПоложенийГражданскогокодекса РФ озалоге недвижимостив частности.Закон об ипотекене вноситизмененийв отношениясобственности,но создаетчеткую процедурузалога недвижимогоимущества.Главная цельзакона -повысить надежность и эффективностьпользованияипотеки какспособа обеспечениянедвижимымимуществомкредитныхобязательствс одностороннейзащитой интересовсобственниковэтого имущества.Основные положенияпроекта законаследующие:предусматривается (по выбору сторон)заключениедоговора обипотеке какв традиционнойформе, без передачиправ залогодержателядругим лицам,так и в формезакладной,являющейсяценной бумагой;все ипотечныеоперации подлежатгосударственнойрегистрации;детальноурегулированныевзаимоотношениясторон по договоруперехода правна заложеннуюнедвижимостьот залогодателядругим лицамв случае еедополнительногообремененияправами третьихлиц (последующийзалог, аренда,сервитуты);может бытьзаложена толькота недвижимость,на которую увладельца имеетсяправо на отчуждениеили на продажу;залог сельскохозяйственныхземель долженрегулироватьсяспециальнымзаконом. Согласностатье 42 ЗаконаРФ “О залоге”ипотекой признаетсязалог предприятия,строения, здания,сооруженияили иногообъекта,непосредственносвязанногос землей, вместес соответствующимземельнымучастком илиправом пользованияим. Ипотека-это обеспечениеобязательстванедвижимымимуществом,при которомзалогодержательимеет право,в случае неисполнениязалогодателемобязательства,получитьудовлетворениеза счет заложеннойнедвижимости.Для организациив сисмтемекомитетовпо управлениюгосударственнымимуществомединого порядкарешения иливопросов о дачесогласия назалог в федеральнойгосударственнойсобственности,закрепленнойза федеральнымипредприятиямина праве полногохозяйственноговедения, Государственныйкомитет РФ поуправлениюгосударственнымимуществомраспоряжениемN890-р от 21 апреля1994 г. утвердилВременноеположение осогласованиизалоговыхсделок. Однакооно не распространяетсяна ипотекуи залог имущественныйправ. В соответствиис этим положенииемфедерольноепредприятиеможет осуществлятьзалог предприятияв целом, егоструктурныхединиц и подрозделенийкак имущественныхкомплексов,а также отдельныхзданий и сооруженийтолько с согласиякомитетауправленияимуществампо месту нахождениязакладоваемогопредприятия.Имущество,на котроеустановленаипотека, остаетсяво владениии пользованиизалогодателя,т. е. должника.

Випотечномдоговорепредусматриваютсяразличныевариантывзаимоотношениймежду залогодержателемизалого дателем.Так, с соглашениемможет бытьустановленоправо залогодержаталяпользоватьсядоходами отзаложеннойнедвижимотив счет погашениякредита. Договорможет редусмитриватьзначительнуюсвободу действийзалого дателя:возможностьзаложенногоимуществас пореводомна приобретателядолга по обязательству,сдаче его варенду; обреминениеего новымидолгами и т.д. Договор обипотеки заклучаетсяв виде закладной.Закладнаядолжна бытьнотариальноудостоверенаи подлежитгосударственнойрегистрации.Договор обипотеке вступаетв силу с моментарегистрациизакладний.Ипотека можетбыть установленана: земельныеучастки; предприятия,здания и иноенедвижимоеимущество,используемоев предпринимательскойпрактике; жилыедома и квартиры;дачи, садовыедома, гараж идругие строения;иное недвижимоеимужество.В настоящеевремя не существуетединого порядкарегистрациизакладных.Такая регистрациипроводится:по земельнымучасткам -в территориальныхорганах КомитетаРФ по земельнымресурсам иземлеустройству;по жилым домами квартирам-Бюро техническойинвентаризациирайона (города,района в городе);по предприятию-в органе, осуществляющемрегистрациюэтого предприятия;по другомунедвижимомуимуществу-в органе проводящемрегистрациюэтого имущества.При ипотекеземльногоучатка с находящимисяна нем зданиямии сооружениямигасударственнаярегистрацияипотеки проводитсяоргамом, осуществляющимрегистрациюземельногоучастка, котрыйобязан передатьсведения орегистрацииипотеки органупроводящемурегистрациюсоответствующихзданий и сооружений.

Нарегистрациюипотеки преставляетсязаявлениезалогодержателя,закладная,документы,названныев закладной,в качествеприложенияк ней, доказательствауплаты госудорственнойпошлины зарегистрацию.

Регистрационнаязапись включает:сведения озалогодателе;информациюо предметеипотеки; указанияна наличие предшествующихипотек; срокдействия ипотечногообязательства.Закладнаядолжна содержать:слово “закладная”,заключенноев названиедокумента;наименованиезалогодателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодатель-юридическоелицо, его местонахождение;наименованиезалогодержателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодержатель-юридическоелицо, его местонахождение;названиекредитногодоговора илиипотечногообязательства,исполнениекоторогообеспечиваетсяпо данной закладной(основногообязательства),с указаниемдаты и местазаключениятакого договораили основаниевозникновенияиного основногообязательства;наименованиедолжника поосновномуобязательству,если должникне являетсязалогодателем,и указаниемместа жительствадолжника либо,если должник-юридическоелицо, его местонахождение;указание суммыосновногообязательства, обеспеченнойипотекой поданной закладной,либо ссылку на содержащиесяв приложениик закладнойусловия, позволяющиеопределитьэту сумму;указание срокаили сроковуплаты суммы,обеспеченнойипотекой поданной закладной;название идостаточноедля идентификацииописаниеимущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной,и его местонахождение;денежную оценкуимущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной;наименованиеправа, в соответствиис которым имущество,являющеесяпредметомипотеки, принадлежитзалогодателю,и орган, зарегистрировавшегоэто имущество,с указаниемномера, датыи места регистрации,а если предметомипотеки являетсяпринадлежащеезалогодателюправо -точное наименованиеэтого права;указание нато, имеютсяли на имущество,являющеесяпредметомипотеки, илина часть этогоимуществадругие закладные;сдано ли этоимуществоили его частьв аренду; обремененоили необремененооно иным образомна моментрегистрацииипотеки; подписизалогодателяи залогодержателя;наименованиеоргана, зарегистрировавшегоипотеку, суказаниемдаты и местарегистрации.Закладная, несодержащаякаких либовышеназванныхданных, неподлежит нотариальномуудостоверению,а соответственноипотека -государственнойрегистрации.В случае регистрациитакая закладнаяможет бытьпризнана судомнедействительнойпо иску заинтересованноголица. По соглашениюзалогодателяс залогодержателемв закладнуюмогут бытьвключены такжеиные данныеи условия. Кзакладнойвозможноприложениедокументов,определяющихусловия ипотекиили необходимыхдля осуществлениязалогодержателемсвоих прав поэтому договору.Если документы,прилагаемыек закладной,не названыв ней с такойстепенью точности,которая достаточнадля их идентификации,и в закладнойне сказано,что они являютсяее неотъемлемойчастью, данныедокументы необязательныдля лиц, к которымправа по закладнойперешли в порядкеуступки требованияв результатеее залога илииным образом.

Ипотеказемельныхресурсов имеетследующиеособенности.

Ипотеказемельныхресурсов изсоставасельскохозяйственногоназначениядопускаетсялишь для обеспеченияисполнениякредитныхдоговоров,связанныхнепосредственнос осуществлениемили развитиемсельскохозяйственногопроизводства.Городскиеземли, на которыхв соответствиис градостроительнымиправиламизапрещеновозведениезданий и сооружений,не могут бытьпредметомипотеки в качествеотдельногоземельногоучастка. Приобщей собственностина землю коллективасельскохозяйственногопредприятияипотека можетбыть установленатакже на принадлежащийгражданинуземельныйучасток, выделенныйв натуре изземель, находящихсяв общественнойсобственности.Не допускаетсяипотека частиземельногоучастка, котораяс учетом ееразмера неможет бытьиспользованав качествесамостоятельногоучастка ссоблюдениемназначенияземель соответствующейкатегории.Залогодателемпо договоруипотеки земельногоучастка и подоговору залогазакладной на земельныйучасток можетбыть банк,имеющий лицензиюна осуществлениеипотечныхопераций, выданнуюЦентральнымбанком России.Здания, сооружения,которые находятсяили будутвозведены назакладываемомземельномучастке ипринадлежитзалогодателю,могут бытьзаложеныодновременнос участкомпо той же закладной.Если в закладнойна земельныйучасток непредусмотрено,что находящиесяили возводимыена этом участкеи принадлежащиезалогодателюздания и сооружениязаложены томуже залогодержателю,то в случаеобращениязалогодержателемвзысканияна этот участокзалогодательсохраняетправо на принадлежащееему находящеесяна этом участкездание илисооружениеи приобретаетсервитут (правоограниченногопользования)в отношенииопределеннойчасти участка,необходимойдля использованияздания илисоружения всоответствиис его назначением.В документеможет бытьтакже предусмотреносохранениеза залогодателемуказаннойчасти участкана право арендына условиях,определенныхв закладной.Если ипотекаустановленана земельныйучасток, накотором находитсяздания илисооружения,принадлежащиене залогодателю,а другому лицу,то при обращениизалогодержателемвзысканияна этот участоки его продажес публичныхторгов к покупателюучастка переходятправа и обязанности,которые в отношенииэтого лицаимел залогодатель.

Вслучае несвоевременного погашенияипотечногокредита илидругих “прогрешений”собственникаего земельныйучасток можетбыть отчужден.Эта процедураназывается“обращениевзыскания”. Следует отметить,что в законодательствемногих странЕвропы установленадовольно сильнаязащита правпотребителянедвижимостии в рамкахпроцедуры обращениявзысканияна недвижимостьдействуетряд защитныхмер в пользудолжников исобственников.

Внастоящеевремя в нашейстране отсутствуетссудно-договорноеправо и законодательствооб ипотеке ипоземельныхкнигах. Важнуюроль в ипотекеиграет такжедоговорнаядокументацияпо земельнымучасткам.Развитие ипотекиневозможнобез точногообмера земельныхучастков исозданиякадастровыхи поземельныхкниг.Прт созданиипоземельныхкниг необходимоисходить изглавного принципа:полноты регистрационныхзаписей. Покупательземельногоучастка инедвижимостина ней долженполностьюдоверять правильностизаписей и бытьуверен в ихполноте. Каждоеиз заинтересованныхлиц должно иметьвозможностьбыстро и недорогополучить достовернуюинформациюо правовойситуации поземельномуучастку. Информациякадастра должнаточно соответствоватьзаписям о правахсобственникав поземельнойкниге для возможностив любое времяпровестиидентификациюземельныхучастков иустановитьих правовойстатус.

Ипотекапредприятийимеет следующиеособенности.

Прдметомипотеки предприятияявляется предприятиев целом какединый имущественныйкомплекс. Всостав заложенногоимуществапредприятиявходят всепринадлежащиеему как юридическомулицу на правесобственностиили полногохозяйственноговедения материальныеи нематериальныеактивы, в томчисле здания,сооружения,оборудование,инвентарь,сырье, готоваяпродукция, праватребования,патенты и другиеисключительныеправа, а такжедолги предприятия.В составезаложенногоимуществапредприятиявключаются:полученныедоходы; приобретенноеим имущество;произведенныезалогодателемулучшенияимущества,а также приобретенныепредприятиемдолги в периодипотеки. Договоро залоге предприятияможет распространятьсякак на всеактивы, таки на часть активов баланса.

Передачапредприятияв ипотекудопускаетсяпри наличиисогласиясобственникаимуществапредприятияили уполномоченногоим органа либона основаниирешения органа,уполномоченногоучредительнымидокуменоамипредприятия.Договор ипотекипредприятия,заключенныйс нарушениемэтого требования,недействителен.

Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченноденежноеобязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов предприятия.Не допускаетсяпередача випотеку предприятия,в отношениикоторого возбужденодело о банкротствелибо приняторешение о ликвидацииили реорганизации.Ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательство,подлежащееисполнениюне ранее чемчерез год послезаключениядоговора ипотеки.В случае когдадоговоромпредусмотрено,что ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательствос менее продолжительнымсроком исполнения,право на обращениевзысканияна предметипотеки поисполненномуобязательствувозникаету залогодержателяпо истечениигода с моментазаключениядоговора ипотеки.

Сставимущества,передаваемогов ипотекупредприятия,иоценка егостоимостиопределяютсяна основе полнойинвентаризацииимуществапредприятия.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс и заключениенезависимогоаудитора осоставе истоимостиимуществапредприятияявляются обязательнымиприложениямик закладной.Залогодательвправе продавать,обменивать,сдавать в аренду,предоставлятьвзаймы и инымспособомраспоряжатьсяимуществом,вносить измененияв состав имуществапредприятия,переданногов ипотеку, еслиэто влечетуменьшенияобщей стоимостиего активов,указаннойв закладной,и не нарушаетдругих условийдоговора ипотеки.

Ипотекойпредприятияобеспечиваютсяглавным образомдолгосрочныеинвестиционныекредиты. Поэтомузалогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия.Согласно статье44 Закона РФ “Озалоге” принеисполненииобязательства,обеспеченногоипотекойпредприятия,залогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия,предусмотренныедоговором обипотеке, включаяназначениепредставителейв его руководящиеорганы, ограниченияправ распоряжатьсяпроизведеннойпродукциейи иным имуществомпредприятия.Если же указанныемеры не далинадлежащихрезультатов,залогодержательвправе обратитьвзысканиена нахоходящеесяв ипотекепредприятие.

Ипотекажилых домови квартир имеетследующиеособенности.

Ипотекажилого домаили квартирыдопускаетсядля обеспеченияпогашенияссуды, предоставленнойдля строительства,реконструкцииили капитальногоремонта жилогодома (квартиры).Жилой дом (квартира)может бытьпредметомипотеки также,если гражданин-его собственники члены егосемьи проживаютв другом жиломдоме (квартире)и имеют в этомдоме достаточноев соответствиис установленныминормами жилойплощади жилоепомещение.

Дача,садовой домики другие строения,не предназначенныедля постоянногопроживания,могут бытьпредметомипотеки наобщих основаниях.Специальныеправила, установленныедля жилых домов(квартир), наних не распространяются.

Жилыекомнаты, составляющиечасть дома(квартиры), немогут бытьпредметомипотеки.

Випотеку можетпередаватьсятолько жилойдом (квартира),принадлежащийзалогодателюна праве собственности.Залогодержателямижилого домаи квартирымогут бытьбанки и другиекредитныеучреждения,имеющие специальнуюлицензию.

Продажазаложенногожилого дома(квартиры) напубличныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом жиломдоме (квартире)залогодателяи членов егосемьи. Междусобственником,приобретающимжилой дом(квартиру), ипроживающимив нем такимилицами заключаетсядоговор арендыжилого помещенияна условиях,обычных дляданной местности.Лица, проживающиев жилых домах(квартирах) наусловиях договоранайма жилогопомещения,договора арендыили иных основаниях,предусмотренныхзаконом, неподлежат выселениюпри продажезаложенногодома (квартиры)с публичныхторгов. Ранеезаключенныйс ними договорнайма жилогопомещения,договор арендыили иной договорна проживаниесохраняетсилу. Такиелица имеютправо на преимущественнуюпокупку занимаемогоими жилогодома (квартиры).Если иное непредусмотренодоговором обипотеке, залогодательвправе сдатьнанимателюнаходящуюсяв жилом домесвободнуюквартиру лишьс согласиязалогодержателя.Однако он вправесдать такуюквартиру нанимателюбез согласиязалогодержателяпо срочномудоговору арендыжилого помещенияна срок, истекающийне позднеепогашенияссуды. В этомслучае собственник,приобревшийжилой дом (квартиру)на публичныхторгах, по истечениипредусмотренногодоговором срокане обязанвозобновлятьэтот договораренды.

Ипотекапредназначенадля получениякредита подзалог недвижимогоимущества.Она предполагаетразработкуинвестиционногопроекта.

Встранах сразвитой рыночнойэкономикойипотека каквид кредитасуществуетв разных формах:

  • пружинная;

  • ролл-оверная;

  • свыплатой толькоодних процентов;

  • собратныманнуитетом;

  • спересматриваемойставкой;

  • сучастием вприросте стоимости.

Ипотека“пружинная”-это кредит,предусматривающийосуществлениеравновеликихпериодическихплатежей всчет погашенияосновной суммы,а также процентныхвыплат; соответственнос каждым периодомсуммарныйплатеж снижается.“Пружинная”ипотека представляетсамоамортизирующийсяипотечныйкредит.

Термин“пружинный”означаетаналогию сдействиемпружины. Чемсильнее (больше)ее растягиваешь,тем меньшеее можно растянуть.

Ипотекаролл-оверная(англ. rollover) -ипотечныйкредит, прикотором егосрок делитсяна временныеотрезки (3 или6 месяцев) и длякаждого изних с учетомконъюктурырынка устанавливаетсясвоя процентнаяставка. Такимобразом, ролл-оверныйкредит -это кредит сплавающейпроцентнойставкой. Этимон отличаетсяот кредита сфиксированнойпроцентнойставкой (“пружинной”ипотеки).

Ипотекас выплатойтолько однихпроцентов -шаровая ипотека,предусматривающаяпериодическиевыплаты толькопроцентов. Термин“шаровая”означаетаналогию,например, скатаниемснежка. Катаеммаленькийснежок по снегуи он превращаетсяв снежный ком(шар). Чем большекатаем, тембольше размершара.”Шаровой”платеж означаеткрупный итоговыйплатеж по кредитномудолгу. В течениинесколькихпервых месяцевили лет основнаясумма долгаили не погашается,или погашаетсятолько малаяее часть. Затемнаступаетсрок выплетывсего остатка.Владельцынедвижимостиобычно стараютсязаранее договоритьсяо новом кредитес тем, чтобыпри наступлениисрока “шарового”платежа нелишиться своейнедвижимостииз-за несоблюдениясвоих обязательств.

Ипотекас обратныманнуитетом-финансовоесоглашение,согласно которомукредитор производитпериодическиевыплаты заемщику.Остаток основнойсуммы кредитаувеличиваетсяна величинупериодическихвалют и всюсумму накапливаемыхпроцентов.

Ипотекас пересматриваемойставкой -вид ролл-оверногоипотечногокредита, ставкапроцента покоторомукорректируетсяс учетом преобладающихрыночных ставокчерез фиксированныеинтервалывремени.

Ипотекас участиемв приростестоимости-ипотечныйкредит, по которомукредитор участвуетв приростестоимостинедвижимости.

Впроцессе ипотечногокредитованияважно анализироватьсостояние иэффективностьиспользованиякредита. Такойанализ проводитсякак традиционнымспособом, таки с использованиемфинансовыхкоэффициентов.

Випотечно-инвестиционноманализе ведущуюроль играюткоэффициентипотечнойзадолженностии ипотечнаяпостоянная.

Коэффициентипотечнойзадолженности(Кз)показываетдолю ипотечногодолга (то естьзаемных средств)в общей стоимостинедвижимойсобственности.Он рассчитываетсяпо формуле:

Кз=И/ К х 100%


гдеИ -сумма ипотечногокредита, руб.;

К-общая стоимостьнедвижимости,руб.


Чемвыше значениеданного коэффициента,тем выше долязаемных средстви ниже долясобственныхсредств инвесторав финансированиисделки с недвижимостью.С точки зрениякредиторов(например, ипотечногобанка), болеевысокий коэффициентипотечнойзадолженностиозначает болеевысокую степеньриска нарушениязаемщикомсвоих обязательстви лишения егоправа выкупазаложенойнедвижимости.

Банкиустанавливаюти соблюдаютопределенныеверхние пределыданного коэффициента.Обычно размеркредитов, выдаваемыхбанком гражданамна строительство,покупку илиремонт дома,не превышает70% сметы илистоимостипокупки.


Пример.

Гражданинкупил коттеджстоимостью320 млн. руб. Приэтом собственныйего капиталсоставляет120 млн. руб. и заемныйкапитал засчет взятогоипотечногокредита 200 млн.руб. Коэффициентипотечнойжадолженностиравен:

Кз=200 / 320 х 100 = 62,5 %

Ипотечнаяпостоянная(Пи)представляетсобой процентноеотношениеежегодныхплатежей поослуживаниюдолга к основнойсумме ипотечногокредита:

Пи=Д / И х 100 %

гдеД -годовая суммаплатежей пообслуживаниюдолга, руб.;

И-основная суммаипотечногокредита, руб.

Пример.

Годоваясумма платежейпо обслуживаниюдолга составляет40 млн. руб. присумме ипотечногокредита 200 млн.руб., которыйбыл взят насрок 10 лет приприцентнойставке 5 % годовых.Ипотечнаяпостояннаяравна:

Пи=40 / 200 х 100 = 20 %

Длятого чтобыипотечныйкредит былполностьюпогашен, ипотечнаяпостояннаядолжна бытьвыше номинальнойставки процентапо кредиту.Превышениеипотечнойпостояннойнад процентнойставкой обеспечиваетвыплату основнойсуммы кредита.Если ипотечнаяпостояннаяравна процентнойставке поипотечномукредиту, погашениевсей перврначальнойсуммы кредитапроизойдет“шаровым”платежом.

Когдаипотечнаяпостояннаябудет меньшеразмера прицентнойставки, выплатыпо кредиту непокроют дажепроценты понему. В этомслучае невыплаченнаячасть поцентовбудет накапливатьсявместе с основнойсуммой ипотечногодолга и егоостаток будетрасти.

Ипотечнымкредитованиемзанимаютсяспециализированныеипотечныебанки. К этимбанкам предъявляютсяособое требование:они должныиметь повышеннуюнадежность.Им запрещеновести рисковыеоперации.

Ипотечныекредиты, какправило, недороги.Процент, взимаемыйза такой кредит,обычно непревышает 5-7% годовых.

Дляинвестиционнойактивнастиипотечногокредитованиянужны следующиеусловия:

  • развитаянотариальнаясистема;

  • поземельнаякнига, в которойдолжны отражатьсяне только отдельныеучастки земли,но и отношениясобственностипо каждомуучастку;

  • развитаясудебная система;

  • развитаяплатежнаясистема.

Важнойпроблемойполученияипотечногокредита насовременномроссийскомрынке недвижимостиявляется ликвидностьобекта надвижимости( предмета залога).

Сегодняабсолютноликвиднымина рынке недвижимостиявляются толькоквартиры. Времяпродажи квартирысоставляет4-6недель. Менееликвидны магазиныи офисныеплощади, дажев центральныхчастях города.Пактическине пользуютсяспросом промышленныездания и сооружения.Это обясняетсянежеланиемпредпринимателейрисковатьсвоим капиталоми общей неудовлетворительнойситуациейс инвестициямив производстве.Для многихбанков возникаетострая проблеманевозвратакредита, когдав качествезалога ониприняли промышленноепредприятие.Если кредитне возвращенв срок, то банксталкиваетсяс целом рядомтрудностейпри отчуждениипредмета залога.

Сегодняидет активныйпоиск обходныхпутей в сфереипотеки. Многиеипотечныебанки применяюттакую формуобеспечениявозвратностикредита, какпродажа поминимальнойцене кредитодателюдома сземельномучастком,офиса, квартирыили иной недвижимости.

Присвоевременнойвозврате судыпо условиямдоговора кредиторобязуетсяпробать обратноуказанноеимущество.Заемщик в этомслучае практическилишон правана судебнуюзащиту, таккак обязательствакредитора неимеют правовогохарактера.Снизить степеньриска можнопутем заключениядоговора купли-продижипод отлагательным(факт неуплаты)или отменительным(факт уплатыпродавцом выданнойему денежнойсуды в установленныйсрок) условиями.То есть в договоркупли-продажидолжно включатьсяусловие о том,что он вступаетв силу и банкприобретаетправо собственностина продаваемоеимуществолишь при невозвратев указанныйсрок заемщиком-продавцомдолга.

Перечислимследующиепроблемы становленияинститутаипотеки в России:

  1. Главнымусловием созданиявозможностейдля использованияипотечногокредита являетсязаконодательноеобеспечениечастнойсобственностина землю свведениемрегистрационногопорядка ееоборота. Длятого чтобыоборот землине наносилущерба интересамгосударства,необходимосохранениекатегорийземель с различнымстатусомсобственностис установлениемзаконодательно-разрешительногопорябка изменениякатегорий.

  2. Следуетсоздать правовойинститут,регламентирующийправа собственностина землю, недвижимоеимуществои процедурузалога недвижимости.Он должен включатьв себя целуюсистему нормкак материальных,так и поцессуальных.

  3. Необходимосоздание новогоаппаратарегистрацииоборота недвижимостиили поручениеэтой регистрацииодной изадминистративныхструктур,действующейв России, напримерпроектно-инвентаризационномубюро. Безуслвно,что такаярегистрационнаясистема должнабыть единийдля России изакрепленав законодательномпорядке.

  4. Длявыдачи ипотечныхкредитов необходимозаконодательствоо поземельныхкнигах. В ипотечномкредитованииважную рольиграет надежнаяи достовернаядокументацияпо земельнымучасткам, ихточный обмер.Поэтому надосоздать кадастровыеи поземельныекниги, безкоторых невозможноипотечнаядеятельностьдолгосрочнойориентации.

Соответстующаямировым процессуальными экономическимстандартами поддерживаемаягосударствомсистема залогового(и ипотечного)кредитованияв России сможетэффективновлиять на решениепроблемы промышленногои жилищногоинвестирования.

Вцелях повышенияэффективностиипотеки и сделокс недвижимостьюПрезидент РФиздал 28 февраля1996 г. Указ “Одополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”.1(Российскаягазета. -1996. -6 марта.)

Согласноданному Указупри предоставлениикредита насооружениежилого домав договоре обипотеке можетбыть предусмотренообеспечениеобязательстваквартирами,незавершеннымстроиельствомвместе с заготовленнымидля него материаламии оборудованием,пронадлежащимзалогодателю.

Здание,втом числежилые дома ииные строения,и сооружения,непосредственносвязанныесземлей могутбыть предметомипотеки толькос одновременнойипотекой потомуже договоруземельногоучастка, накотором находитсяэто предприятие,здание илисооружение,либо частиэтого участка,функциональнообеспечивающейзакладываемыйобъект, либозалогом принадлежащегозалого дателюправа арендыэтого участкаили его соответствующейчасти. Другимисловами, еслиземля под недвижимостьюарендуется,то владелецнедвижимостипо данномуУказу не имеетправа на полученияипотечногокредита. ПоэтомуПрезидентомРФ были приняты14 февраля 1996 г. УказN198 “О праве собственностиграждан июридическихлиц на земельныеучастки подобектаминедвижимостив сельскойместности”и 7 марта 1996 г. УказN337 “О реализацииконституционныхправ гражданна землю”.

УказПрезидентаРФ N337 еще раз подтвердил,что владелецимеет правоземельную:

сдатьв аренду;

внестив качествеуставной долив любую сельскохозяйственнуюорганизацию;

продатьорганизации.

Владелецземельнойдоли не имеетправо изменитьее целевоеназначение;земля должнаиспользоватьсятолько длясельскохозяйственногопроизводства.

Земляможет передаватьсяв аренду насрок не менеетрех лет.

Всеземельныенаделы, фактическипринадлежищиегражданам РФдо 1991 г., передаютсяв частнуюсобственностьих владельцамбесплатно.

УказПрезидентаРФ от 28 февраля1996 г. N293 “О дополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”не решает проблемуправа кредиторараспоря жатьсякредитнымдоговором, тоесть он неспособствуетсознаниювторичногорунка ипотечногокредитования,поэтому необходимзакон об ипотеке.

Предметомипотеки неможет бытьчасть недвижимогоимущества,раздел которогов натуре невозможен безизмененияего назначения(неделимаявещь), кромеквартир вмногоквартирныхжилых домах.

Недопускаетсяипотека участковнедр, особоохраняемыхприродныхтерриторий,атакже иногоимущества,изъятого изоборота.

Оценочнаястоимостьпредмета ипотекиопределяетсяпо соглашениюмежду залогодателеми залогодержателем.Она указываетсяв договоре обипотеке в денежномвыражении.При этом оценочнаястоимостьземельногоучастка неможет бытьниже его нормативнойцены.

Кдоговору обипотеки земельногоучастка должнабыть рположенакопия чертежаграниц этогоучастка, выдоннаясоответствующимкомитетомпо земельнымресурсам иземлеустройству.

Договороб ипотекесчитаетсязаключенными вступаетв силу с моментаего государственнойрегистрации.Государственаярегистрацияосуществляетсяпо месту нахождениянедвижимостив пределах района(города).

Согласноданому УказуПрезидентаРФ в настоящеевремя создаетсяФедеральнаякомиссия понедвижимомуимуществуи ощенке недвижимости.


Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии.

Ипотечномубизнесу в РФедва насчитавается2 года.За этовремя былосоздано 35специализированныхипотечныхбанков, которыепо сути таковымине стали. Некоторыеиз них успелиили разориться,илив корне пересмотретьсвою политикуна финансовомрынке в сторонукоммерческихкредитов.Банкив условияхнеплатежейдаже по межбанковскимкредитам всебольше приходятк выводу, чтовыдача ссудпод залог недвижимогоимущества-дело верное,эффективноеи перспективное.Большинствобанков в настоящеевремя, не являясь ипотечными,осуществляютипотечноекредитование,а некоторыесоздали илисоздаютспециализированныеподразделения.В 1993г. созданаАссоциацияипотечныхбанков и Центрипотечногобизнеса дляоказанияметодическойи консультационнойпомощи Ипотечнымструктурами банкам России.

Вовсем мире ипотечноекредитованиеразвиваетсяи функционируеткак формадолгогосрочногофинансированияжилищныхпрограмм.Онокак стержневаяфункция ипотечногобизнеса, содной стороны,способствуетрешению рядасоциальныхи экономическихпроблем страны,и прежде всегопроблемы обеспечиванияжильем, c другой-снижениюинфляции, оттягиваяна себя временносвободныеденежные средстваграждан ипредприятий.Этообуславливаетинтерес федеральногорегиональныхпредставительствк ипотеке иопределяет ихроль в ее развитии.Опыт развитыхразвивающихсястран, рядабанков России,работающихв различныхее регионах(Москва,Санкт-Петербург,Ярославль,Иркутски др.), показывает,что ипотечныйбизнес имеетуспех там, гдеорганы государственнойвласти обеспечиваютбанкам выгодностьипотечногокредитованияпо сравнениюс другими видамибанковскойдеятельностии доступностькредитов длянаселения.

Основныминаправлениямисодействияорганов государственнойвласти становлениюи развитиюипотеки являются:

  • защитаинтересоввкладчиков,заемщиковикредиторовчерез разработкуи реализациюнормативныхактов, методическихи инструктивныхматериалов;

  • снижениерисков кредиторовчерез правительственные(органыместной власти)гарантии исистему страхования;

  • субсидированиецелевых сберегательныхсчетов, предназначенныхна приобретениенедвижимости,ее реконструкция,ремонт;

  • освобождениеот налоговдоходов повкладам нацелевые сберегательныесчета;

  • безвозмездныегосударственныевзоносы наэти счета впропорциях квеличинесбереженийвкладчиков;

  • оплатачасти процентнойставки поипотечномукредиту;

  • вычетиз суммы, облагаемойподоходнымналогом, выплатпроцентов поипотечномукредиту;

  • оплатаполностью иличастичнопервоначальноговзноса, т.е.заемщикупредоставляетсясумма безвозмездноили по оченьнизкой посравнению скредитнойставкой.

Однимиз серьезныхнаправленийдеятельностиправительствадля становленияпотеки выступаетснижение темповинфляции, Ипотечноекредитованиепри любых условияхбудет крайнезатруднено,если инфляцияне будет сниженадо 5-7% в месяц(вянваре 1995г. онасоставляла18 %, в феврале -15%, виюле-6-7%).И здесьзамкнутыйкруг. Высокиетемпы инфляциитормозят развитиеипотеки, которая,в свою очередь,выступаетмощным рычагомобузданияинфляции.

Влитературеи практикебытует мнение,что ипотекав России неимеет необходимойправовой базы,поэтому развиватьсяона или вообщене может, илибудет существоватьв уродливыхформах. Панацеейот всех бедбудет долгожданныйзакон об ипотеке.Анализ законодательнойбазы ипотекии опыт работыряда банковРоссии показывает,что без такогозакона ипотечныйбизнес можетидти и развиваться.Безусловно,выход в светЗакона обипотеке будетспособствоватьипотечномубизнесу.Пока что законодательствоГосударственнойДумы не навысоте.Опыт показывает,что новые законыне только, ачасто и нестолько решаютдействующиепроблемы, нои создают их,и часто вместостимулированиядеятельности,на которуюони направлены,глушат ее.

Этоотноситсяи к в общем-тохорошему(специалистыподчеркиваютего высокийуровень) Гражданскомукодексу РФ, ик проекту Законаоб ипотеке.Так статья350 п.2 Гражданскогокодекса (часть1)дает правозаконодательночерез суд отсрочитьпродажу заложенногоимуществас публичныхторгов насрокдо 1 года ; статья292 гласит, “чтопереход правасобственностина жилой домили квартирук другому лицуне являетсяоснованиемдля прекращенияправа пользованияжилым помещениемчленами семьипрежнегособственника”.В проекте Законаоб ипотекепредусмотрензалог домаили квартирытолько приусловии, еслизалогодательи члены егосемьи имеютдругое помещение,пригодное дляжилья, и продажазаложенногожилого домаили квартирына публичныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом домеили квартирезалогодателяи членов егосемьи.

Выгодностьдля банков идоступностьдля заемщиковипотечныхкредитов определяетсятакже стоимостьюкредитныхресурсов длякредитора идолгосрочностьюкредита. В настояшеевремя основнымиисточникамикредитныхресурсов банковвыступаютсовственныесредства имежбанковскиекредиты, процентныеставки по которымв зависимостиот срока кредитаколеблются от 140 до 210 % в год, а по валютнымсчетам - от 15до 35 % в год. Еслик ним прибавитьпроцент издержекбанка и риски,то получитсяпроцентнаяставка по кредитамот 170 до 260 % в год.Окакой ипотекездесь можноговорить? Поэтомубанкам выгоднозаниматьсямежбанковскимикредитами, ане долгосрочнымиинвестициями.Однако спекуляциякредитнымиресурсами нарынке межбанковскихкредитов вусловиях массовогоневозвратасредств становитсяочень рискованнымбизнесом, ибанки всеобрашаютсяк долгосрочномукредитованиюобъектов свысоким обеспечениемвозврата ссуд.Такое обеспечениедает ипотека.

Мироваяпрактика ипотекиопирается восновном надва источника:накопительные(сберегательные)счета населенияи эмиссияценных бумагна сумму ипотечныхкредитов (вторичныйрынок закладных).Первый источникявляется основнымдля ипотекиГермании, второй- для ипотекиСША. В Россиипактическиотсутствуетвторичныйрынок ценныхбумаг, темболее закладных.Банки Россиипошли по другомупути. Они организуютмуниципальныежилищные займы,аккумулируятем самымденьги населениядля кредитованиястроительстваи покупку ихжилья черезпродажу жилищныхсертификотов,атакже другихценных илипричисленныхк ним бумаг.ИсследованияЦентра ипотечногобизнеса показывают,что необходимоформироватьнормальныйвторичныйрынок закладныхкак по жилому,так и нежиломуфонду недвижимости.Причем еслив США этотрынок формировалсясверху (по инициативеи под руководствомправительства)через созданиефедеральнойнациональнойассоциациипо закладным“ Фенни Мей”, то в Россииэтот процессдолжен начинатьсяснизу, путемсоздания локальныхвторичныхрынков закладныхпод руководствомместных органоввласти.

Началом развития этихрынков и ихсегментовмогут бытьсистемы жилищныхзаймов. Центрипотечногобизнеса совместнос Фондом имуществаМосквы разработалсхему, в которойцентральнымзвеном ( мини“Фенни Мей”) должна быть Московскаяипотечнаякомпания,работающаяв тесной связис правительствомМосквы и егодепартаментами.Примерно такаясхема жилищнийипотеки используетсяв Ярославе (ярославскийфилиал Ипотечногоакционерногобанка ).

Основнымисточникомресурсов дляипотеки современнойРоссии должныбыть сбережениякак заранеепредназначенныедля решенияжилищноговопроса ,таки текущие, атакже временносвободныенакопленияпредприятий,передаваемыеипетечнымбанкам накредиты, обеспечивающиеразвитие этихпредприятий.Например, строительныеорганизациипод процентниже кредитнойставки банка дают ему своивременно свободныересурсы длявыдачи ипотечныхкредитов наприобретениепродукции этихорганизаций.Рациональноесочетаниедвух указанныхсхем получениякредитняхресурсов приактивном участииместных органовгосударственнойвласти можетобеспечитьвысокие результатыипотеки.

Впроцессе купли-продажинедвижимостиправо собственностипереходит отпродавца кпокупателю,будь то юридическое(предприятие)или физическое(гражданин)лицо, толькос моментарегистрациидоговоракупли-продажи.Описаниеправ собственностина недвижимоеимуществосоставляетего титул.Отсутствиена моментрегистрациидругих собственниковили претендентовна эту зарегистрированнуюсобственостьназываетсячистотойтитула.

Органырегистрациидолжны нестиответственностьза чистотутитулов. Ксожалению,такая ответственностьне предусмотренасегодня действующимизаконодательнымиактами. Напрактике женередки случаи,когда предпринимаютсяпопытки получитькредит под залогимуществалюдьми, которыесами фактическине являютсяего собственниками,или имеютсядругие собственникиэтого имущества,или, что ещехуже, когдаоно приватизировановопреки всемдействующимзаконам. Вопросычистоты титулаособенно островстают присделке по земельнымучасткам ижилому фонду.Один из путейудовлетворительногорешения -страхованиечистоты титула.Однако в Россиинет пока страховыхкомпа ний,которые выполнялибы или былибы готовывыполнять такиеоперации. Чистотатитула чрезвычайноважна еще ипотому, чтов ипотечномкредитованиив залог идетне само недвижимоеимущество,а право собственностина него.

Нормальномуразвитию ипотекив России мешаети нынешнееразделениепроцедуры регистрациисделок междуорганамиГоскомимущества,Госкомзема,Бюро техническойинвентаризации.СогласноГражданскомукодексу РФнедвижимость-это земельныйучасток и все,что с ним неразрывносвязано. Сталобыть, любоездание илисооружениеследует рассматриватьв неразрывномединстве сземельнымучастком, накотором оностоит, и регистрироватьсделку в целом.

Высокийуровень инфляции(которыйнаблюдалсядо последнеговремени) исистеманалогообложенияв России обусловливаютналичие в периодприватизациигосударственнойсобственностидвух цен нанедвижимость-цены регистрации(или нормвтивнойцены) и реальной(рыночной) ценысделки.Перваяпроходит вовсех документах,оформляющихсделку купли-продажинедвижимости,и используетсякак база исчислениясоответствующихналогов иплатежей. Именноэту цену приходитсяучитыватькак залоговую,так как в случаенеплатежейиск к залогодателюможет бытьпредъявлентолько на этуофициальнозарегистрированнуюсумму. На рынкенедвижимостифигурируетвторая цена,и не в рублях,а в долларахСША. Кроме того,плата за приобретеннуюу физическоголица квартирудолжна вноситьсяналичнымиденьгами.Организацияже как юридическоелицо можетоплачиватьсделку наличнымив сумме не болеепяти миллионоврублей. В этихусловияхорганизациявынужденазаниматьсяпереводом рублевыхсредств избезналичнойформы в наличную,т. е. операцией,которую подействуюцемузаконодательствуможно осуществлятьтолько призаключениимеждународныхконтрактови т. д. Ни для когоне секрет, что,решая эти проблемы,различныериэлтерскиеи финансовыеструктуры идутна прямое иликосвенноенарушениедействующегозаконодательства.Наиболеераспространеннаясхема взаимодействиябанка и риэлторскойфирмы -этокогда последняяберет на себявсе рискикредитования,оформляетнедвижимость,по которой идетсделка, в своюсобственностьи в аренду заемщику.Заемщик оплачиваеткредит илинепосредственнобанку, выплачиваяриэлтерскойорганизацииарендную плату,включающую стоимостьее услуг посделке, илириэлтерскойорганизации-в виде аренднойплаты, а последняяперечисляетчасть ее в видеплаты за кредитбанку. Строгоговоря, здесьнет прямогозалога недвижимости,а выдаваемыйзаемщику кредитнельзя назватьипотечным.Существующаяпрактика порожденанынешнейхозяйственнойсистемой иумрет вместес ней.Чтобы покончитьс подобнойпрактикой,нужно изменитьценообразование,перейти к рыночнойоценке недвижимости,ввести льготнуюсистемуналогообложенияна отдельныеоперации с ней(осбенно с жилымфондом), улучшитьзаконодательнуюбазу ипотеки.

Серьезноговнимания требуетприменяемыйинструментарийипотечногокредитования.В настоящеевремя в российскихбанках в подавляющембольшинствеслучаев действуеттрдиционныймеханизмвыплаты ипотечнойссуды, которыйпредусматриваетнеизменностьвеличиныпроцентнойставки в течениевсего периодакредитования.В условияхвысокой инфляциитакой механизмпри долгосрочномкредитованиикрайне неэффективен,да и при краткосрочномкредитованиион предполагаетвысокие процентныеставки, а значит,и малую доступностькредитов длянаселения.

ДляРоссии,как представляется,наиболее приемлемоиспользованиеиндексов,основанныхна процентнойставке межбанковскихкредитов, котораянаиболее полноотражает колебаниецен на кредитныересурсы финансовогорынка. Кредиторыв этом случаемогут на основепрогнозированияинфляции иреальной стоимостикредитныхресурсовкорректироватьожидаемуюнорму прибыли,переоцениватьдоход заемщикаи стоимостьего собственности.Такой механизмприменяется,например, в США,Канаде, Великобритании,т. е. в странахс относительностабильнойэкономикой.Однако он требуетограниченияизмененийпроцентнойставки ипотечногокредита какна весь периодкредитования,так и по отдельнымего этапам,что очень важно,посколькунеопределенностькредитнойставки лишаетсмысла самкредит. В США,например,корректировкапроцентнойставки ограниченадвумя процентамиот начальнойставки в течениегода и шестьюпроцентами-в течение всегосрока кредитования.Примечательно,что названныеограниченияне зафиксированыни в одномнормативномдокументе,тем не менееипотечныебанки и компанииСША соблюдаютих. Кто и в какомразмере установитподобные ограничениядля нашихфинансовыхструктур икаков долженбыть механизмконтроля засоблюдениемэтих ограниченийв современнойРоссии с еенестабильнойэкодомикой?Ответа на этивопросы поканет, да, похоже,никто его ине ищет.

Институтомэкономикигорода в СШАразработанспециальнодля Россииинструментипотечногокредитованияс регулируемойотсрочкойплатежей (ИРОП).Исходнаяпроцентнаяставка по ИРОПустанавливаетсяна насколькопунктов вышеставки процентана межбанковскомкредитнамрынке. Этопревышениеостаетсяпостояннымна протяжениивсего кредитногопериода. Такимобразом, фактическаяставка изменяетсявслед за ставкойпо межбанковскомукредиту, чтообеспечиваеткредиту фиксированныйдоход. Этаконтрактнаяставка, по которойнадлежит оплачиватькредит заемщику.Фактическион ежемесячноплатит по такназываемойплатежнойставке, котараягораздо нижеконтрактной.Контрактнаяи платежнаяставки корректируютсякаждые тримесяца в соответствиис изменениямимежбанковскойпроцентнойставки. Одновременнопересматриваетсяи баланс кредита, т. е. разницамежду суммойзадолженностизаемщика ивеличинойего фактическихвыплат добавляетсяк непогашеннойсумме долга.Возникающаятаким образомзадолженностьзаемщикаоформляетсяна основнойсрок кредитакак новая суммакредита, выданногопод новые контрактнуюи платежнуюставки. В целомтакой оченьинтересныйинструментипотечногокредитования,как ИРОП, могбы широкоиспользоватьсяв России, нос одним условием:если будетнайден механизмкомпенсациикредиторуупущеннойим в связи сотложеннымиплатежами покредиту выгоды.

Нынешняянеопределенностькредитногомеханизмавместе с другиминегативнымисоциально-экономическимифакторамизначительносдерживаетразвитие ипотекив России. Чтобысделать механизмипотечногокредитованияисправно работающим,в нем необходимоучесть нетольковысокий уровеньинфляции, которыйбудет существоватьв России ещекакое-то время,но и особенностифункционированияее финансовойсистемы, банковскойдеятельности,рынка недвижимогоимущества,размер и структурудоходов населения,традиция,противоречивыереалии ее экономики.

Московскаяприватизация:ипотечныемеханизмывыкупа недвижимости.

Завершение“ваучерного”этапа приватизациии образованиекорпоративногоэкономикипоставилиперед новымисобственниками-правоприемникамимуниципальныхи государственныхпредприятийдве взаимосвязанныезадачи:

  1. управлениянедвижимостью;

  2. мобилизацииденежных ресурсовдля реализацииинвестиционныхпроектов ивыкупа соответствующегоимущества.

Решениеэтих задачпока явно затруднено,здесь сказываются и несовершенстваправовой базы,и неустойчивостьполитическойситуации, иограниченностьсобственныхресурсов АОи ТОО, и слабоеосвоение ихруководителямиинструментоврыночной экономики.

Кчислуподобного родаинструментов,в принципепозволяющихпоследовательнорешать проблемывыкупа недвижимогоимущества(включающегоземельныйучасток) ипривлеченияинвестиций,относятсяипотека-ссудапод залогнедвижимости.Важно подчеркнуть:предметомипотеки можетбыть не толькобезусловноеправо собственности,но и праводолгосрочного(какправило, более49 лет) пользованиянедвижимымимуществом,т.е. аренда. Последнееобстоятельствоособенно значимоприменительнок земельнымучасткам. Какизвестно, вмосковскойпрактике земляне продается(и в предвидимойперспективемораторий наэту продажу,по-видимому,сохранится),а продаетсяправо долгосрочнойаренды, чтоявляется достаточнымоснованиемдля обеспечениякредита.

Посколькувыкуп (арендана 49 лет) земельногоучастка длябольшинствасобственниковосновных фондовобъектовпотребительскогорынка на данномэтапе весьмазатруднителен(хотя бы по чистофинансовымпричинам),Москомземвполне оправданно(дабы не затруднятьвыкуп недвижимогоимущества)дает согласиена залог магазина,столовой, прачечнойи других аналогичныхобъектов притом, что договоромобуславливаетсяпередача в залогчасти помещения(обычно 75-80%).Это помагаетуйти от необходимостипередаватьзалог предприятиекак целыйимущественныйкомплекс.

Средиобщих особенностейипотеки (нарядус обязательныминотариальнымизаверениямии государственнойрегистрацией)- длительностьсрока, на которыйдается кредит;в классическомслучае это15-30 лет. Условияпредоставлениякредитныхресурсов настоль значительноевремя в России(и в Москве) покаотсутствуют,однако положительныесдвиги в этомнаправленииналицо: серьезныебанки уже началивыдаватьобеспеченныенедвижимостьюгодовые иполуторагодовыекредиты. В целомможно констатироватьзначительныйрост интересовмосковскихбанков, особеннокрупных, к ипотечномукредитованию.Этообьясняетсярядом причин,в часности,снижениемдоходностивалютных операций,фактическимраспадоммежбанковскихкредитов, уменьшениемпривлекательностигосударственныхценных бумаг.

Согласнодействующемузаконодательству, при предоставленииипотечногокредитапредприятие-залогодательи банк-залогодержательзаключаютмежду собойдоговор залога( договор обипотеке ). Причемследует иметьв виду: проектЗакона обипотеке, принятымв первом чтенииГосударственнойДумой 19 июня1995 г.,предусмотренооформлениедоговора залогапосредствомзакладной,т. е. именнойценной бумаги.Труднопереоценитьзначениезакладныхдля развитиярынка ипотечныхкредитов, посколькуэти бумагипозволят организоватьвторичныйрынок за счетпривлечениячастных инвесторов( страховыхкомпаний,пенсионныхфондов ), заинтересованныхво вложениисредств ввысокодоходныеи ликвидныеценные бумаги.Собственникии продавцынедвижимостидолжны четкоусвоить, чтотолько благодаряфункционированиювторичногорынка возможенустойчивыйрост стоимостинедвижимогоимущества,освобожденнойот влиянияспекулятивныхфакторов. Этомупроцессу вМоскве в значительнойстепени способствовалобы принятиестоличногоЗакона обипотеке, чтопрямо предусмотреноПостановлениемПравительстваМосквы N356 “О принципахиспользованиязалоговогокредитованияв г. Москве”от 25 апреля 1995 г.

Средируководителейбанков, ТООи АО, равно каки многих ведомств,регулирующихрынок недвижимостив г. Москве ив России в целом,бытует мнениео невозможностив настоящеевремя применитьв полном объемекредитованиепод залогнедвижимостииз-за отсутствиядолжной законодательнойбазы. Надо,однако, иметьв виду, что дляуспешнойреализациимеханизмаипотечногокредитованияуже созданатакая серьезнаяобщероссийскаяправовая основа,как Гражданскийкодекс (Iчасть). Чтокасается столицы,то в упомянутомПостановленииПравительстваМосквы N356 разработанконкретныймеханизмпривлеченияинвестицийпод залог недвижимогоимущества.Разумеется,законченностьискомой правовойконструкциипридаст Законоб ипотеке (пока принятыйв первом чтении), однако, следуетиметь в виду:его отсутствиесдерживаетпредоставлениекредитов толькофизическимлицам под залогих жилых домови квартир.

Общиеправила заключениядоговора обипотеке любогопредприятия, втом числепри выкупепредприятийпотребительскогорынка Москвы(в данном случаенедвижимоеимуществорасматриваетсякак неотемлемаячасть предприятиянезависимоот организационно-правовойформы деятельности),можно свестик следующимосновнымположениям.

Ипотекапредприятияв целом распространяетсяна все имущество,включая основныеи оборотныесредства, правотребования,патенты, долги,а также иныеценности,отраженныев самостоятельномбалансе (еслииное не установленнодоговором). Всостав заложенногоимуществавключаются:полученныев результатеработы предприятияв период ипотекидоходы; приобретенныев этот периоддолги; осуществленныезалогодателемулучшения имуществапредприятия.

Составимуществапредприятия,передаваемогов ипотеку, иего стоимостьопределяютсяна основесоответствующейполной инвентаризации.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс, заключениянезависимогооценщика осоставе истоимостиимуществасуть обязательногоприложенияк договору обипотеке.

Филиалыпрдприятийнезависимоот их местоположения(если иное неотражено вдоговоре) также подпадаютпод ипотеку.В договоре обипотеке предприятийв целом, отдельныхсооружений,зданий, строенийи иных производственныхобъектов должныбыть зафиксированы,кроме обычныхсведений, данныео виде ипотечногоимущества,его наименование,местонахождения,год постройки,физическийизнос, стоимость.Особое вниманиенадлежит уделитьдокументальномуподтверждениюи описаниюправ на недвижимость,доказательству“чистоты титула”(ознающейотсутствиедругихсобственниковили претендентовна закладываемуюнедвижимость).В московскихусловиях проверкатакой “чистоты”применительнок объектампотребительскогорынка упрощенапо сравнениюс проверкойквартир (отсутствуетэлемент прописки):договор купли-продажии свидетельствона право собственности,выданное либоМоскомимуществом,либо Фондомимуществаг. Москвы, достаточнополно информируюто полнотеимущественныхправ на тотили иной недвижимыйобъект.

Обязательство(кредитныйдоговор), обеспечиваемоенедвижимостью,должно бытьотражено вдоговоре обипотеке с указаниемсуммы, срокови периодичностиплатежей. Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченнообязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов.

Вэтой связиинтереснаситуация,сложившаясяпри выкупенедвижимостиобъектовстоличногопотребительскогорынка. Ряд московскихбанков, какуже отмечалось,охотно идутна кредитованиес использованиеммеханизмазалога. Объясняетсяэто, кромевышеуказанныхобщих причин,следующим:выкуп имуществаколлективомарендногопредприятияосуществляетсяпо льготнойоценке, существенноболее низкой,чем рыночная(как правило,в 2-2,5раза). Такимобразом, еслипри залогеквартир обычновыдается кредитв размере 60-70%рыночной стоимости,то при выкупемагазина(ателье, прачечнойи пр.) размеркредита непревышает40-50%.

Согласноновому правилупредметомипотеки можетбыть лишь тонедвижимоеимущество,которое в соответствиис законодательствомможет бытьотчуждено.Поскольку правомотчужденияпользуетсятолько собственникимущества,преимущественнымпредметомипотеки можетбыть частноепредприятие.Казалось бы,в этом контекстевозникаетнеопреодолимоепрепятствиена пути использованияипотечныхмеханизмов для государственныхи муниципальныхпредприятий(имуществокоих закрепленоза ними направе полногохозяйственноговедения) и бюджетныхучреждений(в оперативномуправлениикоторых находитсягосударственноеи муниципальноеимущество).Однакоследуетиметь в виду,что предприятия,за которымиимуществозакрепленона праве полногохозяйственноговедения, равнокак и их структурныеединицы иподразделенияв качествеимущественныхкомплексов,способныстановитьсяпредметомипотеки с согласиясобственника(уполномоченногоим органа),каковым выступаеттерриториальныйорган управленияГоскомимуществаРФ (в Москве -Москомимущество).Учитывая, чтоипотека служитв первую очередьинтересампредприятий(независимоот форм собственности)и являетсявысокоэффективными надежныминструментомпривлеченияденежных средств,соответствующиекомитеты поуправлениюимуществомобъективнодолжны быть,думается,заинтересованы,давать разрешенияна ипотекугосударственныхи муниципальныхпредприятий.И коль скоровозврат кредитареален (и неимеет местапопытка обходазаконодательствао приватизации),такое согласие,подкрепленноесоответствующейгарантиейсо сторонысобственника,может оказатьсявполне приемлемымкак для банковскихструктур, такидля работниковпредприятий,стремящихсявыкупить недвижимоеимущество.

Ипотекапредприятий,принадлежащиххозяйственнымтовариществами акционернымобществам,допустиматолько по решениютого органа,который вправеприниматьрешения оботчуждениипредприятия.Для АОЗТ необходимосогласие всехучастников,для АООТ -акционеров.Имущество,составляющеепредмет ипотекии находящеесяв совместнойсобственности,может бытьзаложено толькопо воле всехсобственников,однако ипотекасобственникомсвоей доли вобщей долевойсобственностисогласия остальныхсобственниковне требует.

Достаточнораспространенозаблуждениеотносительнонеких особыхограниченийна пользованиезаложеннымимуществом.На самом делепри ипотекепредприятий,зданий, строений,сооруженийи иных производственныхобъектовзалогодательвправе эксплуатироватьих в соответствиис назначением(не допуская,впрочем, ухудшенияимуществаи уменьшенияего стоимостисверх нормальногоизноса), распоряжатьсяготовой продукциейи получатьприбыль; зазалогодержателемже сохраняетсяправо проверкиналичия фактическогосостояния иусловий содержанияимущества.Несерьезнытакже представленияо банке, стремящемсяприобрестинедвижимоеимущество;у него толькоодно стремление-вернуть выданныйкредит (иноевозможно тольков результатесговора руководителейпредприятияи банка, чтоне имеет кипотеке никакогоотношения).Особого внимания,наконец, заслуживаютимущественныеправа, связанныес арендой. Втех случаях,когда исполнениеосновногообязательствапо кредитномудоговоруобеспечиваетсяправами арендынедвижимости,применяютсяправила, регулирующиесоответственноипотеку тогоимущества,которое сданов аренду. Приэтом следуетиметь в виду,что имущественныеправа могутбыть толькопредметомзалога, а неипотеки, следовательно,в этом случаенотариальноеудостоверениеи регистрацияне требуются(исключениесоставляетправо арендыземельныхучастков: вэтом случаетакое требованиесохраняется).

Существенныйвопрос призаключениидоговора обипотеке -страхованиеимущества.В интересахпредприятияне передоверятьэтот вопросбанку, а решатьего самостоятельно,т. е. застроховыватьзаложенноеимуществоза свой счетпо полной егостоимости(при отсутствиииных условийв договорезалога) от рисковутраты и повреждения;если же полнаястоимостьимуществапревышаетразмер обеспеченногоипотекойобязательства-ориентируясьна сумму нениже этогообязательства.Банк-залогодержательимеет правона удовлетворениесвоего требованияпо обязательству,обеспеченномуипотекой,непосредственноиз страховоговозмещенияза утрату илиповреждениезаложенногоимуществанезависимоот того, в чьюпользу онозастрахованно.Это требованиеподлежитудовлетворению,преимущественномуперед требованиямидругих кредиторов.

Какуже отмечалось,договор обипотеке подлежитрегистрации,причем соответствующиеобязанностиложатся напредприятие.Сложность иболезненностьэтого вопросазаключаетсяв отсутствииЗакона “Огосудадарственнойрегистрацииправ нга недвижимоеимуществоисделок с ним”(он прошел толькопервое чтениев ГосударственнойДуме). ОднакоПостановлениемПравительстваМосквы N788от 20 сентября1994 г. определенырегистрирующиеорганы и порядокрегистрациинедвижимогоимущества.К заявлениюо регистрацииипотечногодоговора прилагаютсяследующиедокументы:сам этот договор,кредитныйдоговор, стоимостнаяоценка предметаипотеки, письменноесогласиесобственниковна передачуимуществав ипотеку. Порезультатамрегистрациизалогодателюи залогодержателювыдаетсясвидетельствос указаниемрегистрационногокода. Вся процедурарегистрациив Москомимуществезанимает 2-3недели.

Важнейшийаспект ипотечногокредитования-взысканияна заложенноеимущество.Сама мысльо возможнойпотере недвижимостив случае неисполненияобязательствпо кредитномудоговору отпугиваетруководителейприватизированныхи иных предприятий.Можно, в общем-то,понять генеральногодиректорановообразованногоАО, вчерашнегодиректора завода,который в течениемногих летполучал централизованныекапиталовложенияи отвечал толькоза их “освоение”,особо не задумываясьни об их эффективномиспользовании,нио возврате;теперь приходитсяотвечатьимуществом,приобретенномв результате“приватизацииза ваучеры”.К тому же отчуждениеассоциируетсячуть ли не сналетом бандыпогромщиковво главе спрезидентомбанка. На самомделе ситуацияне столь мрачна.Тот не приложныйфакт, что обязательстватребуют безусловноговыполнения(аксиомацивилизационногорынка), вовсене означаетобязательностиприменениянасильственныхметодов.

Еслидолжник вустановленныйкредитным иипотечнымдоговорамисрок не выполнетобязательство,залогодержательобретает правообратить взысканиена предметзалога. Однакоэто осуществляетсяисключительнопо решению суда-арбитражногоили третейского.Удовлетворениеже требованийзалогодержателяпо договорукоб ипотекебез обращенияв суд допускаетсялишь на основанииисполнительнойподписи нотариусана соглашениизалогодержателяс залогодателем,заключенногопосле возникновенияоснованийдля обращенийвзыскания.Таким образом,любые пунктыдоговора обипотеке, согласнокоторым предстоитавтоматическийпереход закладываемогоимуществав собственностькредитора принеисполненииобязательствдолжника,юридическойсилы не имеют.

Искоб обращениивзысканияна имущество,заложенноепо договору,предъявляетсяв судебныеинстанциитолько по местурегистрацииипотеки. Вобращениивзысканияна недвижимоеимуществоможет бытьотказано, еслидопущенноедолжникомнарушениеобязательстванезначительнои размер требованийзалогодержателяявно несоразмеренстоимостизаложенногоимущества.Практикасвидетельствует,что в судебномрешении отражаютсяследующиеосновные моменты:указываютсявсе суммы,подлежащиеуплате залогодержателюиз стоимостизаложенногоимущества(за исключениемсумм расходов по охране иреализацииимущества,которые определяютсяпо завершенииего реализации).Попросьбе залогодателясуд , при наличииуважительныхпричин, можетпринять решениеотсрочитьреализациювзысканияна срок до одногогода. Отсрочкареализациизаложенногоимуществане затрагиваетправ и обязанностейсторон пообязательству,обеспеченномуипотекой этогоимущества,и не освобождаетдолжника отвозмещениякредиторувозросших завремя отсрочкиубытков, причитающихсяему процентови неустойки.

Заложенноепо договоруоб ипотекеимущество,на которое порешению судаобращено взыскание,реализуетсяпутем продажис публичныхторгов.Присогласиизалогодателяи залогодержателяимуществоможет бытьреализованона открытомаукционе.Напубличныхторгах по пордажезаложенногоимуществамогут присутствоватьлица, имеющиеправо пользованияим или вещноеправо на этоимущество.Начальнаяпродажная ценаопределяетсялибо соглашениемзалогодателемс залогодержателем,либо судом.

Руководителипредприятийдолжны четкоусвоить: ипотекане означаетперехода прапасобственностина ее педмет.Вырученнаясумма от реализациизаложенногоможет дытьбольше илименьше обеспеченногоипотекойтребования.В первом случаеразница междувырученнойсуммой и меличенойдолга возращаетсязалогодателем.При етом залогодержательвпрапе удовлетворитьсвои требованияв полном обьеме,включая проценты,убытки, причененныепросрочкойисполнения,и соответствующуюнеустойку.Возмещениюподлежат такженеобходимыеиздержки посодержаниюимущества,составляющегопредмет ипотеки.

Еслиже сумма, вырученнаяот продажипредмета ипотеки,недостаточнадля полногоудоветворениятредованийзалогодержателя,ему предоставленоправо получитьнедостающуюсумму в одщемпорядке нарядус прочимикредиторамис другого имуществадолжника, накаторую мижебыть обращеновзыскание.

Чтобыне доводитьдело до отчуждения,у предприятияесть реальныйвыход - разворачиватьтехнико-экономическиеисследованияэффективностиинвестиционногопроекта с разроботкойи определениемоптимальныхусловий егофинансовогообеспочения.Только серьезныйанализ можетдать точныетехническуюи экономическую( в том числекоммерческую)оценки, абсолютнонеобходимыедля принятиярешения заемныхсредств, обеспеченныхнедвижимымимуществом.Очевидно, чтовыполнениевсех необходимыхрасчетов иподготовкадля полученияипотечногокредита соответствующихдокументовтребует привлечениявысококвалифицированныхспециалистов.Одна из возможностейрешения этойпроблемы (особенноесли подходитьк ней с позицийне только отдельногопредприятия,но и города вцелом) - созданиеипотечнойкомпании,учредителямикоторой способнывыступитьприватезированныепредприятия,банки, администрацияи т. п. Речь идето структуре,обеспечивающейприватизациюпредприятийна основепривлечениякредитныхресурсов подзалог недвижемогоимущества.

Определенныйшаг в этомнаправлениив Москве сделанв конце 1995 г.: созданаИпотечнаякомпания набазе центраипотецногобизнеса, учредителямикоторого являетсяФонд имуществаг. Москвы иИпотечныйакционерный банк. Основноенаправлениедеятельностиэтой компании- оказаниеюридическихи консультационныхуслуг в областиопераций состоличнойнадвижимостью(объектамипотребительскогорынка). Как показалипервые результатыработы, взаимодействиечетырех субьектов- Фонда имущества,арендатора,Ипотечногобанка и Ипотечнойкомпании -позволяетсмягчитьеттественныепротиворечия и недовериемежду аркндатороми банкиром.Ипотечнаякомпания являетсягарантомюридическойчистоты всехэтапов операцийпо выкупу арендаторомнедвижимости.Самое главноезаключаетсяв том, что наличиетакой компаниипозволяетразрешитьсложнейшуюпроблемупредоставлениякредита подвыкуп недвижимостис одновременнымее залогом ипоследующейрегистрацией.


Ипотека(греч. hypotheka -залог, заклад)-представляетсобой залогнедвижимостидля обеспеченияденежноготребованиякредитора-залогодержателяк должнику(залогодателю).

Виюле 1995 г. Госдумаприняла в первомчтении проектФедеральногозакона “Обипотеке (залоге“недвижимости)”.Этот проект-развитиесуществующихположений озалоге вообщеи ПоложенийГражданскогокодекса РФ озалоге недвижимостив частности.Закон об ипотекене вноситизмененийв отношениясобственности,но создаетчеткую процедурузалога недвижимогоимущества.Главная цельзакона -повысить надежность и эффективностьпользованияипотеки какспособа обеспечениянедвижимымимуществомкредитныхобязательствс одностороннейзащитой интересовсобственниковэтого имущества.Основные положенияпроекта законаследующие:предусматривается (по выбору сторон)заключениедоговора обипотеке какв традиционнойформе, без передачиправ залогодержателядругим лицам,так и в формезакладной,являющейсяценной бумагой;все ипотечныеоперации подлежатгосударственнойрегистрации;детальноурегулированныевзаимоотношениясторон по договоруперехода правна заложеннуюнедвижимостьот залогодателядругим лицамв случае еедополнительногообремененияправами третьихлиц (последующийзалог, аренда,сервитуты);может бытьзаложена толькота недвижимость,на которую увладельца имеетсяправо на отчуждениеили на продажу;залог сельскохозяйственныхземель долженрегулироватьсяспециальнымзаконом. Согласностатье 42 ЗаконаРФ “О залоге”ипотекой признаетсязалог предприятия,строения, здания,сооруженияили иногообъекта,непосредственносвязанногос землей, вместес соответствующимземельнымучастком илиправом пользованияим. Ипотека-это обеспечениеобязательстванедвижимымимуществом,при которомзалогодержательимеет право,в случае неисполнениязалогодателемобязательства,получитьудовлетворениеза счет заложеннойнедвижимости.Для организациив сисмтемекомитетовпо управлениюгосударственнымимуществомединого порядкарешения иливопросов о дачесогласия назалог в федеральнойгосударственнойсобственности,закрепленнойза федеральнымипредприятиямина праве полногохозяйственноговедения, Государственныйкомитет РФ поуправлениюгосударственнымимуществомраспоряжениемN890-р от 21 апреля1994 г. утвердилВременноеположение осогласованиизалоговыхсделок. Однакооно не распространяетсяна ипотекуи залог имущественныйправ. В соответствиис этим положенииемфедерольноепредприятиеможет осуществлятьзалог предприятияв целом, егоструктурныхединиц и подрозделенийкак имущественныхкомплексов,а также отдельныхзданий и сооруженийтолько с согласиякомитетауправленияимуществампо месту нахождениязакладоваемогопредприятия.Имущество,на котроеустановленаипотека, остаетсяво владениии пользованиизалогодателя,т. е. должника.

Випотечномдоговорепредусматриваютсяразличныевариантывзаимоотношениймежду залогодержателемизалого дателем.Так, с соглашениемможет бытьустановленоправо залогодержаталяпользоватьсядоходами отзаложеннойнедвижимотив счет погашениякредита. Договорможет редусмитриватьзначительнуюсвободу действийзалого дателя:возможностьзаложенногоимуществас пореводомна приобретателядолга по обязательству,сдаче его варенду; обреминениеего новымидолгами и т.д. Договор обипотеки заклучаетсяв виде закладной.Закладнаядолжна бытьнотариальноудостоверенаи подлежитгосударственнойрегистрации.Договор обипотеке вступаетв силу с моментарегистрациизакладний.Ипотека можетбыть установленана: земельныеучастки; предприятия,здания и иноенедвижимоеимущество,используемоев предпринимательскойпрактике; жилыедома и квартиры;дачи, садовыедома, гараж идругие строения;иное недвижимоеимужество.В настоящеевремя не существуетединого порядкарегистрациизакладных.Такая регистрациипроводится:по земельнымучасткам -в территориальныхорганах КомитетаРФ по земельнымресурсам иземлеустройству;по жилым домами квартирам-Бюро техническойинвентаризациирайона (города,района в городе);по предприятию-в органе, осуществляющемрегистрациюэтого предприятия;по другомунедвижимомуимуществу-в органе проводящемрегистрациюэтого имущества.При ипотекеземльногоучатка с находящимисяна нем зданиямии сооружениямигасударственнаярегистрацияипотеки проводитсяоргамом, осуществляющимрегистрациюземельногоучастка, котрыйобязан передатьсведения орегистрацииипотеки органупроводящемурегистрациюсоответствующихзданий и сооружений.

Нарегистрациюипотеки преставляетсязаявлениезалогодержателя,закладная,документы,названныев закладной,в качествеприложенияк ней, доказательствауплаты госудорственнойпошлины зарегистрацию.

Регистрационнаязапись включает:сведения озалогодателе;информациюо предметеипотеки; указанияна наличие предшествующихипотек; срокдействия ипотечногообязательства.Закладнаядолжна содержать:слово “закладная”,заключенноев названиедокумента;наименованиезалогодателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодатель-юридическоелицо, его местонахождение;наименованиезалогодержателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодержатель-юридическоелицо, его местонахождение;названиекредитногодоговора илиипотечногообязательства,исполнениекоторогообеспечиваетсяпо данной закладной(основногообязательства),с указаниемдаты и местазаключениятакого договораили основаниевозникновенияиного основногообязательства;наименованиедолжника поосновномуобязательству,если должникне являетсязалогодателем,и указаниемместа жительствадолжника либо,если должник-юридическоелицо, его местонахождение;указание суммыосновногообязательства, обеспеченнойипотекой поданной закладной,либо ссылку на содержащиесяв приложениик закладнойусловия, позволяющиеопределитьэту сумму;указание срокаили сроковуплаты суммы,обеспеченнойипотекой поданной закладной;название идостаточноедля идентификацииописаниеимущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной,и его местонахождение;денежную оценкуимущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной;наименованиеправа, в соответствиис которым имущество,являющеесяпредметомипотеки, принадлежитзалогодателю,и орган, зарегистрировавшегоэто имущество,с указаниемномера, датыи места регистрации,а если предметомипотеки являетсяпринадлежащеезалогодателюправо -точное наименованиеэтого права;указание нато, имеютсяли на имущество,являющеесяпредметомипотеки, илина часть этогоимуществадругие закладные;сдано ли этоимуществоили его частьв аренду; обремененоили необремененооно иным образомна моментрегистрацииипотеки; подписизалогодателяи залогодержателя;наименованиеоргана, зарегистрировавшегоипотеку, суказаниемдаты и местарегистрации.Закладная, несодержащаякаких либовышеназванныхданных, неподлежит нотариальномуудостоверению,а соответственноипотека -государственнойрегистрации.В случае регистрациитакая закладнаяможет бытьпризнана судомнедействительнойпо иску заинтересованноголица. По соглашениюзалогодателяс залогодержателемв закладнуюмогут бытьвключены такжеиные данныеи условия. Кзакладнойвозможноприложениедокументов,определяющихусловия ипотекиили необходимыхдля осуществлениязалогодержателемсвоих прав поэтому договору.Если документы,прилагаемыек закладной,не названыв ней с такойстепенью точности,которая достаточнадля их идентификации,и в закладнойне сказано,что они являютсяее неотъемлемойчастью, данныедокументы необязательныдля лиц, к которымправа по закладнойперешли в порядкеуступки требованияв результатеее залога илииным образом.

Ипотеказемельныхресурсов имеетследующиеособенности.

Ипотеказемельныхресурсов изсоставасельскохозяйственногоназначениядопускаетсялишь для обеспеченияисполнениякредитныхдоговоров,связанныхнепосредственнос осуществлениемили развитиемсельскохозяйственногопроизводства.Городскиеземли, на которыхв соответствиис градостроительнымиправиламизапрещеновозведениезданий и сооружений,не могут бытьпредметомипотеки в качествеотдельногоземельногоучастка. Приобщей собственностина землю коллективасельскохозяйственногопредприятияипотека можетбыть установленатакже на принадлежащийгражданинуземельныйучасток, выделенныйв натуре изземель, находящихсяв общественнойсобственности.Не допускаетсяипотека частиземельногоучастка, котораяс учетом ееразмера неможет бытьиспользованав качествесамостоятельногоучастка ссоблюдениемназначенияземель соответствующейкатегории.Залогодателемпо договоруипотеки земельногоучастка и подоговору залогазакладной на земельныйучасток можетбыть банк,имеющий лицензиюна осуществлениеипотечныхопераций, выданнуюЦентральнымбанком России.Здания, сооружения,которые находятсяили будутвозведены назакладываемомземельномучастке ипринадлежитзалогодателю,могут бытьзаложеныодновременнос участкомпо той же закладной.Если в закладнойна земельныйучасток непредусмотрено,что находящиесяили возводимыена этом участкеи принадлежащиезалогодателюздания и сооружениязаложены томуже залогодержателю,то в случаеобращениязалогодержателемвзысканияна этот участокзалогодательсохраняетправо на принадлежащееему находящеесяна этом участкездание илисооружениеи приобретаетсервитут (правоограниченногопользования)в отношенииопределеннойчасти участка,необходимойдля использованияздания илисоружения всоответствиис его назначением.В документеможет бытьтакже предусмотреносохранениеза залогодателемуказаннойчасти участкана право арендына условиях,определенныхв закладной.Если ипотекаустановленана земельныйучасток, накотором находитсяздания илисооружения,принадлежащиене залогодателю,а другому лицу,то при обращениизалогодержателемвзысканияна этот участоки его продажес публичныхторгов к покупателюучастка переходятправа и обязанности,которые в отношенииэтого лицаимел залогодатель.

Вслучае несвоевременного погашенияипотечногокредита илидругих “прогрешений”собственникаего земельныйучасток можетбыть отчужден.Эта процедураназывается“обращениевзыскания”. Следует отметить,что в законодательствемногих странЕвропы установленадовольно сильнаязащита правпотребителянедвижимостии в рамкахпроцедуры обращениявзысканияна недвижимостьдействуетряд защитныхмер в пользудолжников исобственников.

Внастоящеевремя в нашейстране отсутствуетссудно-договорноеправо и законодательствооб ипотеке ипоземельныхкнигах. Важнуюроль в ипотекеиграет такжедоговорнаядокументацияпо земельнымучасткам.Развитие ипотекиневозможнобез точногообмера земельныхучастков исозданиякадастровыхи поземельныхкниг.Прт созданиипоземельныхкниг необходимоисходить изглавного принципа:полноты регистрационныхзаписей. Покупательземельногоучастка инедвижимостина ней долженполностьюдоверять правильностизаписей и бытьуверен в ихполноте. Каждоеиз заинтересованныхлиц должно иметьвозможностьбыстро и недорогополучить достовернуюинформациюо правовойситуации поземельномуучастку. Информациякадастра должнаточно соответствоватьзаписям о правахсобственникав поземельнойкниге для возможностив любое времяпровестиидентификациюземельныхучастков иустановитьих правовойстатус.

Ипотекапредприятийимеет следующиеособенности.

Прдметомипотеки предприятияявляется предприятиев целом какединый имущественныйкомплекс. Всостав заложенногоимуществапредприятиявходят всепринадлежащиеему как юридическомулицу на правесобственностиили полногохозяйственноговедения материальныеи нематериальныеактивы, в томчисле здания,сооружения,оборудование,инвентарь,сырье, готоваяпродукция, праватребования,патенты и другиеисключительныеправа, а такжедолги предприятия.В составезаложенногоимуществапредприятиявключаются:полученныедоходы; приобретенноеим имущество;произведенныезалогодателемулучшенияимущества,а также приобретенныепредприятиемдолги в периодипотеки. Договоро залоге предприятияможет распространятьсякак на всеактивы, таки на часть активов баланса.

Передачапредприятияв ипотекудопускаетсяпри наличиисогласиясобственникаимуществапредприятияили уполномоченногоим органа либона основаниирешения органа,уполномоченногоучредительнымидокуменоамипредприятия.Договор ипотекипредприятия,заключенныйс нарушениемэтого требования,недействителен.

Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченноденежноеобязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов предприятия.Не допускаетсяпередача випотеку предприятия,в отношениикоторого возбужденодело о банкротствелибо приняторешение о ликвидацииили реорганизации.Ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательство,подлежащееисполнениюне ранее чемчерез год послезаключениядоговора ипотеки.В случае когдадоговоромпредусмотрено,что ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательствос менее продолжительнымсроком исполнения,право на обращениевзысканияна предметипотеки поисполненномуобязательствувозникаету залогодержателяпо истечениигода с моментазаключениядоговора ипотеки.

Сставимущества,передаваемогов ипотекупредприятия,иоценка егостоимостиопределяютсяна основе полнойинвентаризацииимуществапредприятия.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс и заключениенезависимогоаудитора осоставе истоимостиимуществапредприятияявляются обязательнымиприложениямик закладной.Залогодательвправе продавать,обменивать,сдавать в аренду,предоставлятьвзаймы и инымспособомраспоряжатьсяимуществом,вносить измененияв состав имуществапредприятия,переданногов ипотеку, еслиэто влечетуменьшенияобщей стоимостиего активов,указаннойв закладной,и не нарушаетдругих условийдоговора ипотеки.

Ипотекойпредприятияобеспечиваютсяглавным образомдолгосрочныеинвестиционныекредиты. Поэтомузалогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия.Согласно статье44 Закона РФ “Озалоге” принеисполненииобязательства,обеспеченногоипотекойпредприятия,залогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия,предусмотренныедоговором обипотеке, включаяназначениепредставителейв его руководящиеорганы, ограниченияправ распоряжатьсяпроизведеннойпродукциейи иным имуществомпредприятия.Если же указанныемеры не далинадлежащихрезультатов,залогодержательвправе обратитьвзысканиена нахоходящеесяв ипотекепредприятие.

Ипотекажилых домови квартир имеетследующиеособенности.

Ипотекажилого домаили квартирыдопускаетсядля обеспеченияпогашенияссуды, предоставленнойдля строительства,реконструкцииили капитальногоремонта жилогодома (квартиры).Жилой дом (квартира)может бытьпредметомипотеки также,если гражданин-его собственники члены егосемьи проживаютв другом жиломдоме (квартире)и имеют в этомдоме достаточноев соответствиис установленныминормами жилойплощади жилоепомещение.

Дача,садовой домики другие строения,не предназначенныедля постоянногопроживания,могут бытьпредметомипотеки наобщих основаниях.Специальныеправила, установленныедля жилых домов(квартир), наних не распространяются.

Жилыекомнаты, составляющиечасть дома(квартиры), немогут бытьпредметомипотеки.

Випотеку можетпередаватьсятолько жилойдом (квартира),принадлежащийзалогодателюна праве собственности.Залогодержателямижилого домаи квартирымогут бытьбанки и другиекредитныеучреждения,имеющие специальнуюлицензию.

Продажазаложенногожилого дома(квартиры) напубличныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом жиломдоме (квартире)залогодателяи членов егосемьи. Междусобственником,приобретающимжилой дом(квартиру), ипроживающимив нем такимилицами заключаетсядоговор арендыжилого помещенияна условиях,обычных дляданной местности.Лица, проживающиев жилых домах(квартирах) наусловиях договоранайма жилогопомещения,договора арендыили иных основаниях,предусмотренныхзаконом, неподлежат выселениюпри продажезаложенногодома (квартиры)с публичныхторгов. Ранеезаключенныйс ними договорнайма жилогопомещения,договор арендыили иной договорна проживаниесохраняетсилу. Такиелица имеютправо на преимущественнуюпокупку занимаемогоими жилогодома (квартиры).Если иное непредусмотренодоговором обипотеке, залогодательвправе сдатьнанимателюнаходящуюсяв жилом домесвободнуюквартиру лишьс согласиязалогодержателя.Однако он вправесдать такуюквартиру нанимателюбез согласиязалогодержателяпо срочномудоговору арендыжилого помещенияна срок, истекающийне позднеепогашенияссуды. В этомслучае собственник,приобревшийжилой дом (квартиру)на публичныхторгах, по истечениипредусмотренногодоговором срокане обязанвозобновлятьэтот договораренды.

Ипотекапредназначенадля получениякредита подзалог недвижимогоимущества.Она предполагаетразработкуинвестиционногопроекта.

Встранах сразвитой рыночнойэкономикойипотека каквид кредитасуществуетв разных формах:

  • пружинная;

  • ролл-оверная;

  • свыплатой толькоодних процентов;

  • собратныманнуитетом;

  • спересматриваемойставкой;

  • сучастием вприросте стоимости.

Ипотека“пружинная”-это кредит,предусматривающийосуществлениеравновеликихпериодическихплатежей всчет погашенияосновной суммы,а также процентныхвыплат; соответственнос каждым периодомсуммарныйплатеж снижается.“Пружинная”ипотека представляетсамоамортизирующийсяипотечныйкредит.

Термин“пружинный”означаетаналогию сдействиемпружины. Чемсильнее (больше)ее растягиваешь,тем меньшеее можно растянуть.

Ипотекаролл-оверная(англ. rollover) -ипотечныйкредит, прикотором егосрок делитсяна временныеотрезки (3 или6 месяцев) и длякаждого изних с учетомконъюктурырынка устанавливаетсясвоя процентнаяставка. Такимобразом, ролл-оверныйкредит -это кредит сплавающейпроцентнойставкой. Этимон отличаетсяот кредита сфиксированнойпроцентнойставкой (“пружинной”ипотеки).

Ипотекас выплатойтолько однихпроцентов -шаровая ипотека,предусматривающаяпериодическиевыплаты толькопроцентов. Термин“шаровая”означаетаналогию,например, скатаниемснежка. Катаеммаленькийснежок по снегуи он превращаетсяв снежный ком(шар). Чем большекатаем, тембольше размершара.”Шаровой”платеж означаеткрупный итоговыйплатеж по кредитномудолгу. В течениинесколькихпервых месяцевили лет основнаясумма долгаили не погашается,или погашаетсятолько малаяее часть. Затемнаступаетсрок выплетывсего остатка.Владельцынедвижимостиобычно стараютсязаранее договоритьсяо новом кредитес тем, чтобыпри наступлениисрока “шарового”платежа нелишиться своейнедвижимостииз-за несоблюдениясвоих обязательств.

Ипотекас обратныманнуитетом-финансовоесоглашение,согласно которомукредитор производитпериодическиевыплаты заемщику.Остаток основнойсуммы кредитаувеличиваетсяна величинупериодическихвалют и всюсумму накапливаемыхпроцентов.

Ипотекас пересматриваемойставкой -вид ролл-оверногоипотечногокредита, ставкапроцента покоторомукорректируетсяс учетом преобладающихрыночных ставокчерез фиксированныеинтервалывремени.

Ипотекас участиемв приростестоимости-ипотечныйкредит, по которомукредитор участвуетв приростестоимостинедвижимости.

Впроцессе ипотечногокредитованияважно анализироватьсостояние иэффективностьиспользованиякредита. Такойанализ проводитсякак традиционнымспособом, таки с использованиемфинансовыхкоэффициентов.

Випотечно-инвестиционноманализе ведущуюроль играюткоэффициентипотечнойзадолженностии ипотечнаяпостоянная.

Коэффициентипотечнойзадолженности(Кз)показываетдолю ипотечногодолга (то естьзаемных средств)в общей стоимостинедвижимойсобственности.Он рассчитываетсяпо формуле:


гдеИ -сумма ипотечногокредита, руб.;

К-общая стоимостьнедвижимости,руб.


Чемвыше значениеданного коэффициента,тем выше долязаемных средстви ниже долясобственныхсредств инвесторав финансированиисделки с недвижимостью.С точки зрениякредиторов(например, ипотечногобанка), болеевысокий коэффициентипотечнойзадолженностиозначает болеевысокую степеньриска нарушениязаемщикомсвоих обязательстви лишения егоправа выкупазаложенойнедвижимости.

Банкиустанавливаюти соблюдаютопределенныеверхние пределыданного коэффициента.Обычно размеркредитов, выдаваемыхбанком гражданамна строительство,покупку илиремонт дома,не превышает70% сметы илистоимостипокупки.


МИИГАиК

Кафедракадастра иО. З. П.


РЕФЕРАТ

покурсу экономическойоценки недвижимости

натему “Ипотекаи ее проблемыв России”


Выполнилистуденты УТФ-IV-4

НиколаевД. В. и ПлешкоН. В.

ПроверилаТрифонова В.А.


Москва

1996


Ипотекаи ипотечноекредитование.


Ипотека(греч. hypotheka-залог,заклад) -представляетсобой залогнедвижимостидля обеспеченияденежноготребованиякредитора-залогодержателяк должнику(залогодателю).

Существуети другое понятиеипотеки. Ипотека-это кредит,полученныйпод залогнедвижимости.

Внашей странепорядок осуществленияипотеки регулируется законом РФ“О залоге”1.(Глава 2. Законпредприятия,строения, здания,сооруженияи иных объектов,непосредственносвязанныхс землей (ипотека))и Основнымиположениямио залоге недвижимогоимущества-ипотеке2.

Виюле 1995 г. Госдумаприняла в первомчтении проектФедеральногозакона “Обипотеке (залоге“недвижимости)”.Этот проект-развитиесуществующихположений озалоге вообщеи ПоложенийГражданскогокодекса РФ озалоге недвижимостив частности.Закон об ипотекене вноситизмененийв отношениясобственности,но создаетчеткую процедурузалога недвижимогоимущества.Главная цельзакона -повысить надежностьи эффективностьпользованияипотеки какспособа обеспечениянедвижимымимуществомкредитныхобязательствс одностороннейзащитой интересовсобственниковэтого имущества.

Основныеположенияпроекта законаследующие:

  1. предусматривается (по выбору сторон)заключениедоговора обипотеке какв традиционнойформе, без передачиправ залогодержателядругим лицам,так и в формезакладной,являющейсяценной бумагой;

  2. всеипотечныеоперации подлежатгосударственнойрегистрации;

  3. детальноурегулированывзаимоотношениясторон по договоруперехода правна заложеннуюнедвижимостьот залогодателяк другим лицамв случае еедополнительногообремененияправами третьихлиц (последующийзалог, аренда,сервитуты);

  4. можетбыть заложенатолько танедвижимость,на которую увладельца имеетсяправо на отчуждениеили на продажу;

  5. залогсельскохозяйственныхземель долженрегулироватьсяспециальнымзаконом.

Согласностатье 42 ЗаконаРФ “О залоге”ипотекой признаетсязалог предприятия,строения, здания,сооруженияили иногообъекта,непосредственносвязанногос землей, вместес соответствующимземельнымучастком илиправом пользованияим.

Ипотека-это обеспечениеобязательстванедвижимымимуществом,при которомзалогодержательимеет право,в случае неисполнениязалогодателемобязательства,получитьудовлетворениеза счет заложеннойнедвижимости.Для организациив системекомитетовпо управлениюгосударственнымимуществомединого порядкарешения иливопросов о дачесогласия назалог федеральнойгосударственнойсобственности,закрепленнойза федеральнымипредприятиямина праве полногохозяйственноговедения, Государственныйкомитет РФ поуправлениюгосударственнымимуществомраспоряжениемN890-р от 21 апреля1994 г. утвердилВременноеположение осогласованиизалоговыхсделок. Однакооно не распространяетсяна ипотекуи залог имущественныхправ. В соответствиис этим положенииемфедеральноепредприятиеможет осуществлятьзалог предприятияв целом, егоструктурныхединиц и подразделенийкак имущественныхкомплексов,а также отдельныхзданий и сооруженийтолько с согласиякомитетауправленияимуществомпо месту нахождениязакладываемогопредприятия.Имущество,на котроеустановленаипотека, остаетсяво владениии пользованиизалогодателя,т. е. должника.

Випотечномдоговорепредусматриваютсяразличныевариантывзаимоотношениймежду залогодержателеми залогодателем.Так, соглашениемможет бытьустановленоправо залогодержателяпользоватьсядоходами отзаложеннойнедвижимостив счет погашениякредита. Договорможет предусматриватьзначительнуюсвободу действийзалогодателя:возможностьотчуждениязаложенногоимуществас переводомна приобретателядолга по обязательству,сдача его варенду; обременениеего новымидолгами и т.д. Договор обипотеке заключаетсяв виде закладной.Закладнаядолжна бытьнотариальноудостоверенаи подлежитгосударственнойрегистрации.Договор обипотеке вступаетв силу с моментарегистрациизакладной.Ипотекаможет бытьустановленана:
  • земельныеучастки;

  • предприятия,здания и иноенедвижимоеимущество,используемоев предпринимательскойпрактике;
  • жилыедома и квартиры;

  • дачи,садовые дома,гараж и другиестроения;

  • иноенедвижимоеимужество.

Внастоящеевремя не существуетединого порядкарегистрациизакладных.Такая регистрацияпроводится:по земельнымучасткам -в территориальныхорганах КомитетаРФ по земельнымресурсам иземлеустройству;по жилым домами квартирам-Бюро техническойинвентаризациирайона (города,района в городе);по предприятию-в органе, осуществляющемрегистрациюэтого предприятия;по другомунедвижимомуимуществу-в органе, проводящемрегистрациюэтого имущества.При ипотекеземльногоучастка вместес находящимисяна нем зданиямии сооружениямигосударственнаярегистрацияипотеки проводитсяорганом, осуществляющимрегистрациюипотеки земельногоучастка, которыйобязан передатьсведения орегистрацииипотеки, органупроводящемурегистрациюсоответствующихзданий и сооружений.

Нарегистрациюипотеки преставляетсязаявлениезалогодержателя,закладная,документы,названныев закладной,в качествеприложенияк ней, доказательствауплаты государственнойпошлины зарегистрацию.

Регистрационнаязапись включает:сведения озалогодателе;информациюо предметеипотеки; указанияна наличие предшествующихипотек; срокдействия ипотечногообязательства.

Закладнаядолжна содержать:

  1. слово“закладная”,заключенноев названиедокумента;

  2. наименованиезалогодателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодатель-юридическоелицо, его местонахождение;

  3. наименованиезалогодержателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодержатель-юридическоелицо, его местонахождение;

  4. названиекредитногодоговора илиипотечногообязательства,исполнениекоторогообеспечиваетсяпо даннойзакладной(основногообязательства),с указаниемдаты и местазаключениятакого договораили основаниевозникновенияиного основногообязательства;

  5. наименованиедолжника поосновномуобязательству,если должникне являетсязалогодателем,и указаниемместа жительствадолжника либо,если должник-юридическоелицо, его местонахождение;

  6. указаниесуммы основногообязательства, обеспеченнойипотекой поданной закладной,либо ссылку на содержащиесяв приложениик закладнойусловия, позволяющиеопределитьэту сумму;

  7. указаниесрока или сроковуплаты суммы,обеспеченнойипотекой поданной закладной;

  8. названиеи достаточноедля идентификацииописаниеимущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной,и его местонахождение;

  9. денежнуюоценку имущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной;

  10. наименованиеправа, в соответствиис которымимущество,являющеесяпредметомипотеки, принадлежитзалогодателю,и органа,зарегистрировавшегоэто имущество,с указаниемномера, датыи места регистрации,а если предметомипотеки являетсяпринадлежащеезалогодателюправо -точное наименованиеэтого права;

  11. указаниена то, имеютсяли на имущество,являющеесяпредметомипотеки, илина часть этогоимуществадругие закладные;сданоли это имуществоили его частьв аренду; обремененоили не обремененооно иным образомна моментрегистрацииипотеки;

  12. подписизалогодателяи залогодержателя;

наименованиеоргана, зарегистрировавшегоипотеку, суказаниемдаты и местарегистрации.

Закладная,не содержащаякаких либовышеназванныхданных, неподлежит нотариальномуудостоверению,а соответственноипотека -государственнойрегистрации.В случае регистрациитакая закладнаяможет бытьпризнана судомнедействительнойпо иску заинтересованноголица. По соглашениюзалогодателяс залогодержателемв закладнуюмогут бытьвключены такжеиные данныеи условия. Кзакладнойвозможноприложениедокументов,определяющихусловия ипотекиили необходимыхдля осуществлениязалогодержателемсвоих прав поэтому договору.Если документы,прилагаемыек закладной,не названыв ней с такойстепенью точности,которая достаточнадля их идентификации,и в закладнойне сказано,что они являютсяее неотъемлемойчастью, данныедокументы необязательныдля лиц, к которымправа по закладнойперешли в порядкеуступки требованияв результатеее залога илииным образом.

Ипотеказемельныхресурсов имеетследующиеособенности.

Ипотеказемельныхресурсов изсоставасельскохозяйственногоназначениядопускаетсялишь для обеспеченияисполнениякредитныхдоговоров,связанныхнепосредственнос осуществлениемили развитиемсельскохозяйственногопроизводства.Городскиеземли, на которыхв соответствиис градостроительнымиправиламизапрещеновозведениезданий и сооружений,не могут бытьпредметомипотеки в качествеотдельногоземельногоучастка. Приобщей собственностина землю коллективасельскохозяйственногопредприятияипотека можетбыть установленатолько напринадлежащийгражданинуземельныйучасток, выделенныйв натуре изземель, находящихсяв общественнойсобственности.Не допускаетсяипотека частиземельногоучастка, котораяс учетом ееразмера неможет бытьиспользованав качествесамостоятельногоучастка ссоблюдениемназначенияземель соответствующейкатегории.

Залогодержателемпо договоруипотеки земельногоучастка и подоговору залогазакладной на земельныйучасток можетбыть банк,имеющий лицензиюна осуществлениеипотечныхопераций, выданнуюЦентральнымбанком России.

Здания,сооружения,которые находятсяили будутвозведены назакладываемомземельномучастке ипринадлежатзалогодателю,могут бытьзаложеныодновременнос участкомпо той же закладной.Если в закладнойна земельныйучасток непредусмотрено,что находящиесяили возводимыена этом участкеи принадлежащиезалогодателюздания и сооружениязаложены томуже залогодержателю,то в случаеобращениязалогодержателемвзысканияна этот участокзалогодательсохраняетправо на принадлежащееему находящеесяна этом участкездание илисооружениеи приобретаетсервитут (правоограниченногопользования)в отношенииопределеннойчасти участка,необходимойдля использованияздания илисоружения всоответствиис его назначением.В документеможет бытьтакже предусмотреносохранениеза залогодателемуказаннойчасти участкана право арендына условиях,определенныхв закладной.Если ипотекаустановленана земельныйучасток, накотором находятсяздания илисооружения,принадлежащиене залогодателю,а другому лицу,то при обращениизалогодержателемвзысканияна этот участоки его продажес публичныхторгов к покупателюучастка переходятправа и обязанности,которые в отношенииэтого лицаимел залогодатель.

Вслучае несвоевременного погашенияипотечногокредита илидругих “прегрешений”собственникаего земельныйучасток можетбыть отчужден.Эта процедураназывается“обращениевзыскания”. Следует отметить,что в законодательствемногих странЕвропы установленадовольно сильнаязащита правпотребителянедвижимостии в рамкахпроцедуры обращениявзысканияна недвижимостьдействуетряд защитныхмер в пользудолжников исобственников.

Внастоящеевремя в нашейстране отсутствуетссудно-договорноеправо и законодательствооб ипотеке ипоземельныхкнигах. Важнуюроль в ипотекеиграет такжедоговорнаядокументацияпо земельнымучасткам.Развитие ипотекиневозможнобез точногообмера земельныхучастков исозданиякадастровыхи поземельныхкниг.При созданиипоземельныхкниг необходимоисходить изглавного принципа:полноты регистрационныхзаписей. Покупательземельногоучастка инедвижимостина ней долженполностьюдоверять правильностизаписей и бытьуверен в ихполноте. Каждоеиз заинтересованныхлиц должно иметьвозможностьбыстро и недорогополучить достовернуюинформациюо правовойситуации поземельномуучастку. Информациякадастра должнаточно соответствоватьзаписям о правахсобственникав поземельнойкниге для возможностив любое времяпровестиидентификациюземельныхучастков иустановитьих правовойстатус.


Ипотекапредприятийимеет следующиеособенности.

Прдметомипотеки предприятияявляется предприятиев целом какединый имущественныйкомплекс. Всостав заложенногоимуществапредприятиявходят всепринадлежащиеему как юридическомулицу на правесобственностиили полногохозяйственноговедения материальныеи нематериальныеактивы, в томчисле здания,сооружения,оборудование,инвентарь,сырье, готоваяпродукция, праватребования,патенты и другиеисключительныеправа, а такжедолги предприятия.В составезаложенногоимуществапредприятиявключаются:полученныедоходы; приобретенноеим имущество;произведенныезалогодателемулучшенияимущества,а также приобретенныепредприятиемдолги в периодипотеки. Договоро залоге предприятияможет распространятьсякак на всеактивы, таки на часть активов баланса.

Передачапредприятияв ипотекудопускаетсяпри наличиисогласиясобственникаимуществапредприятияили уполномоченногоим органа либона основаниирешения органа,уполномоченногоучредительнымидокументамипредприятия.Договор ипотекипредприятия,заключенныйс нарушениемэтого требования,недействителен.

Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченноденежноеобязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов предприятия.

Недопускаетсяпередача випотеку предприятия,в отношениикоторого возбужденодело о банкротствелибо приняторешение о ликвидацииили реорганизации.Ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательство,подлежащееисполнениюне ранее чемчерез год послезаключениядоговора ипотеки.В случае когдадоговоромпредусмотрено,что ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательствос менее продолжительнымсроком исполнения,право на обращениевзысканияна предметипотеки понеисполненномуобязательствувозникаету залогодержателяпо истечениигода с моментазаключениядоговора ипотеки.

Составимущества,передаваемогов ипотекупредприятия,и оценка егостоимостиопределяютсяна основе полнойинвентаризацииимуществапредприятия.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс и заключениенезависимогоаудитора осоставе истоимостиимуществапредприятияявляются обязательнымиприложениямик закладной.Залогодательвправе продавать,обменивать,сдавать в аренду,предоставлятьвзаймы и инымспособомраспоряжатьсяимуществом,вносить измененияв состав имуществапредприятия,переданногов ипотеку, еслиэто не влечетуменьшенияобщей стоимостиего активов,указаннойв закладной,и не нарушаетдругих условийдоговора ипотеки.

Ипотекойпредприятияобеспечиваютсяглавным образомдолгосрочныеинвестиционныекредиты. Поэтомузалогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия.Согласно статье44 Закона РФ “Озалоге” принеисполненииобязательства,обеспеченногоипотекойпредприятия,залогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия,предусмотренныедоговором обипотеке, включаяназначениепредставителейв его руководящиеорганы, ограниченияправ распоряжатьсяпроизведеннойпродукциейи иным имуществомпредприятия.Если же указанныемеры не далинадлежащихрезультатов,залогодержательвправе обратитьвзысканиена нахоходящеесяв ипотекепредприятие.

Рассмотримособенности ипотеки предприятийна примере г.Москвы.

Завершение“ваучерного”этапа приватизациии образованиекорпоративногосектора экономикипоставилиперед новымисобственниками правоприемникамимуниципальныхи государственныхпредприятийдве взаимосвязанныезадачи:

  1. управлениянедвижимостью;

  2. мобилизацииденежных ресурсовдля реализацииинвестиционныхпроектов ивыкупа соответствующегоимущества.

Решениеэтих задачпока явно затруднено,здесь сказываются и несовершенстваправовой базы,и неустойчивостьполитическойситуации, иограниченностьсобственныхресурсов АОи ТОО, и слабоеосвоение ихруководителямиинструментоврыночной экономики.

Кчислу подобногорода инструментов,в принципепозволяющихпоследовательнорешать проблемывыкупа недвижимогоимущества(включающегоземельныйучасток) ипривлеченияинвестиций,относитсяипотека -ссуда под залогнедвижимости.Важно подчеркнуть:предметомипотеки можетбыть не толькобезусловноеправо собственности,но и праводолгосрочного(какправило, более49 лет) пользованиянедвижимымимуществом,т.е. аренда.Последнееобстоятельствоособенно значимоприменительнок земельнымучасткам. Какизвестно, вмосковскойпрактике земляне продается(и в предвидимойперспективемораторий наэту продажу,по-видимому,сохранится),а продаетсяправо долгосрочнойаренды, чтоявляется достаточнымоснованиемдля обеспечениякредита.

Посколькувыкуп (арендана 49 лет) земельногоучастка длябольшинствасобственниковосновных фондовобъектовпотребительскогорынка на данномэтапе весьмазатруднителен(хотя бы по чистофинансовымпричинам),Москомземвполне оправданно(дабы не затруднятьвыкуп недвижимогоимущества)дает согласиена залог магазина,столовой, прачечнойи других аналогичныхобъектов притом, что договоромобуславливаетсяпередача в залогчасти помещения(обычно 75-80%).Это помагаетуйти от необходимостипередаватьзалог предприятиекак целыйимущественныйкомплекс.

Средиобщих особенностейипотеки (нарядус обязательныминотариальнымизаверениямии государственнойрегистрацией)- длительностьсрока, на которыйдается кредит;в классическомслучае это15-30 лет. Условияпредоставлениякредитныхресурсов настоль значительноевремя в России(и в Москве) покаотсутствуют,однако положительныесдвиги в этомнаправленииналицо: серьезныебанки уже началивыдаватьобеспеченныенедвижимостьюгодовые иполуторогодовыекредиты. В целомможно констатироватьзначительныйрост интересовмосковскихбанков, особеннокрупных, к ипотечномукредитованию.Этообьясняетсярядом причин,в часности,снижениемдоходностивалютных операций,фактическимраспадоммежбанковскихкредитов, уменьшениемпривлекательностигосударственныхценных бумаг.

Какуже отмечалось,согласнодействующемузаконодательству, при предоставленииипотечногокредитапредприятие-залогодательи банк-залогодержательзаключаютмежду собойдоговор залога,оформлениекоторогоосуществляетсяпосредствомзакладной,т. е. именнойценной бумаги.Эти бумагипозволят организоватьвторичныйрынок за счетпривлечениячастных инвесторов(страховыхкомпаний,пенсионныхфондов), заинтересованныхво вложениисредств ввысокодоходныеи ликвидныеценные бумаги.А сами собственникии продавцынедвижимостидолжны четкоусвоить, чтотолько благодаряфункционированиювторичногорынка возможенустойчивыйрост стоимостинедвижимогоимущества,освобожденнойот влиянияспекулятивныхфакторов. Этомупроцессу вМоскве в значительнойстепени способствовалобы принятиестоличногоЗакона обипотеке, чтопрямо предусмотреноПостановлениемПравительстваМосквы N356 “О принципахиспользованиязалоговогокредитованияв г. Москве”от 25 апреля 1995 г.

Средируководителейбанков, ТООи АО, равно каки многих ведомств,регулирующихрынок недвижимостив г. Москве ив России в целом,бытует мнениео невозможностив настоящеевремя применитьв полном объемекредитованиепод залогнедвижимостииз-за отсутствиядолжной законодательнойбазы. Надо,однако, иметьв виду, что дляуспешнойреализациимеханизмаипотечногокредитованияуже созданатакая серьезнаяобщероссийскаяправовая основа,как Гражданскийкодекс (Iчасть). Чтокасается столицы,то в упомянутомПостановленииПравительстваМосквы N356 разработанконкретныймеханизмпривлеченияинвестицийпод залог недвижимогоимущества.

Общиеправила заключениядоговора обипотеке любогопредприятия, в том числепри выкупепредприятийпотребительскогорынка Москвы(в данном случаенедвижимоеимуществорасматриваетсякак неотемлемаячасть предприятиянезависимоот организационно-правовойформы деятельности),.былиприведены выше.

Филиалыпрдприятийнезависимоот их местоположения(если иное неотражено вдоговоре) также подпадаютпод ипотеку.В договоре обипотеке предприятийв целом, отдельныхсооружений,зданий, строенийи иных производственныхобъектов должныбыть зафиксированы,кроме обычныхсведений, данныео виде ипотечногоимущества,его наименование,местонахождения,год постройки,физическийизнос, стоимость.Особое вниманиенадлежит уделитьдокументальномуподтверждениюи описаниюправ на недвижимость,доказательству“чистоты титула”(ознающейотсутствиедругихсобственниковили претендентовна закладываемуюнедвижимость).В московскихусловиях проверкатакой “чистоты”применительнок объектампотребительскогорынка упрощенапо сравнениюс проверкойквартир (отсутствуетэлемент прописки):договор купли-продажии свидетельствона право собственности,выданное либоМоскомимуществом,либо Фондомимуществаг. Москвы, достаточнополно информируюто полнотеимущественныхправ на тотили иной недвижимыйобъект.

Обязательство(кредитныйдоговор), обеспечиваемоенедвижимостью,должно бытьотражено вдоговоре обипотеке с указаниемсуммы, срокови периодичностиплатежей. Какуже отмечалосьипотекойпредприятияможет бытьобеспеченнообязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов.

Вэтой связиинтереснаситуация,сложившаясяпри выкупенедвижимостиобъектовстоличногопотребительскогорынка. Ряд московскихбанков охотноидут на кредитованиес использованиеммеханизмазалога. Объясняетсяэто, кромевышеуказанныхобщих причин,следующим:выкуп имуществаколлективомарендногопредприятияосуществляетсяпо льготнойоценке, существенноболее низкой,чем рыночная(как правило,в 2-2,5 раза). Такимобразом, еслипри залогеквартир обычновыдается кредитв размере 60-70%рыночной стоимости,то при выкупемагазина(ателье, прачечнойи пр.) размеркредита непревышает40-50%.

Согласноновому правилупредметомипотеки можетбыть лишь тонедвижимоеимущество,которое в соответствиис законодательствомможет бытьотчуждено.Поскольку правомотчужденияпользуетсятолько собственникимущества,преимущественнымпредметомипотеки можетбыть частноепредприятие.Казалось бы,в этом контекстевозникаетнеопреодолимоепрепятствиена пути использованияипотечныхмеханизмов для государственныхи муниципальныхпредприятий(имуществокоих закрепленоза ними направе полногохозяйственноговедения) и бюджетныхучреждений(в оперативномуправлениикоторых находитсягосударственноеи муниципальноеимущество).Однако, следуетиметь в виду,что предприятия,за которымиимуществозакрепленона праве полногохозяйственноговедения, равнокак и их структурныеединицы иподразделенияв качествеимущественныхкомплексов,способныстановитьсяпредметомипотеки с согласиясобственника(уполномоченногоим органа),каковым выступаеттерриториальныйорган управленияГоскомимуществаРФ (в Москве -Москомимущество).Учитывая, чтоипотека служитв первую очередьинтересампредприятий(независимоот форм собственности)и являетсявысокоэффективными надежныминструментомпривлеченияденежных средств,соответствующиекомитеты поуправлениюимуществомобъективнодолжны быть,думается,заинтересованы,давать разрешенияна ипотекугосударственныхи муниципальныхпредприятий.И коль скоровозврат кредитареален (и неимеет местапопытка обходазаконодательствао приватизации),такое согласие,подкрепленноесоответствующейгарантиейсо сторонысобственника,может оказатьсявполне приемлемымкак для банковскихструктур, таки для работниковпредприятий,стремящихсявыкупить недвижимоеимущество.

Ипотекапредприятий,принадлежащиххозяйственнымтовариществами акционернымобществам,допустиматолько по решениютого органа,который вправеприниматьрешения оботчуждениипредприятия.Для АОЗТ необходимосогласие всехучастников,для АООТ -акционеров.Имущество,составляющеепредмет ипотекии находящеесяв совместнойсобственности,может бытьзаложено толькопо воле всехсобственников,однако ипотекасобственникомсвоей доли вобщей долевойсобственностисогласия остальныхсобственниковне требует.

Достаточнораспространенозаблуждениеотносительнонеких особыхограниченийна пользованиезаложеннымимуществом.На самом делепри ипотекепредприятий,зданий, строений,сооруженийи иных производственныхобъектовзалогодательвправе эксплуатироватьих в соответствиис назначением(не допуская,впрочем, ухудшенияимуществаи уменьшенияего стоимостисверх нормальногоизноса), распоряжатьсяготовой продукциейи получатьприбыль; зазалогодержателемже сохраняетсяправо проверкиналичия фактическогосостояния иусловий содержанияимущества.Несерьезнытакже представленияо банке, стремящемсяприобрестинедвижимоеимущество;у него толькоодно стремление-вернуть выданныйкредит (иноевозможно тольков результатесговора руководителейпредприятияи банка, чтоне имеет кипотеке никакогоотношения).Особого внимания,наконец, заслуживаютимущественныеправа, связанныес арендой. Втех случаях,когда исполнениеосновногообязательствапо кредитномудоговоруобеспечиваетсяправами арендынедвижимости,применяютсяправила, регулирующиесоответственноипотеку тогоимущества,которое сданов аренду. Приэтом следуетиметь в виду,что имущественныеправа могутбыть толькопредметомзалога, а неипотеки, следовательно,в этом случаенотариальноеудостоверениеи регистрацияне требуются(исключениесоставляетправо арендыземельныхучастков: вэтом случаетакое требованиесохраняется).

Существенныйвопрос призаключениидоговора обипотеке -страхованиеимущества.В интересахпредприятияне передоверятьэтот вопросбанку, а решатьего самостоятельно,т. е. застраховыватьзаложенноеимуществоза свой счетпо полной егостоимости(при отсутствиииных условийв договорезалога) от рисковутраты и повреждения;если же полнаястоимостьимуществапревышаетразмер обеспеченногоипотекойобязательства-ориентируясьна сумму нениже этогообязательства.Банк-залогодержательимеет правона удовлетворениесвоего требованияпо обязательству,обеспеченномуипотекой,непосредственноиз страховоговозмещенияза утрату илиповреждениезаложенногоимуществанезависимоот того, в чьюпользу онозастрахованно.Это требованиеподлежитудовлетворению,преимущественномуперед требованиямидругих кредиторов.

Какуже отмечалось,договор обипотеке подлежитрегистрации,причем соответствующиеобязанностиложатся напредприятие.Сложность иболезненностьэтого вопросазаключаетсяв отсутствииЗакона “Огосудадарственнойрегистрацииправ на недвижимоеимуществои сделок с ним”(он прошел толькопервое чтениев ГосударственнойДуме). ОднакоПостановлениемПравительстваМосквы N788 от 20 сентября1994 г. определенырегистрирующиеорганы и порядокрегистрациинедвижимогоимущества.К заявлениюо регистрацииипотечногодоговора прилагаютсяследующиедокументы:сам этот договор,кредитныйдоговор, стоимостнаяоценка предметаипотеки, письменноесогласиесобственниковна передачуимуществав ипотеку. Порезультатамрегистрациизалогодателюи залогодержателювыдаетсясвидетельствос указаниемрегистрационногокода. Вся процедурарегистрациив Москомимуществезанимает 2-3недели.

Важнейшийаспект ипотечногокредитования-взысканияна заложенноеимущество.Сама мысльо возможнойпотере недвижимостив случае неисполненияобязательствпо кредитномудоговору отпугиваетруководителейприватизированныхи иных предприятий.К тому же отчуждениеассоциируетсячуть ли не сналетом бандыпогромщиковво главе спрезидентомбанка. На самомделе ситуацияне столь драматична.Тот непреложныйфакт, что обязательстватребуют безусловноговыполнения(аксиомацивилизованногорынка), вовсене означаетобязательностиприменениянасильственныхметодов.

Еслидолжник вустановленныйкредитным иипотечнымдоговорамисрок не выполнетобязательство,залогодержательобретает правообратить взысканиена предметзалога. Однакоэто осуществляетсяисключительнопо решению суда-арбитражногоили третейского.Удовлетворениеже требованийзалогодержателяпо договоруоб ипотекебез обращенияв суд допускаетсялишь на основанииисполнительнойнадписи нотариусана соглашениизалогодержателяс залогодателем,заключенногопосле возникновенияоснованийдля обращениявзыскания.Таким образом,любые пунктыдоговора обипотеке, согласнокоторым предстоитавтоматическийпереход закладываемогоимуществав собственностькредитора принеисполненииобязательствдолжника,юридическойсилы не имеют.

Искоб обращениивзысканияна имущество,заложенноепо договору,предъявляетсяв судебныеинстанциитолько по местурегистрацииипотеки. Вобращениивзысканияна недвижимоеимуществоможет бытьотказано, еслидопущенноедолжникомнарушениеобязательстванезначительнои размер требованийзалогодержателяявно несоразмеренстоимостизаложенногоимущества.Практикасвидетельствует,что в судебномрешении отражаютсяследующиеосновные моменты:указываютсявсе суммы,подлежащиеуплате залогодержателюиз стоимостизаложенногоимущества(за исключениемсумм расходов по охране иреализацииимущества,которые определяютсяпо завершенииего реализации).По просьбезалогодателясуд, при наличииуважительныхпричин, можетпринять решениеотсрочитьреализациювзысканияна срок до одногогода. Отсрочкареализациизаложенногоимуществане затрагиваетправ и обязанностейсторон пообязательству,обеспеченномуипотекой этогоимущества,и не освобождаетдолжника отвозмещениякредиторувозросших завремя отсрочкиубытков, причитающихсяему процентови неустойки.

Заложенноепо договоруоб ипотекеимущество,на которое порешению судаобращено взыскание,реализуетсяпутем продажис публичныхторгов. Присогласиизалогодателяи залогодержателяимуществоможет бытьреализованона открытомаукционе.Напубличныхторгах по продажезаложенногоимуществамогут присутствоватьлица, имеющиеправо пользованияим или вещноеправо на этоимущество.Начальнаяпродажная ценаопределяетсялибо соглашениемзалогодателемс залогодержателем,либо судом.

Руководителипредприятийдолжны знать,что ипотекане означаетперехода правасобственностина ее педмет.Вырученнаясумма от реализациизаложенногоимуществаможет бытьбольше илименьше обеспеченногоипотекойтребования.В первом случаеразница междувырученнойсуммой и величинойдолга возращаетсязалогодателем.При этом залогодержательвправе удовлетворитьсвои требованияв полном обьеме,включая проценты,убытки, причиненныепросрочкойисполнения,и соответствующуюнеустойку.Возмещениюподлежат такженеобходимыеиздержки посодержаниюимущества,составляющегопредмет ипотеки.

Еслиже сумма, вырученнаяот продажипредмета ипотеки,недостаточнадля полногоудоветворениятребованийзалогодержателя,ему предоставленоправо получитьнедостающуюсумму в общемпорядке нарядус прочимикредиторамииз другогоимуществадолжника, накоторую можетбыть обращеновзыскание.

Чтобыне доводитьдело до отчуждения,у предприятияесть реальныйвыход - разворачиватьтехнико-экономическиеисследованияэффективностиинвестиционногопроекта с разработкойи определениемоптимальныхусловий егофинансовогообеспечения.Только серьезныйанализ можетдать точныетехническуюи экономическую( в том числекоммерческую)оценки, абсолютнонеобходимыедля принятиярешения о привлечениизаемных средств,обеспеченныхнедвижимымимуществом.Очевидно, чтовыполнениевсех необходимыхрасчетов иподготовкадля полученияипотечногокредита соответствующихдокументовтребует привлечениявысококвалифицированныхспециалистов.Одна из возможностейрешения этойпроблемы (особенноесли подходитьк ней с позицийне только отдельногопредприятия,но и города вцелом) -созданиеипотечнойкомпании,учредителямикоторой способнывыступитьприватизированныепредприятия,банки, администрацияи т. п. Речь идето структуре,обеспечивающейприватизациюпредприятийна основепривлечениякредитныхресурсов подзалог недвижемогоимущества.

Определенныйшаг в этомнаправлениив Москве сделанв конце 1995 г.: созданаИпотечнаякомпания набазе Центраипотечногобизнеса, учредителямикоторого являетсяФонд имуществаг. Москвы иИпотечныйакционерный банк. Основноенаправлениедеятельностиэтой компании-оказаниеюридическихи консультационныхуслуг в областиопераций состоличнойнадвижимостью(объектамипотребительскогорынка). Как показалипервые результатыработы, взаимодействиечетырех субьектов-Фонда имущества,арендатора,Ипотечногобанка и Ипотечнойкомпании -позволяетсмягчитьестественныепротиворечия и недовериемежду арендатороми банкиром.Ипотечнаякомпания являетсягарантомюридическойчистоты всехэтапов операцийпо выкупу арендаторомнедвижимости.Самое главноезаключаетсяв том, что наличиетакой компаниипозволяетразрешитьсложнейшуюпроблемупредоставлениякредита подвыкуп недвижимостис одновременнымее залогом ипоследующейрегистрацией.

Ипотекажилых домови квартир имеетследующиеособенности.

Ипотекажилого домаили квартирыдопускаетсядля обеспеченияпогашенияссуды, предоставленнойдля строительства,реконструкцииили капитальногоремонта жилогодома (квартиры).Жилой дом (квартира)может бытьпредметомипотеки также,если гражданин-его собственники члены егосемьи проживаютв другом жиломдоме (квартире)и имеют в этомдоме достаточноев соответствиис установленныминормами жилойплощади жилоепомещение.

Дача,садовой домики другие строения,не предназначенныедля постоянногопроживания,могут бытьпредметомипотеки наобщих основаниях.Специальныеправила, установленныедля жилых домов(квартир), наних не распространяются.

Жилыекомнаты, составляющиечасть дома(квартиры), немогут бытьпредметомипотеки.

Випотеку можетпередаватьсятолько жилойдом (квартира),принадлежащийзалогодателюна праве собственности.Залогодержателямижилого домаи квартирымогут бытьбанки и другиекредитныеучреждения,имеющие специальнуюлицензию.

Продажазаложенногожилого дома(квартиры) напубличныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом жиломдоме (квартире)залогодателяи членов егосемьи. Междусобственником,приобретающимжилой дом(квартиру), ипроживающимив нем такимилицами заключаетсядоговор арендыжилого помещенияна условиях,обычных дляданной местности.Лица, проживающиев жилых домах(квартирах) наусловиях договоранайма жилогопомещения,договора арендыили иных основаниях,предусмотренныхзаконом, неподлежат выселениюпри продажезаложенногодома (квартиры)с публичныхторгов. Ранеезаключенныйс ними договорнайма жилогопомещения,договор арендыили иной договорна проживаниесохраняетсилу. Такиелица имеютправо на преимущественнуюпокупку занимаемогоими жилогодома (квартиры).Если иное непредусмотренодоговором обипотеке, залогодательвправе сдатьнанимателюнаходящуюсяв жилом домесвободнуюквартиру лишьс согласиязалогодержателя.Однако он вправесдать такуюквартиру нанимателюбез согласиязалогодержателяпо срочномудоговору арендыжилого помещенияна срок, истекающийне позднеепогашенияссуды. В этомслучае собственник,приобревшийжилой дом (квартиру)на публичныхторгах, по истечениипредусмотренногодоговором срокане обязанвозобновлятьэтот договораренды.

Ипотекапредназначенадля получениякредита подзалог недвижимогоимущества.Она предполагаетразработкуинвестиционногопроекта.

Встранах сразвитой рыночнойэкономикойипотека каквид кредитасуществуетв разных формах:

  • пружинная;

  • ролл-оверная;

  • свыплатой толькоодних процентов;

  • собратныманнуитетом;

  • спересматриваемойставкой;

  • сучастием вприросте стоимости.

Ипотека“пружинная”-это кредит,предусматривающийосуществлениеравновеликихпериодическихплатежей всчет погашенияосновной суммы,а также процентныхвыплат; соответственнос каждым периодомсуммарныйплатеж снижается.“Пружинная”ипотека представляетсамоамортизирующийсяипотечныйкредит.

Термин“пружинный”означаетаналогию сдействиемпружины. Чемсильнее (больше)ее растягиваешь,тем меньшеее можно растянуть.

Ипотекаролл-оверная(англ. rollover) -ипотечныйкредит, прикотором егосрок делитсяна временныеотрезки (3 или6 месяцев) и длякаждого изних с учетомконъюнктурырынка устанавливаетсясвоя процентнаяставка. Такимобразом, ролл-оверныйкредит -это кредит сплавающейпроцентнойставкой. Этимон отличаетсяот кредита сфиксированнойпроцентнойставкой (“пружинной”ипотеки).

Ипотекас выплатойтолько однихпроцентов -“шаровая”ипотека, преду-сматривающаяпериодическиевыплаты толькопроцентов. Термин“шаровая”означаетаналогию,например, скатаниемснежка. Катаеммаленькийснежок по снегуи он превращаетсяв снежный ком(шар). Чем большекатаем, тембольше размершара. ”Шаровой”платеж означаеткрупный итоговыйплатеж по кредитномудолгу. В течениенесколькихпервых месяцевили лет основнаясумма долгаили не погашается,или погашаетсятолько малаяее часть. Затемнаступаетсрок выплатывсего остатка.Владельцынедвижимостиобычно стараютсязаранее договоритьсяо новом кредитес тем, чтобыпри наступлениисрока “шарового”платежа нелишиться своейнедвижимостииз-за несоблюдениясвоих обязательств.

Ипотекас обратныманнуитетом-финансовоесоглашение,согласно которомукредитор производитпериодическиевыплаты заемщику.Остаток основнойсуммы кредитаувеличиваетсяна величинупериодическихвалют и всюсумму накапливаемыхпроцентов.

Ипотекас пересматриваемойставкой -вид ролл-оверногоипотечногокредита, ставкапроцента покоторомукорректируетсяс учетом преобладающихрыночных ставокчерез фиксированныеинтервалывремени.

Ипотекас участиемв приростестоимости-ипотечныйкредит, по которомукредитор участвуетв приростестоимостинедвижимости.

Впроцессе ипотечногокредитованияважно анализироватьсостояние иэффективностьиспользованиякредита. Такойанализ проводитсякак традиционнымспособом, таки с использованиемфинансовыхкоэффициентов.

Випотечно-инвестиционноманализе ведущуюроль играюткоэффициентипотечнойзадолженностии ипотечнаяпостоянная.

Коэффициентипотечнойзадолженности(Кз)показываетдолю ипотечногодолга (то естьзаемных средств)в общей стоимостинедвижимойсобственности.Он рассчитываетсяпо формуле:

Кз=И/ К х 100%,


гдеИ -сумма ипотечногокредита, руб.;

К-общая стоимостьнедвижимости,руб.


Чемвыше значениеданного коэффициента,тем выше долязаемных средстви ниже долясобственныхсредств инвесторав финансированиисделки с недвижимостью.С точки зрениякредиторов(например, ипотечногобанка), болеевысокий коэффициентипотечнойзадолженностиозначает болеевысокую степеньриска, нарушениязаемщикомсвоих обязательстви лишения егоправа выкупазаложенойнедвижимости.

Банкиустанавливаюти соблюдаютопределенныеверхние пределыданного коэффициента.Обычно размеркредитов, выдаваемыхбанком гражданамна строительство,покупку илиремонт дома,не превышает70% сметы илистоимостипокупки.


Пример.

Гражданинкупил коттеджстоимостью320 млн. руб. Приэтом собственныйего капиталсоставляет120 млн. руб. и заемныйкапитал засчет взятогоипотечногокредита 200 млн.руб. Коэффициентипотечнойзадолженностиравен:


Кз=200 / 320 х 100 = 62,5 %.


Ипотечнаяпостоянная(Пи)представляетсобой процентноеотношениеежегодныхплатежей пообслуживаниюдолга к основнойсумме ипотечногокредита:


Пи=Д / И х 100 %,


гдеД -годовая суммаплатежей пообслуживаниюдолга, руб.;

И-основная суммаипотечногокредита, руб.

Пример.

Годоваясумма платежейпо обслуживаниюдолга составляет40 млн. руб. присумме ипотечногокредита 200 млн.руб., которыйбыл взят насрок 10 лет припроцентнойставке 5 % годовых.Ипотечнаяпостояннаяравна:


Пи=40 / 200 х 100 = 20 %.


Длятого чтобыипотечныйкредит былполностьюпогашен, ипотечнаяпостояннаядолжна бытьвыше номинальнойставки процентапо кредиту.Превышениеипотечнойпостояннойнад процентнойставкой обеспечиваетвыплату основнойсуммы кредита.Если ипотечнаяпостояннаяравна процентнойставке поипотечномукредиту, погашениевсей первоначальнойсуммы кредитапроизойдет“шаровым”платежом.

Когдаипотечнаяпостояннаябудет меньшеразмера процентнойставки, выплатыпо кредиту непокроют дажепроценты понему. В этомслучае невыплаченнаячасть поцентовбудет накапливатьсявместе с основнойсуммой ипотечногодолга и егоостаток будетрасти.

Ипотечнымкредитованиемзанимаютсяспециализированныеипотечныебанки. К этимбанкам предъявляютсяособое требование:они должныиметь повышеннуюнадежность.Им запрещеновести венчурные(рисковые) операции.

Ипотечныекредиты, какправило, недороги.Процент, взимаемыйза такой кредит,обычно непревышает 5-7% годовых.

Дляинвестиционнойактивностиипотечногокредитованиянужны следующиеусловия:

  • развитаянотариальнаясистема;

  • поземельнаякнига, в которойдолжны отражатьсяне только отдельныеучастки земли,но и отношениясобственностипо каждомуучастку;

  • развитаясудебная система;

  • развитаяплатежнаясистема.

Важнойпроблемойполученияипотечногокредита насовременномроссийскомрынке недвижимостиявляется ликвидностьобекта надвижимости( предмета залога).

Сегодняабсолютноликвиднымина рынке недвижимостиявляются толькоквартиры. Времяпродажи квартирысоставляет4-6недель. Менееликвидны магазиныи офисныеплощади, дажев центральныхчастях города.Пактическине пользуютсяспросом промышленныездания и сооружения.Это объясняетсянежеланиемпредпринимателейрисковатьсвоим капиталоми общей неудовлетворительнойситуациейс инвестициямив производстве.Для многихбанков возникаетострая проблеманевозвратакредита, когдав качествезалога ониприняли промышленноепредприятие.Если кредитне возвращенв срок, то банксталкиваетсяс целым рядомтрудностейпри отчуждениипредмета залога.

Сегодняидет активныйпоиск обходныхпутей в сфереипотеки. Многиеипотечныебанки применяюттакую формуобеспечениявозвратностикредита, какпродажа поминимальнойцене кредитодателюдома с земельномучастком,офиса, квартирыили иной недвижимости.

Присвоевременномвозврате ссудыпо условиямдоговора кредиторобязуетсяпродать обратноуказанноеимущество.Заемщик в этомслучае практическилишен правана судебнуюзащиту, таккак обязательствакредитора неимеют правовогохарактера.Снизить степеньриска можнопутем заключениядоговора купли-продижипод отлагательным(факт неуплаты)или отменительным(факт уплатыпродавцом выданнойему денежнойссуды в установленныйсрок) условиями.То есть в договоркупли-продажидолжно включатьсяусловие о том,что оно вступаетв силу, и банкприобретаетправо собственностина продаваемоеимуществолишь при невозвратев указанныйсрок заемщиком-продавцомдолга.

Вцелях повышенияэффективностиипотеки и сделокс недвижимостьюПрезидент РФиздал 28 февраля1996 г. Указ “Одополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”.1

Согласноданному Указупри предоставлениикредита насооружениежилого домав договоре обипотеке можетбыть предусмотренообеспечениеобязательстваквартирами,незавершеннымстроительствомвместе с заготовленнымидля него материаламии оборудованием,принадлежащимзалогодателю.

Здание,в том числежилые дома ииные строения,и сооружения,непосредственносвязанные сземлей могутбыть предметомипотеки толькос одновременнойипотекой потому же договоруземельногоучастка, накотором находитсяэто предприятие,здание илисооружение,либо частиэтого участка,функциональнообеспечивающейзакладываемыйобъект, либозалогом принадлежащегозалогодателюправа арендыэтого участкаили его соответствующейчасти. Другимисловами, еслиземля под недвижимостьюарендуется,то владелецнедвижимостипо данномуУказу не имеетправа на получениеипотечногокредита. ПоэтомуПрезидентомРФ были приняты14 февраля 1996 г. УказN198 “О праве собственностиграждан июридическихлиц на земельныеучастки подобектаминедвижимостив сельскойместности”и 7 марта 1996 г. УказN337 “О реализацииконституционныхправ гражданна землю”.

УказПрезидентаРФ N337 еще раз подтвердил,что владелецимеет правоземельную:

  • сдатьв аренду;

  • внестив качествеуставной долив любую сельскохозяйственнуюорганизацию;

  • продатьорганизации.

Владелецземельнойдоли не имеетправо изменитьее целевоеназначение;земля должнаиспользоватьсятолько длясельскохозяйственногопроизводства.

Земляможет передаватьсяв аренду насрок не менеетрех лет.

Всеземельныенаделы, фактическипринадлежищиегражданам РФдо 1991 г., передаютсяв частнуюсобственностьих владельцамбесплатно.

УказПрезидентаРФ от 28 февраля1996 г. N293 “О дополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”не решает проблемуправа кредиторараспоряжатьсякредитнымдоговором, тоесть он неспособствуетсозданиювторичногорынка ипотечногокредитования,поэтому необходимзакон об ипотеке.

Предметомипотеки неможет бытьчасть недвижимогоимущества,раздел которогов натуре невозможен безизмененияего назначения(неделимаявещь), кромеквартир вмногоквартирныхжилых домах.

Недопускаетсяипотека участковнедр, особоохраняемыхприродныхтерриторий,а также иногоимущества,изъятого изоборота.

Оценочнаястоимостьпредмета ипотекиопределяетсяпо соглашениюмежду залогодателеми залогодержателем.Она указываетсяв договоре обипотеке в денежномвыражении.При этом оценочнаястоимостьземельногоучастка неможет бытьниже его нормативнойцены.

Кдоговору обипотеке земельногоучастка должнабыть приложенакопия чертежаграниц этогоучастка, выданнаясоответствующимкомитетомпо земельнымресурсам иземлеустройству.

Договороб ипотекесчитаетсязаключенными вступаетв силу с моментаего государственнойрегистрации.Государственнаярегистрацияосуществляетсяпо месту нахождениянедвижимостив пределах района(города).

Согласноданому УказуПрезидентаРФ в настоящеевремя создаетсяФедеральнаякомиссия понедвижимомуимуществуи ощенке недвижимости.




Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии.


Ипотечномубизнесу в РФедва насчитавается3 года. За этовремя былосоздано 35специализированныхипотечныхбанков, которыепо сути таковымине стали. Некоторыеиз них успелиили разориться,или в корнепересмотретьсвою политикуна финансовомрынке в сторонукоммерческихкредитов. Банкив условияхнеплатежейдаже по межбанковскимкредитам всебольше приходятк выводу, чтовыдача ссудпод залог недвижимогоимущества-дело верное,эффективноеи перспективное.Большинствобанков в настоящеевремя, не являясь ипотечными,осуществляютипотечноекредитование,а некоторыесоздали илисоздаютспециализированныеподразделения.В 1993г. созданаАссоциацияипотечныхбанков и Центрипотечногобизнеса дляоказанияметодическойи консультационнойпомощи Ипотечнымструктурами банкам России.

Вовсем мире ипотечноекредитованиеразвиваетсяи функционируеткак формадолгосрочногофинансированияжилищныхпрограмм. Онокак стержневаяфункция ипотечногобизнеса, содной стороны,способствуетрешению рядасоциальныхи экономическихпроблем страны,и прежде всегопроблемы обеспечиванияжильем, c другой-снижениюинфляции, оттягиваяна себя временносвободныеденежные средстваграждан ипредприятий.Это обуславливаетинтерес федеральногои региональныхпредставительствк ипотеке иопределяет ихроль в ее развитии.Опыт развитыхи развивающихсястран, рядабанков России,работающихв различныхее регионах(Москва, Санкт-Петербург,Ярославль, Иркутски др.), показывает,что ипотечныйбизнес имеетуспех там, гдеорганы государственнойвласти обеспечиваютбанкам выгодностьипотечногокредитованияпо сравнениюс другими видамибанковскойдеятельностии доступностькредитов длянаселения.

Основныминаправлениямисодействияорганов государственнойвласти становлениюи развитиюипотеки являются:

  • защитаинтересоввкладчиков,заемщикови кредиторовчерез разработкуи реализациюнормативныхактов, методическихи инструктивныхматериалов;

  • снижениерисков кредиторовчерез правительственные(органы местнойвласти) гарантиии системустрахования;

  • субсидированиецелевых сберегательныхсчетов, предназначенныхна приобретениенедвижимости,ее реконструкцию,ремонт;

  • освобождениеот налоговдоходов повкладам нацелевые сберегательныесчета;

  • безвозмездныегосударственныевзоносы наэти счета впропорциях квеличинесбереженийвкладчиков;

  • оплатачасти процентнойставки поипотечномукредиту;

  • вычетиз суммы, облагаемойподоходнымналогом, выплатпроцентов поипотечномукредиту;

  • оплатаполностью иличастичнопервоначальноговзноса, т.е.заемщикупредоставляетсясумма безвозмездноили по оченьнизкой посравнению скредитнойставкой.

Сегоднямногое извышеперечисленногоуже делаетсяв России. Примеромтаких начинаниймогут служитьприменяемыенекоторымииз российскихбанков моделиорганизациисистемы жилищногокредитования.

Первая-модель депозитногоинститута,а применительнок нашим условиям-сберегательногобанка. Делоздесь в следующем.Сберегательныебанки аккумулируютсредства нацели ипотечногокредитованияглавным образомчерез вкладыи контрактныесбережения;они же предоставляютипотечныезаймы и обслуживаютих: собираютрегулярныеплатежи в счетпогашениякредитов, ведутсчета, работаютс должникамии т. п. Сберегательныебанки самивыступают вроли инвесторов,т. е. формируютза счет выданныхкредитовинвестиционныйпортфель. Подобнаямодель вполнеадаптированав России и вдругих постсоюзныхреспубликах.

Возможнаяформа мобилизацииресурсов дляипотечногокредитованияв соответствиис расматриваемоймоделью -система контрактных“стройсбережений”.Подобная формаполучила широкоераспространениев ряде западно-европейскихстран (в томчисле во Франциии в Германии).Спецификаданной схемы-замкнутость:в качествеисточникапредоставлениякредитов нажилье используютсятолько те средства,которые накопленыучастникамисхемы контрактныхсбережений.Банки, применяющиеее (в Россииэто пока толькосбербанки),обретаютвозможностьпредоставлятькредиты наусловиях лучших,нежели рыночные,ибо уровеньвыплачиваемыхпо сбережениямнаселенияпроцентов уних также нижерыночного.Модель дополняется(в целях стимулированиясбережений)различнымигосударственнымидотациями длявкладчиков(реже для банков).Ради привлечениядополнительныхденежных ресурсовнекоторыеотделенияСбербанкаРоссии началивнедрять аналогисистемы“стройсбережений”.

Вчисле первыхбанков России,начавшихреализациюпрограммыконтрактныхсбережений,-Ипотечныйакционерныйбанк (ИАБ) вМоскве. На базеизучениязарубежногоопыта ипотекии особенностейроссийскойдействительностиИАБ в качествепервого этапаподготовкик ипотечномукредитованиюс марта 1994 г. ввелв практикуцелевые семейныежилищныенакопительныесчета (семейныесчета), открываемыедля своих акционеров. Цель семейногосчета -накоплениеденежных средствдля полученияипотечногокредита наприобретение (строительство)объекта недвижимости(дома, квартиры,дачи , гаражаи т. п.) .

Причемнаименьшийпериод накоплениясредств насчете, достаточныйдля получениякредита, -год. Клиентполучает правона ипотечныйкредит при условиинакопленияна счете 30 %суммы, необходимойдля приобретениянедвижимости.Кредит соответственновыдается вразмере 70 %суммы под залогприобретаемого(строящегося)объекта недвижимости.

Принципиальноеусловие выдачиипотечногокредита -проверкаплатежеспособностиклиента, которыйможет тратитьна платежипо кредиту лишьтреть совокупногомесячногодохода семьи.Минимальныйсрок кредитования-год, максимальный-десять лет. Приэтом естьориентацияна льготнуюпроцентнуюставку, выводимуюна основе ставкирефинансированияЦБ РФ, корректируемойисходя из реальнойситуации вэкономике ииз возможностейИАБ.

Согласнопринятому этимбанком алгоритму,деньги на семейныйсчет вносятсяне реже одногораза в квартали, как правило,равными долями,что обеспечиваетпостоянныйприток средствв банк. Рублевыесуммы на счетеиндексируютпо курсу доллара,что в определенной мере защищаетих от обесценения.

Рассматриваемыесемейные счетапредставляютдля банков,ориентированныхна ипотечноекредитование,значительныйинтерес. В условияхотсутствиякредитныхисторий заемщиковсемейный счетдает возможностьпознакомитьсяс клиентом,оценить уровеньего доходов,дисциплинуплатежей ит.д.; подобныесчета позволяюттакже постояннопополнять ресурсную базубанка. Клиентуже семейныйсчет позволяетпостепеннонакопить сумму,необходимуюдля полученияправа на ипотечныйкредит.

Концепцияипотечногокредитованияс использованиемсхемы накопительныхсчетов (“сберегательныхжилищныхконтрактов”)задействуетсяи СбербанкомРоссии. Согласноэтой концепциии соответствующейпрограмме междувкладчикоми учреждениемСберегательногобанка заключаетсяжилищныйконтракт,содержащийусловия и порядокнакопленияденежных средств,используемыхна цели приобретенияили строительстважилья, и условияпредоставленияльготногоипотечногокредита. Минимальныйсрок контракта-год. В случаевыполнениявсех его условийклиент получаетправо на ипотечныйкредит по сниженнойпроцентнойставке и насрок, зависящийот периоданакопленияденежных средств.

Главнаяпроблема реализациисистемыстройсбереженийв России -не только и нестолько высокийуровень инфляции,сколько угрозаустановленияотрицательныхрыночных процентныхставок по вкладам(ставок нижепроцента инфляции).При отсутствиикомпенсацииили дополнительныхгосударственныхдотаций вкладчикув этом случаеприходитсяне только делатьвзносы длявыполненияусловий контракта,но и накапливатьдополнительныесредства длякомпенсацииуменьшенияреальной величинысбережений.

Вусловиях отсутствиядополнительныхдля широкихслоев населенияРоссии кредитовна приобретениежилья подобнаясистема всеже позволяетпривлечь определенныедополнительныефинансовыересурсы накредитованиежилья. Однакоона обладаетвесьма существеннымнедостатком:ограничиваяразмер привлекаемыхсредств толькообъемамисбереженийпрямых вкладчиков,заинтересованныхв получениижилищныхкредитов, онане распространяетсяна сбережениядругих, незаинтересованной,части населения,равно как ина свободныефинансовыересурсы юридическихлиц.

Втораясхема организациисистемы жилищногоипотечногокредитованияназываетсямоделью ипотечнойкомпании. Здесьдействуютиные принципы:ипотечныекомпании вкладынапрямую непривлекают,начальныеоперации финансируютсяза счет собственногокапитала исрочных займов.Компании выдаютипотечныекредиты и обслуживаютих, однако, выдавзаем, они продаютего третьемулицу -инвестору.Продажа можетосуществлятьсянепосредственноили путем выпускаценных бумаг,обеспеченныхпулом ипотечныхкредитов. Вырученныесредства ипотечныекомпании сновапускают в оборот(выпуская новыезаймы), а ихприбыль складываетсяиз сборов запредоставлениекредитов иплатежей заих обслуживание.

Логикаразвития данноймодели предполагаетналичие достаточноразвитоговторичногоипотечногорынка, на которомпродаются ужевыданные ипотечныекредиты. Хотяв России такойрынок тольконачал формироваться,модель привлекаетмногие банкив связи с тем,что в принциперешает проблемудефицитадолгосрочныхфинансовыхресурсов. Однакоключевым остаетсявопрос о поискеинвестора.

Отдельнымбанкам удаетсярешать егопутем установленияособых отношенийс предприятиями,берущими насебя функциюинвестора.Определенныйопыт подобныхопераций накоплен,например, уСанкт-ПетербургскогоИпотекобанка,который выдаеткредиты сотрудникампредприятия,изначальноготового выступитьв качествеинвестора поэтим займам.Решая жилищныепроблемы своихсотрудников,предприятиезаинтересовываетсяв подобнойсхеме, котораяосвобождаетего от работыс заемщиками,да еще и даетнекоторыеналоговыепреимущества.


Влитературеи практикебытует мнение,что ипотекав России неимеет необходимойправовой базы,поэтому развиватьсяона или вообщене может, илибудет существоватьв уродливыхформах. Панацеейот всех бедсчиталсядолгожданныйзакон об ипотеке.Хотя анализзаконодательнойбазы ипотекии опыт работыряда банковРоссии показывает,что и без такогозакона ипотечныйбизнес можетидти и развиваться.Безусловно,вышедший всвет Законоб ипотекебудет способствоватьипотечномубизнесу. Хотяопыт показывает,что новые законыне только, ачасто и нестолько решаютдействующиепроблемы, нои создают их,и часто вместостимулированиядеятельности,на которуюони направлены,глушат ее.

Последнееутверждениеможно отнестии к принятомуГражданскомукодексу РФ, ик Закону обипотеке (покапринятоготолько в первомчтении). Такстатья 350 п.2Гражданскогокодекса (часть1)дает правозаконодательночерез суд отсрочитьпродажу заложенногоимуществас публичныхторгов на срокдо 1 года ; статья292 гласит, “чтопереход правасобственностина жилой домили квартирук другому лицуне являетсяоснованиемдля прекращенияправа пользованияжилым помещениемчленами семьипрежнегособственника”.А в Законе обипотеке предусмотрензалог домаили квартирытолько приусловии, еслизалогодательи члены егосемьи имеютдругое помещение,пригодное дляжилья, и продажазаложенногожилого домаили квартирына публичныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом домеили квартирезалогодателяи членов егосемьи. Такимобразом, ясно,что законотворческаядеятельностьзаконодательныхорганов поипотеке оставляетжелать лучшего.

Вто же времяодним из серьезныхдостиженийправительствадля становленияипотеки можносчитать снижениетемпов инфляции;ипотечноекредитованиепри любых условияхбудет крайнезатруднено,если инфляциябудет выше5-7% в месяц (в январе1995г. она составляла18 %, в феврале -15%, виюле-6-7%),поэтому предпринятыешаги правительствапо снижениюинфляции до3 %в месяц, возможно,дадут еще одинтолчок развитиюипотеки в России.В противномже случае (призапуске печатногостанка), мыполучим замкнутыйкруг, когдавысокие темпыинфляции тормозятразвитие ипотеки,которая, в своюочередь, выступаетмощным рычагомобузданияинфляции.


Выгодностьдля банков идоступностьдля заемщиковипотечныхкредитов определяетсятакже стоимостьюкредитныхресурсов длякредитора идолгосрочностьюкредита. В настояшеевремя основнымиисточникамикредитныхресурсов банковвыступаютсобственныесредства имежбанковскиекредиты, процентныеставки по которымв зависимостиот срока кредитаколеблются от 140 до 210 % в год, а по валютнымсчетам - от 15до 35 % в год. Еслик ним прибавитьпроцент издержекбанка и риски,то получитсяпроцентнаяставка по кредитамот 170 до 260 % в год.О какой ипотекездесь можноговорить? Поэтомубанкам выгоднозаниматьсямежбанковскимикредитами, ане долгосрочнымиинвестициями.Однако спекуляциякредитнымиресурсами нарынке межбанковскихкредитов вусловиях массовогоневозвратасредств становитсяочень рискованнымбизнесом, ибанки всеобращаютсяк долгосрочномукредитованиюобъектов свысоким обеспечениемвозврата ссуд.Такое обеспечениедает ипотека.

Мироваяпрактика ипотекиопирается восновном надва источника:накопительные(сберегательные)счета населенияи эмиссияценных бумагна сумму ипотечныхкредитов (вторичныйрынок закладных).Первый источникявляется основнымдля ипотекиГермании, второй-для ипотекиСША. В Россиипактическиотсутствуетвторичныйрынок ценныхбумаг, темболее закладных.Банки Россиипошли по другомупути (болееподробно системаипотечногокредитованиябыла рассмотренавыше). Они организуютмуниципальныежилищные займы,аккумулируятем самымденьги населениядля кредитованиястроительстваи покупку ихжилья черезпродажу жилищныхсертификатов,а также другихценных илипричисленныхк ним бумаг.ИсследованияЦентра ипотечногобизнеса показывают,что необходимоформироватьнормальныйвторичныйрынок закладныхкак по жилому,так и нежиломуфонду недвижимости.Причем, еслив США этотрынок формировалсясверху (по инициативеи под руководствомправительства)через созданиефедеральнойнациональнойассоциациипо закладным“ Фенни Мей”, то в Россииэтот процессдолжен начинатьсяснизу, путемсоздания локальныхвторичныхрынков закладныхпод руководствомместных органоввласти.

Началом развития этихрынков и ихсегментовмогут бытьсистемы жилищныхзаймов. Центрипотечногобизнеса совместнос Фондом имуществаг. Москвы разработалсхему, в которойцентральнымзвеном ( мини“Фенни Мей”) должна быть Московскаяипотечнаякомпания,работающаяв тесной связис правительствомМосквы и егодепартаментами.Примерно такаяже схема жилищнойипотеки используетсяв Ярославле( ярославскийфилиал Ипотечногоакционерногобанка ). Используядостаточносложную организационнуюи правовуюформу, обусловленнуюотсутствиемсоответствующейзаконодательно-нормативнойбазы, этот банкв конечномсчете предоставилипотечныекредиты нажилье за счетсредств, привлеченныхот продажиипотечныхсертификатов,обеспеченныхданными кредитами.В качествепосредника,действующегона вторичномрынке ипотечныхкредитов, выступилаИпотечнаякредитнаякомпания, котораястала приобретатьу банка ираспространятьипотечныесертификаты,обеспеченныеипотечнымикредитами.

Основнымисточникомресурсов дляипотеки современнойРоссии должныбыть сбережениякак заранеепредназначенныедля решенияжилищноговопроса, таки текущие, атакже временносвободныенакопленияпредприятий,передаваемыеипотечнымбанкам накредиты, обеспечивающиеразвитие этихпредприятий.Например, строительныеорганизациипод процентниже кредитнойставки банка дают ему своивременно свободныересурсы длявыдачи ипотечныхкредитов наприобретениепродукции этихорганизаций.Рациональноесочетаниедвух указанныхсхем получениякредитныхресурсов приактивном участииместных органовгосударственнойвласти можетобеспечитьвысокие результатыипотеки.

Впроцессе купли-продажинедвижимостиправо собственностипереходит отпродавца кпокупателю,будь то юридическое(предприятие)или физическое(гражданин)лицо, толькос моментарегистрациидоговоракупли-продажи.Описание правсобственностина недвижимоеимуществосоставляетего титул(отсутствиена моментрегистрациидругих собственниковили претендентовна эту зарегистрированнуюсобственостьназываетсячистотойтитула).

Органырегистрациидолжны нестиответственностьза чистотутитулов. Ксожалению,такая ответственностьне предусмотренасегодня действующимизаконодательнымиактами. Напрактике женередки случаи,когда предпринимаютсяпопытки получитькредит под залогимуществалюдьми, которыесами фактическине являютсяего собственниками,или имеютсядругие собственникиэтого имущества,или, что ещехуже, когдаоно приватизировановопреки всемдействующимзаконам. Вопросычистоты титулаособенно островстают присделке по земельнымучасткам ижилому фонду.Один из путейудовлетворительногорешения -страхованиечистоты титула.Однако в Россиинет пока страховыхкомпаний, которыевыполняли быили были быготовы выполнятьтакие операции.Чистота титулачрезвычайноважна еще ипотому, чтов ипотечномкредитованиив залог идетне само недвижимоеимущество,а право собственностина него.

Нормальномуразвитию ипотекив России мешаети нынешнееразделениепроцедуры регистрациисделок междуорганамиГоскомимущества,Госкомзема,Бюро техническойинвентаризации.СогласноГражданскомукодексу РФнедвижимость-это земельныйучасток и все,что с ним неразрывносвязано. Сталобыть, любоездание илисооружениеследует рассматриватьв неразрывномединстве сземельнымучастком, накотором оностоит, и регистрироватьсделку в целом.

Высокийуровень инфляции(который наблюдалсядо последнеговремени) и системаналогообложенияв России обуславливаютналичие в периодприватизациигосударственнойсобственностидвух цен нанедвижимость-цены регистрации(или нормвтивнойцены) и реальной(рыночной) ценысделки. Перваяпроходит вовсех документах,оформляющихсделку купли-продажинедвижимости,и используетсякак база исчислениясоответствующихналогов иплатежей. Именноэту цену приходитсяучитыватькак залоговую,так как в случаенеплатежейиск к залогодателюможет бытьпредъявлентолько на этуофициальнозарегистрированнуюсумму. На рынкенедвижимостифигурируетвторая цена,и не в рублях,а в долларахСША. Кроме того,плата за приобретеннуюу физическоголица квартирудолжна вноситьсяналичнымиденьгами.Организацияже как юридическоелицо можетоплачиватьсделку наличнымив сумме не болеепяти миллионоврублей. В этихусловияхорганизациявынужденазаниматьсяпереводом рублевыхсредств избезналичнойформы в наличную,т. е. операцией,которую подействуюцемузаконодательствуможно осуществлятьтолько призаключениимеждународныхконтрактови т. д. Ни для когоне секрет, что,решая эти проблемы,различныериэлтерскиеи финансовыеструктуры идутна прямое иликосвенноенарушениедействующегозаконодательства.Наиболеераспространеннаясхема взаимодействиябанка и риэлтерскойфирмы -это,когда последняяберет на себявсе рискикредитования,оформляетнедвижимость,по которой идетсделка, в своюсобственностьи в аренду заемщику.Заемщик оплачиваеткредит илинепосредственнобанку, выплачиваяриэлтерскойорганизацииарендную плату,включающую стоимостьее услуг посделке, илириэлтерскойорганизации-в виде аренднойплаты, а последняяперечисляетчасть ее в видеплаты за кредитбанку. Строгоговоря, здесьнет прямогозалога недвижимости,а выдаваемыйзаемщику кредитнельзя назватьипотечным.Существующаяпрактика порожденанынешнейхозяйственнойсистемой. Чтобыпокончить сподобной практикой,нужно изменитьценообразование,перейти к рыночнойоценке недвижимости,ввести льготнуюсистемуналогообложенияна отдельныеоперации с ней(осбенно с жилымфондом), улучшитьзаконодательнуюбазу ипотеки.

Серьезноговнимания требуетприменяемыйинструментарийипотечногокредитования.В настоящеевремя в российскихбанках в подавляющембольшинствеслучаев действуеттрдиционныймеханизмвыплаты ипотечнойссуды, которыйпредусматриваетнеизменностьвеличиныпроцентнойставки в течениевсего периодакредитования.В условияхвысокой инфляции,ив условияхэкономическогои политическогокризиса встране,такой механизмпри долгосрочномкредитованиикрайне неэффективен,да и при краткосрочномкредитованиион предполагаетвысокие процентныеставки, а значит,и малую доступностькредитов длянаселения.

ДляРоссии вероятнонаиболее приемлемоиспользованиеиндексов,основанныхна процентнойставке межбанковскихкредитов, котораянаиболее полноотражает колебаниецен на кредитныересурсы финансовогорынка. Кредиторыв этом случаемогут на основепрогнозированияинфляции иреальной стоимостикредитныхресурсовкорректироватьожидаемуюнорму прибыли,переоцениватьдоход заемщикаи стоимостьего собственности.Такой механизмприменяется,например, в США,Канаде, Великобритании,т. е. в странахс относительностабильнойэкономикой.Однако он требуетограниченияизмененийпроцентнойставки ипотечногокредита какна весь периодкредитования,так и по отдельнымего этапам,что очень важно,посколькунеопределенностькредитнойставки лишаетсмысла самкредит. В США,например,корректировкапроцентнойставки ограниченадвумя процентамиот начальнойставки в течениегода и шестьюпроцентами-в течение всегосрока кредитования.Примечательно,что названныеограниченияне зафиксированыни в одномнормативномдокументе,тем не менееипотечныебанки и компанииСША соблюдаютих. Кто и в какомразмере установитподобные ограничениядля нашихфинансовыхструктур икаков долженбыть механизмконтроля засоблюдениемэтих ограниченийв современнойРоссии с еенестабильнойэкодомикой?Ответа на этивопросы поканет, да, похоже,никто его ине ищет.

Институтомэкономикигорода в СШАразработанспециальнодля Россииинструментипотечногокредитованияс регулируемойотсрочкойплатежей (ИРОП).Речь идет оприменениидвух различныхпроцентныхставок. Однапризвана обеспечитьприбыльностькредитныхопераций длябанка, другая-сделать кредитдоступнымдля заемщика.Первая болеевысокая (такназываемаяконтрактная)определяет тотразмер платежа,который сделалбы кредитованиерентабельнымдля банка икоторый клиентдолжен был быв принципевыплачиватьбанку; величинаданной ставкирассчитываетсяна основепроцентнойставки намежбанковскомрынке кредитов(к нему приплюсовываетсяфиксированнаябанковскаянадбавка), т.е. исходнаяпроцентнаяставка по ИРОПустанавливаетсяна насколькопунктов вышеставки процентана межбанковскомкредитномрынке. Этопревышениеостаетсяпостояннымна протяжениивсего кредитногопериода. Такимобразом, фактическаяставка изменяетсявслед за ставкойпо межбанковскомукредиту, чтообеспечиваеткредиту фиксированныйдоход. Этаконтрактнаяставка, по которойнадлежит оплачиватькредит заемщику.В действительностирегулярныеежемесячныеплатежи покредиту заемщикделает по другой,более низкойставке, называемойплатежной.Разница междуконтрактойи платежнойставкамирегулярноприбавляетсяк сумме основногодолга заемщика.Величинаежемесячногоплатежа заемщикапересчитываетсякаждые тримесяца на сумму,связанную,во-первых, сизменениеммежбанковскойпроцентнойставки, и, во-вторых,с одновременнымпересмотромбаланса кредита, т. е. разницымежду суммойзадолженностизаемщика ивеличинойего фактическихвыплат, котораядобавляетсяк непогашеннойсумме долга.Возникающаятаким образомзадолженностьзаемщикаоформляетсяна основнойсрок кредитакак новая суммакредита, выданногопод новые контрактнуюи платежнуюставки. В итогеплатежи пополной (контрактной)процентнойставке взимаютсяна более позднемэтапе погашениякредита с расчетомна то, что заемщикубудет легчеих выплачиватьблагодаряувеличениюего доходов(хотя бы и номинально,например, врезультатеинфляции).

Кредитыс регулируемойотсрочкой платежей впервыестал выдаватьМосбизнесбанк(в мае 1994 г.). Нынесхемой ИРОПзаинтересовалсяеще ряд банков,причем, какпоказываютрасчеты, уровенькредитногориска при ееприменениивполне приемлем.

Многиеспециалистысчитают, чтомеханизм ИРОП,основанныйна межбанковскойставке процента,практическиполностьюисключаетдля банка рискпроцентнойставки. ОднакозадействованиеИРОП требуетдоступногои абсолютнонадежногопоказателяставки помежбанковскимкредитам. Ктому же использованиекредитныхинструментовс индексациейосновной суммыдолга (когдаосновные выплатыпо кредитупереносятсяна более поздниесроки кредитногопериода) сопряженос проблемамироста кредитнойзадолженностии “негативнойамортизации”,что увеличиваетриск ликвидности.

Речьидет отом, чтона протяженииопределенногопериода времениприток наличныхсредств в банкможет оказатьсянедостаточнымпо сравнениюс величинойаналогичныхплатежей потребованиямвкладчиков(в том числеплатежей попроцентам).Риск ликвидностиобычно вышедля тех банков,пассивы которыхсконцентрированыв краткосрочныхдепозитах, аактивы -в долгосрочныхкредитах.Характерно,что банки,применяющиевариант ИРОПили другиеалгоритмыипотечногокредитованияс индексациейсуммы основногодолга, оказываютсяперед проблемойликвидностичаще, чем банки,подобные схемыне использующие.Дело в том, чтоперенос частиплатежей покредитам наконец кредитногопериода можнопринять запредоставлениебанком кредитовбольшего размератем же заемщикам(причем банкне имеет возможностиконтролироватьпредоставление“дополнительных”кредитов). Втечение всегосрока, поканакапливаетсякредитнаязадолженность по индексируемымипотечнымкредитам (т.е. сохраняется“негативная амортизация”),банк обязанвыплачиватьклиентам процентыпо вкладам,тогда как егособственныйдоход в видепроцентов можетпоступитьлишь позднее,т. е. банк недополучетв данный моментпроцентныйдоход. Сказанноехарактернодля всех ипотечныхкредитов,предполагающихотсрочку платежей.Поэтому банкамрекомендуетсядержать в индексируемых кредитах лишьнебольшуючасть своихактивов, особеннов первые годыпосле началапогашенияссуд по даннойсхеме кредитования.В последующиегоды проблемаликвидностирешаетсяавтоматически-за счет поступлениякрупных платежейпо выданнымранее ссудам,компенсирующихминимальныйприток средствв виде платежейпо кредитам,предоставленнымнедавно.

Вобщем проблемаликвидностинапрямую связанас моделью жилищногокредитования.При этом дляразных участниковданного процессаона проявляетсяпо-разному.Так, если длядепозитногоинститутариск ликвидностиможет статьсерьезнойугрозой, тодля ипотечнойкомпании, котораяпродает выданныекредиты, онпросто отсутствует:компания непривлекаетвкладов, афинансируетсвои активныеоперации засчет вырученныхот продажизаймов средств.

Индексационныеинструментыпозволяютповысить доступностькредита длязаемщика, вособенностив сравнениис кредитамис фиксированнойставкой процентаили с переменнойего ставкой(степень доступностив данном случаетрактуетсякак размеркредита, которыйбанк можетпредоставитьодному и томуже заемщикупри различныхсхемах кредитования).Схематичноэто можнопредставитьследующимобразом. Стараясьизбежатькредитногориска, банкопределяетразмер кредитаисходя, например,из того условия,что размерплатежа недолжен превышатьопределеннуюдолю доходазаемщика(скажем 30 %).В этом случаеснижениепроцентнойставки по кредитусо 140 %(ставка по кредитус изменяющимсяпроцентом СбербанкаРоссии в 1994-1995 гг.)до 30-35 %(ставка с привязкойкредита по курсудоллара США),или до 26 %(ставка ярославскогофилиала ипотечногобанка), или до5-10 %(ставка ИРОП)позволяетсущественноповысить доступностькредита длязаемщика.

Серьезновлияют надоступностьипотечныхкредитов такжесроки, на которыеони выдаются.В 1995 г. московскиебанки, применявшиесхему “прдажижилья в рассрочку”,обычно выдаваликредит на времядо олного года(реже до двухлет). Российскиебанки, выдающиедействительноипотечныекредиты, предоставляютих на срок до10 лет (Мосбизнесбанк,ярославскийфилиал ИАБ,бывший ИпотечныйСтандартбанки др.), что помогаетзначительноснизить допустимыйуровень доходаклиентов


Взаключениихотелось быотметить, чторазвитиеипотечногобизнеса вРоссии, каки во всем остальном,требует специальногоподхода, опираясь,конечно, наопыт зарубежныхстран, но сучетом нашихособенностей.А это -особенностифункционированияфинансовойсистемы, банковскойдеятельности,рынка недвижимогоимущества,земельныхотношений,размер и структурадоходов населения,традиции,противоречивыереалии нашейэкономикии политики.

Таккак внедрениев практикуразличныхсхем ипотечногокредитованиямогло бы оказатьблагоприятноевоздействиеи на макроэкономическуюситуацию встране:

  • способствуяпрогрессивнойпереориентацииизлишнегоплатежеспособногоспроса населенияпутем концентрациисредств нацелевых ипотечныхсчетах, а темсамым содействуяобщему снижениюинфляции;

  • снижаяостроту жилищнойпроблемы посредствоммобилизациисредств населения и внебюджетныхфондов, развитияльготногодолгосрочногокредитованиячастных лиц;

  • расширяяфинансовыевозможностиотдельныхграждан в томплане, чтоисключаетиз составаоблагаемогоподоходнымналогом дохода суммы, направленныена погашениякредитов, полученныхв банке нажилищные цели;

  • сокращаябюджетныеассигнованияна жилищноестроительство;

  • обеспечиваябанкам достаточнодешевые кредитныелинии, позволяющиеим существеннорасширитьинвестиционнуюдеятельность.

Всеэто конечноневозможнобез подержкигосударства,без эффективнойгосударственнойполитики,порводимойна данномспецифическомрынке ипотечныхкредитов изакладных, атакже безпривлеченияпомощи со стороныроссийскихи зарубежныхспециалистови специальных(целевых) кредитныхлиний МировогоБанка. Что жекасаетсяналоговыхльгот, то онидолжны бытьнаправленына увелечениедоходов нетолько залогодержателей(банков), но изалогодателей.Последние могуттакже рассчитыватьи на льготыпо кредитованию(но уже за счетбанка). В этомслучае заемщик(залогодатель)будет ориентированна более привлекательныедля него условиякредитования,предоставляемыеему тем илииным банком.

Одновременнонадлежит приложитьмаксимальнныеусилия длясозданиявторичногорынка закладных,организациякоторого, согласноопыту развитыхстран, невозможнабез активногогосударственногоучастия. Серьезнымшагом на этомпути можетстать приданиезаконодательногостатуса Федеральномуагенству пожилищномуипотечномукредитованию(основнымифункциямикоторого должныбыть методологическоеи методическоеобеспечениеипотечногодела, разработкатиповых документов, обслуживающихипотечныекредиты, покупказакладных уипотечныхбанков, выпускобеспеченныхзакладнымиценных бумаг,и т.д.),. а такжена принятиесоответствующихнормативныхактов, обеспечивающихнормальноефункционированиеипотечногобизнеса


Литература


  1. БалабановИ.Т. Операциис недвижимостьюв России. -М.: Финансы истатисти-ка,1996.

  2. КлимовичМ. Московскаяприватизация:ипотечныемеханизмывыкупа недвижимости// Российскийэкономическийжурнал. -1996. -N5.

  3. Банки.Инвестиции.Недвижимость:Бусов В.И. Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии // Деньгии кредит. -1996. -N2.

  4. Е.Машинистова.Кредитныеинститутыкак субъектыипотечныхопераций сжильем // Российскийэкономическийжурнал. -1996. -N7


21



Ипотекаи ипотечноекредитование.


Ипотека(греч. hypotheka-залог,заклад) -представляетсобой залогнедвижимостидля обеспеченияденежноготребованиякредитора-залогодержателяк должнику(залогодателю).

Существуети другое понятиеипотеки. Ипотека-это кредит,полученныйпод залогнедвижимости.

Внашей странепорядок осуществленияипотеки регулируется законом РФ“О залоге”1.(Глава 2. Законпредприятия,строения, здания,сооруженияи иных объектов,непосредственносвязанныхс землей (ипотека))и Основнымиположениямио залоге недвижимогоимущества-ипотеке2.

Виюле 1995 г. Госдумаприняла в первомчтении проектФедеральногозакона “Обипотеке (залоге“недвижимости)”.Этот проект-развитиесуществующихположений озалоге вообщеи ПоложенийГражданскогокодекса РФ озалоге недвижимостив частности.Закон об ипотекене вноситизмененийв отношениясобственности,но создаетчеткую процедурузалога недвижимогоимущества.Главная цельзакона -повысить надежностьи эффективностьпользованияипотеки какспособа обеспечениянедвижимымимуществомкредитныхобязательствс одностороннейзащитой интересовсобственниковэтого имущества.

Основныеположенияпроекта законаследующие:

  1. предусматривается (по выбору сторон)заключениедоговора обипотеке какв традиционнойформе, без передачиправ залогодержателядругим лицам,так и в формезакладной,являющейсяценной бумагой;

  2. всеипотечныеоперации подлежатгосударственнойрегистрации;

  3. детальноурегулированывзаимоотношениясторон по договоруперехода правна заложеннуюнедвижимостьот залогодателяк другим лицамв случае еедополнительногообремененияправами третьихлиц (последующийзалог, аренда,сервитуты);

  4. можетбыть заложенатолько танедвижимость,на которую увладельца имеетсяправо на отчуждениеили на продажу;

  5. залогсельскохозяйственныхземель долженрегулироватьсяспециальнымзаконом.

Согласностатье 42 ЗаконаРФ “О залоге”ипотекой признаетсязалог предприятия,строения, здания,сооруженияили иногообъекта,непосредственносвязанногос землей, вместес соответствующимземельнымучастком илиправом пользованияим.

Ипотека-это обеспечениеобязательстванедвижимымимуществом,при которомзалогодержательимеет право,в случае неисполнениязалогодателемобязательства,получитьудовлетворениеза счет заложеннойнедвижимости.Для организациив системекомитетовпо управлениюгосударственнымимуществомединого порядкарешения иливопросов о дачесогласия назалог федеральнойгосударственнойсобственности,закрепленнойза федеральнымипредприятиямина праве полногохозяйственноговедения, Государственныйкомитет РФ поуправлениюгосударственнымимуществомраспоряжениемN890-р от 21 апреля1994 г. утвердилВременноеположение осогласованиизалоговыхсделок. Однакооно не распространяетсяна ипотекуи залог имущественныхправ. В соответствиис этим положенииемфедеральноепредприятиеможет осуществлятьзалог предприятияв целом, егоструктурныхединиц и подразделенийкак имущественныхкомплексов,а также отдельныхзданий и сооруженийтолько с согласиякомитетауправленияимуществомпо месту нахождениязакладываемогопредприятия.Имущество,на котроеустановленаипотека, остаетсяво владениии пользованиизалогодателя,т. е. должника.

Випотечномдоговорепредусматриваютсяразличныевариантывзаимоотношениймежду залогодержателеми залогодателем.Так, соглашениемможет бытьустановленоправо залогодержателяпользоватьсядоходами отзаложеннойнедвижимостив счет погашениякредита. Договорможет предусматриватьзначительнуюсвободу действийзалогодателя:возможностьотчуждениязаложенногоимуществас переводомна приобретателядолга по обязательству,сдача его варенду; обременениеего новымидолгами и т.д. Договор обипотеке заключаетсяв виде закладной.Закладнаядолжна бытьнотариальноудостоверенаи подлежитгосударственнойрегистрации.Договор обипотеке вступаетв силу с моментарегистрациизакладной.Ипотекаможет бытьустановленана:
  • земельныеучастки;

  • предприятия,здания и иноенедвижимоеимущество,используемоев предпринимательскойпрактике;
  • жилыедома и квартиры;

  • дачи,садовые дома,гараж и другиестроения;

  • иноенедвижимоеимужество.

Внастоящеевремя не существуетединого порядкарегистрациизакладных.Такая регистрацияпроводится:по земельнымучасткам -в территориальныхорганах КомитетаРФ по земельнымресурсам иземлеустройству;по жилым домами квартирам-Бюро техническойинвентаризациирайона (города,района в городе);по предприятию-в органе, осуществляющемрегистрациюэтого предприятия;по другомунедвижимомуимуществу-в органе, проводящемрегистрациюэтого имущества.При ипотекеземльногоучастка вместес находящимисяна нем зданиямии сооружениямигосударственнаярегистрацияипотеки проводитсяорганом, осуществляющимрегистрациюипотеки земельногоучастка, которыйобязан передатьсведения орегистрацииипотеки, органупроводящемурегистрациюсоответствующихзданий и сооружений.

Нарегистрациюипотеки преставляетсязаявлениезалогодержателя,закладная,документы,названныев закладной,в качествеприложенияк ней, доказательствауплаты государственнойпошлины зарегистрацию.

Регистрационнаязапись включает:сведения озалогодателе;информациюо предметеипотеки; указанияна наличие предшествующихипотек; срокдействия ипотечногообязательства.

Закладнаядолжна содержать:

  1. слово“закладная”,заключенноев названиедокумента;

  2. наименованиезалогодателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодатель-юридическоелицо, его местонахождение;

  3. наименованиезалогодержателяи указаниеместа егожительствалибо, еслизалогодержатель-юридическоелицо, его местонахождение;

  4. названиекредитногодоговора илиипотечногообязательства,исполнениекоторогообеспечиваетсяпо даннойзакладной(основногообязательства),с указаниемдаты и местазаключениятакого договораили основаниевозникновенияиного основногообязательства;

  5. наименованиедолжника поосновномуобязательству,если должникне являетсязалогодателем,и указаниемместа жительствадолжника либо,если должник-юридическоелицо, его местонахождение;

  6. указаниесуммы основногообязательства, обеспеченнойипотекой поданной закладной,либо ссылку на содержащиесяв приложениик закладнойусловия, позволяющиеопределитьэту сумму;

  7. указаниесрока или сроковуплаты суммы,обеспеченнойипотекой поданной закладной;

  8. названиеи достаточноедля идентификацииописаниеимущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной,и его местонахождение;

  9. денежнуюоценку имущества,на котороеустановленаипотека поданной закладной;

  10. наименованиеправа, в соответствиис которымимущество,являющеесяпредметомипотеки, принадлежитзалогодателю,и органа,зарегистрировавшегоэто имущество,с указаниемномера, датыи места регистрации,а если предметомипотеки являетсяпринадлежащеезалогодателюправо -точное наименованиеэтого права;

  11. указаниена то, имеютсяли на имущество,являющеесяпредметомипотеки, илина часть этогоимуществадругие закладные;сданоли это имуществоили его частьв аренду; обремененоили не обремененооно иным образомна моментрегистрацииипотеки;

  12. подписизалогодателяи залогодержателя;

наименованиеоргана, зарегистрировавшегоипотеку, суказаниемдаты и местарегистрации.

Закладная,не содержащаякаких либовышеназванныхданных, неподлежит нотариальномуудостоверению,а соответственноипотека -государственнойрегистрации.В случае регистрациитакая закладнаяможет бытьпризнана судомнедействительнойпо иску заинтересованноголица. По соглашениюзалогодателяс залогодержателемв закладнуюмогут бытьвключены такжеиные данныеи условия. Кзакладнойвозможноприложениедокументов,определяющихусловия ипотекиили необходимыхдля осуществлениязалогодержателемсвоих прав поэтому договору.Если документы,прилагаемыек закладной,не названыв ней с такойстепенью точности,которая достаточнадля их идентификации,и в закладнойне сказано,что они являютсяее неотъемлемойчастью, данныедокументы необязательныдля лиц, к которымправа по закладнойперешли в порядкеуступки требованияв результатеее залога илииным образом.

Ипотеказемельныхресурсов имеетследующиеособенности.

Ипотеказемельныхресурсов изсоставасельскохозяйственногоназначениядопускаетсялишь для обеспеченияисполнениякредитныхдоговоров,связанныхнепосредственнос осуществлениемили развитиемсельскохозяйственногопроизводства.Городскиеземли, на которыхв соответствиис градостроительнымиправиламизапрещеновозведениезданий и сооружений,не могут бытьпредметомипотеки в качествеотдельногоземельногоучастка. Приобщей собственностина землю коллективасельскохозяйственногопредприятияипотека можетбыть установленатолько напринадлежащийгражданинуземельныйучасток, выделенныйв натуре изземель, находящихсяв общественнойсобственности.Не допускаетсяипотека частиземельногоучастка, котораяс учетом ееразмера неможет бытьиспользованав качествесамостоятельногоучастка ссоблюдениемназначенияземель соответствующейкатегории.

Залогодержателемпо договоруипотеки земельногоучастка и подоговору залогазакладной на земельныйучасток можетбыть банк,имеющий лицензиюна осуществлениеипотечныхопераций, выданнуюЦентральнымбанком России.

Здания,сооружения,которые находятсяили будутвозведены назакладываемомземельномучастке ипринадлежатзалогодателю,могут бытьзаложеныодновременнос участкомпо той же закладной.Если в закладнойна земельныйучасток непредусмотрено,что находящиесяили возводимыена этом участкеи принадлежащиезалогодателюздания и сооружениязаложены томуже залогодержателю,то в случаеобращениязалогодержателемвзысканияна этот участокзалогодательсохраняетправо на принадлежащееему находящеесяна этом участкездание илисооружениеи приобретаетсервитут (правоограниченногопользования)в отношенииопределеннойчасти участка,необходимойдля использованияздания илисоружения всоответствиис его назначением.В документеможет бытьтакже предусмотреносохранениеза залогодателемуказаннойчасти участкана право арендына условиях,определенныхв закладной.Если ипотекаустановленана земельныйучасток, накотором находятсяздания илисооружения,принадлежащиене залогодателю,а другому лицу,то при обращениизалогодержателемвзысканияна этот участоки его продажес публичныхторгов к покупателюучастка переходятправа и обязанности,которые в отношенииэтого лицаимел залогодатель.

Вслучае несвоевременного погашенияипотечногокредита илидругих “прегрешений”собственникаего земельныйучасток можетбыть отчужден.Эта процедураназывается“обращениевзыскания”. Следует отметить,что в законодательствемногих странЕвропы установленадовольно сильнаязащита правпотребителянедвижимостии в рамкахпроцедуры обращениявзысканияна недвижимостьдействуетряд защитныхмер в пользудолжников исобственников.

Внастоящеевремя в нашейстране отсутствуетссудно-договорноеправо и законодательствооб ипотеке ипоземельныхкнигах. Важнуюроль в ипотекеиграет такжедоговорнаядокументацияпо земельнымучасткам.Развитие ипотекиневозможнобез точногообмера земельныхучастков исозданиякадастровыхи поземельныхкниг.При созданиипоземельныхкниг необходимоисходить изглавного принципа:полноты регистрационныхзаписей. Покупательземельногоучастка инедвижимостина ней долженполностьюдоверять правильностизаписей и бытьуверен в ихполноте. Каждоеиз заинтересованныхлиц должно иметьвозможностьбыстро и недорогополучить достовернуюинформациюо правовойситуации поземельномуучастку. Информациякадастра должнаточно соответствоватьзаписям о правахсобственникав поземельнойкниге для возможностив любое времяпровестиидентификациюземельныхучастков иустановитьих правовойстатус.


Ипотекапредприятийимеет следующиеособенности.


Общиеправила заключениядоговора обипотеке любогопредприятия, в том числепри выкупепредприятийпотребительскогорынка Москвы(в данном случаенедвижимоеимуществорасматриваетсякак неотемлемаячасть предприятиянезависимоот организационно-правовойформы деятельности),можно свестик следующимосновнымположениям.

Ипотекапредприятияв целом распространяетсяна все имущество,включая основныеи оборотныесредства, правотребования,патенты, долги,а также иныеценности,отраженныев самостоятельномбалансе (еслииное не установленнодоговором). Всостав заложенногоимуществавключаются:полученныев результатеработы предприятияв период ипотекидоходы; приобретенныев этот периоддолги; осуществленныезалогодателемулучшения имуществапредприятия.

Составимуществапредприятия,передаваемогов ипотеку, иего стоимостьопределяютсяна основесоответствующейполной инвентаризации.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс, заключениянезависимогооценщика осоставе истоимостиимуществасуть обязательногоприложенияк договору обипотеке.

Филиалыпрдприятийнезависимоот их местоположения(если иное неотражено вдоговоре) также подпадаютпод ипотеку.В договоре обипотеке предприятийв целом, отдельныхсооружений,зданий, строенийи иных производственныхобъектов должныбыть зафиксированы,кроме обычныхсведений, данныео виде ипотечногоимущества,его наименование,местонахождения,год постройки,физическийизнос, стоимость.Особое вниманиенадлежит уделитьдокументальномуподтверждениюи описаниюправ на недвижимость,доказательству“чистоты титула”(ознающейотсутствиедругихсобственниковили претендентовна закладываемуюнедвижимость).В московскихусловиях проверкатакой “чистоты”применительнок объектампотребительскогорынка упрощенапо сравнениюс проверкойквартир (отсутствуетэлемент прописки):договор купли-продажии свидетельствона право собственности,выданное либоМоскомимуществом,либо Фондомимуществаг. Москвы, достаточнополно информируюто полнотеимущественныхправ на тотили иной недвижимыйобъект.

Обязательство(кредитныйдоговор), обеспечиваемоенедвижимостью,должно бытьотражено вдоговоре обипотеке с указаниемсуммы, срокови периодичностиплатежей. Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченнообязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов.

Прдметомипотеки предприятияявляется предприятиев целом какединый имущественныйкомплекс. Всостав заложенногоимуществапредприятиявходят всепринадлежащиеему как юридическомулицу на правесобственностиили полногохозяйственноговедения материальныеи нематериальныеактивы, в томчисле здания,сооружения,оборудование,инвентарь,сырье, готоваяпродукция, праватребования,патенты и другиеисключительныеправа, а такжедолги предприятия.В составезаложенногоимуществапредприятиявключаются:полученныедоходы; приобретенноеим имущество;произведенныезалогодателемулучшенияимущества,а также приобретенныепредприятиемдолги в периодипотеки. Договоро залоге предприятияможет распространятьсякак на всеактивы, таки на часть активов баланса.

Передачапредприятияв ипотекудопускаетсяпри наличиисогласиясобственникаимуществапредприятияили уполномоченногоим органа либона основаниирешения органа,уполномоченногоучредительнымидокументамипредприятия.Договор ипотекипредприятия,заключенныйс нарушениемэтого требования,недействителен.

Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченноденежноеобязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов предприятия.Не допускаетсяпередача випотеку предприятия,в отношениикоторого возбужденодело о банкротствелибо приняторешение о ликвидацииили реорганизации.Ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательство,подлежащееисполнениюне ранее чемчерез год послезаключениядоговора ипотеки.В случае когдадоговоромпредусмотрено,что ипотекойпредприятияобеспечиваетсяденежноеобязательствос менее продолжительнымсроком исполнения,право на обращениевзысканияна предметипотеки понеисполненномуобязательствувозникаету залогодержателяпо истечениигода с моментазаключениядоговора ипотеки.

Составимущества,передаваемогов ипотекупредприятия,и оценка егостоимостиопределяютсяна основе полнойинвентаризацииимуществапредприятия.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс и заключениенезависимогоаудитора осоставе истоимостиимуществапредприятияявляются обязательнымиприложениямик закладной.Залогодательвправе продавать,обменивать,сдавать в аренду,предоставлятьвзаймы и инымспособомраспоряжатьсяимуществом,вносить измененияв состав имуществапредприятия,переданногов ипотеку, еслиэто не влечетуменьшенияобщей стоимостиего активов,указаннойв закладной,и не нарушаетдругих условийдоговора ипотеки.

Ипотекойпредприятияобеспечиваютсяглавным образомдолгосрочныеинвестиционныекредиты. Поэтомузалогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия.Согласно статье44 Закона РФ “Озалоге” принеисполненииобязательства,обеспеченногоипотекойпредприятия,залогодержательвправе принятьмеры по оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия,предусмотренныедоговором обипотеке, включаяназначениепредставителейв его руководящиеорганы, ограниченияправ распоряжатьсяпроизведеннойпродукциейи иным имуществомпредприятия.Если же указанныемеры не далинадлежащихрезультатов,залогодержательвправе обратитьвзысканиена нахоходящеесяв ипотекепредприятие.

Ипотекажилых домови квартир имеетследующиеособенности.

Ипотекажилого домаили квартирыдопускаетсядля обеспеченияпогашенияссуды, предоставленнойдля строительства,реконструкцииили капитальногоремонта жилогодома (квартиры).Жилой дом (квартира)может бытьпредметомипотеки также,если гражданин-его собственники члены егосемьи проживаютв другом жиломдоме (квартире)и имеют в этомдоме достаточноев соответствиис установленныминормами жилойплощади жилоепомещение.

Дача,садовой домики другие строения,не предназначенныедля постоянногопроживания,могут бытьпредметомипотеки наобщих основаниях.Специальныеправила, установленныедля жилых домов(квартир), наних не распространяются.

Жилыекомнаты, составляющиечасть дома(квартиры), немогут бытьпредметомипотеки.

Випотеку можетпередаватьсятолько жилойдом (квартира),принадлежащийзалогодателюна праве собственности.Залогодержателямижилого домаи квартирымогут бытьбанки и другиекредитныеучреждения,имеющие специальнуюлицензию.

Продажазаложенногожилого дома(квартиры) напубличныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом жиломдоме (квартире)залогодателяи членов егосемьи. Междусобственником,приобретающимжилой дом(квартиру), ипроживающимив нем такимилицами заключаетсядоговор арендыжилого помещенияна условиях,обычных дляданной местности.Лица, проживающиев жилых домах(квартирах) наусловиях договоранайма жилогопомещения,договора арендыили иных основаниях,предусмотренныхзаконом, неподлежат выселениюпри продажезаложенногодома (квартиры)с публичныхторгов. Ранеезаключенныйс ними договорнайма жилогопомещения,договор арендыили иной договорна проживаниесохраняетсилу. Такиелица имеютправо на преимущественнуюпокупку занимаемогоими жилогодома (квартиры).Если иное непредусмотренодоговором обипотеке, залогодательвправе сдатьнанимателюнаходящуюсяв жилом домесвободнуюквартиру лишьс согласиязалогодержателя.Однако он вправесдать такуюквартиру нанимателюбез согласиязалогодержателяпо срочномудоговору арендыжилого помещенияна срок, истекающийне позднеепогашенияссуды. В этомслучае собственник,приобревшийжилой дом (квартиру)на публичныхторгах, по истечениипредусмотренногодоговором срокане обязанвозобновлятьэтот договораренды.

Ипотекапредназначенадля получениякредита подзалог недвижимогоимущества.Она предполагаетразработкуинвестиционногопроекта.

Встранах сразвитой рыночнойэкономикойипотека каквид кредитасуществуетв разных формах:

  • пружинная;

  • ролл-оверная;

  • свыплатой толькоодних процентов;

  • собратныманнуитетом;

  • спересматриваемойставкой;

  • сучастием вприросте стоимости.

Ипотека“пружинная”-это кредит,предусматривающийосуществлениеравновеликихпериодическихплатежей всчет погашенияосновной суммы,а также процентныхвыплат; соответственнос каждым периодомсуммарныйплатеж снижается.“Пружинная”ипотека представляетсамоамортизирующийсяипотечныйкредит.

Термин“пружинный”означаетаналогию сдействиемпружины. Чемсильнее (больше)ее растягиваешь,тем меньшеее можно растянуть.

Ипотекаролл-оверная(англ. rollover) -ипотечныйкредит, прикотором егосрок делитсяна временныеотрезки (3 или6 месяцев) и длякаждого изних с учетомконъюнктурырынка устанавливаетсясвоя процентнаяставка. Такимобразом, ролл-оверныйкредит -это кредит сплавающейпроцентнойставкой. Этимон отличаетсяот кредита сфиксированнойпроцентнойставкой (“пружинной”ипотеки).

Ипотекас выплатойтолько однихпроцентов -“шаровая”ипотека, преду-сматривающаяпериодическиевыплаты толькопроцентов. Термин“шаровая”означаетаналогию,например, скатаниемснежка. Катаеммаленькийснежок по снегуи он превращаетсяв снежный ком(шар). Чем большекатаем, тембольше размершара. ”Шаровой”платеж означаеткрупный итоговыйплатеж по кредитномудолгу. В течениенесколькихпервых месяцевили лет основнаясумма долгаили не погашается,или погашаетсятолько малаяее часть. Затемнаступаетсрок выплатывсего остатка.Владельцынедвижимостиобычно стараютсязаранее договоритьсяо новом кредитес тем, чтобыпри наступлениисрока “шарового”платежа нелишиться своейнедвижимостииз-за несоблюдениясвоих обязательств.

Ипотекас обратныманнуитетом-финансовоесоглашение,согласно которомукредитор производитпериодическиевыплаты заемщику.Остаток основнойсуммы кредитаувеличиваетсяна величинупериодическихвалют и всюсумму накапливаемыхпроцентов.

Ипотекас пересматриваемойставкой -вид ролл-оверногоипотечногокредита, ставкапроцента покоторомукорректируетсяс учетом преобладающихрыночных ставокчерез фиксированныеинтервалывремени.

Ипотекас участиемв приростестоимости-ипотечныйкредит, по которомукредитор участвуетв приростестоимостинедвижимости.

Впроцессе ипотечногокредитованияважно анализироватьсостояние иэффективностьиспользованиякредита. Такойанализ проводитсякак традиционнымспособом, таки с использованиемфинансовыхкоэффициентов.

Випотечно-инвестиционноманализе ведущуюроль играюткоэффициентипотечнойзадолженностии ипотечнаяпостоянная.

Коэффициентипотечнойзадолженности(Кз)показываетдолю ипотечногодолга (то естьзаемных средств)в общей стоимостинедвижимойсобственности.Он рассчитываетсяпо формуле:

Кз=И/ К х 100%,


гдеИ -сумма ипотечногокредита, руб.;

К-общая стоимостьнедвижимости,руб.


Чемвыше значениеданного коэффициента,тем выше долязаемных средстви ниже долясобственныхсредств инвесторав финансированиисделки с недвижимостью.С точки зрениякредиторов(например, ипотечногобанка), болеевысокий коэффициентипотечнойзадолженностиозначает болеевысокую степеньриска, нарушениязаемщикомсвоих обязательстви лишения егоправа выкупазаложенойнедвижимости.

Банкиустанавливаюти соблюдаютопределенныеверхние пределыданного коэффициента.Обычно размеркредитов, выдаваемыхбанком гражданамна строительство,покупку илиремонт дома,не превышает70% сметы илистоимостипокупки.


Пример.

Гражданинкупил коттеджстоимостью320 млн. руб. Приэтом собственныйего капиталсоставляет120 млн. руб. и заемныйкапитал засчет взятогоипотечногокредита 200 млн.руб. Коэффициентипотечнойзадолженностиравен:


Кз=200 / 320 х 100 = 62,5 %.


Ипотечнаяпостоянная(Пи)представляетсобой процентноеотношениеежегодныхплатежей пообслуживаниюдолга к основнойсумме ипотечногокредита:


Пи=Д / И х 100 %,


гдеД -годовая суммаплатежей пообслуживаниюдолга, руб.;

И-основная суммаипотечногокредита, руб.

Пример.

Годоваясумма платежейпо обслуживаниюдолга составляет40 млн. руб. присумме ипотечногокредита 200 млн.руб., которыйбыл взят насрок 10 лет припроцентнойставке 5 % годовых.Ипотечнаяпостояннаяравна:


Пи=40 / 200 х 100 = 20 %.


Длятого чтобыипотечныйкредит былполностьюпогашен, ипотечнаяпостояннаядолжна бытьвыше номинальнойставки процентапо кредиту.Превышениеипотечнойпостояннойнад процентнойставкой обеспечиваетвыплату основнойсуммы кредита.Если ипотечнаяпостояннаяравна процентнойставке поипотечномукредиту, погашениевсей первоначальнойсуммы кредитапроизойдет“шаровым”платежом.

Когдаипотечнаяпостояннаябудет меньшеразмера процентнойставки, выплатыпо кредиту непокроют дажепроценты понему. В этомслучае невыплаченнаячасть поцентовбудет накапливатьсявместе с основнойсуммой ипотечногодолга и егоостаток будетрасти.

Ипотечнымкредитованиемзанимаютсяспециализированныеипотечныебанки. К этимбанкам предъявляютсяособое требование:они должныиметь повышеннуюнадежность.Им запрещеновести венчурные(рисковые) операции.

Ипотечныекредиты, какправило, недороги.Процент, взимаемыйза такой кредит,обычно непревышает 5-7% годовых.

Дляинвестиционнойактивностиипотечногокредитованиянужны следующиеусловия:

  • развитаянотариальнаясистема;

  • поземельнаякнига, в которойдолжны отражатьсяне только отдельныеучастки земли,но и отношениясобственностипо каждомуучастку;

  • развитаясудебная система;

  • развитаяплатежнаясистема.

Важнойпроблемойполученияипотечногокредита насовременномроссийскомрынке недвижимостиявляется ликвидностьобекта надвижимости( предмета залога).

Сегодняабсолютноликвиднымина рынке недвижимостиявляются толькоквартиры. Времяпродажи квартирысоставляет4-6недель. Менееликвидны магазиныи офисныеплощади, дажев центральныхчастях города.Пактическине пользуютсяспросом промышленныездания и сооружения.Это объясняетсянежеланиемпредпринимателейрисковатьсвоим капиталоми общей неудовлетворительнойситуациейс инвестициямив производстве.Для многихбанков возникаетострая проблеманевозвратакредита, когдав качествезалога ониприняли промышленноепредприятие.Если кредитне возвращенв срок, то банксталкиваетсяс целым рядомтрудностейпри отчуждениипредмета залога.

Сегодняидет активныйпоиск обходныхпутей в сфереипотеки. Многиеипотечныебанки применяюттакую формуобеспечениявозвратностикредита, какпродажа поминимальнойцене кредитодателюдома с земельномучастком,офиса, квартирыили иной недвижимости.

Присвоевременномвозврате ссудыпо условиямдоговора кредиторобязуетсяпродать обратноуказанноеимущество.Заемщик в этомслучае практическилишен правана судебнуюзащиту, таккак обязательствакредитора неимеют правовогохарактера.Снизить степеньриска можнопутем заключениядоговора купли-продижипод отлагательным(факт неуплаты)или отменительным(факт уплатыпродавцом выданнойему денежнойссуды в установленныйсрок) условиями.То есть в договоркупли-продажидолжно включатьсяусловие о том,что оно вступаетв силу, и банкприобретаетправо собственностина продаваемоеимуществолишь при невозвратев указанныйсрок заемщиком-продавцомдолга.

Вцелях повышенияэффективностиипотеки и сделокс недвижимостьюПрезидент РФиздал 28 февраля1996 г. Указ “Одополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”.1

Согласноданному Указупри предоставлениикредита насооружениежилого домав договоре обипотеке можетбыть предусмотренообеспечениеобязательстваквартирами,незавершеннымстроительствомвместе с заготовленнымидля него материаламии оборудованием,принадлежащимзалогодателю.

Здание,в том числежилые дома ииные строения,и сооружения,непосредственносвязанные сземлей могутбыть предметомипотеки толькос одновременнойипотекой потому же договоруземельногоучастка, накотором находитсяэто предприятие,здание илисооружение,либо частиэтого участка,функциональнообеспечивающейзакладываемыйобъект, либозалогом принадлежащегозалогодателюправа арендыэтого участкаили его соответствующейчасти. Другимисловами, еслиземля под недвижимостьюарендуется,то владелецнедвижимостипо данномуУказу не имеетправа на получениеипотечногокредита. ПоэтомуПрезидентомРФ были приняты14 февраля 1996 г. УказN198 “О праве собственностиграждан июридическихлиц на земельныеучастки подобектаминедвижимостив сельскойместности”и 7 марта 1996 г. УказN337 “О реализацииконституционныхправ гражданна землю”.

УказПрезидентаРФ N337 еще раз подтвердил,что владелецимеет правоземельную:

  • сдатьв аренду;

  • внестив качествеуставной долив любую сельскохозяйственнуюорганизацию;

  • продатьорганизации.

Владелецземельнойдоли не имеетправо изменитьее целевоеназначение;земля должнаиспользоватьсятолько длясельскохозяйственногопроизводства.

Земляможет передаватьсяв аренду насрок не менеетрех лет.

Всеземельныенаделы, фактическипринадлежищиегражданам РФдо 1991 г., передаютсяв частнуюсобственностьих владельцамбесплатно.

УказПрезидентаРФ от 28 февраля1996 г. N293 “О дополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”не решает проблемуправа кредиторараспоряжатьсякредитнымдоговором, тоесть он неспособствуетсозданиювторичногорынка ипотечногокредитования,поэтому необходимзакон об ипотеке.

Предметомипотеки неможет бытьчасть недвижимогоимущества,раздел которогов натуре невозможен безизмененияего назначения(неделимаявещь), кромеквартир вмногоквартирныхжилых домах.

Недопускаетсяипотека участковнедр, особоохраняемыхприродныхтерриторий,а также иногоимущества,изъятого изоборота.

Оценочнаястоимостьпредмета ипотекиопределяетсяпо соглашениюмежду залогодателеми залогодержателем.Она указываетсяв договоре обипотеке в денежномвыражении.При этом оценочнаястоимостьземельногоучастка неможет бытьниже его нормативнойцены.

Кдоговору обипотеке земельногоучастка должнабыть приложенакопия чертежаграниц этогоучастка, выданнаясоответствующимкомитетомпо земельнымресурсам иземлеустройству.

Договороб ипотекесчитаетсязаключенными вступаетв силу с моментаего государственнойрегистрации.Государственнаярегистрацияосуществляетсяпо месту нахождениянедвижимостив пределах района(города).

Согласноданому УказуПрезидентаРФ в настоящеевремя создаетсяФедеральнаякомиссия понедвижимомуимуществуи ощенке недвижимости.


Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии.


Ипотечномубизнесу в РФедва насчитавается3 года. За этовремя былосоздано 35специализированныхипотечныхбанков, которыепо сути таковымине стали. Некоторыеиз них успелиили разориться,или в корнепересмотретьсвою политикуна финансовомрынке в сторонукоммерческихкредитов. Банкив условияхнеплатежейдаже по межбанковскимкредитам всебольше приходятк выводу, чтовыдача ссудпод залог недвижимогоимущества-дело верное,эффективноеи перспективное.Большинствобанков в настоящеевремя, не являясь ипотечными,осуществляютипотечноекредитование,а некоторыесоздали илисоздаютспециализированныеподразделения.В 1993г. созданаАссоциацияипотечныхбанков и Центрипотечногобизнеса дляоказанияметодическойи консультационнойпомощи Ипотечнымструктурами банкам России.

Вовсем мире ипотечноекредитованиеразвиваетсяи функционируеткак формадолгосрочногофинансированияжилищныхпрограмм. Онокак стержневаяфункция ипотечногобизнеса, содной стороны,способствуетрешению рядасоциальныхи экономическихпроблем страны,и прежде всегопроблемы обеспечиванияжильем, c другой-снижениюинфляции, оттягиваяна себя временносвободныеденежные средстваграждан ипредприятий.Это обуславливаетинтерес федеральногои региональныхпредставительствк ипотеке иопределяет ихроль в ее развитии.Опыт развитыхи развивающихсястран, рядабанков России,работающихв различныхее регионах(Москва, Санкт-Петербург,Ярославль, Иркутски др.), показывает,что ипотечныйбизнес имеетуспех там, гдеорганы государственнойвласти обеспечиваютбанкам выгодностьипотечногокредитованияпо сравнениюс другими видамибанковскойдеятельностии доступностькредитов длянаселения.

Основныминаправлениямисодействияорганов государственнойвласти становлениюи развитиюипотеки являются:

  • защитаинтересоввкладчиков,заемщикови кредиторовчерез разработкуи реализациюнормативныхактов, методическихи инструктивныхматериалов;

  • снижениерисков кредиторовчерез правительственные(органы местнойвласти) гарантиии системустрахования;

  • субсидированиецелевых сберегательныхсчетов, предназначенныхна приобретениенедвижимости,ее реконструкцию,ремонт;

  • освобождениеот налоговдоходов повкладам нацелевые сберегательныесчета;

  • безвозмездныегосударственныевзоносы наэти счета впропорциях квеличинесбереженийвкладчиков;

  • оплатачасти процентнойставки поипотечномукредиту;

  • вычетиз суммы, облагаемойподоходнымналогом, выплатпроцентов поипотечномукредиту;

  • оплатаполностью иличастичнопервоначальноговзноса, т.е.заемщикупредоставляетсясумма безвозмездноили по оченьнизкой посравнению скредитнойставкой.

Сегоднямногое извышеперечисленногоуже делаетсяв России. Примеромтаких начинаниймогут служитьприменяемыенекоторымииз российскихбанков моделиорганизациисистемы жилищногокредитования.

Первая-модель депозитногоинститута,а применительнок нашим условиям-сберегательногобанка. Делоздесь в следующем.Сберегательныебанки аккумулируютсредства нацели ипотечногокредитованияглавным образомчерез вкладыи контрактныесбережения;они же предоставляютипотечныезаймы и обслуживаютих: собираютрегулярныеплатежи в счетпогашениякредитов, ведутсчета, работаютс должникамии т. п. Сберегательныебанки самивыступают вроли инвесторов,т. е. формируютза счет выданныхкредитовинвестиционныйпортфель. Подобнаямодель вполнеадаптированав России и вдругих постсоюзныхреспубликах.

Возможнаяформа мобилизацииресурсов дляипотечногокредитованияв соответствиис расматриваемоймоделью -система контрактных“стройсбережений”.Подобная формаполучила широкоераспространениев ряде западно-европейскихстран (в томчисле во Франциии в Германии).Спецификаданной схемы-замкнутость:в качествеисточникапредоставлениякредитов нажилье используютсятолько те средства,которые накопленыучастникамисхемы контрактныхсбережений.Банки, применяющиеее (в Россииэто пока толькосбербанки),обретаютвозможностьпредоставлятькредиты наусловиях лучших,нежели рыночные,ибо уровеньвыплачиваемыхпо сбережениямнаселенияпроцентов уних также нижерыночного.Модель дополняется(в целях стимулированиясбережений)различнымигосударственнымидотациями длявкладчиков(реже для банков).Ради привлечениядополнительныхденежных ресурсовнекоторыеотделенияСбербанкаРоссии началивнедрять аналогисистемы“стройсбережений”.

Вчисле первыхбанков России,начавшихреализациюпрограммыконтрактныхсбережений,-Ипотечныйакционерныйбанк (ИАБ) вМоскве. На базеизучениязарубежногоопыта ипотекии особенностейроссийскойдействительностиИАБ в качествепервого этапаподготовкик ипотечномукредитованиюс марта 1994 г. ввелв практикуцелевые семейныежилищныенакопительныесчета (семейныесчета), открываемыедля своих акционеров. Цель семейногосчета -накоплениеденежных средствдля полученияипотечногокредита наприобретение (строительство)объекта недвижимости(дома, квартиры,дачи , гаражаи т. п.) .

Причемнаименьшийпериод накоплениясредств насчете, достаточныйдля получениякредита, -год. Клиентполучает правона ипотечныйкредит при условиинакопленияна счете 30 %суммы, необходимойдля приобретениянедвижимости.Кредит соответственновыдается вразмере 70 %суммы под залогприобретаемого(строящегося)объекта недвижимости.

Принципиальноеусловие выдачиипотечногокредита -проверкаплатежеспособностиклиента, которыйможет тратитьна платежипо кредиту лишьтреть совокупногомесячногодохода семьи.Минимальныйсрок кредитования-год, максимальный-десять лет. Приэтом естьориентацияна льготнуюпроцентнуюставку, выводимуюна основе ставкирефинансированияЦБ РФ, корректируемойисходя из реальнойситуации вэкономике ииз возможностейИАБ.

Согласнопринятому этимбанком алгоритму,деньги на семейныйсчет вносятсяне реже одногораза в квартали, как правило,равными долями,что обеспечиваетпостоянныйприток средствв банк. Рублевыесуммы на счетеиндексируютпо курсу доллара,что в определенной мере защищаетих от обесценения.

Рассматриваемыесемейные счетапредставляютдля банков,ориентированныхна ипотечноекредитование,значительныйинтерес. В условияхотсутствиякредитныхисторий заемщиковсемейный даетвозможностьпознакомитьсяс клиентом,оценить уровеньего доходов,дисциплинуплатежей и т.д.; подобныесчета позволяюттакже постояннопополнять ресурсную базубанка. Клиентуже семейныйсчет позволяетпостепеннонакопить сумму,необходимуюдля полученияправа на ипотечныйкредит.

Концепцияипотечногокредитованияс использованиемсхемы накопительныхсчетов (“сберегательныхжилищныхконтрактов”)задействуетсяи СбербанкомРоссии. Согласноэтой концепциии соответствующейпрограмме междувкладчикоми учреждениемСберегательногобанка заключаетсяжилищныйконтракт,содержащийусловия и порядокнакопленияденежных средств,используемыхна цели приобретенияили строительстважилья, и условияпредоставленияльготногоипотечногокредита. Минимальныйсрок контракта-год. В случаевыполнениявсех его условийклиент получаетправо на ипотечныйкредит по сниженнойпроцентнойставке и насрок, зависящийот периоданакопленияденежных средств.

Главнаяпроблема реализациисистемыстройсбереженийв России -не только и нестолько высокийуровень инфляции,сколько угрозаустановленияотрицательныхрыночных процентныхставок по вкладам(ставок нижепроцента инфляции).При отсутствиикомпенсацииили диполнительныхгосударственныхдотаций вкладчикув этом случаеприходитсяне только делатьвзносы длявыполненияусловий контракта,но и накопливатьдополнительныесредства длякомпенсацииуменьшенияреальной величинысбережений.

Вусловиях отсутствиядополнительныхдля широкихслоев населенияРоссии кредитовна приобретениежилья подобнаясистема всеже позволяетпривлечь определенныедополнительныефинансовыересурсы накредитованиежилья. Однакоона обладаетвесьма существеннымнедостатко:ограничиваяразмер привлекаемыхсредств толькообемами сбереженийпрямых вкладчиков,заинтересованныхв получениижилищныхкредитов, онане распространяетсяна сбережениядругих, незаинтересованной,части населения,равно как ина свободныефинансовыересурсы юридическихлиц.

Втораясхема организациисистемы жилищногоипотечногокредитованияназываетсямоделью ипотечнойкомпании. Здесьдействуютиные принципы:ипотечныекомпании вкладынапрямую непривлекают,начальныеоперации финансируютсяза счет собственногокапитала исрочных займов.Компании выдаютипотечныекредиты и обслуживаютих, однако, выдавзаем, они продаютего третьемулицу -инвестору.Продажа можетосуществлятьсянепосредственноили путем выпускаценных бумаг,обеспеченныхпулом ипотечныхкредитов. Вырученныесредства ипотечныекомпании сновапускают в оборот(выпуская навыезаймы), а ихприбыль складываетсяиз сборов запрдолтавлениекредитов иплатежей заих обслуживание.

Логикаразвития данноймодели предполагаетналичие достаточноразвитоговторичногоипотечногорынка, на которомпродаются ужевыданные ипотечныекредиты. Хотяв России такойрынок тольконачал формироваться,модель привлекаетмногие банкив связи с тем,что в принциперешает проблемудифицитадолгосрочныхфинансовыхресурсов. Однакоключевым остаетсявопрос о поискеинвестора.

Отдельнымбанкам удаетсярешать егопутем установленияособых отношенийс предприятиями,берущими насебя функциюинвестора.Определенныйопыт подобныхопераций накоплен,например, уСанкт-ПетербургскогоИпотекобанка,который выдаеткредиты сотрудникампредприятия,изначальноготового выступитьв качествеинвестора поэтим займам.Решая жилищныепроблемы своихсотрудников,предприятиезаинтерисовываетсяв подобнайсхеме, котораяосвобождаетего от работыс заемщиками,да еще и даетнекоторыеналоговыепреимущества.

Однимиз серьезныхнаправленийдеятельностиправительствадля становленияипотеки выступаетснижение темповинфляции; ипотечноекредитованиепри любых условияхбудет крайнезатруднено,если инфляциябудет выше5-7% в месяц (в январе1995г. она составляла18 %, в феврале -15%, виюле-6-7%),поэтому предпринятыешаги правительствапо снижениюинфляции до3 %в месяц, возможно,дадут еще одинтолчок развитиюипотеки в России.В противномже случае (призапуске печатногостанка), мыполучим замкнутыйкруг, когдавысокие темпыинфляции тормозятразвитие ипотеки,которая, в своюочередь, выступаетмощным рычагомобузданияинфляции.

Влитературеи практикебытует мнение,что ипотекав России неимеет необходимойправовой базы,поэтому развиватьсяона или вообщене может, илибудет существоватьв уродливыхформах. Панацеейот всех бедсчиталсядолгожданныйзакон об ипотеке.Хотя анализзаконодательнойбазы ипотекии опыт работыряда банковРоссии показывает,что и без такогозакона ипотечныйбизнес можетидти и развиваться.Безусловно,вышедший всвет Законоб ипотекебудет способствоватьипотечномубизнесу. Хотяопыт показывает,что новые законыне только, ачасто и нестолько решаютдействующиепроблемы, нои создают их,и часто вместостимулированиядеятельности,на которуюони направлены,глушат ее.

Последнееутверждениеможно отнестии к принятомуГражданскомукодексу РФ, ик Закону обипотеке (покапринятоготолько в первомчтении). Такстатья 350 п.2Гражданскогокодекса (часть1)дает правозаконодательночерез суд отсрочитьпродажу заложенногоимуществас публичныхторгов на срокдо 1 года ; статья292 гласит, “чтопереход правасобственностина жилой домили квартирук другому лицуне являетсяоснованиемдля прекращенияправа пользованияжилым помещениемчленами семьипрежнегособственника”.А в Законе обипотеке предусмотрензалог домаили квартирытолько приусловии, еслизалогодательи члены егосемьи имеютдругое помещение,пригодное дляжилья, и продажазаложенногожилого домаили квартирына публичныхторгах не являетсяоснованиемдля выселенияпокупателемпроживающихв этом домеили квартирезалогодателяи членов егосемьи.

Выгодностьдля банков идоступностьдля заемщиковипотечныхкредитов определяетсятакже стоимостьюкредитныхресурсов длякредитора идолгосрочностьюкредита. В настояшеевремя основнымиисточникамикредитныхресурсов банковвыступаютсобственныесредства имежбанковскиекредиты, процентныеставки по которымв зависимостиот срока кредитаколеблются от 140 до 210 % в год, а по валютнымсчетам - от 15до 35 % в год. Еслик ним прибавитьпроцент издержекбанка и риски,то получитсяпроцентнаяставка по кредитамот 170 до 260 % в год.О какой ипотекездесь можноговорить? Поэтомубанкам выгоднозаниматьсямежбанковскимикредитами, ане долгосрочнымиинвестициями.Однако спекуляциякредитнымиресурсами нарынке межбанковскихкредитов вусловиях массовогоневозвратасредств становитсяочень рискованнымбизнесом, ибанки всеобращаютсяк долгосрочномукредитованиюобъектов свысоким обеспечениемвозврата ссуд.Такое обеспечениедает ипотека.

Мироваяпрактика ипотекиопирается восновном надва источника:накопительные(сберегательные)счета населенияи эмиссияценных бумагна сумму ипотечныхкредитов (вторичныйрынок закладных).Первый источникявляется основнымдля ипотекиГермании, второй-для ипотекиСША. В Россиипактическиотсутствуетвторичныйрынок ценныхбумаг, темболее закладных.Банки Россиипошли по другомупути. Они организуютмуниципальныежилищные займы,аккумулируятем самымденьги населениядля кредитованиястроительстваи покупку ихжилья черезпродажу жилищныхсертификатов,а также другихценных илипричисленныхк ним бумаг.ИсследованияЦентра ипотечногобизнеса показывают,что необходимоформироватьнормальныйвторичныйрынок закладныхкак по жилому,так и нежиломуфонду недвижимости.Причем, еслив США этотрынок формировалсясверху (по инициативеи под руководствомправительства)через созданиефедеральнойнациональнойассоциациипо закладным“ Фенни Мей”, то в Россииэтот процессдолжен начинатьсяснизу, путемсоздания локальныхвторичныхрынков закладныхпод руководствомместных органоввласти.

Началом развития этихрынков и ихсегментовмогут бытьсистемы жилищныхзаймов. Центрипотечногобизнеса совместнос Фондом имуществаг. Москвы разработалсхему, в которойцентральнымзвеном ( мини“Фенни Мей”) должна быть Московскаяипотечнаякомпания,работающаяв тесной связис правительствомМосквы и егодепартаментами.Примерно такаяже схема жилищнойипотеки используетсяв Ярославле( ярославскийфилиал Ипотечногоакционерногобанка ).

Основнымисточникомресурсов дляипотеки современнойРоссии должныбыть сбережениякак заранеепредназначенныедля решенияжилищноговопроса, таки текущие, атакже временносвободныенакопленияпредприятий,передаваемыеипетечнымбанкам накредиты, обеспечивающиеразвитие этихпредприятий.Например, строительныеорганизациипод процентниже кредитнойставки банка дают ему своивременно свободныересурсы длявыдачи ипотечныхкредитов наприобретениепродукции этихорганизаций.Рациональноесочетаниедвух указанныхсхем получениякредитныхресурсов приактивном участииместных органовгосударственнойвласти можетобеспечитьвысокие результатыипотеки.

Впроцессе купли-продажинедвижимостиправо собственностипереходит отпродавца кпокупателю,будь то юридическое(предприятие)или физическое(гражданин)лицо, толькос моментарегистрациидоговоракупли-продажи.Описание правсобственностина недвижимоеимуществосоставляетего титул.Отсутствиена моментрегистрациидругих собственниковили претендентовна эту зарегистрированнуюсобственостьназываетсячистотойтитула.

Органырегистрациидолжны нестиответственностьза чистотутитулов. Ксожалению,такая ответственностьне предусмотренасегодня действующимизаконодательнымиактами. Напрактике женередки случаи,когда предпринимаютсяпопытки получитькредит под залогимуществалюдьми, которыесами фактическине являютсяего собственниками,или имеютсядругие собственникиэтого имущества,или, что ещехуже, когдаоно приватизировановопреки всемдействующимзаконам. Вопросычистоты титулаособенно островстают присделке по земельнымучасткам ижилому фонду.Один из путейудовлетворительногорешения -страхованиечистоты титула.Однако в Россиинет пока страховыхкомпа ний,которые выполнялибы или былибы готовывыполнять такиеоперации. Чистотатитула чрезвычайноважна еще ипотому, чтов ипотечномкредитованиив залог идетне само недвижимоеимущество,а право собственностина него.

Нормальномуразвитию ипотекив России мешаети нынешнееразделениепроцедуры регистрациисделок междуорганамиГоскомимущества,Госкомзема,Бюро техническойинвентаризации.СогласноГражданскомукодексу РФнедвижимость-это земельныйучасток и все,что с ним неразрывносвязано. Сталобыть, любоездание илисооружениеследует рассматриватьв неразрывномединстве сземельнымучастком, накотором оностоит, и регистрироватьсделку в целом.

Высокийуровень инфляции(который наблюдалсядо последнеговремени) и системаналогообложенияв России обуславливаютналичие в периодприватизациигосударственнойсобственностидвух цен нанедвижимость-цены регистрации(или нормвтивнойцены) и реальной(рыночной) ценысделки. Перваяпроходит вовсех документах,оформляющихсделку купли-продажинедвижимости,и используетсякак база исчислениясоответствующихналогов иплатежей. Именноэту цену приходитсяучитыватькак залоговую,так как в случаенеплатежейиск к залогодателюможет бытьпредъявлентолько на этуофициальнозарегистрированнуюсумму. На рынкенедвижимостифигурируетвторая цена,и не в рублях,а в долларахСША. Кроме того,плата за приобретеннуюу физическоголица квартирудолжна вноситьсяналичнымиденьгами.Организацияже как юридическоелицо можетоплачиватьсделку наличнымив сумме не болеепяти миллионоврублей. В этихусловияхорганизациявынужденазаниматьсяпереводом рублевыхсредств избезналичнойформы в наличную,т. е. операцией,которую подействуюцемузаконодательствуможно осуществлятьтолько призаключениимеждународныхконтрактови т. д. Ни для когоне секрет, что,решая эти проблемы,различныериэлтерскиеи финансовыеструктуры идутна прямое иликосвенноенарушениедействующегозаконодательства.Наиболеераспространеннаясхема взаимодействиябанка и риэлторскойфирмы -это,когда последняяберет на себявсе рискикредитования,оформляетнедвижимость,по которой идетсделка, в своюсобственностьи в аренду заемщику.Заемщик оплачиваеткредит илинепосредственнобанку, выплачиваяриэлтерскойорганизацииарендную плату,включающую стоимостьее услуг посделке, илириэлтерскойорганизации-в виде аренднойплаты, а последняяперечисляетчасть ее в видеплаты за кредитбанку. Строгоговоря, здесьнет прямогозалога недвижимости,а выдаваемыйзаемщику кредитнельзя назватьипотечным.Существующаяпрактика порожденанынешнейхозяйственнойсистемой. Чтобыпокончить сподобной практикой,нужно изменитьценообразование,перейти к рыночнойоценке недвижимости,ввести льготнуюсистемуналогообложенияна отдельныеоперации с ней(осбенно с жилымфондом), улучшитьзаконодательнуюбазу ипотеки.

Серьезноговнимания требуетприменяемыйинструментарийипотечногокредитования.В настоящеевремя в российскихбанках в подавляющембольшинствеслучаев действуеттрдиционныймеханизмвыплаты ипотечнойссуды, которыйпредусматриваетнеизменностьвеличиныпроцентнойставки в течениевсего периодакредитования.В условияхвысокой инфляциитакой механизмпри долгосрочномкредитованиикрайне неэффективен,да и при краткосрочномкредитованиион предполагаетвысокие процентныеставки, а значит,и малую доступностькредитов длянаселения.

ДляРоссии вероятнонаиболее приемлемоиспользованиеиндексов,основанныхна процентнойставке межбанковскихкредитов, котораянаиболее полноотражает колебаниецен на кредитныересурсы финансовогорынка. Кредиторыв этом случаемогут на основепрогнозированияинфляции иреальной стоимостикредитныхресурсовкорректироватьожидаемуюнорму прибыли,переоцениватьдоход заемщикаи стоимостьего собственности.Такой механизмприменяется,например, в США,Канаде, Великобритании,т. е. в странахс относительностабильнойэкономикой.Однако он требуетограниченияизмененийпроцентнойставки ипотечногокредита какна весь периодкредитования,так и по отдельнымего этапам,что очень важно,посколькунеопределенностькредитнойставки лишаетсмысла самкредит. В США,например,корректировкапроцентнойставки ограниченадвумя процентамиот начальнойставки в течениегода и шестьюпроцентами-в течение всегосрока кредитования.Примечательно,что названныеограниченияне зафиксированыни в одномнормативномдокументе,тем не менееипотечныебанки и компанииСША соблюдаютих. Кто и в какомразмере установитподобные ограничениядля нашихфинансовыхструктур икаков долженбыть механизмконтроля засоблюдениемэтих ограниченийв современнойРоссии с еенестабильнойэкодомикой?Ответа на этивопросы поканет, да, похоже,никто его ине ищет.

Институтомэкономикигорода в СШАразработанспециальнодля Россииинструментипотечногокредитованияс регулируемойотсрочкойплатежей (ИРОП).Речь идет оприменениидвух различныхпроцентныхставок. Однапризвана обеспечитьприбыльностькредитныхопераций длябанка, другая-сделать кредитдоступнымдля заемщика.Первая болеевысокая (такназываемаяконтрактная)определяет тотразмер платежа,который сделалбы кредитованиерентабельнымдля банка икоторый клиентдолжен был быв принципевыплачиватьбанку; величинаданной ставкирассчитываетсяна основепроцентнойставки намежбанковскомрынке кредитов(к нему приплюсовываетсяфиксированнаябанковскаянадбавка), т.е. исходнаяпроцентнаяставка по ИРОПустанавливаетсяна насколькопунктов вышеставки процентана межбанковскомкредитномрынке. Этопревышениеостаетсяпостояннымна протяжениивсего кредитногопериода. Такимобразом, фактическаяставка изменяетсявслед за ставкойпо межбанковскомукредиту, чтообеспечиваеткредиту фиксированныйдоход. Этаконтрактнаяставка, по которойнадлежит оплачиватькредит заемщику.В действительностирегулярныеежемесячныеплатежи покредиту заемщикделает по другой,более низкойставке, называемойплатежной.Разница междуконтрактойи платежнойставкамирегулярноприбавляетсяк сумме основногодолга заемщика.Величинаежемесячногоплатежа заемщикапересчитываетсякаждые тримесяца на сумму,связанную,во-первых, сизменениеммежбанковскойпроцентнойставки, и, во-вторых,с одновременнымпересмотромбаланса кредита, т. е. разницымежду суммойзадолженностизаемщика ивеличинойего фактическихвыплат, котораядобавляетсяк непогашеннойсумме долга.Возникающаятаким образомзадолженностьзаемщикаоформляетсяна основнойсрок кредитакак новая суммакредита, выданногопод новые контрактнуюи платежнуюставки. В итогеплатежи пополной (контрактной)процентнойставке взимаютсяна более позднемэтапе погашениякредита с расчетомна то, что заемщикубудет легчеих выплачиватьблагодаряувеличениюего доходов(хотя бы и номинально,например, врезультатеинфляции).

Кредитыс регулируемойотсрочкой платежей впервыестал выдаватьМосбизнесбанк(в мае 1994 г.). Нынесхемой ИРОПзаинтересовалсяеще ряд банков,причем, какпоказываютрасчеты, уровенькредитногориска при ееприменениивполне приемлем.

Многиеспециалистысчитают, чтомеханизм ИРОП,основанныйна межбанковскойставке процента,практическиполностьюисключаетдля банка рискпроцентнойставки. ОднакозадействованиеИРОП требуетдоступногои абсолютнонадежногопоказателяставки помежбанковскимкредитам. Ктому же использованиекредитныхинструментовс индексациейосновной суммыдолга (когдаосновные выплатыпо кредитупереносятсяна более поздниесроки кредитногопериода) сопряженос проблемамироста кредитнойзадолженностии “негативнойамортизации”,что увеличиваетриск ликвидности.

Речьидет отом, чтона протяженииопределенногопериода времениприток наличныхсредств в банкможет оказатьсянедостаточнымпо сравнениюс величинойаналогичныхплатежей потребованиямвкладчиков(в том числеплатежей попроцентам).Риск ликвидностиобычно вышедля тех банков,пассивы которыхсконцентрированыв краткосрочныхдепозитах, аактивы -в долгосрочныхкредитах.Характерно,что банки,применяющиевариант ИРОПили другиеалгоритмыипотечногокредитованияс индексациейсуммы основногодолга, оказываютсяперед проблемойликвидностичаще, чем банки,подобные схемыне использующие.Дело в том, чтоперенос частиплатежей покредитам наконец кредитногопериода можнопринять запредоставлениебанком кредитовбольшего размератем же заемщикам(причем банкне имеет возможностиконтролироватьпредоставление“дополнительных”кредитов). Втечение всегосрока, поканакапливаетсякредитнаязадолженность по индексируемымипотечнымкредитам (т.е. сохраняется“негативная амортизация”),банк обязанвыплачиватьклиентам процентыпо вкладам,тогда как егособственныйдоход в видепроцентов можетпоступитьлишь позднее,т. е. банк недополучетв данный моментпроцентныйдоход. Сказанноехарактернодля всех ипотечныхкредитов,предполагающихотсрочку платежей.Поэтому банкамрекомендуетсядержать в индексируемых кредитах лишьнебольшуючасть своихактивов, особеннов первые годыпосле началапогашенияссуд по даннойсхеме кредитования.В последующиегоды проблемаликвидностирешаетсяавтоматически-за счет поступлениякрупных платежейпо выданнымранее ссудам,компенсирующихминимальныйприток средствв виде платежейпо кредитам,предоставленнымнедавно.

Вобщем проблемаликвидностинапрямую связанас моделью жилищногокредитования.При этом дляразных участниковданного процессаона проявляетсяпо-разному.Так, если длядепозитногоинститутариск ликвидностиможет статьсерьезнойугрозой, тодля ипотечнойкомпании, котораяпродает выданныекредиты, онпросто отсутствует:компания непривлекаетвкладов, афинансируетсвои активныеоперации засчет вырученныхот продажизаймов средств.

Вцелом такойочень интересныйинструментипотечногокредитования,как ИРОП, могбы широкоиспользоватьсяв России, нос одним условием:если будетнайден механизмкомпенсациикредиторуупущеннойим в связи сотложеннымиплатежами покредиту выгоды.

Нынешняянеопределенностькредитногомеханизмавместе с другиминегативнымисоциально-экономическимифакторамизначительносдерживаетразвитие ипотекив России. Чтобысделать механизмипотечногокредитованияисправно работающим,в нем необходимоучесть не тольковысокий уровеньинфляции, которыйбудет существоватьв России ещекакое-то время,но и особенностифункционированияее финансовойсистемы, банковскойдеятельности,рынка недвижимогоимущества,размер и структурудоходов населения,традиции,противоречивыереалии ее экономики.


Московскаяприватизация:ипотечныемеханизмывыкупа недвижимости.


Завершение“ваучерного”этапа приватизациии образованиекорпоративногосектора экономикипоставилиперед новымисобственниками правоприемникамимуниципальныхи государственныхпредприятийдве взаимосвязанныезадачи:

  1. управлениянедвижимостью;

  2. мобилизацииденежных ресурсовдля реализацииинвестиционныхпроектов ивыкупа соответствующегоимущества.

Решениеэтих задачпока явно затруднено,здесь сказываются и несовершенстваправовой базы,и неустойчивостьполитическойситуации, иограниченностьсобственныхресурсов АОи ТОО, и слабоеосвоение ихруководителямиинструментоврыночной экономики.

Кчислу подобногорода инструментов,в принципепозволяющихпоследовательнорешать проблемывыкупа недвижимогоимущества(включающегоземельныйучасток) ипривлеченияинвестиций,относятсяипотека -ссуда под залогнедвижимости.Важно подчеркнуть:предметомипотеки можетбыть не толькобезусловноеправо собственности,но и праводолгосрочного(какправило, более49 лет) пользованиянедвижимымимуществом,т.е. аренда. Последнееобстоятельствоособенно значимоприменительнок земельнымучасткам. Какизвестно, вмосковскойпрактике земляне продается(и в предвидимойперспективемораторий наэту продажу,по-видимому,сохранится),а продаетсяправо долгосрочнойаренды, чтоявляется достаточнымоснованиемдля обеспечениякредита.

Посколькувыкуп (арендана 49 лет) земельногоучастка длябольшинствасобственниковосновных фондовобъектовпотребительскогорынка на данномэтапе весьмазатруднителен(хотя бы по чистофинансовымпричинам),Москомземвполне оправданно(дабы не затруднятьвыкуп недвижимогоимущества)дает согласиена залог магазина,столовой, прачечнойи других аналогичныхобъектов притом, что договоромобуславливаетсяпередача в залогчасти помещения(обычно 75-80%).Это помагаетуйти от необходимостипередаватьзалог предприятиекак целыйимущественныйкомплекс.

Средиобщих особенностейипотеки (нарядус обязательныминотариальнымизаверениямии государственнойрегистрацией)- длительностьсрока, на которыйдается кредит;в классическомслучае это15-30 лет. Условияпредоставлениякредитныхресурсов настоль значительноевремя в России(и в Москве) покаотсутствуют,однако положительныесдвиги в этомнаправленииналицо: серьезныебанки уже началивыдаватьобеспеченныенедвижимостьюгодовые иполуторагодовыекредиты. В целомможно констатироватьзначительныйрост интересовмосковскихбанков, особеннокрупных, к ипотечномукредитованию.Этообьясняетсярядом причин,в часности,снижениемдоходностивалютных операций,фактическимраспадоммежбанковскихкредитов, уменьшениемпривлекательностигосударственныхценных бумаг.

Согласнодействующемузаконодательству, при предоставленииипотечногокредитапредприятие-залогодательи банк-залогодержательзаключаютмежду собойдоговор залога( договор обипотеке ). Причемследует иметьв виду: проектЗакона обипотеке, принятымв первом чтенииГосударственнойДумой 19 июня1995 г.,предусмотренооформлениедоговора залогапосредствомзакладной,т. е. именнойценной бумаги.Труднопереоценитьзначениезакладныхдля развитиярынка ипотечныхкредитов, посколькуэти бумагипозволят организоватьвторичныйрынок за счетпривлечениячастных инвесторов( страховыхкомпаний,пенсионныхфондов ), заинтересованныхво вложениисредств ввысокодоходныеи ликвидныеценные бумаги.Собственникии продавцынедвижимостидолжны четкоусвоить, чтотолько благодаряфункционированиювторичногорынка возможенустойчивыйрост стоимостинедвижимогоимущества,освобожденнойот влиянияспекулятивныхфакторов. Этомупроцессу вМоскве в значительнойстепени способствовалобы принятиестоличногоЗакона обипотеке, чтопрямо предусмотреноПостановлениемПравительстваМосквы N356 “О принципахиспользованиязалоговогокредитованияв г. Москве”от 25 апреля 1995 г.

Средируководителейбанков, ТООи АО, равно каки многих ведомств,регулирующихрынок недвижимостив г. Москве ив России в целом,бытует мнениео невозможностив настоящеевремя применитьв полном объемекредитованиепод залогнедвижимостииз-за отсутствиядолжной законодательнойбазы. Надо,однако, иметьв виду, что дляуспешнойреализациимеханизмаипотечногокредитованияуже созданатакая серьезнаяобщероссийскаяправовая основа,как Гражданскийкодекс (Iчасть). Чтокасается столицы,то в упомянутомПостановленииПравительстваМосквы N356 разработанконкретныймеханизмпривлеченияинвестицийпод залог недвижимогоимущества.Разумеется,законченностьискомой правовойконструкциипридаст Законоб ипотеке (пока принятыйв первом чтении), однако, следуетиметь в виду:его отсутствиесдерживаетпредоставлениекредитов толькофизическимлицам под залогих жилых домови квартир.

Общиеправила заключениядоговора обипотеке любогопредприятия, втом числепри выкупепредприятийпотребительскогорынка Москвы(в данном случаенедвижимоеимуществорасматриваетсякак неотемлемаячасть предприятиянезависимоот организационно-правовойформы деятельности),можно свестик следующимосновнымположениям.

Ипотекапредприятияв целом распространяетсяна все имущество,включая основныеи оборотныесредства, правотребования,патенты, долги,а также иныеценности,отраженныев самостоятельномбалансе (еслииное не установленнодоговором). Всостав заложенногоимуществавключаются:полученныев результатеработы предприятияв период ипотекидоходы; приобретенныев этот периоддолги; осуществленныезалогодателемулучшения имуществапредприятия.

Составимуществапредприятия,передаваемогов ипотеку, иего стоимостьопределяютсяна основесоответствующейполной инвентаризации.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс, заключениянезависимогооценщика осоставе истоимостиимуществасуть обязательногоприложенияк договору обипотеке.

Филиалыпрдприятийнезависимоот их местоположения(если иное неотражено вдоговоре) также подпадаютпод ипотеку.В договоре обипотеке предприятийв целом, отдельныхсооружений,зданий, строенийи иных производственныхобъектов должныбыть зафиксированы,кроме обычныхсведений, данныео виде ипотечногоимущества,его наименование,местонахождения,год постройки,физическийизнос, стоимость.Особое вниманиенадлежит уделитьдокументальномуподтверждениюи описаниюправ на недвижимость,доказательству“чистоты титула”(ознающейотсутствиедругихсобственниковили претендентовна закладываемуюнедвижимость).В московскихусловиях проверкатакой “чистоты”применительнок объектампотребительскогорынка упрощенапо сравнениюс проверкойквартир (отсутствуетэлемент прописки):договор купли-продажии свидетельствона право собственности,выданное либоМоскомимуществом,либо Фондомимуществаг. Москвы, достаточнополно информируюто полнотеимущественныхправ на тотили иной недвижимыйобъект.

Обязательство(кредитныйдоговор), обеспечиваемоенедвижимостью,должно бытьотражено вдоговоре обипотеке с указаниемсуммы, срокови периодичностиплатежей. Ипотекойпредприятияможет бытьобеспеченнообязательство,сумма которогосоставляетне менее половиныстоимостиактивов.

Вэтой связиинтереснаситуация,сложившаясяпри выкупенедвижимостиобъектовстоличногопотребительскогорынка. Ряд московскихбанков, какуже отмечалось,охотно идутна кредитованиес использованиеммеханизмазалога. Объясняетсяэто, кромевышеуказанныхобщих причин,следующим:выкуп имуществаколлективомарендногопредприятияосуществляетсяпо льготнойоценке, существенноболее низкой,чем рыночная(как правило,в 2-2,5раза). Такимобразом, еслипри залогеквартир обычновыдается кредитв размере 60-70%рыночной стоимости,то при выкупемагазина(ателье, прачечнойи пр.) размеркредита непревышает40-50%.

Согласноновому правилупредметомипотеки можетбыть лишь тонедвижимоеимущество,которое в соответствиис законодательствомможет бытьотчуждено.Поскольку правомотчужденияпользуетсятолько собственникимущества,преимущественнымпредметомипотеки можетбыть частноепредприятие.Казалось бы,в этом контекстевозникаетнеопреодолимоепрепятствиена пути использованияипотечныхмеханизмов для государственныхи муниципальныхпредприятий(имуществокоих закрепленоза ними направе полногохозяйственноговедения) и бюджетныхучреждений(в оперативномуправлениикоторых находитсягосударственноеи муниципальноеимущество).Однакоследуетиметь в виду,что предприятия,за которымиимуществозакрепленона праве полногохозяйственноговедения, равнокак и их структурныеединицы иподразделенияв качествеимущественныхкомплексов,способныстановитьсяпредметомипотеки с согласиясобственника(уполномоченногоим органа),каковым выступаеттерриториальныйорган управленияГоскомимуществаРФ (в Москве -Москомимущество).Учитывая, чтоипотека служитв первую очередьинтересампредприятий(независимоот форм собственности)и являетсявысокоэффективными надежныминструментомпривлеченияденежных средств,соответствующиекомитеты поуправлениюимуществомобъективнодолжны быть,думается,заинтересованы,давать разрешенияна ипотекугосударственныхи муниципальныхпредприятий.И коль скоровозврат кредитареален (и неимеет местапопытка обходазаконодательствао приватизации),такое согласие,подкрепленноесоответствующейгарантиейсо сторонысобственника,может оказатьсявполне приемлемымкак для банковскихструктур, такидля работниковпредприятий,стремящихсявыкупить недвижимоеимущество.

Ипотекапредприятий,принадлежащиххозяйственнымтовариществами акционернымобществам,допустиматолько по решениютого органа,который вправеприниматьрешения оботчуждениипредприятия.Для АОЗТ необходимосогласие всехучастников,для АООТ -акционеров.Имущество,составляющеепредмет ипотекии находящеесяв совместнойсобственности,может бытьзаложено толькопо воле всехсобственников,однако ипотекасобственникомсвоей доли вобщей долевойсобственностисогласия остальныхсобственниковне требует.

Достаточнораспространенозаблуждениеотносительнонеких особыхограниченийна пользованиезаложеннымимуществом.На самом делепри ипотекепредприятий,зданий, строений,сооруженийи иных производственныхобъектовзалогодательвправе эксплуатироватьих в соответствиис назначением(не допуская,впрочем, ухудшенияимуществаи уменьшенияего стоимостисверх нормальногоизноса), распоряжатьсяготовой продукциейи получатьприбыль; зазалогодержателемже сохраняетсяправо проверкиналичия фактическогосостояния иусловий содержанияимущества.Несерьезнытакже представленияо банке, стремящемсяприобрестинедвижимоеимущество;у него толькоодно стремление-вернуть выданныйкредит (иноевозможно тольков результатесговора руководителейпредприятияи банка, чтоне имеет кипотеке никакогоотношения).Особого внимания,наконец, заслуживаютимущественныеправа, связанныес арендой. Втех случаях,когда исполнениеосновногообязательствапо кредитномудоговоруобеспечиваетсяправами арендынедвижимости,применяютсяправила, регулирующиесоответственноипотеку тогоимущества,которое сданов аренду. Приэтом следуетиметь в виду,что имущественныеправа могутбыть толькопредметомзалога, а неипотеки, следовательно,в этом случаенотариальноеудостоверениеи регистрацияне требуются(исключениесоставляетправо арендыземельныхучастков: вэтом случаетакое требованиесохраняется).

Существенныйвопрос призаключениидоговора обипотеке -страхованиеимущества.В интересахпредприятияне передоверятьэтот вопросбанку, а решатьего самостоятельно,т. е. застроховыватьзаложенноеимуществоза свой счетпо полной егостоимости(при отсутствиииных условийв договорезалога) от рисковутраты и повреждения;если же полнаястоимостьимуществапревышаетразмер обеспеченногоипотекойобязательства-ориентируясьна сумму нениже этогообязательства.Банк-залогодержательимеет правона удовлетворениесвоего требованияпо обязательству,обеспеченномуипотекой,непосредственноиз страховоговозмещенияза утрату илиповреждениезаложенногоимуществанезависимоот того, в чьюпользу онозастрахованно.Это требованиеподлежитудовлетворению,преимущественномуперед требованиямидругих кредиторов.

Какуже отмечалось,договор обипотеке подлежитрегистрации,причем соответствующиеобязанностиложатся напредприятие.Сложность иболезненностьэтого вопросазаключаетсяв отсутствииЗакона “Огосудадарственнойрегистрацииправ нга недвижимоеимуществоисделок с ним”(он прошел толькопервое чтениев ГосударственнойДуме). ОднакоПостановлениемПравительстваМосквы N788от 20 сентября1994 г. определенырегистрирующиеорганы и порядокрегистрациинедвижимогоимущества.К заявлениюо регистрацииипотечногодоговора прилагаютсяследующиедокументы:сам этот договор,кредитныйдоговор, стоимостнаяоценка предметаипотеки, письменноесогласиесобственниковна передачуимуществав ипотеку. Порезультатамрегистрациизалогодателюи залогодержателювыдаетсясвидетельствос указаниемрегистрационногокода. Вся процедурарегистрациив Москомимуществезанимает 2-3недели.

Важнейшийаспект ипотечногокредитования-взысканияна заложенноеимущество.Сама мысльо возможнойпотере недвижимостив случае неисполненияобязательствпо кредитномудоговору отпугиваетруководителейприватизированныхи иных предприятий.Можно, в общем-то,понять генеральногодиректорановообразованногоАО, вчерашнегодиректора завода,который в течениемногих летполучал централизованныекапиталовложенияи отвечал толькоза их “освоение”,особо не задумываясьни об их эффективномиспользовании,нио возврате;теперь приходитсяотвечатьимуществом,приобретенномв результате“приватизацииза ваучеры”.К тому же отчуждениеассоциируетсячуть ли не сналетом бандыпогромщиковво главе спрезидентомбанка. На самомделе ситуацияне столь мрачна.Тот не приложныйфакт, что обязательстватребуют безусловноговыполнения(аксиомацивилизационногорынка), вовсене означаетобязательностиприменениянасильственныхметодов.

Еслидолжник вустановленныйкредитным иипотечнымдоговорамисрок не выполнетобязательство,залогодержательобретает правообратить взысканиена предметзалога. Однакоэто осуществляетсяисключительнопо решению суда-арбитражногоили третейского.Удовлетворениеже требованийзалогодержателяпо договорукоб ипотекебез обращенияв суд допускаетсялишь на основанииисполнительнойподписи нотариусана соглашениизалогодержателяс залогодателем,заключенногопосле возникновенияоснованийдля обращенийвзыскания.Таким образом,любые пунктыдоговора обипотеке, согласнокоторым предстоитавтоматическийпереход закладываемогоимуществав собственностькредитора принеисполненииобязательствдолжника,юридическойсилы не имеют.

Искоб обращениивзысканияна имущество,заложенноепо договору,предъявляетсяв судебныеинстанциитолько по местурегистрацииипотеки. Вобращениивзысканияна недвижимоеимуществоможет бытьотказано, еслидопущенноедолжникомнарушениеобязательстванезначительнои размер требованийзалогодержателяявно несоразмеренстоимостизаложенногоимущества.Практикасвидетельствует,что в судебномрешении отражаютсяследующиеосновные моменты:указываютсявсе суммы,подлежащиеуплате залогодержателюиз стоимостизаложенногоимущества(за исключениемсумм расходов по охране иреализацииимущества,которые определяютсяпо завершенииего реализации).Попросьбе залогодателясуд , при наличииуважительныхпричин, можетпринять решениеотсрочитьреализациювзысканияна срок до одногогода. Отсрочкареализациизаложенногоимуществане затрагиваетправ и обязанностейсторон пообязательству,обеспеченномуипотекой этогоимущества,и не освобождаетдолжника отвозмещениякредиторувозросших завремя отсрочкиубытков, причитающихсяему процентови неустойки.

Заложенноепо договоруоб ипотекеимущество,на которое порешению судаобращено взыскание,реализуетсяпутем продажис публичныхторгов.Присогласиизалогодателяи залогодержателяимуществоможет бытьреализованона открытомаукционе.Напубличныхторгах по пордажезаложенногоимуществамогут присутствоватьлица, имеющиеправо пользованияим или вещноеправо на этоимущество.Начальнаяпродажная ценаопределяетсялибо соглашениемзалогодателемс залогодержателем,либо судом.

Руководителипредприятийдолжны четкоусвоить: ипотекане означаетперехода прапасобственностина ее педмет.Вырученнаясумма от реализациизаложенногоможет дытьбольше илименьше обеспеченногоипотекойтребования.В первом случаеразница междувырученнойсуммой и меличенойдолга возращаетсязалогодателем.При етом залогодержательвпрапе удовлетворитьсвои требованияв полном обьеме,включая проценты,убытки, причененныепросрочкойисполнения,и соответствующуюнеустойку.Возмещениюподлежат такженеобходимыеиздержки посодержаниюимущества,составляющегопредмет ипотеки.

Еслиже сумма, вырученнаяот продажипредмета ипотеки,недостаточнадля полногоудоветворениятредованийзалогодержателя,ему предоставленоправо получитьнедостающуюсумму в одщемпорядке нарядус прочимикредиторамис другого имуществадолжника, накаторую мижебыть обращеновзыскание.

Чтобыне доводитьдело до отчуждения,у предприятияесть реальныйвыход - разворачиватьтехнико-экономическиеисследованияэффективностиинвестиционногопроекта с разроботкойи определениемоптимальныхусловий егофинансовогообеспочения.Только серьезныйанализ можетдать точныетехническуюи экономическую( в том числекоммерческую)оценки, абсолютнонеобходимыедля принятиярешения заемныхсредств, обеспеченныхнедвижимымимуществом.Очевидно, чтовыполнениевсех необходимыхрасчетов иподготовкадля полученияипотечногокредита соответствующихдокументовтребует привлечениявысококвалифицированныхспециалистов.Одна из возможностейрешения этойпроблемы (особенноесли подходитьк ней с позицийне только отдельногопредприятия,но и города вцелом) - созданиеипотечнойкомпании,учредителямикоторой способнывыступитьприватезированныепредприятия,банки, администрацияи т. п. Речь идето структуре,обеспечивающейприватизациюпредприятийна основепривлечениякредитныхресурсов подзалог недвижемогоимущества.

Определенныйшаг в этомнаправлениив Москве сделанв конце 1995 г.: созданаИпотечнаякомпания набазе центраипотечногобизнеса, учредителямикоторого являетсяФонд имуществаг. Москвы иИпотечныйакционерный банк. Основноенаправлениедеятельностиэтой компании- оказаниеюридическихи консультационныхуслуг в областиопераций состоличнойнадвижимостью(объектамипотребительскогорынка). Как показалипервые результатыработы, взаимодействиечетырех субьектов- Фонда имущества,арендатора,Ипотечногобанка и Ипотечнойкомпании -позволяетсмягчитьеттественныепротиворечия и недовериемежду аркндатороми банкиром.Ипотечнаякомпания являетсягарантомюридическойчистоты всехэтапов операцийпо выкупу арендаторомнедвижимости.Самое главноезаключаетсяв том, что наличиетакой компаниипозволяетразрешитьсложнейшуюпроблемупредоставлениякредита подвыкуп недвижимостис одновременнымее залогом ипоследующейрегистрацией.


Литература


  1. БалабановИ.Т. Операциис недвижимостьюв России. -М.: Финансы истатисти-ка,1996.

  2. КлимовичМ. Московскаяприватизация:ипотечныемеханизмывыкупа недвижимости// Российскийэкономическийжурнал. -1996. -N5.

  3. Банки.Инвестиции.Недвижимость:Бусов В.И. Проблемыорганизацииипотечногобизнеса вРоссии // Деньгии кредит. -1996. -N2.

  4. Е.Машинистова.Кредитныеинститутыкак субъектыипотечныхопераций сжильем // Российскийэкономическийжурнал. -1996. -N7


Ключеваякатегорияипотечногокредитования-залог. Кредитор-залогодержательв случае неисполнениязалогодателемобязательствапо возвратуссуд обретаетправо получитькомпенсациюза счет реализациизаложеннойнедвижимостив первоочередномпорядке (в сравнениис другимикредиторами).Разновидностьюзалога являетсязаклад. В отличииот обычногозалога призакладе имуществомраспоряжаетсяне залогодатель,а залогодержатель,т. е. банк-кредитор.


Кнастоящемувремени отечественныекоммерческиебанки и риэлторскиефирмы разработалиряд схем кредитованиястроительстваи приобретенияжилья, которыеотносительноуспешно применяютсяна практике.При этом основныеусилия направлялисьна решениеследующихпроблем:

  1. обеспечениедолжной юридическойобоснованностисделок и защитаправ ее участников(в первую очередьправ кредитора);

  2. превращениеопераций вфинансововыгодные дляучаствующихсторон;

  3. гарантированниесоответствиясделок действующимправилам иинструкциям,регулирующимкоммерческуюи банковскуюдеятельность,и отвечающимтребованиям бухгалтерскогоучета.

Решенияэтих проблемв большинствеслучаев слабостыкуются,в силу чеговырабатываемыесхемы довольнысложны, сопряженыс немалымидополнительнымирасходамиучастниковсделки и клиентов.И тем не менееспрос на подобныевиды финансовыхуслуг сравнительновысок и устойчиворастет.

Нынешниевиды ипотечногокредитованияследует рассматриватьне более какпрототипыбудущей системыжилищногофинансирования,которая призванавыполнять триосновные функции:

  1. обеспечиватьмобилизациюсредств нафинансированиестроительстваи покупки жилья;

  2. предоставлятьи обслуживатькредиты (имеяв виду и ихрефинансирование);

  3. осуществлятьфункцию инвестора.

Вэтой связи с учетом имеющегосямирового опытаможно выделитьдве принципиальноприемлемыемодели организациисистемы жилищногокредитования.

Первая-модель


22



МИИГАиК

Кафедракадастра и О.З. П.


РЕФЕРАТ

покурсу экономическойоценки недвижимости

натему “Ипотекаи ее проблемыв России”


Выполнилистуденты УТФ-IV-2

НиколаевД. В. и ПлешкоН. В.

ПроверилаТрифонова В.А.


Москва

1996